CITYBASE PROPERTY MANAGEMENT LTD 對 余秀清

LDBM 52/2017

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2017年第52宗

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LDBM 53/2017

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2017年第53宗

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判 案 書

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1.  這是一宗管理公司要求拆除天台僭建物的申請。

2.  申請人是九龍觀塘麗港城第一、二及四期的管理公司。案件LDBM 52/2017及LDBM 53/2017的答辯人為夫妻關係。LDBM 52/2017的答辯人余秀清為麗港城23座C單位天台的業主。LDBM 53/2017的答辯人張榮安為麗港城23座D單位天台的業主。兩天台相連及相通。

3.  兩案爭議的是類同的事情，本席下令兩案一同審訊（heard together）。

4.  兩位答辯人（“答辯人” ）並沒有存檔反對通知書，亦沒有出席之前的聆訊，祇在審訊時才出現。

5.  申請人傳召申請人的物業經理廖淑雯作供，她的證供可信，亦有證據支持，本席接受她的證供。

6.  從相片可見，答辯人的天台上存有僭建物，包括冷氣機組件、鐵閘、鋅盤、頂篷/遮蔽欄，依附在僭建物上的燈、玻璃房、簷蓬及圍欄等。

7.  申請人依賴大廈公契（“公契” ）的條文包括：

(a)  公契第五部B6段，引述如下：

“No Owner shall erect or place or cause or permit or suffer to be erected or placed any structures on the Roofs or any part thereof, and the Manager shall have the right to enter into and remove anything erected or placed thereon in contravention of this provision at the costs and expenses of the Owner who erected or placed or permitted or suffered the erection or placing of such structures.”

(b)  公契第五部B2段，引述如下：

“Air-conditioning units shall only be placed at the spaces provided and no Residential Owner shall do or permit to be done any act or thing which may or will alter the external appearance of a Block.”

(c)  公契第五部B1段，引述如下：

“No external signs, signboards, notices, advertisements, flags, banners, poles, cages, shades, sculptures, or other projections or structures whatsoever extending outside the exterior of any of the Blocks shall be erected, installed or otherwise affixed to or projected from any part of the Blocks.”

8.  答辯人在審訊當日，提交一份評論（comment）。當中提出那些僭建物並不是他所興建的。他是第4名業主，於2005年購入有關單位連天台；又稱申請人在20年後才採取行動是疏忽職守，由他支付金錢清拆並不合理，他已支付較高價錢買入該單位，又稱曾問管理處，他們說祇要不加上新僭建物便沒有問題。

9.  答辯人在評論中亦說大部份天台也有僭建物，他是被針對。僭建物包括加高的圍欄，這圍欄會令致天台更安全。鐵閘、燈、上蓋等都是有安全等需要的。

10.  本席並不接受答辯人的理由。答辯人並沒有存檔證人陳述書，亦無任何證據證明僭建物是那時或由那人興建的。不過即使不是由答辯人興建，答辯人買入有關單位及天台，已將僭建物一併買下，更使用那些僭建物，所以那些僭建物是屬於答辯人的，不是由他興建亦不能成為不清拆的理由。

11.  本席接受申請人的陳詞，答辯人容許該僭建物繼續存留，也違反了公契條文。

12.  從答辯人的評論，可見他是反對清拆的。不是由他興建，但他反對清拆。可見最低限度，他是容許那些僭建物存留的。

13.  答辯人聲稱申請人疏於職守，但這不能是本案的答辯理由。因答辯人不能說申請人以前並無執行公契內容，現在便無權執行公契內容。

14.  答辯人評論中說曾詢問管理處等的說法，一則並無證據，二來管理處亦無權這樣做。本席接受申請人引用案件The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre and Another v. Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Limited, CACV 3/1995 第6段的原則，引述如下：

“It follows that in the instant case the plaintiffs were not only entitled but bound to take proceedings for the enforcement of these covenants. It follows, too, that they could not have granted expressly to this defendant or any other owner of any unit in the building the right to act in contravention of the Deed of Mutual Covenant as this defendant has done. What cannot be done expressly cannot be done impliedly…”

15.  由於有僭建物，所以答辯人給予較高價錢購入單位的說法更不成立。價錢高低取決於很多因素，答辯人並無證據證明價錢較高，這也不是答辯理由。所謂被針對亦非法律上可答辯本案的理由，事實上，申請人也有對其他天台業主進行訴訟。

16.  圍欄加高會令天台更安全，這可能是真的。但公契第五部B1段規定，不能隨便增高圍欄。再者，現在圍欄的高度，符合建築物條例的規定，並不是不安全。申請人亦有權因為加建圍欄違反公契，改變了大廈的外貌，而拆除圍欄。

17.  此外，答辯人所說的僭建物有作用，均非容許僭建物存在的理由，因那些僭建物均違反公契上述條文。

18.  本席裁定就LDBM 52/2017的案件，該案的答辯人須在2017年12月31日或之前拆除僭建物，其中包括冷氣機組件、鐵閘、鋅盆、頂篷/遮蔽欄及附於僭建物的燈等。

19.  就LDBM 53/2017的案件，本席命令該案的答辯人須在2017年12月31日或之前拆除僭建物，其中包括玻璃房、鐵閘、簷蓬、圍欄及附在僭建物的燈等。

20.  如答辯人沒有在命令期限內拆除，申請人可進行清拆，所有費用由答辯人支付。申請人可就此費用再向法庭申請。

21.  因已下令清拆有關的僭建物，本席認為申請人要求的聲明並不需要，禁制答辯人安裝現有僭建物的命令亦不適切。

22.  本席亦下令，答辯人須支付申請人本案的訟費。如數目雙方不能協議，則由法庭評定。