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CAMP 68/2024, [2024] HKCA 853
原案件 [2024] HKDC 188
香港特別行政區
高等法院上訴法庭
雜項案件編號2024年第68號
(擬上訴的原本案件：區域法院民事訴訟2018年第6050號)
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| 原告人 |
WONG KIN WAH |
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(黃堅華) |
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及
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| 第一被告人 |
YUEN KWAI HING |
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(袁桂馨) |
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| 第二被告人 |
林智恆 |
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| 第三被告人 |
YUEN KWAI CHUN MARIA |
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(袁桂珍) |
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| 主審法官： |
高等法院上訴法庭法官周家明 |
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高等法院原訟法庭法官陳健強 |
| 書面陳詞日期： |
2024年6月23日及2024年7月10日 |
| 判案書日期： |
2024年9月20日 |
判案書
上訴法庭法官周家明頒發上訴法庭判案書：
A. 前言
1. 這是一宗土地業權糾紛的案件。
2. 本案在2024年1月23至24日及26日在區域法院暫委法官林展程 (「林法官」) 席前審訊。原告人由大律師代表出席，第一被告人缺席聆訊，第二及第三被告人則沒有律師代表。
3. 2024年1月31日，林法官頒下判案書 ([2024] HKDC 188) (「該判案書」)，裁定原告人的申索得直：(i) 第二及第三被告人須交還涉案物業的分權共有人的物業管有權，(ii) 第一及第二被告人須共同及各別支付原告人港幣31,284.68元，作為2018年3月15日至2018年12月27日的佔用租金，(iii) 第二及第三被告人須共同及各別支付原告人港幣197,085元，作為2018年12月28日至2024年1月31日的佔用租金，及 (iv) 從2024年2月1日起，第二及第三被告人須共同及各別支付原告人每月佔用租金港幣3,150元，直至第二及第三被告人交還原告人作為該物業的分權共有人的物業管有權。林法官並頒下暫准命令，所有被告人須共同及各別支付原告人這案件的訟費 (「該判決」)。
4. 2024年2月26日，第二及第三被告人以傳票方式就該判決申請上訴許可。2024年4月5日，林法官頒下判決書 ([2024] HKDC 545) (「該上訴許可判決書」)，撤銷第二及第三被告人的上訴許可申請，並命令第二及第三被告人支付原告人的訟費。
5. 2024年4月17日，第二及第三被告人向上訴法庭存檔傳票，重新就該判決申請上訴許可(「該傳票」)。2024年6月23日，第二及第三被告人存檔應批予上訴許可的理由書面陳述書 (「上訴許可陳述書」)。
6. 2024年7月10日，原告人存檔其反對上訴許可理由陳詞。
7. 本庭經考慮相關文件及書面陳詞後，認為適宜根據香港法例第4A章《高等法院規則》第59號命令第2A(5)(a) 條規則，不經聆訊而只基於書面陳述處理本申請。
B. 背景
8. 林法官於該判案書第3至第17段已詳述本案事實背景及原告人、第一、第二及第三被告人所提出的案情，本庭不再在此詳細複述。
9. 不爭議的事實是：
(一) 自2005年4月28日至2018年1月24日，袁桂嬋和第一被告人是九龍富貴街12號富貴大廈西座4樓424室之物業 (「該物業」) 的分權共有人，各持有一半份額。
(二) 袁桂嬋和第一被告人是姊妹關係，她們還有一位妹妹，即本案的第三被告人。
