盧少權 對 麥斯美達有限公司 (前稱密謀實業有限公司)

LDPD2320/2013

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2013年第2320宗

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判決書
(上訴許可申請)

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1.  答辯人提出非正審申請，要求批准上訴許可就本席於2013年10月23日及2013年11月12日的判決提出上訴。

背景

2.  申請人是本案處所 “Flat G, 4/F, Block 15, Cherry Mansions, Whampoa Garden Site 2, Hung Hom, Kowloon” 的業主，答辯人是租客。

3.  申請人於2013年9月24日向土地審裁處提交申請通知書(表格22)，理由是出租涉案處所的租期為2012年9月22日至2013年9月21日，即租賃期限已過，所以申請收回涉案處所的管有，及追收自2013年3月22日至2013年10月21日，每月500元之欠租(總數共3,500元)。

10月23日之聆訊

4.  本案於2013年10月23日在本席席前聆訊。申請人表示2012年9月所簽訂的是續租租約，當時雙方曾口頭同意(但沒有寫在租約內) 6個月後可加租。至2013年2月下旬，申請人建議加租每月500元，答辯人表示同意，但答辯人最後自2013年3月22日起只每月繼續交付租約內訂定的14,000元，而不是14,500元。於聆訊時申請人表示放棄追收這每月500元之欠租。

5.  本席認為申請人作出這放棄追討，法理完全正確，因為這「加租方案」(如有)從來沒有被寫進租約內，任何一方不可隨意更改已簽訂的租約內容。雖然申請人說與答辯人取得口頭協議，但法庭對訴訟中一方聲稱的口頭協議去更改一份已簽訂的合約[1]，經常存有介心，因為即使「協議」是經歷要約和承約的過程，雙方未必有產生法律關係的意圖，甚至有關「協議」缺乏代價(consideration)支持使成為一有法律約束力的新的合約。

6.  可是，由於這3,000元[2]的爭議，卻使雙方未能於2013年9月21日簽訂新的租約。根據答辯人代表戴錦豪先生(下稱「戴先生」)的陳述及提供的短訊證據，申請人與答辯人於2013年8月已開始商談續租的事宜，申請人甚至於2013年9月21日以短訊通知答辯人:「租約已準備好，幾時方便簽」。但雙方正準備簽約時，卻因為這3,000元的爭議，沒有完成簽訂新的租約。

7.  雖然答辯人隨後於2013年9月23日繼續存入14,000元於申請人的銀行戶口作為租金，但申請人於2013年9月24日(翌日)即向土地審裁處申請是案收樓。

8.  本席曾詢問申請人在收到答辯人於2013年9月23日存入的14,000元後有何打算，他說不知如何處理。

9.  綜觀以上所述，雙方雖然曾有訂立新租約的意圖，但最後也簽約不成，所以原有的租約亦於2013年9月21日完結。

10.  戴先生堅稱答辯人是願意繼續交租，甚至於2013年9月23日及2013年10月21日把14,000元存入申請人的戶口，但本席認為這沒有改變他與申請人沒有簽訂新租約的事實。

11.  高等法院暫委法官杜溎峰(當時官階)在李廷耀祖及羅思晉HCA 7961/1996(無彙報的案例，日期為2001年3月20日)的判案書有關通知期屆滿後收取租金/佔用賠償的法律效應的部分指出:

“…代表原告人的關大律師陳述謂於租賃終止後收取租金並不構成舊約的延續。他並引述多個案例支持他的論點。其中最有權威的案例為Clarke v. Grant & Another [1949]1 All ER 768。該案的租客於遷出通知期屆滿後向業主的代理人繳付一個月上期租金，而代理人誤以為這是逾期租金，而把租金收納。原訟法庭裁定業主已把遷出通知書擱置了。英國上訴法庭把原審法官的裁定推翻。Lord Goddard CJ認為租約到期而發的遷出通知與違反租約的通知有別。若業主於發出違反租約的遷出通知到期後收取租金，他可被視為放棄因違反租約而收回物業的權利。但若遷出通知是用以終止一項循環週期的租賃，這不一定會導致這效果。雙方在繳付及收取租金時的意圖為最重要的關鍵。在判詞中第769頁，Lord Goddard說:

