張玉林 訴 世紀21中華物業有限公司

DCCJ3119/2006

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2006第3119號

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判案書

背景

1.  原告人聲稱和世紀21中華物業有限公司（“被告人”）是以合作拆賬形式經營地產代理生意。在2005年12月，他成功地替客人購入擎天半島第1座80樓B室的單位。原告人得悉發展商九倉集團在2006年2月底已發放佣金給被告人，而原告人所應得的佣金拆賬是$70,680。原告人在2006年4月下旬致電被告人追討上述佣金，但未能成功。於是便循民事訴訟追討所欠的$70,680佣金。雙方都沒有律師代表。

原告人的申索

2.  原告人在庭上作供時自稱有中五程度。他於2005年5月持有由地產代理監管局發出的營業員牌照。在2005年3月，原告人得悉發展商推出擎天半島貨尾 ，其中一個單位是80樓1座B室，面積是1,600呎。原告人的客人袁先生有興趣購買。原告人於是和發展商的Raymond梁議價。樓價連車位是$16,670,000。他們相約到發展商的辦公室簽約。當時是2005年11月尾，原告人打電話給被告人的楊官華（“楊”），邀請楊一同去簽約。

3.  在這裡，原告人交待他和被告人及楊的關係。他說他在2005年6月離開美聯，然後在世紀21測量行任職。在機緣巧合下，原告人找到楊商討合作計劃。原告人伙同另外3人，分別為張玉森，張銀平和顏愛明（“顏”）。他們4個人協議承包楊的鋪頭來做地產代理生意。由於原告人只有營業員牌照，沒有俗稱地產代理的E牌，因此他們需要用被告人的身份來確認樓宇交易 。拆佣的形式是首$100,000，70%歸他們而30%則分拆給被告人 ；超過$100,000則85%屬原告人他們而15%則歸被告人。

4.  有關這宗交易，在2005年11月尾，楊打電話給原告人說他已經打電話給發展商，$16,670,000的樓價可減5% 。雖然有點懷疑，原告人最後有打電話給準買家袁先生說該樓宇可以$16,000,000買到，並且他們打算在當日下午去中環會德豐大廈簽約。原告人亦有打電話給發展商的Raymond梁，但後者說他從來沒有應承$16,000,000賣出有關單位。當日下午，在發展商的會議室內，楊靜靜地和原告人商談，告知他利嘉閣有低數層的二手盤，都是全新的，未有人住過。該單位連車位可以$16,000,000買到。業主會給3成佣。如果客人看中該單位的話，原告人需要和利嘉閣合作，佣金則一人一半而買家是不用付出佣金。原告人說在當日，楊準備了2部車，他們一行人，包括楊，張銀平，準買家袁氏夫婦，利嘉閣姓甘的職員，便到了擎天半島參觀1座71樓B室的一個單位。但準買家並不喜歡該單位。一伙人於是又返回中環會德豐大廈。除了楊，他們都沒有返回發展商的辦事處。

5.  在楊的提議下，他們一行人分別乘坐2部車到深井碧堤半島售樓處。楊曾提出直接向準買家袁先生回佣$100,000，後來更提出回佣$150,000。但準買家不滿這種回佣安排而離開深井。準買家覺得楊的做事方法有問題，不願再和楊做交易。到12月初，楊打電話給原告人，說搭了天地线，約原告人和準買家到會德豐辦事處見面。原告人約了袁氏夫婦及張銀平去到辦事處，和發展商Raymond梁會面。但價錢仍然是$16,670,000，這是和楊在上午致電原告人的價錢不同。原告人於是再致電楊。他在半小時之內便趕來會見原告人。事件又是談不來，一伙人再到附近茶餐廳再商討。楊說$16,670,000可照簽，而準買家可以只是給$16,380,000，而楊會回佣$290,000給客人。原告人不贊成這種做法，因為他認為做成這宗生意他應該有30多萬佣，如果只得4萬幾佣，他寧願不做這宗生意。

6.  到了12月6日，原告人打電話給Raymond梁了解事件情況，並告訴他準買家不肯加到$16,670,000。大家商議後，Raymond梁終於願意以$16,600,000成交，但新聞稿上仍會說該單位的售價是$16,670,000。原告人打電話給袁先生告訴他該單位售價為$16,600,000，但他只需付出$16,380,000，因為$220,000會回贈給他。袁先生說要$220,000公司票才肯簽約。原告人於是和楊商量，以$16,600,000成交，2%佣和付予袁先生$220,000公司支票。楊說沒有問題。在鋪頭內，楊從褲袋拿出支票，簽了一張$220,000支票（見文件冊第34頁）。

