CHENG WAI KEI 對 HO SAU FUN CONNIE 及另一人

DCCJ 401/2015

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2015年第401號

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判案書

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背景

1.  原告人是香港薄扶林域多利道192號趙苑二期三座2樓A室（“該物業”）的兩位買家之一。另一位買家連嬋卿是他的太太。但在此案中，他的太太並非原告人。

2.  原告人聲稱，在簽署臨時買賣合約（“臨約”）之時，被告人作出失實陳述（misrepresentation），其中包括：－

(1)  在交樓之時，該物業所有固定的東西，物料及裝修，與示範單位一樣（the same），除了一些可以搬走的傢俬等等；

(2)  臨約內附表六（應是附表二）的所有家用電器及煤氣用具都是新的；

(3)  分體式冷氣將會是新的。

3.  此外，因該物業是有租約的。被告人在租客離開後，須將該物業重新裝修，才交給原告人。原告人聲稱，被告人尚未裝修妥當，就將物業交給原告人，以致他少收了一個月的保證租金HK$105,107.50，原告人追討該項損失。

4.  原告人簽署臨約之時，該物業有一租客，並有保證租金收入條款，所以在購買之前，原告人並無視察過該物業。該物業不是新建成的，樓齡大約有十年。

5.  本案第一被告人為第二被告人的受薪董事。第二被告人為該物業的賣方。

6.  本席認為本案須要處理的爭議事項包括：－

(1)  原告人只是該物業的兩位買家之一，他有沒有權獨自起訴，被告人能否在審訊時剔除原告人的案件；

(2)  第一被告人是否須要負責；

(3)  第二被告人的僱員有沒有對原告人作出失實陳述；

(4)  如有的話，那些陳述會否按正式買賣合約中的全合約條文（full agreement clause）而撤回；

(5)  第一及第二被告人是否須要支付原告人任何賠償；如要的話，賠償的金額為多少。

原告人能否獨自起訴，被告人能否在審訊時剔除案件

7.  原告人與他的太太一同購入該物業，兩人現時為該物業的聯權共有人（joint-tenants）。

8.  區域法院規則第15號命令第4(2)條規則述明如下：－

“凡任何訴訟的原告人申索任何濟助，而有其他人與他共同有權獲得該濟助，則除任何成文法律的條文另有規定外，以及除非區域法院給予相反的許可，否則必須使所有如此有權的人成為該宗訴訟的一方，並且除區域法院應申請而根據本款作出給予許可的命令另有規定外，必須使他們當中任何不同意合併為原告人的人成為被告人。”

9.  雙方並無爭議，若法庭判原告人勝訴，原告人與他的太太共同有權獲得入稟狀所列的濟助。

10.  原告人承認他沒有獲得太太的授權，進行本訴訟。他只是說所有樓價均由他支付，並且他有授權書為太太簽署買賣合約。

11.  被告人只在審訊時提出應剔除原告人的案件，並沒有以傳票方式提出申請。

12.  雖然本席認為原告人不能獨自起訴，但本席拒絕被告人的剔除申請，原因包括被告人並沒有存檔傳票，作出是項申請，只在開審前提出。之前雙方協議的同意爭議項目，亦沒有此項議題。在審訊時才提出剔除申請，實在太遲。

第一被告人的責任

13.  第一被告人是第二被告人的董事，只是一受薪僱員。原告人起訴第一被告人的原因，是因為她簽署臨約、買賣合約及收樓信。原告人說第一被告人授權第二被告人的職員作出失實陳述，也誤導他簽署收樓信，所以須要負責。

14.  原告人並無提出任何可信納的證據，說服法庭第一被告人須負任何法律責任。原告人在審訊之前未見過第一被告人。在本案中，第一被告人只是僱員。如有任何責任，亦應只是合約的另一方，即第二被告人負責。她所簽署的文件，都是寫明是代表第二被告人簽署的。即使第二被告人的職員有作出原告人所說的失實陳述，並無證據由她促使。那些陳述，只能代表第二被告人作的。原告人起訴第一被告人全無法律依據。

第二被告人的職員有沒有對原告人作出失實陳述

15.  原告人聲稱，在簽署臨約前，第二被告人的一位叫Jane Lo（“Jane”）的僱員，向原告人作出上述第二段的失實陳述，他因這些失實陳述，購入該物業，並因此而有所損失。

