NG KA YU 對 NG KA CHUN

LDBM 60/2024

[2025] HKLdT 53

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2024年第60宗

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判案書

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A．  案件概述

1.  本案是一宗鄰里紛爭，牽涉一棟位於元朗的三層村屋（該村屋）[1]，該村屋建於丈量約份第123約地段第508號餘段（該地段）。

2.  答辯人吳家俊先生(吳生)及其妻子（吳太）在1996年5月聯名購入該村屋二字樓[2]（頂層）連天臺（統稱二樓單位），自始吳生便是二樓單位的註冊業主之一。涉案時段，吳生一家四口（即他夫妻倆，以及兩人在學的兒子（吳兒）及女兒（吳女），統稱吳家）居於二樓單位。申請人吳嘉瑜小姐(吳小姐)則遲至2023年6月才購入該村屋一字樓單位[3]（一樓單位），在涉案時段是一樓單位的註冊業主及住戶，是吳家的下層鄰居。

3.  自吳小姐搬入一樓單位後，她和吳家便不時就該村屋内雙方出入回家唯一上落樓梯（該樓梯）的使用、該樓梯地面門口對外該地段空地（該門前空地）的使用，以及對方的行為等，發生各種各樣紛爭，雙方關係隨時間越見惡劣。吳家曾5次[4]報警驚動警方到場，吳小姐亦曾求助於電視台節目【東張西望】（該節目）及網絡社交媒體網民，唯雙方終未能解決分歧。 吳小姐在2024年4月選擇入稟土地審裁處（審裁處），以對簿公堂來解決。

4.  簡單來說，吳小姐在本案中指稱，該樓梯各部分及該門前空地是該村屋及該地段的【公用部分】（common parts），她作為一樓單位業主有權使用，但吳家霸佔二者的多個部分獨用，及對她進行滋擾行為，有違就該地段登記的該村屋公契（deed of mutual covenant）（該公契）條文，以及《建築物管理條例》（Building Management Ordinance）[5](條例)第34I條(第34I條)。

5.  吳生則以1）吳小姐只購入一樓單位室內範圍，其單位門口設在一樓，故她無權使用一樓平臺以上該樓梯部分；2）他一家因【先入為主】而有權利(或優先權)使用該樓梯及該門前空地；3）他一家沒有阻礙吳小姐出入一樓單位；4）他獲得地下單位業主同意使用該樓梯地下部分及該門前空地；5）吳小姐自身也有享用或使用該樓梯及該門前空地；及6）吳小姐曾單獨及/或聯合他人對吳家作出滋擾行為（分稱第1點至第6點），作為反對本案申請的理由。

B．  雙方證人及文件證據

6.  審訊時，雙方都親自應訊，沒有聘請律師。

7.  證人方面，吳小姐選擇作供，並傳召王詠如小姐（王）、老智遠先生（老），及張宗仁先生（張）三人作供。吳生則選擇作供，及選擇不傳召其他答辯方證人。

8.  雙方審訊時呈堂的文件證據，包括該公契、和該公契相約時間的轉讓契、雙方各自買入自己樓層單位的轉讓契、WhatsApp文字及錄音通訊記錄、該節目的錄影片段，以及雙方以手提電話及閉路電視所拍攝的大量該村屋（及各自樓層單位）室內外、以及該樓梯不同部分的相片及錄影片段。

9.  下文可見，雙方在涉案時段共安装了5組監控攝像頭，本席為此花了大量時間在審訊時（及撰寫本判案書期間）重覆細心翻看相關錄影（及聆聽錄音）。

C．  涉案土地契據及交易

10.  在審訊時呈堂整體證據的基礎上，本席裁定，涉案土地交易有發生（及相關契約有締結）如下：

(1)  該村屋是1994年3月17日獲發建築牌照在該地段興建，該牌照的建造條件相信在1995年12月5日被滿足；

(2)  該公契1996年4月26日[6]簽署前，該地段由一鄭姓男子（鄭）單獨擁有，即1996年4月26日前，鄭是該地段（及其上建築物）的唯一業主；

(3)  簽署該公契同日，及簽署該公契前或同時，鄭（透過姓盛的代理人（盛））將一樓單位作價轉讓給三名人士（該三名人士，兩人姓畢，一人姓麥），該份一樓單位首轉讓契（一樓首轉讓契）[7]有呈堂，一樓單位的範圍，在其附圖（一樓圖）以粉紅色標示。一樓圖所示，一樓單位内有三房之多。一樓單位轉讓後，鄭繼續擁有該地段（及該村屋）餘下部分。同日同時或較後，鄭（透過盛）及該三名人士簽署及締結該公契；

(4)  該公契簽署後不足一個月，即1996年5月21日，吳生夫妻，透過律師，從鄭處獲轉讓二樓單位(二人在1996年5月18日簽署買賣協議購入二樓單位)，相關由盛（代表鄭）及吳生夫妻簽署的二樓單位轉讓契（二樓首轉讓契）[8]也有呈堂，附上的兩圖分別以粉紅色標示二樓的範圍及天臺的範圍（分稱二樓圖及天臺圖）[9]。二樓圖所示，二樓單位内也有三房；

(5)  至於該三名人士從鄭轉讓所得的一樓單位，輾轉再經5次轉讓，終由吳小姐在2023年6月26日透過律師購入，吳小姐購入一樓單位的轉讓契[10]也有呈堂；及

(6)  本席相信，鄭在該公契簽署後也轉讓出售了該村屋地下單位給他人。該地下單位於1997年5月由現在的註冊業主購入，一直擁有至今。

D.  該村屋內外設計及設置

11.  本席再裁定，除下文另有特别指明外，在該公契1996年4月簽署時，以及在2023年6月後的本案涉案時段，該地段及該村屋相關本案爭議部分的設計、設置及建築方式大致如下：