7.  其後原告人打電話給Raymond梁，接著去到域多利道60號一個新樓盤去拿取文件。一名職員在電腦列印一份訂購合約（見文件冊第28頁），有關單位是擎天半島第一座80樓B單位，售價是$16,600,000。

8.  原告人在分佣紙（見文件冊第29頁）上簽名，而發展商亦有蓋印。文件上寫明佣金是2%，而該單位樓價是$16,600,000。事後，原告人去到袁先生的寫字樓。原告人收到$830,000支票。

9.  到了2006年2月底，Raymond梁打電話給原告人，告訴他佣金支票已經準備好。於是，原告人打電話給楊的秘書告知她佣金已經可以拿取。到了2月至4月中，原告人再打電話給楊的秘書詢問有關佣金的情況，該秘書叫原告人打電話給楊。原告人在4月中，打電話給楊有關佣金的事宜。楊告訴他總公司未有過數給被告人公司。原告人在5月中再致電楊，但楊沒有接聽。於是，原告人打電話給總公司會計部詢問擎天半島出佣的問題。在很短時間（約15分鐘左右），楊打電話給原告人質問他為何打電話給會計部，還說如果原告人激嬲他，那麼一毫子也不會給他，而他亦不會這樣算數。原告人沒有和楊爭論。他再打電話給總公司會計部質問為何楊會打電話給他 ，原告人後來報警備案。

10.  原告人在被楊盤問時指出他並沒有和被告人公司簽定僱傭合約，亦沒有合作協議，全部都是口頭協議。楊指稱被告人公司和一間叫做森明物業投資有限公司（“森明公司”）在2005年8月31日簽了一份合作協議（見文件冊第14頁），以合作關係經營位於廣東道342號C地下的世紀21中華物業有限公司。日期是由2005年9月1日至2006年1月31日。協議內指明所有營業收取之佣金拆賬如下：

由HK$1.00至$100,000	世紀21中華物業佔30%
	森明公司佔70%
由$100,000以上	世紀21中華物業佔15%
	森明公司佔85%

11.  該協議是由森明公司的張玉森（即原告人的弟弟，但現已身故）簽字。森明公司的註冊地址是廣東道342號地下（見文件冊第41頁及證物P-1）。原告人指稱這份協議雖然列出的日期是2005年8月31日，實則簽約的日期是大約在2006年1月份。當時原告人在場，他亦親眼見到楊簽字。在商業登記証（見文件冊第41頁）及商業表格1（c）（證物P-1）上，森明公司的註冊生效或開業日期是2005年9月1日而合夥人是顏及張玉森。在盤問時，原告人承認自己和張銀平，顏愛明及張玉森4個人都在上述廣東道分行辦公，亦承認他們佣金如果超過$100,000便可跳‘Bar’。但自從擎天半島交易之後，原告人和其他3個人都覺得楊的誠信有問題。森明公司和被告人公司的合約（文件冊第14頁）是在2006年1月頭簽的。該合約的屆滿日期是在2006年1月31日，因為原告人和其他三人，即張玉森、顏和張銀平，需要大概1個月時間來考慮應否和楊繼續合作。該合作協議是在2006年1月13日解除。

12.  原告人促成這宗地產交易，原本有$332,000佣金分賬，但由於$220,000已回贈給買家袁先生，因此在拆賬後，原告人只能得到$70,680。現向被告人追討這筆佣金。

被告人的答辯

13.  楊指稱根本上森明公司的運作是由原告人、張玉森、顏和張銀平，四為一體在廣東道分行辦公。被告人公司亦在柯士甸道有分行，內有15至16部電腦 ，內存檔着客人和業主資料，巿場叫價，租金叫價等等。

14.  楊聲稱被告人公司只是和森明公司有合作協議，並不是和原告人或其他3人單獨個別簽約。他以2006年3月份一宗利來洋樓16C單位的交易為例（見第36頁及52頁佣金單）。該宗物業佣金是$12,780，是發給Samuel Cheung即張玉森的，支票抬頭人亦是張玉森。但原告人承認這宗物業交易是他和另一個同事叫Helen Chan合作的，該佣金單有2個版本。第36頁的版本是由原告人提供，主要分別在於該單據上只有張玉森的簽字。第52頁（正本是證物D-1）的版本是由被告人提供，在張玉森的簽名側有一個‘代’字，被告人在這一頁的版本上另外寫上‘簽署與申索人附件14不一樣’。明顯地，張玉森的簽名在這兩個版本是不同的。