16.  原告人亦聲稱，在2012年2月28日簽署收樓信前，有一位Simon Chan（“陳先生”）作出以下失實陳述，誤導他簽署收樓信。

17.  陳先生作出的失實陳述包括：－

(1)  第二被告人會履行其合約義務；

(2)  第二被告人會在一年內維修好原告人當時提出的所有問題；

(3)  所有家居電器（包括分體式冷氣系統）有一年免費保養期，由交吉當日開始計算；

(4)  第二被告人的其中一個部門將會安排維修工程。

18.  原告人於審訊時，確認失實陳述是他在此案中唯一的訴訟因由。他並不是追討被告人違反合約條款，亦不是追討違反附屬合約（collateral agreement）的損失。

19.  代表被告人的葉律師指出，原告人的證供有不一致的地方，其中包括原告人在入禀狀第七段提出：－

“During explanation, the plaintiff asked and the employee in charge had confirmed the following relevant points:-

(a) All material and finishes be the same as the Show Flat, including all fixed items as shown but excluding removable furniture, table/floor lamps, curtains, personal paraphernalia such as paintings, books, toiletries in display ……” (emphasis added)

但在其書面證人供詞第三段卻說：－

“(i) In respectively of (sic) the state and condition of the Property then being occupied by the existing tenant, the Defendants would renovate it to such state and conditions similar to those as contained in the Show Flat, ……”

兩個說法並不相同，一個是一樣（“the same”），另一個是相似（“similar”），究竟Jane是說一樣抑或相似？原告人確認，Jane是用一樣（the same）的字眼，而不是合約中所寫的相似（similar），因粵語中很少使用相似的狀況。

20.  原告人提出“被告人在知名律師的協助下，選擇模糊字句用語，故意不寫清楚所有家電／煤氣用具及分體式冷氣機是否全新的，並以此誤導他簽下臨約”。

21.  本席並不接受原告人的解釋，原告人在書面證供中，用相似（similar）的字眼。而在臨約內也是用相似（similar）的字眼，並寫明賣方有權以類似質素的物料代替（to substitute other materials of comparable quality and standard for the intended materials）。原告人也說Jane逐段的解釋臨約條文，十分詳細。原告人是一博士，中英文能力良好，亦能自行了解條文，即使說錯了，也應以臨約的版本為作實的版本。原告人聲稱的故意誤導他，全無根據。

22.  葉律師指出，如果提供新的分體式冷氣至為重要，亦是導致原告人購入該單位的最重要條件，哪為何不寫在臨時之內？相反，臨約內有寫明交樓的狀況，內容如下：－

“2. Possession

The parties hereto hereby agree that:

(a) Notwithstanding that the sale and purchase of the Property will be completed on the Completion Date, possession of the Property shall only be delivered to the Purchaser within 3 calendar months after the Vendor (for itself before completion or as agent/lawful attorney of the Purchase as landlord after completion) shall have obtained possession of the Property from the existing tenant.

(b) Irrespective of the state and condition of the Property now being occupied by the existing tenant, the Vendor shall at its own cost deliver vacant possession of the Property to the Purchaser in such state and condition similar to those as contained in the Show Flat as hereinafter defined (save and except the furniture and the electrical appliances installed therein) and with such fittings and finishes (as specified in the Second Schedule attached hereto) incorporated therein. The Vendor reserves the right to substitute other materials of comparable quality and standard for the intended materials as listed in the Second Schedule.

(c) In consideration of the Vendor agreeing to deliver vacant possession of the Property in accordance with sub-clause (b) above, the Purchaser accepts the existing state and condition and fittings and finishes of the Property and undertakes not to raise any objection or requisition on title or otherwise in relation thereto and shall take the Property as it stands at the time of completion.

“Show Flat” means the show flat that has been shown to the Purchaser for inspection before signing of this Provisional Agreement.

This Special Condition 2 shall survive completion of the sale and purchase herein.”

23.  上述段落在正式買賣合約中重複，並在正式合約加上了一全合約的條款（full agreement clause），內容如下：－

“29. This Agreement sets out the full agreement between the parties. No warranties or representation express or implied of any kind other than those set out herein are or have been made or given by the Vendor or by anybody on their behalf and if such warranties or representations express or implied has been made, the same is withdrawn or deemed to have been withdrawn immediately before the signing of this Agreement.”

