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DCMP 888/2015
香港特別行政區
區域法院
雜項案件編號2015年第888號
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| 聆訊日期： 2015年12月8日、14日及18日 |
| 判案書日期： 2016年1 月22日 |
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判案書
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引言
1. 通過一份日期2009年6月24日的臨時買賣協議（涉案協議），原告人（鄺先生）同意出售而被告人（毛先生）同意購買名為香港新界西貢將軍澳寳林邨第5座寶智樓11樓24號室的物業（涉案單位）。
2. 涉案單位位於一個公共屋邨之內。2007年5月，毛先生通過「租者置其屋計劃」購得該單位。
3. 「租者置其屋計劃」是一個由香港房屋委員會管理的資助房屋計劃，旨在讓公共屋邨的現有租戶以市價經實質扣減後的價錢，購買正在租住的單位。
4. 眾所周知，通過此計劃購買單位的購買人，不得隨意以出售或出租或任何其他方式，處置該單位的任何法定權益。擁有人將其法定權益讓與或看來讓與他人，在法律上均有嚴格限制。
5. 在本案中，由於相關人士對那些限制及必須遵從的正確程序有所誤解，有關交易並沒有完成。
6. 鄺先生藉日期為2015年3月31日的原訴傳票展開本訴訟，要求法庭(i)宣告涉案協議無效；及(ii)將涉案協議在土地登記冊上的記項撤銷。
7. 毛先生籍日期為2015年5月12日的抗辯書及反申索書，要求法庭作出強制履行涉案協議的命令及/或就違約判給損害賠償。
8. 審訊期間，雙方均無律師代表，而除訴訟雙方本人外，沒有傳召其他證人。
涉案協議
9. 本席首先撮述鄺先生及毛先生各別的證據。他們各自交待致使他們簽訂涉案協議的主要事件，就現時之目的而言，他們的說法並無重大分別。
10. 對於涉案協議的條款，雙方並無爭議。本席現引述其中重要條文如下（原文為英文，以下為中文翻譯）：－
「第2條
該物業樓價為…750,000元，買方須按以下方式向賣方支付：
(a) 一經簽訂本協議，便須支付臨時訂金港幣20,000.00元；
(b) 一經簽訂本協議，便須支付額外訂金港幣55,000.00元予賣方代表律師，由其作為保證金保存人持有，於交易完成後交予賣方。
(c) 樓價餘款港幣675,000元須於2009年12月12日或之前交易一經完成後支付。
第8條
就每一方面而言，時間為本協議的關鍵元素。
第15條
此買賣受本文夾附的附表2（見附件）上之特別條款及條件所規限。
第16條
此乃必賣必買合約」
11. 附表2以中文撰寫，列出了以下的特別條款及條件：－
1. 雙方知悉物業為（租者有其屋）計劃中物業，受制於《房屋條例》（HOUSING ORDINANCE）的限制轉讓條款。
2. 賣方將要負責支付根據《房屋條例》評定的補償地價差額（PREMIUM），並須於交易日但早於簽妥正式樓契前繳付給房屋署，但買方必須於交易日但當天中午十二時（12:00 noon）前將樓價餘款送達賣方律師行，同時賣方可以動用該樓價餘款其中部份款額以作支付該補償差額（PREMIUM）之用。
3. 賣方必須在簽署臨時買賣合約起7個工作天內向房署申請評定該補償地差額，如在交易日賣方仍未收到該地價評定通知。雙方同意交易日期將順延至賣方收到地價評定通知日計起十個工作天內完成交易。
4. 賣方將提供其代表律師出示之承諾，保証於正式交易日後二十一天內向買方提交一份由房屋署簽發之清繳補償地價差額證明書給與買方。
5. 如補償地價金額超過港幣六十萬。賣方有權取消買賣並即時退回所有訂金予買方，雙方取消協議，互不追究，買賣雙方各自負責律師費。
12. 涉案協議乃由歐陽、盧、鍾律師行草擬，交易雙方由同一律師代表。
13. 根據毛先生所說，鄺曾經任職物業顧問，而其妻子鄭燕琳女士（鄭女士）是一位物業代理。鄭女士有份參與有關涉案單位買賣的洽談。過去，她曾在多宗出售「居者有其屋計劃」（居屋）二手單位的交易中，擔任毛先生的代理。
