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CAMP 97/2022
[2022] HKCA 1805
香港特別行政區
高等法院上訴法庭
雜項案件編號2022年第97號
（擬上訴的原本案件：區域法院民事訴訟2019年第4075號）
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| 原告人 |
JULY LIMITED (七月有限公司) |
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及 |
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| 第一被告人 |
PERFECTLAB CREATIONS LIMITED |
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| 第二被告人 |
CHEUNG YEE KUEN (蔣懿娟) |
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| 主審法官： |
高等法院上訴法庭副庭長關淑馨 |
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高等法院上訴法庭法官袁家寧 |
| 第二被告人書面陳詞日期： |
2022年3月24日 |
| 判案書日期： |
2022年12月6日 |
判案書
高等法院上訴法庭法官袁家寧頒發上訴法庭判案書：
1. 2021年11月12日，區域法院法官梁國安在DCCJ4075/2019案，頒發判決書，裁定原告人（葵涌天際中心一單位的出租人）勝訴，命令第一被告人（單位租客）及第二被告人（第一被告人的擔保人）支付$126,900以及有關利息給原告人，及支付原告人的訟費。
2. 2021年12月10日，兩名被告人存檔傳票，向區域法院申請上訴許可。2022年3月11日，梁法官拒絕給予許可。
3. 2022年4月12日，被告人[1]在本庭存檔傳票，向本庭重新申請上訴許可，同時申請擱置執行梁法官2021年11月12日的命令。
背景
4. 本案的事實背景，在梁法官2021年11月12日的判決書已經清楚陳述，這裏不會重複。不容置辯的事實如下：
- 雙方於2019年2月16日訂立租約，
- 租期兩年，為2019年3月1日至2021年2月28日，
- 租金每月$13,500，
- 按金$27,000，
- 租客可享有11天免租期（由2019年2月18日至2019年2月28日），
- 雙方有權退租，任何一方可給另一方不少於一個月的書面通知，唯該通知書不得早於由租期起計之十一個月內發出（租約述明「即租客最少要租用該物業12個月」），
- 租客於「死約」期內不得退租，否則須按照所餘租期時間的租金計算，支付賠償予出租人。
5.1. 第一被告人搬進單位後，多次經第二被告人向原告人投訴，聲稱單位的冷氣機只吹涼風，而非凍風。原告人多次派師傅修理。
5.2. 梁法官經考慮雙方的WhatsApp記錄、以及第二被告人在證人台上作答的證詞後，作出以下事實裁定：單位的冷氣並不是問題（有相片證明冷氣甚至乎可以低至9.5度），第二被告人一直提出冷氣有問題，是為製造麻煩給原告人，背後動機是逼使原告人提出退租，退租時也可以提出更多有利自己的條件（判決書第28-42段）。
5.3. 2019年4月30日，原告人提示被告人交租，第二被告人又再次提出冷氣不夠冷的投訴。
6.1. 2019年5月1日及2019年5月2日，原告人提出「如果雙方同意，我們建議你另找地方」（劃線後加）。
6.2. 2019年5月3日，被告人WhatsApp原告人，聲稱她「不明解」為何被告人需要另找地方，但應原告人的建議，盡量配合，將於2019年5月31日退回單位，並要求原告人到時退回兩個月按金及匙卡按金共$27,200。