(三) 於2017年12月23日，袁桂嬋與黃諾陶簽訂臨時買賣協議，及於2018年1月24日簽訂轉讓書，藉此袁桂嬋將其該物業的一半份額以港幣 925,000 元轉讓給黃諾陶。
(四) 該份臨時買賣協議及轉讓書分別於2018年1月17日及2018年2月9日在土地註冊處註冊。
(五) 2018年3月15日，黃諾陶將其該物業的一半份額轉讓給她的父親，即原告人。
(六) 原告人從2018年1月或後來得知一份書面租約，由第一被告人以“出租人”身份及第二被告人以“承租人”身份簽訂，日期為2018年1月12日 (「該租約」)。
(七) 2018年8月20日及2018年11月2日，原告人及黃諾陶透過其律師黃馮律師行發信，要求第一及第二被告人終止該租約並交出該物業的空置管有權。
(八) 2018年12月27日，第一被告人與第三被告人簽署轉讓書，第一被告人將其該物業二分之一份額轉讓給第三被告人。該轉讓書於2019年2月4日於土地註冊處註冊。
(九) 2018年12月31日，原告人展開本訴訟，向第一及第二被告人作出申索。
(十) 第一及第二被告人分別於2019年4月2日及2019年3月19日存檔抗辯書。第一被告人在其抗辯書中聲稱她不再是該物業的業權人。2019年4月10日，原告人進行土地查冊，發現第一被告人就該物業的權益已於2018年12月27日轉讓給第三被告人。
10. 原告人的案情為該租約是虛假交易。原告人的交替案情是，即使該租約是真實交易，袁桂嬋不是該租約的一方。故此，原告人作為分權共有人，不受該租約影響。但是由於該租約將該物業的獨享管有權租出，原告人已實質被驅逐 (ousted)。
11. 第一被告人的抗辯書指出，原告人應已從他的女兒黃諾陶得知該物業不能交吉，因此並非真誠買家，不能要求該物業的空置管有權；另外，該租約是真實的。第一被告人沒有否認袁桂嬋不是該租約的一方。
12. 第二被告人的案情和第一被告人的案情大致相同：原告人應已從他的女兒黃諾陶得知該物業不能交吉，因此並非真誠買家，不能要求該物業的空置管有權；另外，該租約是真實的。在第二被告人的再修訂抗辯書中，第二被告人也沒有否認袁桂嬋不是該租約的一方。
13. 第三被告人的案情為她不是該租約的一方，沒有從第二被告人收取過任何租金，亦沒有佔用過該物業。
C. 該判案書
14. 林法官在其25頁的該判案書裁定原告人的申索得直。林法官在分析了原告人及所有被告人的證供及書面證據後，裁定：
(一) 原告人並未能就其案情指該租約為虛假交易完成他的舉證責任[1]。
(二) 袁桂嬋並非該租約的一方：
i. 第一及第二被告人的狀書中均沒有否認原告人指稱袁桂嬋不是該租約一方的案情[2]。
ii. 法庭不接納第二被告人所指，縱使袁桂嬋的名字沒有出現在該租約，基於第一被告人曾經向第二被告人出示之前袁桂嬋與第一被告人及余慧珍所簽訂的租約，袁桂嬋有授權第一被告人簽署該租約[3]。
iii. 法庭亦不接納第二被告人聲稱在簽署該租約前第一被告人在他面前致電給袁桂嬋，並得悉袁桂嬋同意將該物業出租。因為倘若袁桂嬋是否同意將該物業出租真的那麼重要，應該在租約上書面說明[4]。
iv. 第一被告人沒有出庭作證。縱使第三被告人聲稱她明白可以強制要求第一被告人出庭作證，但她卻聲稱由於家庭問題，她知道第一被告人不想面對本案及當中不快的姊妹關係，所以決定不傳召第一被告人作供。林法官認為第一被告人在本案的角色非常重要，因為她對於該租約有沒有袁桂嬋的授權有第一身的認知，因此在第一被告人不作供的情況下，法庭可作出對第三被告人不利的推理，即袁桂嬋根本沒有授權第一被告人簽訂該租約[5]。
(三) 原告人作為該物業的分權共有人，其權益有被驅逐：
i. 原告人就該物業所購買的權益，份額為一半。分權共有人權益的特質是他與其他的分權共有人，均有權佔用有關物業的所有部分，這是共同佔有原則 (unity of possession) [6]。
ii. 但是，分權共有人作為該份額的擁有者，並不需要得到其他分權共有人的同意，處理自己就該物業的份額，這包括轉賣他的份額或自行出租他的佔有權。因此，在本案中第一被告人將自己的管有權租給第二被告人，其他分權共有人 (即原告人，或之前的袁桂嬋) 無權干預[7]。
iii. 一般在沒有明文規定的情況下，承租人是享有獨享的管有權。無論如何，第二及第三被告人的證供均指出，該租約所支付的租金，有一半是留給袁桂嬋的。第二被告人亦不斷強調，他支付的租金若果沒有袁桂嬋的一份，那麼租金應低於該租約所訂的。林法官因而裁定該租約雖然沒有袁桂嬋的授權，亦沒有處理袁桂嬋的權益，但該租約卻將該物業的獨享管有權租出。這變相將袁桂嬋拒諸於該物業門外。換句話說，在沒有袁桂嬋作為分權共有人的同意下，袁桂嬋作為分權共有人被實質驅逐[8]。