24.  當中分體式冷氣是列明在臨約中的附表二及正式買賣合約的附表六作為部份配件及材料（fittings and finishes）。

25.  合約中規定，交樓的狀況，以示範單位相似，並具有附表上的配件及材料。雙方無爭議的是，示範單位是新裝修，但其中的冷氣雙方都知道不是新的。

26.  臨約及正式買賣合約均寫明以示範單位的狀況交樓，並寫明買家接受該狀況包括配件及材料，不得反對該狀況的交樓情況。

27.  原告人聲稱Jane在推銷樓宇時，說會按臨約的附表二提供新的配件及材料。但明顯的是附表二第三頁所載的部份項目，如供水銅喉、電制（electricity switches and socket outlets）、電視電話制（TV/FM and telephone outlets）、保安系統，包括室內電話、煤氣管等都不是新的。這些原告人並無投訴。本席認為，購買翻新的舊樓時，更換這些配件的機會也不大。

28.  原告人在庭上作供之時，說當他提出新的冷氣機的要求之時，Jane去問管理層，之後表示答允；及後趙世曾先生出來，問還有甚麼其他要求，原告人及其太太要求減1%樓價及延期付款，趙先生都答允了。這明顯強烈的暗示了答允新冷氣的是趙先生本人。但這段重要的證供竟然在之前任何文件都沒有提及，只在作供時提出。

29.  原告人作供時說，在簽署正式買賣合約之時，花了半小時，但卻沒有為他詳細的解釋正式合約的條款，亦沒有解釋那段全合約條文。其實原告人精通英文，他是可以自己閱讀合約的。但原告人的陳詞竟是“被告故意不提請我的律師去注意他們單方面在正式合約後半部插入的免責條款（full agreement clause）”。

30.  如上所述，這些“故意”的說法，均全無證據。

31.  本席不接受原告人的證供，他既然說Jane是用一樣的字眼，為何在自己的書面證供上使用相似一詞？他的“故意”說法，全無證據。說故意不寫清楚合約的內容及不提請他的律師注意更是匪夷所思。

32.  本席認為，即使被告人的職員Jane在介紹樓宇之時，作出一些陳述，只是試圖解釋賣樓的大約條件，並不是作出甚麼承諾。雙方的法律關係，是按照雙方所簽署的書面合約，原告人所提及的失實陳述的內容，都有相關的書面合約條文限制。

33.  況且，原告人所謂的失實陳述，根本不是甚麼陳述，而是合約內容。就冷氣方面，即使勉強說是就意願的陳述（representation of intention），法庭也沒有任何證據，可以說被告人從開始就根本無意執行此意願（a promise that he knows will not be carried out）。

34.  雙方並無爭議舉證責任在於被告人。而原告人也投訴被告人不傳召證人，去“證明”他所說的是真實的。

35.  被告人的解釋是那些證人均已離職。因應原告人在庭上對趙先生的指控，第一被告人作供時已回應，他曾詢問趙先生，趙先生的回答是記不起。

36.  被告人認為，就本案現有的證據，已足夠對本案進行答辯，所以不傳召其他證人。本席不會因為被告人沒有傳召那些離職員工而對被告人有不利的推論。

37.  就第一被告人說趙先生不記得的說法，因缺乏這對話的背景，包括趙先生過往樓宇買賣的紀錄，他的記憶能力等，本席也不會就此對被告人作出不利的推論。如上所述，被告人完全可依賴現有的證據，包括那全合約條文來處理本案。

38.  本席接受第一被告人的證供，她的證供在盤問中並無動搖。

39.  即使舉證的責任在於被告人，本席亦並不接受原告人的證供，在相對的可能性下，本席裁定被告人或其職員，並無作出那些失實陳述。

40.  再者，即使有那些所謂失實陳述，在Jane清楚解釋臨約條款後，那些陳述也不會誤導他買入該物業。

那些陳述會否按正式合約的全合約條文（full agreement clause）而撤回

41.  該全合約條文，已在上述第22段中引述。簡單來說，意思就是正式買賣合約條文就是全部協議。此合約外，再無任何保證或陳述。如有的話，也在簽署該合約之前撤回。

42.  原告人提出“被告別有用心在簽署臨約前不透露免責條款卻單方面將條款插入到7/21天後的正式合約的後半部分（份），讓我的律師忽畧它的存在，違反Contracts uberrimae fidei”，“插這一條款入正式合約前，被告沒有給我的律師充分的通知” 。

