SZE MAN LAI 對 翁榮昌先生及另一人

LDPD 12/2018
[2018] HKLdT 6

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2018年第12宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人為香港北角英皇道145號民眾大廈14字樓E室(下稱「涉案處所」)的註冊業主。

2.  申請人代表蔡美齡（下稱「蔡女士[1]」）於2018年1月3日向土地審裁處（下稱「審裁處」）提交收樓申請通知書（「表格22」）， 謂已於2017年11月29日向第一及第二答辯人（以下統稱「答辯人」）發出終止租賃通知書（下稱「11月29日通知書」），指申請人與答辯人的「口頭租約」會於2017年12月31日終止，但答辯人未有如期遷出。

3.  翁韻麗女士（下稱「翁女士[2]」）代表第一答辯人於2018年1月10日遞交反對通知書（「表格7」）[3]，反對理由包括：

（1）11月29日通知書無效， 因為業主在發出11月29日通知書後， 仍然繼續照常接受租客每月$9,500的租金， 直至現在從未間斷。所以， 申請人事實上已放棄11月29日通知書。

（2）業主與租客於涉案處所的租賃關係， 早於2000年以前已經存在。申請人代表在表格22上， 列明業主與租客於涉案處所有口頭租賃協議， 而該協議沿用至今。因此， 申請人須根據《2004年業主與租客(綜合)(修訂)條例》第5(2)條， 向答辯人發出「過渡性終止通知書」， 並必須在其生效日之前 至少12個月前向租客送達， 才可終止涉案處所的租賃。 但申請人並沒有遵照上述修訂條例， 向答辯人發出「過渡性終止通知書」。

背景

4.  查申請人曾於2017年7月21日向審裁處提出相類的收樓申請， 當時的申請編號為LDPD 1448/2017， 申請人所持的收樓理由是申請人已於2015年9月26日向答辯人發出終止租賃通知書， 指稱申請人與答辯人的「口頭租約」將於2015年10月31日終止。

5.  鍳於申請人於2015年10月31日後仍然收取答辯人的租金，及至2017年7月21日才向審裁處提出收樓申請， 期間答辯人繼續照常支付每月9,500元的租金至蔡女士和申請人的聯名戶口長達21個月之久，申請人或蔡女士沒有向答辯人提出異議， 本席認為這等同接受新的週期性租賃安排， 所以本席於2017年11月28日的覆核聆訊, 撤銷了申請人於2017年7月21日提出的收樓申請。

討論

6.  就第一答辯人提出的反對理由（2）， 根據蔡女士的證供， 雖然申請人與答辯人的租約早於1995年9月開始， 但當時的租金為每月17,000元[4]， 其後雙方同意不斷調整租金， 比方從1998年7月至2002年1月， 每月租金減為14,000元， 從2002年2月至2003年1月， 每月租金減為11,500元，從2003年2月至2008年7月， 每月租金減為9,500元，可是從2008年8月至2009年3月， 每月租金則改為10,500元，但至2009年4月， 每月租金又回復至9,500元。就此，蔡女士提供了她和申請人的聯名戶口的紀錄作為佐證。

7.  翁女士不同意蔡女士的證供，認為根據蔡女士和申請人的聯名戶口的紀錄，自2003年2月開始， 她們一直都是每月支付9,500元租金。

8.  蔡女士回應翁女士的盤問時稱， 於2008年9月時， 每月租金己調整至10,500元， 聯名戶口的紀錄顯示收到每月9,500元及在數日後再收到1,000元的入賬[5]，及至2009年4月收到翁女士的姐姐來電要求減租， 每月租金才回復至9,500元。

9.  蔡女士未能解釋為何答辯人當時是以每月9,500元及後加1,000元的方式入數繳付租金， 但她指出在2009年4月， 答辯人是先繳付1,000元， 及後她同意減租後才再繳付8,500元。

10.  翁女士則堅決否認曾支付每月10,500元的租金。

11.  本席在考慮事件的相對可能性後， 決定接納蔡女士的證供， 因為根據蔡女士所述的租金調整歷史， 大緻符合其間的市場走勢。本席亦注意到, 在2008年11月及2009年2月, 蔡女士和申請人的聯名戶口是先收到1,000元, 然後在數日後再收到9,500元的, 這似乎否定了是申請人在答辯人入數後私自再入數1,000元以製造入數假象的可能性, 這亦與在2009年4月， 答辯人是先繳付1,000元， 然後才再繳付8,500元的情況脗合。另外, 根據1995年至2003年的租金調整歷史， 本席不相信答辯人不會於2008/09年雷曼事件發生後要求減租。

12.  附圖便是差餉物業估價署A，B及C類私人住宅租金指數走勢：

13.  既然如此， 根據《2004年業主與租客(綜合)(修訂)條例》第5(4)條(ii)，如租賃的立約各方在該條例生效日期當日(即2004年7月9日)或之後有更改該租賃的任何其他條款， 該條例第5(2)條並不適用， 即由於申請人與答辯人的租約租金於2004年7月9日之後曾經調整/更改， 申請人如要終止與答辯人的週期性租賃關係， 只須向答辯人發出不少於1個月的終止租賃通知書， 因此本席裁定11月29日通知書有效。

14.  至於第一答辯人提出的反對理由（1）， 即使申請人發出11月29日通知書， 申請人仍有權收取租約終止前， 即2017年12月31日前的租金， 及在沒有就新租賃存有一致的意見下，申請收回涉案處所， 及追收2017年12月31日後至答辯人把涉案處所的空置管有權交還申請人前的中間收益（見Ngai Ngok Pang 及Ngai Yu Ling, Mony 訴Lee Syn Yuk, Michelle, CACV 96/2013, 無彙報的案例，日期為2014年11月6日的判案書第41段）。

裁決

15.  因此, 本席作出以下頒令:

1.   第一及第二答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

2.   第一及第二答辯人須支付申請人由2018年1月1日至交回處所的空置管有權為止的中間收益, 以每月9,500元計算;

3.   不頒訟費命令。