iv. 雖然該租約不是第三被告人所訂立，但第三被告人承認該租約，亦於該租約五年期完結後繼續與第二被告人續租。法庭看不到有任何證據或環境的轉變，致使該租約在第三被告人繼承時，第三被告人及 / 或第二被告人會覺得該租約不再是給予第二被告人該物業的獨享管有權。因此，林法官裁定第三被告人在成為該物業的業主時，透過該租約驅逐原告人[9]。
v. 至於第二被告人，法庭裁定他在該租約下享有獨享管有權，這已構成侵佔物業。因此，林法官裁定第二被告人自2018年3月15日開始已侵佔原告人的物業，亦須向原告人支付佔用租金[10]。(在此，本庭順帶指出，第二被告人作為該物業的承租人，有權佔用該物業。他佔用該物業並不構成侵佔物業 (trespass)，但是他沒有權驅逐另一位分權共有人，即原告人。故此，林法官的結論, 第二被告人須向原告人支付佔用租金是正確的。)
(四) 第一被告人於2018年3月15日驅逐原告人，於2018年12月27日轉名予第三被告人。另外，第二被告人亦於2018年3月15日侵佔原告人的物業。因此，就2018年3月15日至2018年12月27日，第一及第二被告人須共同及各別支付原告人佔用租金 HK$31,284.68 (HK$6,700 / 2 × (8.5 + 26/31))[11]。
(五) 第三被告人於2018年12月27日開始驅逐原告人。因此，第二及第三被告人須共同及各別支付原告人佔用租金，至該判案書日期 (即2024年1月31日) 為止，金額為HK$197,085 (HK$6,700 / 2 × (23 + 3/30) + HK$6,300 / 2 × 38)。另外，第二及第三被告人須共同及各別支付原告人在該判案書以後的佔用租金 (每月HK$6,700 / 2)，直至他們歸還原告人作為分權共有人應有的管有權[12]。
(六) 為完整性而言，林法官亦裁定原告人為真誠的買家 (bona fide purchaser)。
D. 擬上訴理由
15. 在該傳票中，第二及第三被告人列出了5個擬上訴理由：-
(一) 林法官沒有將案中的文件，包括第二被告人的抗辯書及各方的爭議點撮要，也沒有就第三被告人的結案陳詞仔細閱讀，就妄下定論。
(二) 林法官對案件持主觀的看法，把被告方的論點逐一否決，該判案書有自相矛盾的地方。
(三) 林法官嚴重偏頗，存在雙重標準，對沒有法律代表的被告人極之不公平，扼殺公平的審訊。
(四) 該判案書論點存有歪理，法律觀點有待商榷。
(五) 判決離題。
16. 另外，第二及第三被告人在上訴許可陳述書中，提出擬上訴的理由概述如下 (分別為「理由 (一)」至「理由 (四)」)：
(一) 林法官自行加插袁桂嬋是否該租約一方的議題，繼而錯誤地裁定袁桂嬋並沒有同意該租約的簽訂。
(二) 由於袁桂嬋的權益沒被損害，因此不會構成驅逐 / 侵佔原告人的成份。林法官無權作出「袁桂嬋不是該租約的一方」及「袁桂嬋因此被驅逐」的裁決。
(三) 本案的重點為該租約是否為虛假交易及租約未有註冊，因此該租約無效。由於裁決最後為虛假交易指控不成立，因此沒可能裁定該租約有驅逐原告人成份。另外，因為林法官裁定了原告人知悉有租約的存在，因此法庭應裁定原告人需要負上法律責任。
(四) 林法官忽略一個責任誰屬的問題，沒有釐清正確責任誰屬及法庭管轄權問題。
E. 適用的法律原則
17. 香港法例第336章《區域法院條例》第63條規定，凡針對區域法院所作的判決、命令或決定提出的上訴，必須在法定限期屆滿前，先向區域法院法官或上訴法庭提出申請並獲得上訴許可，方可在上訴法庭進行上訴。
18. 根據《區域法院條例》第 63A(2) 條，申請人須證明有關上訴有合理機會得直；或有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，才可獲得上訴許可。
19. 第63A條所說的合理得直機會，意思是雖然得直機會無需達到「很可能發生」的準則，但亦需要多於「不是空想」或「只是可爭拗」的機會，見SMSE v KL [2009] 4 HKLRD 125，第17段。
20. 上訴法庭在處理涉及事實爭議的裁決時，除非原審法官犯上明顯的錯誤，或犯了原則性錯誤、錯誤理解或忽略考慮相關證據或事情、錯誤考慮不相關事情之情況下才會作出干預，否則上訴法庭是不會推翻原審法官事實的裁決。原審法官聽取雙方證人的口頭證供，評估證人在盤問下的表現，享有耳聞目睹的優勢，見鄧對陳 [2021] HKCA 1659第22段，及China Gold Finance Ltd v CIL Holdings Ltd,CACV 11/2015 (未經彙編，2015年11月27日)。