(1)  該地段大致呈長方形，其較短兩邊分別在東北方及西南方，其西南周邊和一經過的小徑相連；

(2)  該村屋平面也呈長方形，其座向和該地段相同，但它的建築範圍，並沒有覆蓋該地段所有地面面積，故該村屋四周邊外的該地段地面，均留作露天空地；

(3)  在本案涉案時段，在該地段和經過小徑相連的西南邊界，設置了圍欄（該圍欄）。該圍欄設置了兩個往相連小徑的出入口，第一個設有鐵閘，打開後可讓人進入該地段的一個露天長方形地方，即該門前空地。第二個設有鐵門[11]，打開後可讓人進入屬於地下單位一部分的露天花園（及繼而可進入地下單位室内[12]）。而該門前空地和露天花園，二者之間有欄柵分隔（該欄柵）；

(4)  在該門前空地再前方，在該村屋這建築物地下向西一角，設了往一樓單位及二樓單位的共同地下大門（該大門），而進入地下單位則不使用該大門；

(5)  在本案涉案時段，該大門裝上了鐵閘(該大門鐵閘)；

(6)  從該大門踏入該村屋後，要先步過一塊正方形的細小空間（該樓梯前空間），才可踏上該樓梯往上走；

(7)  由該樓梯步行到一樓單位，要經過兩層往上樓梯（分稱往一樓第一層樓梯，及往一樓第二層樓梯），二者呈反U型並排，二者都在其整個右方一邊設有欄杆，而在兩層樓梯中間有一前低後高（如同一級樓梯）的長方形平臺（往一樓平臺）作過渡；

(8)  因此，由往一樓第一層樓梯向上行，到頂後橫過往一樓平臺，要轉180度上往一樓第二層樓梯，到頂後便到達一樓水平，在一樓單位門前可發現第二個長方形平臺（該一樓平臺）；

(9)  在往一樓第二層樓梯底部下方，與該村屋室內地下地面之間，因上述設計緣故，有一垂直空間由地面往上延伸至往一樓第二層樓梯傾斜底部，左方以往一樓第一層樓梯右方欄杆為界，右方則以該村屋室內牆壁為界，俗稱【樓梯底】的空間（該樓梯底）；

(10)  在該公契簽署時，由該一樓平臺步行到二樓單位，也要經過當時存在的兩層往上樓梯（分稱往二樓第一層樓梯，及往二樓第二層樓梯）, 二者也呈反U型並排，二者（本席看二樓圖相信）都在其整個右方一邊設有欄杆，而在兩層樓梯中間也設有一過渡性的長方形平臺（往二樓平臺）；

(11)  因此，在該公契簽署時，由往二樓第一層樓梯向上行，到頂後（本席相信，如二樓圖記載）要橫過當時存在的往二樓平臺（本席相信，如往一樓平臺一樣，也是前低後高的），再轉180度上往二樓第二層樓梯（其整個右方一邊當時設有欄杆），到頂後便達二樓水準。而本席相信，如二樓圖記載，當時在二樓單位門前設有另一長方形平臺（該二樓平臺）；

(12)  但在本案涉案時段，在往二樓平臺後段較高位置上，加建了鐵閘作為二樓單位的門口（二樓單位門口鐵閘），而鐵閘後方往二樓平臺後半較高部分、往二樓第二層樓梯、及該二樓平臺，連三者上方空間，看答辯方出示的二樓單位室內錄像[13]，已被納入二樓單位之內，變成二樓單位的新增室內空間。往二樓第二層樓梯右方一邊的原有欄杆亦告消失，由二樓新增單位空間的牆壁（及嵌入該新增牆壁的鞋櫃）所取代；及

(13)  在該公契簽署時，由該二樓平臺步行到天臺，也要經過當時存在的兩層往上樓梯, 二者也呈反U型並排，兩層樓梯中間(本席看天臺圖相信)也設有一過渡性的長方形平臺，而到達天臺水平後有一長方形區域不在天臺單位範圍之内。

E.  該公契重點條文

12.  該公契[14]【序言】如下記載了該公契簽署業主們締結該公契的背景、目的及表明他們作出了下述條文的【契諾】(covenant)：

“AND WHEREAS the Owners have agreed to enter into these presents to define their respective rights interests and obligations with respect to the Building[15] and the Property[16] in the manner hereinafter appearing

NOW THIS DEED WITNESSES that the Owner DO and each of them DOTH hereby covenant with the other of them as follows: - （粗體後加）”

13.  該公契附表1左方欄目記載了兩組【業主】名稱，分別為鄭（該公契稱為首業主）及該三名人士（該公契稱為次業主）。附表1右方欄目記載的獨佔樓層，相應首業主寫下【地下、二樓連天臺】，而相應次業主則寫下【一樓】。

14.  該公契第1條規定了每個業主的各自獨佔範圍，即上述附表1首業主及次業主右方欄目所寫的相應樓層，條文如下：

“That each of the owners shall at all times hereafter subject to the terms and conditions contained in the Crown lease have the right to the exclusive use, occupation and enjoyment and to the entire rents and profits of that floor of the Building which is more particularly set out in the second column of Schedule 1 opposite to his name set out in the first column of Schedule 1（粗體後加）”.

