余民 對 GURUNG, RANJANA

DCDT 2008/2012

香港特別行政區

區域法院

財物扣押案件2012年第2008號

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判決理由書

1.  本宗財物扣押案件，涉及的租務糾紛，是有關香港灣仔莊士敦道155號10字樓C座第3號房〔“該物業”〕。原告人是該物業的岀租人；被告人是承租人。至於要求加入為申索人的蘇女士，應該是促成原告人和被告人，達成此租賃的地産代理。

背景

2.  2012年7月5日，原告人向被告人展開本案，申請針對被告人的財物扣押令，理由是被告人欠交2012年6月1日至30日的租金，港幣5,500元。

3.  2012年7月10日，原告人成功獲發財物扣押令。

4.  2012年7月17日，執達吏前往該物業，執行上述扣押令。

5.  根據執達吏的記錄，當時上述蘇女士代表被告人，支付了扣押令涉及的欠租、訟費、法庭費用，合共港幣7,030元。扣押令因而解除，原定拍賣扣押所得物品的安排，也已經取消。

6.  2012年7月18日，被告人在蘇女士陪同下，到法庭作出單方面申請，要求發還繳付法庭之款項。當時暫委法官把聆訊押後至7月25日，待各方出席，至於現存法庭該款項，則予以保留。

7.  2012年7月25日，被告人缺席聆訊，只有蘇女士出席。蘇女士要求發還繳存法庭款項中，屬於她付出的部份。當時法官命令，蘇女士須於同日，正式存檔提出該申請的傳票，另定日期聆訊，並指示原告人和被告人，屆時必須出席聆訊。

8.  按上述指示，蘇女士於7月25日存檔了傳票，聆訊於7月31日舉行。根據傳票，除了要求發還繳存法庭的部份款項，蘇女士還針對原告人和被告人，分别提岀了申索。

9.  2012年7月31日，被告人缺席聆訊。法庭給予進一步指示，並把案件再次押後至8日29日。

10.  2012年8月29日，本案於本席席前聆訊。被告人依然缺席聆訊。聆訊後，本席撤銷了蘇女士2012年7月25日的傳票申請；被告人若以2012年7月18日誓章提出的申請也予以撤銷。蘇女士須支付原告人因其傳票申請引起之訟費，即的評為港幣100元，14天内支付。

11.  如在聆訊中表示，本席現在解釋判決理由。

有關租賃

12.  文件顯示，有關書面租約日期為2012年5月20日；租期由6月1日開始，為期24個月，月租港幣5,500元。換言之，本案涉及的，是該租賃的首月租金。

申請取回繳存法庭的款項

13.  蘇女士於7月25日，存檔了共兩份誓章。根據蘇女士，被告人因為沒有辦法交租，所以把港幣4,360元交予她，代為交租予原告人。誰料原告人已向法庭申請，並獲發財物扣押令。7月17日，執達吏到該物業執行命令，當時氣氛緊張，因此她代為繳付了上述港幣7,030元〔即欠租港幣5,500元，以及其他費用和定額訟費〕，以避免打鬥塲面。

14.  蘇女士要求取回，7月18日繳存法庭之港幣7,030元，扣減被告人較早時交予她的港幣4,360元後，她代出了的差額港幣2,670元。蘇女士指，原告人無理提出本訴訟，也無權收取繳存於法庭的款項。

15.  正如其他財物扣押案般，本案乃岀租人針對承租人而提出，至於是否有理，也應該是兩人之間的事宜，本案將在以下再作分析。但由此至終，有責任交租的，以及可能因為欠租而負上法律責任的，只會是身為承租人的被告人。因此，受財物扣押令影響，或需要繳交該命令下款項的，也只有身為承租人的被告人。

16.  7月18日，按扣押令所繳存，以及法庭所接受的款項，唯一基礎是以之抵償被告人的欠款。事實上，當天執達吏執行命令時，在扣押財物清單上，也記錄了蘇女士是代表被告人，提出繳付命令下之款項。其後，執達吏也按一般程序，向原告人發出書面通知，表示扣押人〔即被告人〕已於法院繳付了命令下之款項，原告人可於5天内，到法庭收取該款項。如上所述，原定為拍賣扣押所得物品所作的安排，也因此而取消。