21. 根據上訴法庭重覆強調的法理及原則，若上訴的理據只是再次提出及重覆曾經提出而被原審法官否決的論點，而沒有針對原審法官否決的理由提出反駁的理據，這些理據並不能被視為有效的上訴理據，見李智慧及昆士蘭保險 (香港) 有限公司[2021] HKCA 984第11段；秦錦釗及香港特別行政區 [2018] HKCA 167第8段。
F. 討論
22. 第二及第三被告人在該傳票所列的5個擬上訴理由只是宣洩對原審法官的不滿，重複指稱林法官對案件持主觀看法，嚴重偏頗，對各方持雙重標準，及該判案書論點存有歪理，離題等等。就這方面，要證明實質偏見門檻是非常高的，因為與訟人必須提出實質的證據證明法官存有偏見。但在這方面上，第二及第三被告人的說法都是空泛的指控，第二及第三被告人並未能提出任何有效證據證明林法官存有偏見。這些指控並不能被視為有效的上訴理據。
23. 至於第二及第三被告人在上訴許可陳述書所提出的上訴理由，本庭的分析如下。
理由 (一)
24. 第二及第三被告人指稱林法官自行加插袁桂嬋是否該租約一方的議題，繼而錯誤地裁定袁桂嬋並沒有同意該租約的簽訂[13]。
25. 本庭不同意第二及第三被告人指稱林法官自行加插袁桂嬋是否該租約一方的議題。事實上，在原告人的再修訂申索陳述書的第7A段[14]，原告人明確指出袁桂嬋不是該租約的一方。在該判案書的第17段，林法官正確指出原告人的交替案情是，即使該租約是真實交易，袁桂嬋不是該租約的一方。因此，原告人作為分權共有人，不受該租約影響。但是由於該租約將該物業的獨享管有權租出，原告人已實質被驅逐。本庭認為，林法官恰當地對袁桂嬋是否該租約的一方此議題作出裁決。事實上，由於第二及第三被告人沒有律師代表，縱使他們沒有在修訂抗辯書中否認袁桂嬋不是該租約的一方，林法官也有檢視相關證據，才對這爭議作出裁決。
26. 就這個事實問題，林法官在該判案書的第32至39段作出詳細分析，裁定袁桂嬋並非該租約的一方。第二及第三被告人未能提出任何有力的論據證明這個事實裁定有明顯犯錯，因此本庭不會推翻這個事實裁決。
理由 (二) 及 (三)
27. 第二及第三被告人重複他們的觀點，認為本案的重點為該租約是否為虛假交易及該租約未有註冊。由於林法官的裁決是虛假交易指控不成立，因此他不應該再裁定該租約有否驅逐原告人成份。另外，因為林法官裁定了原告人知悉該租約的存在，林法官亦應裁定原告人需要負上法律責任。
28. 如上所述，原告人的交替案情是，即使該租約是真實交易，袁桂嬋不是該租約的一方。但由於該租約將該物業的獨享管有權租出，原告人已實質被驅逐。故此，林法官恰當地裁決袁桂嬋是否該租約的一方及原告人是否已實質被驅逐。
29. 關於原告人是否知悉該租約的存在這一個議題，林法官並沒有在該判案書中裁定黃諾陶或原告人於購買該物業的一半份額時或之前，已經知悉該租約的存在。在該判案書第53至54段，林法官作出以下的分析：
「53. 至於原告人應否知悉該租約的存在，的確，從黃諾陶所簽訂的買賣協議，知道該物業不能交吉，但該買賣協議亦寫明無租約形式出售。既然黃諾陶所購買的是分權共有人的權益，理所當然她是知道該物業不能交吉的。但由於該協議清楚列明該物業是無租約形式出售，至少從該協議中，他及他的女兒無法知悉有該租約的存在。
54. 當然，購買分權共有人的權益時，購買者當然有責任採取合理的步驟，作出適當的詢問或檢查，以確保他所購買的權益沒有被其他權益所侵佔。」
30. 至於林法官在該判案書第55至59段的分析，主要是關乎於黃諾陶購買該物業的一半份額之後所發生的事情。無論如何，本庭同意林法官的法律觀點：「基於…袁桂嬋並沒有同意該租約及有驅逐的行為，有關原告人是否真誠的買家已不相干，即是一個學術問題」及「由於該租約沒有註冊，該租約對原告人來說是不能被執行的」[15]。
31. 因此，這兩個擬上訴理由都沒有合理得值的機會。
理由 (四)
32. 理由 (四) 建基於兩個論點：(i) 袁桂嬋同意及授權第一被告與第二被告人定立該租約，及 (ii) 黃諾陶沒有作出任何追討。本庭認為論點 (i) 及論點 (ii) 皆不成立。關於論點 (i)，林法官清楚裁定袁桂嬋沒有授權同意簽訂該租約。關於論點 (ii)，原告人於2018年3月15日成為該物業的一半份額的持有人，在法理上，他有權追討從2018年3月15日之後的佔用租金。
33. 理由 (四) 明顯地不能成立。
G. 總結
34. 綜上所述，本庭認為第二及第三被告人擬提出的上訴沒有合理的勝訴機會，也沒有其他有利於秉行公正的理由給予上訴許可。因此，本庭駁回第二及第三被告人的上訴許可申請，並撤銷該傳票。