15.  該公契第2條規定了每名業主對該地段及該村屋的【公用部分】都有共同使用及通行的權利，條文如下：

“Each of the Owners and his tenants and licensees shall in common with his co-owners of the whole of the Property and their tenants and licensees have access to and be entitled to use the passages entrance halls staircases and landings and all common parts of the Building and the Property for the purpose of going to and from the floor hereby allotted to him as set out in the second column opposite to his name set out in the first column of Schedule 1 and for the adequate maintenance of all common parts of the Building and the Property to keep the same in good tenantable repair and condition and free from obstructions. （粗體及斜體後加）”

16.  依該公契第3條，各業主須按比例分攤1）該地段的地租、【公用部分】照明的電費，及該村屋的保險費用等；2）維持該村屋【公用部分】（包括 “other external parts of the Building used in common by the co-owners”及 “common entrance halls, staircases, landings or passages”）及公用設備的費用；及3）重建該村屋的費用。第4條規定了分攤比例。依第5條及第6條，各樓層業主另須負責自己樓層（連窗戶及門）的其他稅項、支出及維修費用。

17.  該公契第10條批准個別業主為維修等目的進入其他樓層的業主單位，條文如下：

“Each of the Owners shall allow the other of them and the surveyors or agents of such other of them with or without workmen and others at all reasonable times on reasonable notice to enter into and upon the floor of which he is entitled to the use occupation and enjoyment or any part thereof for the purpose of making repairing maintaining and testing drainage gas and water pipes and electric wires and cables and for similar purposes …（粗體後加）”

18.  該公契第12條保留了各個業主在【受制及得益於】該公契條文下單獨處置各自樓層單位權益的權利，條文如下：

“Each of the Owners shall have the fullest right and liberty without reference to the other of them, and without the necessity of making the other a party (a) to sell, mortgage, charge or otherwise dispose of his share and interest of and in the Property together with floor or floors of the Building of which he is entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment subject to and with the benefits of these presents; and (b) …. （粗體後加）”

19.  該公契第14條批准天臺以外業主為接收電視及電台訊號的目的而進入天臺，條文如下：

“Each of the Owners or his tenant or licensee other than the Owners for the time being entitled to the exclusive use occupation and enjoyment of the Main Roof of the Building (“the Roof Owner”) shall be entitled at all reasonable times on reasonable notice to the Roof Owner with or without workmen enter upon the Roof of the Building for the purpose of unstalling adjusting maintaining repairing or replacing radio or television antennae for reception of radio or television in the floor of the Building to which he is entitled to exclusive use occupation and enjoyment PROVIDED…（粗體後加）.”

20.  該公契第21條規定，除在緊急時使用該公契附圖（該附圖）塗上顔色的A部分空地（A部分空地）出入其各自樓層外，該村屋地下單位以外業主承諾不使用A部分空地，而該村屋地下單位業主有權使用A部分空地（包括用作泊車），條文如下：

“21.1. Each of the Owners other than the Owner for the time being entitled to the exclusive use occupation and enjoyment of the Ground Floor (“the Ground Floor Owner”) covenants with the latter that he will not use Open Area A as shown for identification purpose on the Plan attached hereto and thereon coloured Indigo or any part thereof except in so far as it may be necessary for the purpose of going to and from the floor hereby allotted to him on occasions of emergency if and when such area shall be so available on such occasions. Subject to this sub-clause the Ground Floor Owner shall have right to use Open Area A.

21.2. For the avoidance of doubt, it is hereby declared that (1) …; (2) none of the Owners shall raise any objections as to the use of any of such open area by the Ground Floor Owner or his tenant occupier or licensee of the floor hereby allotted to him for the parking of a motor vehicle used for or in connection with the use and enjoyment of such floor; and (3) …. （粗體後加）”。

F.  《建築物管理條例》及第34I條

21.  該公契第13條規定，其條文不影響條例的運作[17]。條例早於1970年訂立[18]，經1993年8月修訂生效後改稱今天的名稱至今[19]。1993年8月修訂生效後，條例的【詳題】改為【本條例旨在利便建築物或建築物群的單位的業主成立法團，並就建築物[20]或建築物群的管理以及由此附帶引起或與此相關的事宜而訂定條文】。

22.  1993年8月生效眾多修訂中，包括引入第IVA部分, 該部分有吳小姐在本案中針對吳生引用的第34I條。第34I條條文如下：

【(1)任何人不可 —

(a)將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；

(b)使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致 —

(i)不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii)對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2)任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。（粗體及斜體後加）】

G.  申請人案情

23.  在《修訂申請通知書》內，吳小姐指吳生以下述方式自2023年6月起非法佔用下述【公用部分】，即：

(1)  在該門前空地[21]堆放三個儲物櫃、水管、單車、工具等；

(2)  在該樓梯底（進入該大門後右方）堆積雜物如紙箱、燈管、疑似易燃液體等，致使該大門鐵閘只能開啟不到一半；

(3)  該樓梯前空間（進入該大門後左方）擺放雨傘及圓筒形雨傘架；

(4)  在往二樓平臺上方牆身放置兩個鞋架、一個鞋櫃等，及在往二樓平臺上方牆角安裝了（朝向一樓單位門口方向的）一組監控攝像頭（吳家二樓鏡頭）；及

(5)  用二樓單位門口鐵閘封了往二樓平臺，以此非法佔用其後方空間自用(統稱該五霸佔公地投訴)。

24.  為展示該五霸佔公地投訴的位置及物品，吳小姐在《修訂申請通知書》内附上了草圖、多張相片及該節目錄像的節錄。

25.  吳小姐稱，吳生曾在2023年7月4日口頭承諾移走放置在該門前空地及該樓梯底的物品，但其後在9月24日以第2點（及以他曾獨資興建該門前空地上方的僭建簷篷[22]）為由爽約。