14. 毛先生聲稱，在簽署涉案協議時，鄭女士及鄺先生告訴他出售涉案單位的程序，與出售二手居屋單位適用的程序相同。換言之，可就買賣「租者置其屋單位」有效訂立協議，惟須訂明必先繳付補償地價差額，而交易在補妥地價後才完成。
15. 鄺先生在作證時講述了出售二手居屋單位的程序。根據他的經驗，在賣方申請支付補償地價差額之前，是可以簽訂臨時買賣協議的。他和鄭女士皆相信出售「租者置其屋單位」的程序是相同的。
16. 在簽訂涉案協議後，鄺先生便前往房屋委員會提出評估補價申請。該處職員告訴他，因為他擁有涉案單位不足五年，在他向房屋委員會取得拒絕接受涉案單位轉讓的通知前，法律上他不可訂立出售該單位的協議。
17. 職員再告知鄺先生，在不遵從上述程序之下訂立涉案協議，他可能已干犯刑事罪行，並建議他馬上取消該協議。
18. 鄺先生聽畢後，便將房屋委員會職員的意見告知其妻子。他催促妻子叫毛先生取消涉案協議，並退還臨時訂金。
19. 毛先生拒絕取消涉案協議。他堅稱由於鄺先生及鄭女士皆為專業地產代理，他們理應熟悉出售涉案單位的程序。此外，他堅稱鄺先生仍可向房屋委員會就繳付補價申請必需的許可。
20. 2009年12年24日，毛先生安排涉案協議在土地註冊處的涉案單位業權紀錄上登記。
討論及分析
21. 涉案單位為一個「租者置其屋單位」的二手單位，出售此單位須符合《房屋條例》（第283章）的條文規定，這是沒有爭議的。
22. 就本案之目的而言，該條例中重要的關鍵條文是：－
「第17A條
... …
(2) 在符合就屋邨內任何土地的政府租契的條件下，委員會可訂定出售或以其他方式處置上述土地的條款、契諾及條件。
… …
第17AA條
(1) 在不損害第17A(2)條所述的一般權力的原則下，如 —
(a) 屋邨內任何土地根據第17A條出售予任何人；或
(b) 委員會獲授權提名購買人的任何土地出售予委員會提名的人，
則房屋署署長可藉憲報公告，規定買賣協議及轉讓契據受附表所述的條款、契諾及條件規限，而如此規定的條款、契諾及條件須屬該等協議及契據的一部分。
… …
(3) 如第(1)款所述的任何買賣協議或轉讓契據載有一項陳述，說明該協議或契據受附表所述的條款、契諾及條件規限，則該項陳述即為證明房屋署署長已規定該協議或契據受該等條款、契諾及條件規限的足夠證據，直至相反證明成立為止。
… …
第17B條
(1) 凡 —
(a) (i) 屋邨內土地根據第17A條出售；或
(ii) 委員會獲授權提名購買人的土地出售，而出售該土地的人是在沒有委員會書面准許下行事的；及
(b) 獲出售該土地的人看來是將該土地按揭或以其他方式押記，或將該土地轉讓或以其他方式讓與；及
(c) (i) 該人的作為違反與該土地有關的 買賣協議的任何條款或條件，或 違反與該土地有關的轉讓契據內 的任何契諾；或
(ii) （如屬上述按揭或其他押記）該 人的作為違反根據附表第4(a)段 就該項按揭或其他押記所特准的 任何條款，
則該項看來是如此作出的按揭、其他押記、轉讓或其他讓與，連同任何關於如此按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與的協議，均屬無效。
… … 」
23. 在本案中，由房屋委員會給鄺先生（當時是涉案單位的租戶）的轉讓契據日期為2007年5月22日。該轉讓契據第2條訂明：-
「本項轉讓須符合《房屋條例》附表所載的條款、契諾及條件及任何對其所作修訂… …」
24. 因此，本席參閱該條例的附表。其中重要的規定如下：－
「1. 除本附表第4段另有規定外，購買人無論何時均不得將出售的土地讓與、轉易或押記或放棄管有該土地，或看來是將該土地讓與、轉易或押記或放棄管有該土地，或訂立將該土地讓與、轉易或押記或放棄管有該土地的協議（但向委員會或委員會提名的人作出者除外），除非 —
(a) (i) (A) 由土地從委員會首次轉讓予任何 購買人的日期起計已過了5年；或 (B) 由土地首次轉讓予委員會提名的 任何購買人的日期起計已過了5年，以 較早者為準；或
(ii) 在該期限屆滿之前，購買人曾要約將土地轉讓予委員會，而委員會或其被提名人（但並非訂明的被提名人）拒絕接受該項轉讓；及
(b) 購買人已先向委員會繳付根據以下公式計算的補價款額 —
……
4. 購買人即使沒有繳付本附表第1段所述的補價，仍可就土地 —
……
(b) 在下述情況下訂立買賣土地的協議 —
(i) 購買人在由下述日期（以較早者為準）起計5年屆滿前 —（由1999年第63號法律公告修訂）