35. 至於本申請的訟費方面，第二及第三被告人申請失敗，因應一貫訴訟常規，本庭命令第二及第三被告人支付原告人訟費，連同一位大律師證書 (按訴訟各方對評基準評定)。本庭將循簡易程序評定是次申請的訟費。原告人於2024年7月10日存檔的訟費陳述書索訟費合共港幣161,018元。第二及第三被告人可於本判案書日起計14天內存檔及送達他們的反對陳述書，之後本庭將循書面評定訟費。
36. 由於第二及第三被告人的上訴許可申請完全缺乏理據，故根據《高等法院規則》第59號命令第 2A(8) 條規則，本庭命令任何一方均不得要求在各方之間的口頭聆訊中重新考慮當前的裁決。
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(周家明)
高等法院
上訴法庭法官 |
(陳健強)
高等法院
原訟法庭法官 |
原告人：由植振輝律師事務所延聘譚俊傑大律師，李立勤大律師及李寶姸大律師代表
第二及第三被告人：無律師代表
[1] 該判案書第30段。
[2] 該判案書第32段。
[3] 該判案書第34段。
[4] 該判案書第35段。
[5] 該判案書第37段。
[6] 該判案書第41段。
[7] 該判案書第42段。
[8] 該判案書第45(2)段。
[9] 該判案書第45(3)段。
[10] 該判案書第46段。
[11] 該判案書第48段。
[12] 該判案書第49段。
[13] 上訴許可陳述書第1(a) - (c)段。
[14] 上訴許可申請文件冊第102頁。
[15] 該上訴許可判決書第18及19段。在該判案書第52段，林法官引述De Monsa Investments Ltd v Whole Win Management Fund Ltd (2013) 16 HKCFAR 419，第113段：“This position was entrenched a hundred years ago in the case of Kwok Siu Lau v Kan Yang Che (1913) 8 HKLR 52. The purchaser of a property had his agreement for purchase registered with actual knowledge of the existence of a prior 5-year lease (unregistered) over part of the property. He completed the purchase and registered his assignment. By s.4 of the Land Registration Ordinance 1844 - the equivalent of the present-day s.4 – ‘no notice … either actual or constructive, of any prior unregistered deed … shall affect the priority of any such instrument… as is duly registered in pursuance of this Ordinance’. Rees Davies CJ held, affirmed by the Full Court, that the purchaser took the property free of the 5-year lease. As Havilland de Sausmarez J. said in the Full Court (p.65) the Ordinance had, at a stroke, cut off the application of the equitable doctrine of notice to an registered deed. Assuming that a purchaser like the one in Oliver v Hinton had, prior to completion, actual knowledge of the existence of an unregistered memorandum of deposit covering the property and went ahead nevertheless to complete the sale and then had his assignment registered, he would take the property free of the equitable mortgage.”
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