26.  吳小姐另指，由2024年1月8日至15日，吳家曾不斷把垃圾拋棄（及放置地毯）到該一樓平臺，要到15日警方到訪勸籲後才停止（吳家棄置垃圾到一樓事件）。而在1月24日，她再發現，吳家在1）該村屋向西南方外牆二樓單位窗戶下方位置，新安裝了一組監控攝像頭（吳家外牆鏡頭），及在2）往一樓平臺上方牆角，新安裝了一組監控攝像頭（吳家一樓鏡頭）。

27.  吳小姐指，上述吳生行為，違反了第34I條，以及該公契的第2、3.2、4、5、8、10、14及18條，亦有可能影響到消防安全，以及影響到居住環境整潔。

28.  吳小姐在《修訂申請通知書》内，要求審裁處頒發[23]：

(1)  禁制令 - 限制吳生使用不超過50%面積的【公用部分】，或一樓及二樓業主完全禁止使用任何【公用部分】；

(2)  清拆令 – 針對往二樓平臺及其上該樓梯的【公用部分】，要求吳生移除所有私人物品並回復原狀；及

(3)  賠償令 - 要求吳生賠償因他的違法行為所導致她的損失，包括但不限於法律費用、訴訟費用及其他相關費用。

H.  答辯人案情

29.  吳生在他的《修訂反對通知書》內，先引用第1點抗辯，指該一樓平臺以上的該樓梯不屬【公用部分】，及吳小姐沒有購入二樓單位（包括天臺），她因而沒有該一樓平臺以上該樓梯的【使用權】。就算一樓單位業主按該公契可到天臺安裝天線，吳生強調，也須給予二樓單位業主合理的通知。

30.  吳生重申第2點，先指吳家早過吳小姐30年前便搬入該村屋，再指吳家入住二樓單位時，二樓單位門口鐵閘已建成，該鐵閘並不是吳家入住後加裝的。

31.  吳生接著提出第3點，指吳家沒有侵犯吳小姐在該樓梯的【行走權】，指吳小姐可自如【進出家門】。

32.  吳生強調，他純為保安而設立涉案多組監控攝像頭，它們只拍攝到二樓單位門口及該樓梯，並沒有拍攝到一樓單位的門口。相反，吳小姐安裝的兩組監控攝像頭，能拍攝到吳家經過該一樓平臺及往二樓第一層樓梯出入回家的情況，及吳小姐未經他們同意下，曾將所拍錄像上載網絡社交平臺發佈。

33.  吳生再提出第4點，指該門前空地及該樓梯底，實屬地下單位業主所有，二者都不是【公用部分】。他又解釋，只因吳小姐聲稱要搬運家俱，故曾答應短暫移開放置在二者的物品。

34.  吳生另提出第5點，指責吳小姐所求自相矛盾，指她也在該一樓平臺放置物件（及聲請該一樓平臺屬她擁有，在其上貼上紅色膠帶為記），及在該門前空地放置阻礙通道的垃圾及物件（如易燃物例如木板），已享有她的權利，她的申請因此並不合理。

35.  就第6點，吳生指責，吳小姐曾不時和陌生人到二樓單位門口鐵閘前，對吳家進行不同形式的滋擾及破壞，例如帶狗來閘前便溺，用鞋底來擦污該鐵閘，掩蓋他在該處所設的監控攝像頭，潑惡臭液體到該鐵閘。故此，二樓單位門口鐵閘，吳生稱，對吳家來説，是非常重要的人身安全保障。

36.  吳生強調，吳小姐的指責不合邏輯，她自己也擺放雜物，也影響到該村屋的安全及整潔，她曾把聖誕樹的樹葉，以及狗毛，弄到往二樓第一層樓梯到處都是，她也違反了第34I條和該公契的條文。

37.  同樣地，吳生在《修訂反對通知書內》附上相片或錄影節錄以支持他針對吳小姐的指稱。

38.  最後，吳生指，吳小姐對該公契條文的理解有誤。

39.  結案陳詞時，吳生要求審裁處一概駁回吳小姐禁制令、清拆令及賠償令的要求。

I.  案件爭議點及舉證責任

40.  首先，雙方要明白，本席不會處理雙方選擇沒有寫在《修訂申請通知書》或《修訂反對通知書》内的指稱。不幸地，雙方都在各自的證人陳述書(及開案陳詞)內，新增針對對方但超出這兩文件記載的各式各樣指責及批評。

41.  第二，審裁處的司法管轄權有【土地審裁處條例】[24]第8條及條例附表10等的限制，超出本席權限的事宜本席無權（亦不會）處理，例如，違反《個人資料(私隱)條例》[25]或《噪音管制條例》[26]的聲稱侵權或刑事行為，本席無權（及不會）處理。同理，不在該村屋（及該地段）範圍內發生的行為，例如發生在該地段對出小徑、元朗路邊[27]、以及網絡上[28]的聲稱違法行為，審裁處都不能（也不會）審理（或作出評論）。

42.  第三，吳生沒有正式在其《修訂反對通知書》内對吳小姐提出【反申索】，故審裁處不會就吳生投訴的吳小姐聲稱違法行為針對她頒發任何命令，包括賠償令[29]（但審裁處仍會考慮該等行為作為吳生的抗辯理由，用以考慮應否酌情駁回吳小姐的濟助要求）。吳小姐結案陳詞時，卻自願地向審裁處提出某些補救行為的承諾(undertaking)，本席將下文考慮是否接納該些承諾。