43.  這些全合約條文，在買賣樓宇的合約中，並非罕有。賣方律師亦無責任要提醒買方律師要留意這條文。原告人所稱的別有用心，全無證據。

44.  原告人稱聲這乃免責條款，本席並不同意。文中並無免責的字樣，內容亦對雙方均適用。

45.  原告人提出這條款的有效性要通過合理標準（reasonableness）驗證，並提出原告人與第二被告人的地位並不對等，所以並不合理。

46.  正式買賣合約的對口單位是律師，原告人購買一間港幣四千多萬的物業，他曾提出減價1%及延長交付訂金的時間，第二被告人亦答允。本席看不到雙方有不對等的地方。如要作出裁決，本席判決該條文是合理的。

47.  該條文已寫明即使曾經作出陳述，都會透過該條文撤回，這都具法律效力，所以依賴這條文，第二被告人亦能得直。

原告人追討的賠償

48.  原告人第一項追討的損失，是一個月的保證租金HK$105,107.50。

49.  原告人的入稟狀的第12至25段是這樣說的：－

“12. In a letter dated 14 October 2011, Yorksbon informed the Plaintiff that the Property would be handed over at about the end of March 2012.

13. In a letter dated 16 December 2011, Yorksbon informed the Plaintiff again that the Property would be handed over within March 2012.

14. On 24 February 2012, Yorksbon gave the Plaintiff two days’ advance notice for much earlier handover on 25 February 2012. In other words, renovation works had taken only 70 calendar days out of the stipulated 3 months (17 December 2011 to 16 March 2012 inclusive of long holidays).

15. When the Plaintiff queried Yorksbon’s employee, Ms Vivi Li, twice about the shorter time spent on renovation, Ms Li confirmed twice that the Property had been completed to the same state and condition of the Show Flat.

16. The Plaintiff said that subject to her confirmation in Point 15, he would require one week’s advance notice to move in the day after the handover.

17. In a letter dated 24 February 2012, Ms Ho confirmed the change of handover date from 25 to 28 February for the Plaintiff to move in on 29 February 2012.

18. In the same letter, Ms Ho also said that payment of the Guaranteed Monthly Rental would stop on 28 instead of 25 February 2012.

19. By misrepresentation, Ms Ho and Ms Li had induced the Plaintiff to carry out the handover inspection.

20. On 28 February 2012, joint inspection took place with Mr Simon Chan, Officer for Property Development and Management (PDM). When the Plaintiff found many defects, Mr Chan ascribed them to:

(a) the lack of supervisors/workers because of Yorksbon’s simultaneous launch of Villa Cecil Phases 2 and 3; and

(b) public holidays for Christmas/New Year and workers’ long holidays during Lunar New Year.

21. However, Mr Chan assured the Plaintiff that:

(a) Yorksbon, a subsidiary of a public listed company, Cheuk Nang (Holdings), would fulfill its contractual obligations;

(b) Yorksbon would make good any defects (esp. water leakage during the coming rainy seasons) found and reported by the Plaintiff then and within one year after handover;

(c) One-year free maintenance for all new domestic appliances (including the split-type air conditioning system) would start from the handover date; and

(d) Such free maintenance would initially be arranged through the PDM Department which kept all the warranty cards.

22. On 28 February 2012 by his misrepresentation, Mr Chan had induced the Plaintiff to acknowledge the handover of the Property.

23. In early Ｍarch 2012, in accordance with point 21(b) the Plaintiff sent a Defects List to Yorksbon.

24. On 20 March 2012, a meeting took place at the property for Mr Chan and Mr YEUNG Kwok Wai (a foreman) to go through the Defects List and take photos.

25. At that meeting Mr Chan admitted that he knew the Property was not ready for handover when Yorksbon instructed him to do so, but he had to follow order.”

