陳偉連及另一人 訴 香港房屋委員會

CACV925/2001

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號 ：民事上訴案件2001年第925號

(原區域法院民事案件1999年第23583號)

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判案書

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由高等法院首席法官梁紹中頒發上訴法庭判案書:

1. 原告人陳偉連及梁麗貞夫婦向房屋委員會（“房委會”）購入一居屋單位後發覺單位漏水。雖經屢次修補，問題仍未能改善。原告人於是遷出該單位，將居屋單位退回房委會並向房委會追討賠償。經審訊後，區域法院法官容耀榮於2001年3月14日頒布判案書，裁定房委會須賠償原告人共15,000元及支付訟費。其後容耀榮法官將訟費命令改為雙方各自付訟費。房委會不滿判決現提出上訴。

2. 原審時雙方唯一的爭議是房委會曾否違反有關買賣合約第22條。以下是第22條中文譯本，雙方就譯本的準確性沒有爭議：

“(1) 完工証書發出後一年內經原告人書面通知房委會應在可行情況下盡快自費修補所有在該物業或列在附表一的裝置及手工上的缺陷，由原告人的行為或疏忽所導致者除外。

(2) 房委會向原告人保証盡其一切努力督促建築承建商履行其合約上的責任修補有關缺陷。”

3. 本案居屋單位漏水的地方是浴室。該浴室在1998年11月30日前已有滲漏情況出現，原告人亦於該日向房委會提出投訴。其後，原告人改動浴室間隔而房委會的承建商第一次滲漏修補工程是在原告人更改浴室後進行。其後，承建商有三次進行跟進修補工程，但問題仍未獲改善。

4. 原審時，房委會提出的答辯理由之一是沒有違反第22條，原因是漏水問題是由原告人改動浴室間隔，以致防水膜受損害，失了防水效用造成。因此漏水是原告人的行為所導致，不屬單位裝置及手工上的缺陷，所以房委會認為無需對於漏水問題負上責任。

5. 至於第22(2)條的保証，原審時原告人指稱雖然房委會每次接到投訴後即指令承建商作出修補及接納滲漏情況確實存在，但修補前，房委會沒有作出任何測試以找出滲漏的確實原因，而且房委會亦沒有派員在場監督修補工程進行，因此，房委會並未履行其保証督促承建商修補有關缺陷。

6. 容法官在判案書中指出，房委會每次收到原告人投訴後,都指令承建商修補滲漏，顯示房委會承認滲漏情況確實存在。因此，沒有必要進行漏水測試，而且滲漏的情況並不嚴重，不做測試便進行修補亦非不合理。他認為房委會的保証只是限於監督承建商的工程質素，而不是保証房委人員在工程進行期間會全時間在場監督。因此，承建商進行修補工作期間，房委會不在現場監督，並不構成違反保証。他裁定房委會沒有違反合約第22(2)條。

7. 容法官接納房委會專家陳佐堅的意見，裁定滲水主要原因是單位內沒有足夠措施防止浴室花灑水濺出室外及滲入地板。容法官指出原告人改動單位間隔可能引致防水膜損壞，但房委會在間隔改動後，仍然願意承擔責任替原告人修補漏水處，而從未以原告人曾改動間隔為理由，拒絕替原告人修補。容法官認為房委會的做法，可能是出於好意或是為避免原告人的煩擾，但在法律上，這是等同放棄了第22條賦予了房委會權利，以缺陷是原告人造成，故不需負責修補。容法官認為滲水屬第22(1)條所指的裝置及手工缺陷。雖然問題最終解決了，但亦不代表房委會沒有違反第22條的規定。不過原告人已退回單位給予房委會，而滲漏亦已修好，原告人的修補索償不合理。但原告人曾受修補工程引來的滋擾和不便，故應獲賠償。賠償額每月3,000元，賠償期5個月，共同15,000元。

8. 房委會在上訴通知書列出的上訴理由簡述如下：

(1) 法官錯誤認定房委會放棄第22(1)條的權利，因第22(1)條並不是賦予房委會權利而是規限房委會的責任範圍。任何因原告人行為或疏忽所造成的缺陷都不在房委會的責任範圍內；

(2) 由於法官裁定有關缺陷是原告人行為或疏忽所造成，原告人的申索應該被撤銷；

(3) 既然已裁定在1997年7月後已沒有滲漏情況出現，房委會並沒有違反第22(1)條。

9. 本庭認為容法官的結論，指單位內無足夠的防水措施，防止浴室花灑水滲出室外，是根據房委會專家陳佐堅的意見而達成的一項事實裁決，本庭不會干預。房委會從沒有以原告人改動浴室間隔為理由，指滲漏是原告人的行為所造成，而依賴第22(1)條的免責條文，拒絕賠償，反而在知道原告人改動間隔後，仍替他修補。該行為構成放棄了該條文給予房委會的庇護。

10. 根據容法官的事實裁決，浴室肯定存有缺陷，因為在浴室內正常使用花灑，花灑水是不會滲出室外的。如果有足夠的防水設施，花灑水亦不會滲透浴室外地板伸延至牆壁。房委會是否有責任對於這個缺陷作出賠償，就要視乎這是不是第22(1)條範圍內的缺陷。該條文所指的缺陷是“所有在該物業或列在附表一的裝置及手工上的缺陷”。容法官認為滲漏是屬列在附表一的裝置和手工上的缺陷，本庭不同意。單位的浴室面積太小，而花灑又設在近門口處，在沒有足夠旳措施防止浴室水外溢情況下，出現滲漏情況是意料中事。但這不是浴室的裝置或這些裝置的造工有問題，而可能是物業的設計基本上有不妥善的地方。

11. 原審時，雙方都將爭議的焦點，放在滲漏的原因和滲漏是否由於改動間隔所引致，以及原告人何時才用書面投訴滲漏，以斷定滲漏是否裝置和手工的缺陷。對於滲漏是否物業上的缺陷，是否物業本身問題所導致等等方面，原審時，雙方都沒有提供詳盡的証據，也沒有討論過。在上訴時房委會亦沒有就這方面提出論據。本庭認為要決定房委會是否有違反合約第22(1)條的規定，不但要考慮滲漏是否是裝置和手工的缺陷，還要考慮這種情況是否物業上的缺陷。本庭認為原審時，不考慮這一點是錯誤的。本庭沒有聽過這方面的証據，所以亦不能在此就該問題作出決定。

12. 原告人在1998年11月發現滲漏，便即時向房委會投訴。房委會亦有跟進修補，但沒徹底解決問題。其後在1999年4月30日原告人再投訴及經多次修理後，滲漏才在1999年7月修妥。房委會稱從接獲書面投訴到完成修補只不過是4個多月的時間。因此，它已在可行情況下盡快修補滲漏。不過，容法官裁定房委會實在是7個月後才修妥滲漏，而且要多次重修，故沒有盡快修補滲漏，有違合約。房委會則指稱既然滲漏已修妥，就沒有違反合約。本庭不同意，房委會在這方面違反合約的性質是沒有盡快修妥缺陷而不是沒有進行修補。在這一點容法官的結論是正確的。

13. 基於以上的理由，本庭將案件發還土地審裁處重新考慮有關滲漏是否物業上的缺陷。就本上訴，本庭不作出任何訟費命令。