43.  大致來說，在上述限制下，按照雙方在法庭文件內各自選擇提出的爭議， 本案核心爭議，在於吳小姐能否證實，吳生有在該村屋（及該地段）內（如她指稱）違反該公契所指條文或第34I條濫用或獨佔任何聲稱【公用部分】，及（如證實的話）説服審裁處行使酌情權針對吳生頒發她要求的3項命令或類似濟助。

44.  作為申請人，吳小姐有責任在審訊時，提交足夠及可信的證據來證明她的事實主張[30]，法律上稱之為【舉證責任】，其標準在民事案件為相對可能性。倘若她未能滿足她的舉證責任的話，她的申請（或相關未能證明的部分）可被撤銷。當然，她還須說明審裁處她所證的事實按適用法律有她所指的法律後果。

45.  除了否認或不承認，或承認吳小姐個別案情外，吳生在《修訂反對通知書》內，也嘗試提出其他事實主張來反駁吳小姐的案情，或用來說服本席拒絕吳小姐所要求的命令。就吳生提出的其他事實指稱，他同樣負有舉證責任提供證據證明，否則該等理由可因欠缺事實證據而不能成立（就算法律上可行的話）。

J.  證人可信性評估及文件證據分析

46.  本席先處理文件證據。

47.  本席就土地契約（及官方記錄文件）內容給與足夠比重。相比事後文件，本席較著重同步文件。

48.  除另有指明外，呈堂相片及錄影影像及/或聲音內容，本席均接納為準確及給與足額比重。吳生質疑吳小姐有【惡意剪輯】雙方於2024年1月12日在二樓單位門前鐵閘對峙（24年1月12日二樓對峙事件）的錄影片段，本席不接納。吳小姐出示的錄影，和吳生就同一事件出示的錄影，二者内容是一樣的。

49.  可是，本席得指出，有的相片只能拍得一刻情況，有的錄影片段的長短，也只有數十秒至一兩分鐘而已，未能向審裁處交代背景或後續情況，還得靠證人證言。還有，本席留意，吳小姐及其友人，曾多次故意以身體及/或發光物件，阻礙吳家二樓及一樓鏡頭的拍攝，就個別日子而言[31]，這些行為背後的動機，委實令人擔憂。

50.  又如錄影內出現人士沒有到庭作供，本席一般不接受其所述真有其事，而只考慮該人曾如此對（或和）他人談話。針對該節目的錄影，本席便如此處理；該節目內主持訪問的一名大律師，其意見對本席沒約束力，本席亦不予考慮。

51.  證人證言方面，涉案時段，吳小姐及吳生雙方都缺乏互信，都極度猜疑對方。審訊時，雙方關係已變得惡劣，都非常敵視對方，庭上更是針鋒相對。本席遺恨地說，雙方庭上證供，都難言完全客觀中肯。而吳小姐傳召的申請方其他三名證人，都是她的朋友，亦難言是獨立證人。吳生的證供，則缺乏其他證人證言的支持。

52.  一般來說，本席採納沒有爭議或相同的證人證言為事實；又一方證人對另一方案情的承認，本席一般接納及給與足額比重。證人證言和文件證據內容有異，本席一般傾向接納文件所載（尤其同步文件所載）為事實。

53.  在評估受到爭議的證人證供上，一般來說，本席考慮該等證言的內在可信性，與其他呈堂證據（包括其他證人及文件證據）是否一致，該等證人證言的內在一致性，以及證人作不實證供的可能動機等因素。

54.  依上述進路考慮，本席不認為吳生是誠實或可靠的證人，理由如下：

(1)  在多點關鍵證供上，吳生的證供與呈堂錄影不符，他甚至因此改變自己的證供，例子如下：

(a)  他稱吳小姐的狗曾在二樓單位門口鐵閘前【便溺】，錄影所拍卻沒有此事。

(b)  他又稱在24年1月12日二樓對峙事件中，吳小姐及其友人持著【人多勢眾】，在二樓單位門口鐵閘前【攻擊】及【壓迫】吳家，但錄影所見（下文簡介）並非完全如他所稱。

(c)  他再稱他安裝的攝像頭【沒有拍攝到一樓單位的門口】，但他呈堂的錄像（如他遭盤問下同意）卻拍到一樓單位（開門后）門口位置室內地下部分。

(d)  還有，他稱吳小姐在2024年1月7日放了一膠袋【鼓起】的垃圾到該門前空地，【裏面充滿了大量小昆蟲】。遭吳小姐盤問他出示的該門前空地相片，吳生不得不改口同意相片內地上的膠袋【沒有鼓起】，及他在相片內【看不到】小昆蟲。

(e)  就2024年3月19日晚上吳小姐及一聲稱男【義工】（該聲稱義工）等人士拍打二樓單位門口鐵閘要求吳家成員出來商討（24年3月19日拍門事件），吳生在其證人陳述書先稱他在【2330時】從睡夢中被弄醒，盤問下改稱【2200時】多才首次知道門外有人，在吳小姐播放錄影後，他則再改口稱【2156時】聽到該聲稱義工粗口後才知道門外有人。

(2)  庭上作供時，吳生提出了多點關鍵新案情（下文詳述），較早前並沒有出現在《修訂反對通知書》或證人陳述書內，令他的證供可信及可靠性大打折扣。

(3)  吳生的證供，在二樓單位門口鐵閘的加建這關鍵點，如下解釋，亦出現了內在不可能或不可信的情況。

(4)  遭吳小姐盤問關鍵問題時，吳生選擇回避。例如，吳小姐曾重覆兩次盤問吳生為何他不先詢問她才在往一樓平臺上方牆角安裝攝像頭，吳生兩次都轉答他曾問過地下單位業主，直至吳小姐第三道指出往一樓第一層樓梯是她唯一出入一樓單位通道後，吳生才回答稱：【過去大家溝通都不歡而散】及【想問你你也不同意】。當吳小姐追問是否不顧她意願安裝時，吳生再度以【得到地下單位業主同意】這藉口回避，要吳小姐第二次追問才同意。