(A) 土地從委員會首次轉讓予任何購買人的日期；或
(B) 土地首次轉讓予委員會提名的任何購買人的日期，
曾要約將土地轉讓予委員會，而委員會或其被提名人（但並非訂明的被提名人）拒絕接受該項轉讓;
……
但該項協議須有一項條件，即：署長所評估的補價，須於土地轉讓之前和在由協議訂立日期起計的 28天內，或在署長另外規定的期限內，向委員會繳付；
(c) 在由下述日期（以較早者為準）起計過了2年後 —
(i) 土地從委員會首次轉讓予任何購買人的日期；或
(ii) 土地首次轉讓予委員會提名的任何購買人的日期，訂立任何臨時買賣協議、買賣協議或轉讓契，但 —
(A) 購買人身分訂立該項臨時買賣協議的人是委員會核證為有資格購買有關土地的人；
(B) 以購買人身分訂立該項買賣協議及轉讓契的人是委員會為施行本分節而提名購買某一有關土地的人；及
(C) 以下項目 —
(I) 臨時買賣協議；
(II) 買賣協議；及
(III) 轉讓契，
各自具有委員會以書面特准的條款，並且是在本附表所述的條款、契諾及條件的規限下訂立的。」
25. 這些條文若適用於本案的話，是如何應用？首先，就涉案協議的日期而言，由涉案單位從房屋委員會轉讓予鄺先生起計，只剛剛超過兩年。
26. 根據附表第1(a)(ii)段，鄺先生可以同意出售涉案單位，惟須符合下列情況：－
(a) 他曾先要約將土地轉讓予房屋委員會；
(b) 房屋委員會或其被提名人已拒絕接受該項轉讓；及
(c) 他已先向房屋委員會繳付規定的補價款額。
27. 鄺先生顯然沒有做過以上任何一項。
28. 因此本席須參閱看第4段，此段對第1段有所規限，當中列明在某些情況下，即使購買人未按第1段要求繳付補價，但仍可將土地讓與他人。
29. 首先，第4(c)段顯然不適用，原因是沒有任何證據指出毛先生是經房屋委員會核證為有資格購買涉案單位的人。
30. 這樣便餘下第4(b)(i)段。此段若要適用，鄺先生必須先遵行兩項條件（見上文引述而有底線的部分），然後才可有效地訂立出售協議：-
(a) 他必曾要約將涉案單位轉讓予房屋委員會，而委員會（或其被提名人）已拒絕接受該項轉讓；及
(b) 該出售協議須有一項條件，即：[房屋署]署長所評估的補價，須於單位轉讓之前及在由協議訂立日期起計的28天內、或在[房屋署]署長另外規定的期限內，向房屋委員會繳付。
31. 在本案中，涉案協議是一份臨時買賣協議，而非正式買賣協議，但始終有意用作一份有約束力的合約，因此受第4(b)段囿制：見原訟法庭法官潘兆初於陳偉雄對吳楚芳經營金匯地產代理公司 [2007] HKCLRT 316一案[第19段]所言。
32. 涉案協議不符合附表第4(b)(i)段所指有效讓與他人的兩項條件，這是清楚不過的。首先，鄺先生在簽訂涉案協議之前，並沒有要約將涉案單位轉讓予房屋委員會，這一點是沒有爭議的。
33. 此外，涉案協議也沒有訂明經評估的補價須於轉讓之前及在由協議日期起計的28天內、或在[房屋署]署長另外規定的期限內繳付。
34. 特別是涉案協議附表2第2條只訂明須於交易完成日（即2009年12月12日）簽妥樓契前繳付補價。較後的日期（見涉案協議第2(c)條）明顯已超逾涉案協議日期起計的28天。
35. 因此《房屋條例》第17B(1)條便適用，即涉案協議無效，這是本席的裁定。
總結及濟助
36. 由於涉案協議無效，此協議不應保留在土地登記冊上，因此本席命令即時撤銷涉案協議在土地登記冊上的記項。
37. 至於毛先生的反申索，他要求法庭執行的合約不單違法而且無效。就他所要求的任何濟助，無論是強制履行合約還是損害賠償，本席皆無法批准。
38. 毛先生的真正申訴是，鄺先生和鄭女士因為疏忽而忽略了《房屋條例》的規定。但他卻不是以此提出反申索。本席亦看不到他的申訴有任何法律基礎。也許諷刺的是，本案中即使是擬備臨時買賣協議的律師，也顯然忽略了讓與在法律上的限制。
39. 反申索駁回。
40. 審訊期間，鄺先生告知法庭他不反對將訂金20,000元退回毛先生。因此本席命令他須於2016年2月28日或之前將款項退回。
41. 就本訴訟及反申索的訟費，法庭不作出任何命令。
原告人：沒有律師代表，親自應訊
被告人：沒有律師代表，親自應訊
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