15.  楊亦強調與發展商簽約是需要地產代理牌照俗稱‘E’牌，而原告人只持有‘S’牌。楊在2006年1月13日即日終止合約是因為他懷疑有關人士（即張銀平）在傲雲峯的一個樓盤上和中原地產職員一齊睇樓，有俗稱「飛單」的行為。「飛單」的意思是不經被告人公司去做樓宇交易，但事成後，佣金則由另外一間公司拆賬以收取較高的佣金。

16.  原告人承認張銀平有和中原合作的行為，但中原的拆賬偏低，甚至低過被告人公司的佣金。原告人不認為這是「飛單」的行為。

17.  楊認為擎天半島這宗交易是原告人及其合伙人成事的。根據被告人公司和森明公司的合作協議，在完成交易後，有關的佣金會在一個月內支付給森明公司。但該公司內部人士意見不一而被告人公司亦未能聯絡該公司負責人，再加上森明公司嚴重違反合作協議，又不能核數，因此被告人公司未能發出有關的佣金支票。楊亦指稱原告人亦是世紀21測量行職員，實則是有角色衝突之嫌。

18.  楊認為森明公司內部衝突激烈。在2005年年底，因為有佣金糾紛，張銀平、張玉森和原告人竟然致電楊，叫他到廣東道分行去調解他們的紛爭。

19.  楊亦提供了一張‘出佣紙’（見文件冊第53頁）。這頁是由被告人公司提供，而相類似的出佣紙（見第31頁）則由原告人提供。在第31頁的版本，只有張玉森的名字，而在第53頁的版本則有張銀平的簽字。因此楊指出原告人、張玉森、顏和張銀平實是四為一體，一同運作森明公司。楊指稱原告人等4人以張玉森作為代表，因此一切出糧，成交報告和月結單都以張玉森的名字，以便報稅。張玉森是森明公司的主持，這在2006年5月份分佣單上可看到（文件冊第51頁）。分佣單上的$71,797是張玉森的名下，而被告人公司支票的抬頭人則是‘Suming Property Finance Consultant Co.’即森明公司。2006年1月份的分佣單（第43頁），2005年9月份分佣單（第44頁），2005年10月份（第45頁），2005年11月份（第46頁），2005年12月份（第47頁）都是以Samuel Cheung作為抬頭人，而在2006年1月份的出佣單（第49頁）更有一項款項$500作為‘扣代付業主投訴換門鎖’。楊指出這$500元其實是由於原告人拿取了公司30多條鎖匙而作出的保償。楊亦指責原告人及森明公司的人在未得被告人公司同意下申請加裝電話線，所報住的地址是張銀平在油麻地的住址。

20.  楊強調他和被告人公司一向只是和森明公司合作。任何事情的商議都是和他們4人一同商討，沒有和原告人單獨行事，亦沒有和原告人有任何口頭上的個人承諾和協議。在2006年1月13日，被告人公司與原告人簽了一份書面終止合作關係（見文件冊第35頁）。楊亦多次強調早於2006年10月時已準備了公司支票$71,797而抬頭人是森明物業投資顧問公司（見文件冊第51頁），只待森明公司其他2名成員（即顏及張銀平而張玉森已逝世）面對面，講清講楚便很樂意支付這7萬多元的佣金。但直至現在他都未能和森明公司的其他人士洽商。從文件上，這筆$71,797佣金是包含現在由原告人所申索的佣金和另外一宗物業的佣金和一些雜項（見第51頁）。

結論

21.  由於雙方都沒有律師代表，本席只能盡量簡述雙方的陳述。雙方都各執一詞，而在事實的裁決上，法庭自當以客觀持平的態度來作出應有的決定。

22.  無可爭議的是原告人是有份參予這宗擎天半島1座80樓B室的地產交易。在與被告人公司及其總公司拆賬後，原告人聲稱他個人應得的佣金是$70,680，當中並沒有涉及森明公司。在商業登記的文件上（見證物P-1），森明公司的合夥人是顏愛明和張玉森，而在「申請人証明書」的一欄上是由顏愛明簽署。日期是2005年10月10日。森明公司的商業登記証（見文件冊第41頁）則寫明生效日期是2005年9月1日，在此，在文件日期上看來，原告人指稱被告人公司和森明公司的合作協議（見第24頁）並不是在2005年8月31日簽定的說法較為可取。另一方面，雖然該宗地產交易在張玉森的出佣單上有所列出（見文件冊第21頁和43頁），但文件上並沒有證據支持楊的說法。楊指稱森明公司是4個人為一體而原告人只是森明公司的一份子。合作協議是森明公司合夥人之一張玉森簽署。該合作協議並沒有列明原告人及張銀平作為森明公司的一份子，亦沒有說明他們也是受該協議所規範。這是楊的一面之詞，但卻為原告人所否認。事實上，在被告人的一份成交報告中（見文件冊第14頁）張玉森因一宗有關都會駅而獲得分佣$67,500。經拆賬後，實收$47,250而被告人則分到$20,250。該成交報告的日期是2005年10月14日。如果依照楊的說法，這宗交易應該是在合作協議簽定之後。如果是這樣，在這種內部文件上為何沒有提及森明公司?