55.  就吳小姐傳召的三名證人，本席觀察，他們就吳小姐擺放雜物及/或垃圾在該一樓平臺的回答，都對吳小姐或多或少有偏頗。他們都不同程度著力為吳小姐的該等行為找藉口，嘗試淡化該等行為的不當性。無論如何，他們三人的證供，都只是輔助性質，只在個別點或事件上支持吳小姐的證供而已。

56.  就吳小姐本人，本席留意，她和她傳召的證人一樣，都盡力提出不同的藉口，力圖淡化自己（被拍攝到）重複及多次擺放雜物及/或垃圾在該一樓平臺這行為的不當性。

57.  雖然吳小姐呈堂不少文件證據（及傳召三名證人）來支持她的證供，但本席留意，這些證據及證言，並沒有全面支持她的所有證供。再按本席的觀察，她因吳生針對她的行為所產生的懷恨，令她對吳家懷疑非常，令本席不得不對她部分證供的可靠性加以警惕。還有，她的個別證供看來並不可信或可靠。

58.  本席就上述三點觀察給與下述幾個例子。

(1)  吳小姐指責吳生在該樓梯底擺放【易燃液體】。縱使她就此盤問吳生多時，本席看來，整體審訊證據最後也證實不了她的【懷疑】，她所指的那樽液體仍只是【疑似】易燃液體。

(2)  吳小姐多番和友人在該樓梯底在內的該樓梯不同部分進行她稱的【清洗】，辯稱吳生放置在該樓梯底的雜物引致許多塵埃和【昆蟲積聚】，【清洗】後發現【昆蟲屍體】，唯相關相片或錄影欠奉 (相反，吳小姐承認，她多番要求吳生搬走的擺放在該樓梯底的雜物，【難免】在所謂【清洗】過程中被【波及】)。吳小姐證供上聲稱的【衛生問題】，本席不排除有所誇大。

(3)  又吳小姐證供上，聲稱因吳生的違法行為而承受【安全及消防隱患】。證據顯示她曾邀請消防人員到場，但看來只檢查二樓單位門外鐵閘，而未有檢查她指該大門鉄閘開啓程度過少（及吳家放置垃圾到該一樓平臺）所引致的聲稱【消防安全隱患】，也未見證據指消防署有後續跟進行動（若有所稱隱患被發現的話）。

(4)  倘若吳小姐指吳家放置垃圾產生【安全隱患】的原因是該樓梯沒有燈光，本席看來，源頭在於雙方沒有分攤該樓梯燈光費用而致[32])。雙方錄像可見，吳小姐在該樓梯上落活動自如，沒有絆倒或投訴過絆倒，有需要亦可找到來自手提電話或手電筒等的光源。

(5)  再者，吳小姐稱她放置紅色膠帶到該一樓平臺的邊緣，只在【標記及提醒公共區域的界限】，而【非聲稱擁有權】。就算她沒有口頭說她擁有該一樓平臺，這行爲確令人懷疑（或可產生誤解）她想以此為【二樓與一樓單位】的界限，尤其她同時在該一樓平臺一端至另一端全放了個人物品，更可況（如下解釋）【公用部分】的界限不在她放置紅色膠帶的平臺邊緣。上述解釋，本席認爲，不大可信。

(6)  另外，本席相信，吳小姐極有可能在2024年8月21日2134時回家時，見到她放在該門前空地的手推車倒地，【懷疑】或【誤認】吳生所為（錄影顯示實同日0906時強風所為），故她也（本席傾向相信）【推倒】（而非她稱的【絆倒】）吳生擺放在該樓梯前空地的雨傘及雨傘架。

59.  誠然，吳小姐在證人台上的表現，沒有吳生般那麽差，在文件證據及其他申請方證人的支持下，本席亦願意採信她大部分的證供為事實，但基於上述原因及考量，本席亦沒有（也不能）全面採信她的所有證供。

K.  事實裁定

60.  在上述對證人證言的評估的基礎上，及經考慮審訊時雙方呈堂整體證據後，本席裁定，本案曾發生以下進一步關鍵事實。

K1.  該五霸佔公地投訴

61.  在吳生夫妻買入二樓單位後，他倆在往二樓平臺後方較高位置上建了二樓單位門口鐵閘（該鐵閘設置了閘鎖，吴生同意，由吳家單獨持有鑰匙），在涉案時段將該鐵閘後方所有該樓梯空間（即往二樓平臺後半部分、往二樓第二層樓梯、及該二樓平臺三者上方空間）完全納入二樓單位範圍由吳家獨自佔用，阻礙其他人士自由地經過往二樓平臺及往二樓第二層樓梯等繼續沿該樓梯往上走（包括到該村屋天臺去）。

62.  而在2023年6月26日吳小姐購入二樓單位前，本席相信，吳生（如吳小姐呈堂錄像及相片所記載，及吳生庭上供認）已在：

(1)  在該門前空地擺放了三個用帆布製成的（和該大門高度相約的）大儲物架[33]（內藏吳生裝修生意的工具及材料，兩架在該大門門外近該欄柵一方，另一架在該大門門外另一方）、水管（掛在該圍欄上）、許多膠管（放在地面上的桶内）、工具箱、兩架手推車（其中一架用鐵鏈鎖掛在該圍欄上）等物品；