6.3. 原告人對被告人建議的日期及退款的條件沒有表示同意，反而要求被告人簽署一份退租協議書，其中一項條款是「E．由於租客提早解除租約，合約未租滿一年不能享有11日免租期（18/2-28/2/2019）（$13,500/28x11=$5,303.60）退租時將於按金中扣除免租期的租金」。
6.4. 被告人不同意原告人提議的退租協議書條款，並向原告人提出另一版本的退租協議書。與原告人版本不同的內容包括：被告人認為是原告人要求第一被告人遷出，而不是被告人要求遷出；另外，被告人不同意上述E項，並要求原告人退回按金共$27,200。
6.5. 最終，雙方都沒有達成協議。
7.1. 但在2019年5月29日，被告人WhatsApp原告人，要求它2019年5月31日下午4:00收樓，否則會將鎖匙交給管理處，也述明不會承擔2019年6月1日或之後的租金，要求原告人最遲2019年6月30日退回按金$27,200。
7.2. 原告人回答解釋，雙方沒有退租協議，所以如果第一被告人單方面決定遷出，原告人會當作第一被告人退租，並會向第一及第二被告人追討餘下租期的租金，及不會退還按金。
7.3. 2019年5月31日，原告人的代表律師去信被告人，內容同上，但第一被告人當天還是遷出單位。
7.4. 原告人的代表律師在2019年6月至2019年7月再去信被告人，指出雙方沒有退租協議，第一被告人卻單方面終止租約，因此要賠償原告人租期餘下的租金。
8. 與此同時，原告人把單位放租，2019年7月10日與新租客簽署了一份新租約，租期一年（2019年8月1日至2020年7月31日），每月$10,800租金。
訴訟
9.1. 2019年8月2日，原告人在區域法院提出訴訟，向被告人索償$153,900（及利息）即：
第一被告人租期餘下21個月（2019年6月1日至2021年2月28日）的租金每月$13,500，總數$283,500
扣除
原告人從新租客租期2019年8月1日至2020年7月31日的租金每月$10,800，總數$129,600。
9.2. 被告人抗辯，重點聲稱是原告人先建議第一被告人退租，所以被告人沒有要求退租。本庭留意抗辯書從來沒有提出原告人沒有將損失減低。
梁法官的判決
10.1. 正如上述，梁法官經考慮雙方的WhatsApp記錄、以及第二被告人在證人台上作答的證詞後，裁定單位的冷氣並不是問題，而第二被告人一直提出冷氣有問題，是為了製造麻煩給原告人，背後動機是逼使它提出退租，退租時也可以提出更多有利自己的條件（判決書第28-42段）。
10.2. 原告人是因上述情況而建議第一被告人遷出，而一直提出「如果雙方同意」終止租約，換言之，需要雙方同意才終止租約。然而最終雙方都未能同意終止租約的條款。所以，無論哪一方首先提議終止租約，在沒有雙方同意的情況下，原本租約沒有更改，依然有效（判決書第47-61段）。因此，被告人在租期十一個月「死約」期間遷出及拒絕再交租金，原告人有權視為毀約，追討租約所述的賠償金額。
10.3. 基於以上理由，梁法官裁定被告人需支付賠償金額$126,900，即原告人索償的$153,900扣除按金$27,000。(看來梁法官忽略了匙卡按金$200)。
上訴許可申請
11. 根據區域法院條例第63A(2)條，除非上訴有合理機會得直，或有其他利於秉行公正的理由，否則不得批准上訴許可。
12. 另外，案例確立，上訴法庭一般不會推翻原審法官就事實爭議而作出的裁決，理由是原審法官有耳聞目睹證人在證人台上作供時的表現。因上訴不是重審，上訴法庭並沒有這個優勢，所以有關原審法官就事實爭議而作出的裁決，上訴法庭一般都會認為上訴較難有合理機會得直。
討論
13. 本庭已經考慮過上訴理由擬本。首先，要留意這擬本有部份與在區域法院申請時的上訴理由不同。上訴法庭已經多次表明，訴訟人向上訴庭重新提出許可申請時，上訴理由應該與在原審法庭的申請相同。如有不同，申請人應解釋，否則上訴庭不會處理(PD4.1第11段)。
14.1. 上訴理由擬本（A）至（C）項有關原審法官就事實爭議作出的裁決。本庭已經在第12段解釋了在這類型的爭議，上訴法庭原則上的取向是不會干預。