23.  這宗交易亦在張玉森的分佣單（見第21頁和49頁）見到。在該項交易的紀錄上，和美聯合作的分佣（$7,520）亦有所紀錄，但卻沒有任何有關森明公司的記號，或公司章印。文件上，職員姓名是張玉森，而在該頁最底部份則有「張玉森收$47,250，世紀21中華物業$20,250」。在一份佣金確認文件上（見文件冊第19頁），發展商會德豐亦確認原告人（地產營業執照S-181237）促成這宗$1,660萬的交易，而原告人亦以世紀21 EAA No. C-021446僱員身份簽名。這裡並沒有森明公司的章印，亦沒有提及森明公司。在被告人相關的成交報告中（見文件冊第20頁），原告人亦以他自己作為被告人僱員身份存檔。該文件最底部亦寫着「張玉林佣金$70,680，世紀21中華物業$30,120」，並沒有任何森明公司的印記。原告人亦有以個人名義簽名，在下款並寫上‘Cheung Yuk Lam Patrick’。

24.  楊指稱被告人公司與森明公司在2005年8月31日簽定了合作協議（第14頁）而於2006年1月13日和森明公司終止有關的協定。但是在文件冊上卻找不到被告人公司與森明公司的終止合約的文件。在文件冊第35頁的文件，題為「終止合作關係」，日期是2006年1月13日，楊代表被告人公司簽署及蓋上公司印章，而原告人則以個人身份簽名 。他的身份証號碼亦有所記錄。雖然楊在其抗辯文件（見文件冊第38頁）聲稱「…… ‘森明物業投資顧問公司’有人違背合作精神，所以本公司決定終止所有與‘森明物業投資顧問公司’有關人等合作關係。」但是在第35頁的文件上卻沒有片言隻字提及森明公司。文件冊內亦沒有被告人和森明公司或和其他森明公司的人士終止合作協議的文件。這份「終止合作關係」文件正正反映被告人視原告人為個體的意向，並非森明公司的一份子。

25.  原告人與被告人公司的箇中關係，恩恩怨怨，種種轇轕，由於雙方各執一詞，法庭是難於清楚事情的來龍去脈和細節。但是，被告人並不爭議原告人是有份參予該宗地產買賣。問題是應該把原告人所追討的$70,680佣金交予原告人或是森明公司。楊說被告人未能與森明公司合夥人接觸，而森明公司的其他兩名有關人士，即張銀平和顏沒有出庭作證，亦未有提供任何證人口供。楊亦在庭上三番四次聲稱只要森明公司其他人出面商議，那7萬多元的佣金支票已經準備支付。

裁決

26.  本席認為，既然沒有證據森明公司是有份參予這宗地產交易，而文件上亦沒有任何證據指稱原告人是森明公司的僱員或一份子，在這樣的情況下及基於上述因由，被告人是應該把原告人在拆賬後的應有佣金，即$70,680，歸還予原告人。因此本席判原告人勝訴。

利息與訟費

27.  被告人亦要給予$70,680的利息給原告人。原告人聲稱他應該在2006年4月20日收到佣金（見原告人的申索陳述書）。由於雙方都沒有律師代表，本席認為有簡化有關利率計算的必要。因此，本席判原告人應得的利息是由2006年4月20日至頒下判案書日（即2007年9月7日）以年率4.5%計算（約兩年來判決利率的一半）大約是16個月。以齊頭整數計算，（$70,680 x 4.5% ÷ 12 x 16）利息共約$4,240。被告人亦要繳付原告人堂費。由於雙方沒有律師代表，為了避免不必要訟費的支出，本席亦簡化訟費的計算而自行評定有關的訟費。今次聆訊用了4天時間。本席判被告人須給予原告人象徵式每天$200 ，共$800元的訟費，連同原告人因出票而繳付的$702手續費，共$1,502。

28.  總括而言，被告須在判決書頒下之日14日之內支付下列款項給原告人：

（1）	佣金	$70,680
（2）	利息	$4,240
（3）	訟費	$1,502
		總共       $76,422
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