“If a landlord seeks to recover possession of property on the ground that breach of covenant has entitled him to a forfeiture, it has always been held that acceptance of rent after notice waives the forfeiture, the reason being that in the case of a forfeiture the landlord has the option of saying whether or not he will treat the breach of covenant as a forfeiture. The lease is voidable, not void, and if the landlord accepts rent after notice of a forfeiture it has always been held that he thereby acknowledges or recognises that the lease is continuing. With regard to the payment of rent after a notice to quit, however, that result has never followed. If a proper notice to quit has been given in respect of a periodic tenancy, such as a yearly tenancy, the effect of the notice is to bring the tenancy to an end just as effectually as if there has been a term which has expired. Therefore, the tenancy having been brought to an end by a notice to quit, a payment of rent after the termination of the tenancy would only operate in favour of the tenant if it could be shown that the parties intended that there should be a new tenancy.

That has been the law ever since it was laid down by the Court of King’s Bench in Doe d. Cheny v. Batten (1775) where LORD MANSFIELD said (1 Cowp. 245):

“The question therefore is, quo animo the rent was received, and what the real intention of both parties was?’ ”

12.  本席將Lord Goddard CJ所引述的法律原則引伸到本案的事實上。申請人於2013年9月21日向答辯人發出短訊，意圖很明顯是擬與答辯人訂立新的續租租約，而答辯人亦前赴簽約，可惜這合約「有待確認」，而簽約不成後(不論因為何種原因) ，本席認為申請人隨即在2013年9月24日向土地審裁處申請收回本案處所的管有，反映申請人已沒有意圖延續該租賃，因此本席裁定申請人可以在本案中收回本案處所的管有，而答辯人只是以隨意終止租賃(tenancy at will)的模式繼續佔用涉案單位，法理上仍須支付申請人有關的佔用費用，答辯人所交的每月14,000元，可被視作中間收益(mesne profits)。

13.  故此本席作出以下頒令:

1.   答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人:

2.   暫緩執行收樓令至2013年11月30日;

3.   答辯人須繼續支付申請人由2013年10月22日至交回處所的空置管有權為止的租金/中間收益，以每月14,000元計算;

4.   答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為365元。

覆核申請

14.  答辯人於2013年11月7日根據《土地審裁處條例》第11A條提交覆核申請，除了對本席於上文第13段的判決提出爭議外，還包括:

(a) 答辯人指稱以申請當日計算，他沒有違反任何租約條款/雙方協議/單方通知/甚或口頭要求；亦遵守法例第7章第52條；

(b) 本席的判決及訟費命令，違反法例第7章第53條(2)(a)及第53條(2)(b)(i)的要求。

15.  申請人於2013年11月11日提交回應覆核申請的書面陳詞，內容重申:

「本人不同意繼續出租該物業給答辯人使用，但答辯人依然自行存入租金到本人戶口，本人也無法阻止，本人並無要求答辯人交租，答辯人無詢問本人是否繼續收租…」。

16.  本席按適用的實務指示(LTPD: Review No. 1/2009覆核的程序)，經審閱答辯人提交的文件後，認為答辯人提出的覆核理由沒有新的理據，其事實考慮已於2013年10月23日聆訊中審理，現在答辯人再次提出，是完全沒有任何合理成功的機會。

17.  另答辯人引用的法例第7章《業主與租客(綜合)條例》第52條及第53條，是屬於該條例的第II部，此部不適用於在1983年6月10日當日或之後產生的處所租賃或分租租賃，因此本席決定不接受覆核申請，並於2013年11月12日判決撤銷答辯人的覆核申請，維持本席於2013年10月23日的裁決。

上訴許可申請

18.  答辯人又於2013年11月20日提出是次上訴許可申請，根據他提交的誓章(下稱「上訴書」)，其理據如下:

(a) 申請人入稟追討租金差額及申請收樓，答辯人代表認為具足夠理由抗辯欠租理據，而申請人審訊時主動撤銷追討租金差額，因此反對最終訟費命令 (下稱「訟費判決」)；

(b) 普通法原則下，固定期租賃在租期終止，毋須通知。而定期租賃(periodic tenancies)經發出通知期與租期長短相若的遷出通知書予以終止，土地審裁處不應代辦通知 (下稱「遷出通知」)；