17.  蘇女士堅稱，只是因為當時執達吏表示，可以向法庭要求發還，她才繳付了命令下之款項。對於蘇女士指執達吏向她的表述，本席不予置評。若真有其事，執達吏表示的倒沒有錯，只不過有權向法庭提出該等申請的，應該是被告人，並非蘇女士。否則任何扣押人〔即承租人〕，繳付款項去解除扣押令後，任何有份出資予扣押人，繳付該款項的人士，隨即可以要求法庭，直接發還他所出資的部份，令原來解除扣押令所付的款項不全。這不可能正確。

18.  蘇女士又指，當時繳付款項，只是脅於當時塲面，其實並非自願。不過，她確認當時在塲的，除了原告人和執達吏外，還有被告人，以及奉召到塲的警員。若指蘇女士是在不明所以，或受到不當威嚇的情況下，因而非自願地代表被告人，繳付命令下款項，本席認為以她作為地産代理，以及上述其他人士在塲的情況下，並不可能。

19.  由於蘇女士代被告人出了部份款項，無論是否後悔，也有權向被告人討回。若現在是被告人向法庭申請，並成功取回所繳付的款項的話，被告人也有責任，向蘇女士交待來自她的該部份款項。但無論如何，也不應該是蘇女士，要求加入本案成為申索人，去向法庭提出申請的。

20.  至於被告人方面，除了存檔了7月18日的誓章，以及當天陪同蘇女士到法庭，便沒有出席任何聆訊。被告人在該誓中，有以下陳述：

“……

…… so, now I gaved money to agent then she is the one to cleared things for me.

At last this amount $7,030 need give to agent, bcoz she paid this money to him, that’s this money held for agent. Thanks.”

21.  被告人清楚確認了，曾給予蘇女士款項，代表她與原告人跟進處理，包括交租事宜。不過，上述誓章究竟是表示，被告人要求法庭向她發還繳存法庭的款項，還是要求法庭把款項發還蘇女士，則有欠清晰。假設被告人真的以上述誓章，要求法庭向她〔而非蘇女士〕發還繳存法庭的款項，仍有其他問題存在。

22.  被告人在誓章中，表示只得原告人提供的銀行户口號碼，不知甚麽銀行，因此交不了租。在庭上，原告人頓然提及，這是他在恒生銀行的户口。這與他因應蘇女士的傳票申請，而存檔的誓章中提及，曾通知蘇女士，原告人的户口屬恒生銀行，其實相乎。就此，蘇女士在7月25日存檔的誓章，只是指被告人稱不知如何交租而已；另外，雖然法庭其後指示，蘇女士可以存檔進一步誓章，但她沒有這樣做，去就原告人此説作出回應。

23.  另外，根據蘇女士所聲稱，被告人根本沒有打算，根據租約所定租金交租；就連蘇女士也認為，這做法合理。被告人在誓章中，沒有指出交予蘇女士，代為轉交原告人的租金金額。但根據蘇女士，被告人給予她港幣4,360元，原因是已扣除了，被告人自支修理該物業的費用，即港幣1,140元。

24.  若出租人違反租約，承租人因而受損，那麼除非租約容許，否則承租人自行從租金扣除有關開支，這做法是不恰當的。這原則在高等法院原訟法庭Charmway Development Limited v Long China Engineering Limited, HCA 54/2001 (2001年7月16日) 一案中 (第16至24段) ，有詳細解釋。

25.  簡而言之，除非租約另有所定，否則承租人交付約定租金的責任，並不取決於出租人，是否履行出租人須履行的責任。承租人不可以，以出租人未有履行租約下責任，作為理由拒絕交租。由於承租人無權自行更改約定租金，所以即使繳交，出租人也沒有義務，接受和收取有别於約定租金的金額。