(2)  在該樓梯底（進入該大門後右方）堆放了大大少少不同（及部分用布包裹的）雜物箱及紙皮箱（其內也藏了吳生裝修生意 的工具及材料，以及他兒女的玩具）等，該些箱堆放起的高度至接觸往一樓第二層樓梯傾斜底部（及該些箱填滿了從左方往一樓第一層樓樓梯右邊的欄杆至該村屋地下另一邊牆壁之間所有空間），致使該大門鐵閘[34]向內開啟的角度少過90度（吳生供認，該鐵閘設計完全開啟的度數可達140至150度；本席看錄像估計，該鐵閘只能在上述眾箱堆放阻礙下開啓到約70至80度，而非吳生第二次遭盤問下聲稱的【差不多90度】[35]）；

(3)  該樓梯前空間（進入該大門後左方）地面擺放了一圓筒形雨傘架(內放了兩把雨傘)；及

(4)  在往二樓平臺最左方近牆壁地面放了地毯、在其靠左上方牆身固定安裝了一個頗高的紅色垂直膠箱（據吳生承認，內藏雨傘、雨衣、鞋等出門用的東西），再在該膠箱頂端安裝了吳家二樓鏡頭(其安裝沒有取得吳小姐的事前同意)，再在該膠箱的上方（接近左方牆身的頂端）安裝了兩個橫向的鞋架（內放了鞋子）。

63.  據吳生承認，本席接納，吳家二樓鏡頭至少可180度左右移動拍攝，錄影之餘，更可收音及錄音。

64.  透過吳家二樓鏡頭，本席經重覆翻看其錄像後相信，其觀察及拍攝的範圍包括1）往二樓第一層樓梯大部分；2）整個該一樓平臺；3）該一樓平臺左方牆壁及窗戶下半部分；4）（在一樓單位開門後）一樓單位接近其門口（吳生遭盤問下承認）室内大廳下方地板部分（因二樓第二層樓梯一側遮擋了其他部分）；及5）往一樓第二層樓梯頂端部分。

65.  吳小姐2023年6月26日購入一樓單位前，本席相信，她亦留意(及知道)上述【62】段眾地方遭吳家佔用及放置物品的情況。

66.  縱使吳小姐（如下可見）在購入一樓單位後多番抗議，要求吳生搬走上述吳家放置的物品（或分配上述【62】段眾地方其中某些空間給她使用(該分配要求)），吳生（及吳家）拒絕，及（如吳小姐呈堂錄像[36]，及由老多次到訪拍攝的相片及錄像[37]所確認，及在吳生遭盤問下的承認）至審訊時，仍持續如上所述繼續佔用上述【61】及【62】段眾地方擺放吴家物品。

K2.  吴小姐提出搬移及分配要求

67.  2023年6月29日（即一樓單位轉讓給吳小姐3天後），吳生同意，吳小姐曾致電他，要求吳家移開該門前空地及該樓梯底的吳家放置的物品，好讓她搬運家具到一樓單位（該搬移要求）（吳生當時答會叫吳兒安排），及向吳生提出該分配要求。

68.  但是，到了7月3日及7月4日兩天，吳小姐發現，放在該門前空地及該樓梯底的吳家物品仍沒被移開，她遂在3日及4日透過WhatsApp再向吳生重提該搬移要求。吳生兩次都在WhatsApp上回答會安排吳兒處理。

69.  可是，到了7月8日，吳小姐發現，放在該門前空地及該樓梯底的物品仍未被移開。她先致電吳生，重提該分配要求。吳生電話上回答吳小姐，他在該村屋居住多年，【先入為主】，不同意該分配要求。吳小姐隨後透過WhatsApp向吳生重提該搬移要求，吳生向她發送合起兩指的手勢圖案作為回答[38]。

70.  大約同時，吳家對吳小姐聘請裝修一樓單位的師傅的工作有微言。8月7日，吳太致電吳小姐投訴裝修師傅。電話上，吳小姐向吳太提出該分配要求，吳太斷然拒絕商討並掛斷電話。吳小姐同日其後透過WhatsApp向吳生表示不接受現狀，重申該分配要求，及建議（如該分配要求不被吳家接納的話）雙方都不要擺放物品在各自單位外的該村屋地方。

71.  9月4日，吳小姐從她的裝修師傅處獲悉該大門鐵閘突然被鎖上，遂透過WhatsApp向吳生查問。通訊期間，吳生對裝修師傅的工作表示不滿，二人發生爭拗。

72.  吳生期間向吳小姐說，她買入一樓單位時，她應已知道【地下】及【樓梯】【擺滿了東西】。吳小姐回話：【這便不應該】，並要求吳先生搬走東西，說【大家都付錢買】。吳生後回應吳小姐說，她只買入她的單位【室內】，而他【先入為主】，要他【批准】她【才可以做任何事】。

73.  吳小姐回答不同意，回應吳生指，按照【法律】，【大家一半一半業權】，他亦只買下他的【單位】，【地下】及【樓梯】，都屬【公家】，問【哪條法律】說先買者優先，並重提該分配要求。吳生之後沒回應。

K3.  吳家棄置垃圾到一樓事件

74.  到了2023年11月，吳小姐正式搬入一樓單位居住，她的朋友們（包括老、王及張）之後不時到訪她。

75.  2024年1月7日，吳小姐及王從一樓單位外出，吳小姐原意是帶一袋白色膠袋垃圾（該袋垃圾），到步行3至4分鐘時間外的垃圾站（該垃圾站）棄置。

76.  但是，吳小姐遺留了東西在家，匆忙折返取回，過程中臨時放下該袋垃圾在該門前空地，再次離開該村屋時忘記帶走，到1月8日才拿去該垃圾站。

77.  可是，吳家在7日發現該袋垃圾，並拍下照片。

78.  因為該袋垃圾被發現放置該門前空地的緣故，吳生遭盤問下同意及承認，縱使二樓單位内有垃圾桶，吳生、吳太及吳兒三人，至少由2024年1月8日連續至1月15日，每天不止一次，重覆地把用膠袋裝載的垃圾及（有別於吳生否認）沒有裝載的垃圾（例如蛋殼），拋棄放置到該一樓平臺，及放置吳家的地毯到該一樓平臺。