14.2. 至於被告人聲稱梁法官忽略了一份被告人指稱是獨立於租約的「冷氣維修協議」，本庭已經查閲過這份日期為2019年2月18日的文件。文件只述在2019年3月7日前，原告人會安排師傅進行一次冷氣維修，費用由原告人負責。明顯地，這協議不可能影響梁法官就上述日期之後，就被告人的投訴而作出的分析及裁斷。
14.3. 另外，維修師傅受僱於三菱與否，或是有牌與否，被告人在抗辯書及其證人陳述書中，都未有提出作為爭議點，原審法官無須理會。
14.4. 被告人亦聲稱原審法官沒有傳召師傅作供，但傳召哪些人士作為證人是訴訟人各方的決定，在普通法的爭辯制度下，法官不會、亦不應該參與。
15.1. 至於（D）項，即原告人2019年5月1日及/或2019年5月2日的信息是「要約的邀請」(invitation to treat)或是「要約」(offer)，在本案中其實無關宏旨，因為即使把那些信息當作「要約」，被告人隨著提出了自己的條件，包括原告人需在2019年5月31日退回按金共$27,200，成為了「反要約」(counteroffer)。
15.2. 原告人沒有接受這「反要約」，再發出自己一方的「反要約」，要從按金扣除免租期的金額。無論這要求是合理與否，這是原告人作為同意提早終止租約的條件，而被告人沒有同意這條件。
15.3. 如上所述，在沒有雙方同意的情況下，原本租約沒有更改，依然有效，所以被告人在租期十一個月「死約」期間遷出及拒絕再交租金，原告人有權視為毀約，追討租約所述的賠償金額。
16. 至於（E）項，被告人聲稱原審法官立場偏頗。本庭已經考慮了被告人書面陳述書第10-11及22點，不認為顯示法官偏頗。
17.1. 最後，（F）項，本庭查看被告人在2021年12月10日在區域法院的上訴許可申請存檔的文件，完全沒有提出過這一點。被告人亦沒有解釋為何沒有在區域法院申請許可時未有提出。所以根據PD4.1.第11段，本庭不會處理。
17.2. 無論如何，案例確立，（香港民事程序Hong Kong Civil Procedure 2023，18/8/28段）如果被告人聲稱原告人未有盡力減低損失，被告人須在抗辯書述明及提供支持的細則。
17.3. 被告人沒有這樣做,所以無論如何（F）項都不能確立。
命令
18. 基於以上理由，本庭拒絕被告人的重新上訴許可申請，因原告人無律師代表，本庭不作任何訟費命令。
19. 由於這申請缺乏理據，本庭根據高等法院規則第59號命令第2A(8)條規則作出命令，規定被告人不得根據第2A(7)條規則，要求法庭在雙方出席的聆訊，重新考慮其申請。
20. 最後，被告人要求暫緩執行梁法官的命令，理由是原告人被人入稟清盤。既然本庭拒絕了上訴許可申請，理所當然亦要拒絕這傳票。
（關淑馨）
高等法院上訴法庭副庭長 |
（袁家寧）
高等法院上訴法庭法官 |
第二被告人： 無律師代表，親自行事。
[1] 2022年4月29日，民事上訴司法常務官何志賢作出指示包括「2.法庭須向第二被告人指出，除非第一被告人的董事事先向高等法院司法常務官提出申請並獲得批准，准許有關董事代表第一被告人提出上訴許可及擱置執行判決的申請，第二被告人是不可以代表第一被告人提出本上訴許可及擱置執行判決的申請。而本上訴許可及擱置執行判決的申請（包括存檔及送達的誓章）祇可以視爲由第二被告人提出，並不包括第一被告人」，但第一被告人沒有作出上述申請。然而2022年7月21日，民事上訴司法常務官萬可宜作出指示「1.由於原告人沒有在限期前得到法庭批准由董事代表原告人，亦沒有委任律師代表進行上訴，之前原告人存檔的反對上訴陳述書將不被法庭考慮，第一及第二被告人的上訴許可申請將呈交上訴庭考慮」。看來民事上訴司法常務官萬可宜未有留意民事上訴司法常務官何志賢的指示，可能令到第一被告人認爲法庭給予它准許作出這許可申請。不過基於以下理由，這申請包括第一被告人與否，并不重要。
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