26.  至於本案的情況，根據被告人和蘇女士的誓章，所投訴的其實是原告人沒有在交樓之前，妥當清理該物業，蘇女士和被告人分别自資處理，以及進行油漆和修理電力裝置等。不過，雙方租約其實沒有就這些責任說明，而且被告人於租期開始後，的確搬進了該物業居住。若被告人指原告人違反租約，導致她損失，自然可以行使權利，向原告人追討。可是，自行對冲約定租金，做法值得相榷。

27.  更重要的，是無論爭議為何，要是作為申請人的話，被告人必須親身或透過律師，出席聆訊。蘇女士既不能代表被告人發言，且在聆訊中，試圖說服法庭，她根本不應牽涉在原告人和被告人糾紛之中。如上所述，蘇女士的傳票，更加包含她針對被告人的申索。因此，被告人實在有雙重原因，需要出席聆訊。

28.  蘇女士以誓章，確認她的傳票以郵寄形式送達被告人，又聲稱會把訴訟文件，放入該物業信箱，以及電聯通知被告人，出席聆訊。也許如蘇女士所指，被告人因為工作關係，所以缺席聆訊，可是被告人缺席聆訊，不曾就她的申請向法庭陳述，這是改變不了的事實。

蘇女士分别針對原告人和被告人的申索

29.  蘇女士在傳票中，針對原告人申索港幣6,900元，以及針對被告人申索港幣1,140元。她聲稱這些是分别代兩人支付了的費用。這些申索進一步反影了，蘇女士傳票申請的不當。

30.  蘇女士誓章附夾的證物，其實是小額錢債審裁處，案件編號2012年第20086號 (SCTC 20086/2012) 中，蘇女士作為被告人，而存檔的抗辯書。該案的原告人，正是本案的原告人。

31.  在SCTC 20086/2012 案中，原告人聲稱，被告人搬進該物業前，原來位於該物業的傢俬物品，由蘇女士同意以港幣5,000元購買，現尚欠4,900元。蘇女士在抗辯中否認指控，而且指原告人反欠她港幣6,900元。就此，蘇女士的指稱，其實無異於她在本案提出的傳票，當中針對原告人申索所作的指稱，也正正是申索港幣6,900元。更重要的，是在SCTC 20086/2012案中，她計算該筆港幣6,900元款項時，蘇女士已經包括了，在本案中要求法庭退還的港幣2,670元。

32.  有關該物業交樓時的狀況是否妥當，似乎應該是原告人和被告人之間的事宜，何以作為地產代理的蘇女士，會自資處理，並認為是代表原告人這樣做，因此原告人需負上償還的法律責任，這問題有待蘇女士去證明。不過，這都是她在SCTC 20086/2012案中，抗辯和反申索〔如有的話〕的議題；無論如何，她不應該利用本案，要求加入成為與訟方，重申此針對原告人的申索。

33.  有關蘇女士聲稱，岀資代被告人繳付了，財物扣押令下被告人欠款中港幣2,670元一事，如上所述，本席在此不打算重複。不過，如蘇女士所指，被告人只給予她港幣4,360元，是因為自行從約定租金港幣5,500元，扣除了自資修箿該物業的費用港幣1,140元。那麼何以蘇女士在傳票中，又針對被告人申索港幣1,140元，並指是代被告人支付的費用，這問題有點耐人尋味。但無論如何，蘇女士針對被告人的任何申索，同樣不應以要求加入為本案為與訟方的方式，去向被告人提出。

其他

34.  最後，蘇女士在傳票中提出，申請“禁止余民〔精神病〕再上庭申索對正常人及政府部門作出滋扰” 。這本來是原告人針對被告人的案件，怎也可以處理由第三方提出申請，去禁止原告人這訴訟。

結論

35.  鑑於以上所述，本席才決定，蘇女士的傳票申請予以撤銷；另外被告人若以2012年7月18日的誓章作為申請的話，同樣予以撤銷。為免疑問，原告人可向法庭會計部，收取上述繳存款項。