(c) 申請人入稟時寫明已收租金至2013年10月21日，土地審裁處不應未經審訊，代申請人假設不同意繼續收錢 (下稱「申請人繼續收錢」)；

(d) 答辯人申請上訴許可，是爭拗任何業主，可否在租期屆滿當日，同時間要求:

i) 不要搬走；

ii) 叫簽新租約；

iii) 簽名時強收3,000元手續費；

iv) 要求繼續有租收；

v) 沒有向答辯人有限公司發出書面通知；

vi) 收妥租金再自製欠租差額

(下稱「續約同時產生的爭拗」) 。

訟費判決

19.  戴先生在2013年11月28日在本席席前審理此上訴許可申請時澄清，他不是要爭拗本席對沒有新租約的裁決，因為他已與申請人安排於2013年11月30日把涉案處所交回申請人，他只是認為既然申請人主動放棄追討欠租，收樓申請應可避免，答辯人自可交回涉案處所，根本無需審訊，所以不同意土地審裁處的頒令要繳付訟費。

20.  可是戴先生承認於2013年9月24日申請人申請收樓當日，甚至於2013年10月23日聆訊當日，答辯人仍佔用涉案單位。基於本席裁定申請人與答辯人沒有簽訂新的租約，而原有租約的租期亦已屆滿，本席認為申請人申請的收樓行動是合理合法，故此本席頒令答辯人須繳付申請人就此收樓申請的訟費，及就訟費作簡易程序評定。

21.  根據《土地審裁處條例》第12條:

(1) “在審裁處進行的所有法律程序的訟費及附帶訟費均由審裁處 酌情決定，審裁處並有一切權力決定誰人須支付該等訟費以及須支付的範圍。”

而365元之數只為申請人入稟土地審裁處申請收樓所付的費用，不多不少。

遷出通知

22.  既然本席裁定原有租約的租期已經屆滿，正如答辯人的陳述，申請人無須發出遷出通知書。本席於2013年10月23日的頒令暫緩執行收樓令至2013年11月30日，只是因應案情，給予答辯人合理時間遷離涉案處所，而不是要代替申請人發出遷出通知書。

申請人繼續收租

23.  申請人在2013年10月23日聆訊中已否認與答辯人有簽訂新的租賃協議，對於答辯人把14,000存入他的銀行戶口，他當時表示不知如何處理，所以才會於翌日向土地審裁處提出收樓申請。本席已於上文第12段解釋答辯人仍須於佔用物業期間支付中間收益，這與本席裁定申請人與答辯人沒有新的租賃協議沒有相悖之處。

續約同時產生爭拗

24.  答辯人堅稱申請人在2013年9月21日簽約不成後，直至向土地審裁處申請收樓期間，沒有向他發出任何口頭或書面的遷出通知，以致答辯人無從選擇交回涉案處所與否，引致2013年10月23日的不必要聆訊。

25.  不幸的是，此案雙方在租期完結時的最後一日才因續租事宜發生爭拗，致使簽約不成。但正如申請人於2013年11月28日審訊時所說，他有權在簽約前的最後一刻提出任何續約條件，如果因為此而簽約不成，本席認為他沒有需要為此而負上法律責任，也沒有需要向答辯人發出遷出通知，因為2013年9月21日後的是隨意終止的租賃(tenancy at will) ，而答辯人繼續佔用涉案單位仍須繳付租金/中間收益(mesne profits)，相關沒有任何不妥當之處。

26.  本席的裁決是基於事實的裁決，答辯人提出申請批准上訴許可的理由，亦非涉及裁決的法律論點出錯，所以不符合《土地審裁處條例》第11(2)條的規定。

27.  《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納: (a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱答辯人提出的上訴理由和在審裁處提交的文件，並經聆聽答辯人的代表所作的證供及陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

本席的裁決

28.  本席判決撤銷答辯人在2013年11月20日提交的非正審申請。

29.  關於本案訟費，本席認為適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。

[1] 租約也是合約的一種

[2] 根據與訟雙方的證供，於2013年9月21日爭拗的是3,000元，不是3,500元。