50.  原告人提出，該物業未準備好交樓，便草率的將樓交給他，所以他損失了一個月的租金。按葉律師的陳詞，原告人聲稱第二被告人應需要額外一個月時間完成該物業的翻新工程，因此，原告人指他應獲得多一個月的租金。

51.  原告人在結案陳詞中提出此項申索“或交替性基於體恤的理由補償未來裝修工作時，當地板和假天花都要拆下來安裝新地板和分體式冷氣一個月的困擾” 。

52.  但從當時的文件顯示，在交樓之時，原告人並沒有此要求。原告人在庭上亦承認，此項目只是在2015年，即開始訴訟之時，才想起應要求被告人支付此數目。

53.  在2011年10月14日至2012年2月24日，雙方有信件往來，最後同意在2012年2月28日停止支付租金及將樓宇交吉。

54.  在2012年2月28日，原告人簽署收樓信，承認以良好及滿意的狀況（in good and satisfactory condition）接收該物業。

55.  2012年3月5日，原告人發電郵，多謝陳先生的耐性，與他參詳了執漏名單。

56.  原告人搬進了該單位，除了現在投訴的項目外，第一被告人完成執漏的工作。

57.  本席認為，該物業是新裝修，交收樓宇後須要執漏，並不出奇。在本案中，並無證據證明該物業在交收時的狀況不可居住。況且，原告人已簽署收樓信，最少確認樓宇狀況大致良好，亦搬進去居住，除了工程進行之時有些不便之外，並沒有實際的損失。本席並不認為原告人可追討一個月的租金賠償。

58.  原告人敗訴，更無所謂將來裝修的損失。

木地板之牆腳線的損失

59.  原告人聲稱，木地板及牆腳線的損失，是因為外牆滲水及白蟻引起的。外牆滲水，並不是賣方的責任。在買賣合約中，亦無此承諾。即使如此，外牆滲水責任應在發展商、管理公司或外牆的擁有人。雖然此案中第二被告人亦是發展商，但訴因不同，所提供的證據亦不相同。例如須要一些專家的報告，原告人不得就這訴因在此案中向第二被告人追討。原告人追討HK$68,000作為外牆防水工程的費用。如外牆屬於公共地方，他根本無權維修。

60.  有關白蟻的問題，第二被告人已聘請公司處理，但原告人不滿意。原告人聲稱在工人房內，只有八成被白蟻損毀的地板已更換。原告人只是提供了幾張照片，根本不能證明此說法，亦無專家報告。原告人追討此HK$91,200，只是單憑一報價。雖然事發在2012年，至今他並沒有進行工程。本席不認為原告人可獲得該項賠償。

座廁

61.  就更換舊式的座廁項目，本席接受被告人的陳詞，被告人可以類似的潔具，作交樓之用。原告人的其中一個座廁，在大約2014年發覺有所破損。但這收樓後兩年多之後的事情，他已經簽署了收樓確認書，在執漏名單中，也沒有這個項目。本席認為原告人未能提供足夠證據作出追討。即使能追討，也不是以更換三個座廁的方式作補償。

洗衣機底座

62.  有關因洗衣機底座的底板問題而引起的損失，本席難以理解為何原告人日後的洗衣機保養費用HK$2,000，應由被告人負責。原告人亦無具體的提出，洗壞了甚麼衣物，而要作出HK$1,000的追討。

63.  本席同意被告人的責任只是以示範單位的狀況交樓。該設計如與示範單位相同，原告人便不能追討。原告人同意他不知道示範單位洗衣機的設計如何。原告人也未能證明此設計會引起他所聲稱的損失。

分體式冷氣

64.  本席已裁定，被告人並無承諾或陳述提供新的分體式冷氣；並即使有承諾，此承諾或陳述亦已因正式買賣合約中的全合約條文而撤回。

65.  此外，本席亦質疑原告人更換冷氣的需要。他作供之時說冷氣並沒有問題，只是在2013年12月才首次發現暖氣供應有問題。他一個人居住在該單位，由2013年12月起便甚少使用分體式冷氣。一般只有他的妻子在暑假期間回港居住才使用，而整個2016年的暑假均沒有使用。他不知道示範單位內有沒有暖氣，亦承認不介意有沒有暖氣供應。

66.  原告人亦有其他附設的索償，本席亦一併撤銷。

67.  本席亦頒下暫准訟費命令，即原告人須支付第一及第二被告人的訟費，包括保留的訟費。如不能協議，則由法庭評定。除非任何一方在14天內作出申請，此命令在14天後成為絶對命令。