79.  吳家棄置垃圾到一樓事件的行為，遭吳小姐在她單位門前側牆身上方安裝的監控攝像頭每天拍攝到,相關錄像有呈堂作證（及曾在該節目内播放）。

80.  明顯地，本席相信，在2024年1月8日前，吳小姐（在老協助下，按老承認）在該一樓平臺左側牆壁（窗戶後方）的高處（近一樓單位門頂水準），安裝了一組監控攝像頭（吳小姐門口鏡頭，吳小姐並在其上掛上紅底黑字【福到吾家】的揮春）。但是，吳小姐就此等安裝，沒有事前取得吳家的同意。

81.  透過吳小姐門口鏡頭，本席相信，吳小姐可觀察及拍攝的範圍包括：1）往二樓平臺地面（連地毯）及其左側牆壁（及垂直紅色膠箱）下半部分（即不能拍到二樓單位門前鐵閘）；2）往二樓第一層樓梯上方大部分（連其左側牆壁）；3）往二樓第二層樓梯傾斜底部；4）往二樓平臺後半底部(面向一樓單位)的橫墚平面[39]；4）往一樓第二層樓梯及其上方空間（連其側牆壁上方）；及5）一樓單位大門部分。

82.  當然，吳小姐不久便發現吳家棄置垃圾到一樓事件。

83.  1月10日，張和老到訪她，發現在該一樓平臺吳家放置的垃圾，建議吳小姐歸還吳家。吳小姐照做，並在二樓單位門外鐵閘前叫吳家停止，但沒得到回應。

84.  1月12日，吳小姐選擇在往二樓第一層樓梯左側牆壁上，貼上紙張，警告吳家不要再如上拋棄垃圾（該警告紙張）。

K4.  24年1月12日二樓對峙事件

85.  同日晚上約8時左右，吳小姐和張、老等一行多人找吳家理論。他們和吳生、吳太及吳兒另一方，在打開的二樓單位門前鐵閘位置發生對峙，雙方並進行罵戰（吳太、吳小姐等都有使用粗言穢語），互相咒駡對方，及向對方作人身攻擊（吳生除外，他全程一言不發，一直用手提電話拍攝吳小姐一方的言行）。在整個過程中，雙方都用手提電話拍攝對方的行為及説話。

86.  在24年1月12日二樓對峙事件中，吳小姐指責吳家擺放垃圾在該一樓平臺，吳小姐一方要求吳家搬走它們，指【汙穢】，【影響衛生】（老期間曾對吳家說：【我而家大掃除，你不要講那麽多】）。吳太則反指吳小姐也擺放物件在該一樓平臺（下文詳述），阻礙吳家【上落】。吳太對吳小姐說，吳小姐只購入一樓單位門口【以内】地方，說吳家放置在該一樓平臺的東西，【沒有阻礙】吳小姐【出入上落】。吳小姐即向吳太表示，她願意搬走她放在該一樓平臺的物件，只要吳家也搬走該樓梯底等處的吳家物件。吳太即回應：吳家放置了【幾十年】了。吳小姐回應指，這些地方都是【公家】的（她朋友也加入同稱），她也有份【出錢買】，自己已【請律師查契】，知自己【有業權】，問吳太【是否上法庭？】，吳太即回答：【打官司你輸定】。

87.  吳小姐一行四人回到一樓單位前，。吳小姐對吳太等說：【會放上網找人評理】，及該節目【找你記得開門】，吳太回應，連説多個【好、好、好】。

88.  同日2226時，吳小姐及老從一樓單位接駁水喉出單位外，【清洗】該樓梯及該樓梯底。

89.  1月15日約2330時，吳小姐、張及老，用水喉【清洗】該一樓平臺，及往一樓第二層樓梯，過程中弄濕（吳小姐遭盤問下同意）吳生放在該樓梯底的物品（如上解釋，本席不接納吳小姐一方稱發現大量【昆蟲屍體】的說法）。

90.  吳家報警，警員到場。吳小姐借機向警方投訴吳家的行為。警方到訪吳家，嘗試作出勸籲。

91.  可是，1月16日2105時，吳太再次在往二樓第一層樓梯右方欄杆掛上一膠袋垃圾，之後回到二樓單位。第二天（1月17日）早上0734时，吳生離家時，才從上述欄杆拿走，並從左方牆壁上撕下吳小姐早前貼上的該警告紙張。

K5.  吳生加裝一樓及外牆監控攝像頭

92.  1月24日1210時，吳兒（被吳小姐門口鏡頭拍攝到）從二樓單位下來，手持攝像頭及工具；吳太隨後下來，帶同椅子。

93.  同日，吳小姐發現，吳家在沒有她事前同意下，在1）往一樓平臺上方牆角再安裝了吳家一樓鏡頭；及在2）該村屋向西南方外牆二樓單位窗戶下方位置安裝了吳家外牆鏡頭。吳生盤問下承認，上述兩組新鏡頭都是他安裝（他先安裝吳家二樓鏡頭，後安裝吳家一樓鏡頭，最後才安裝吳家外牆鏡頭，三者都具有收音功能）。

94.  透過吳家一樓鏡頭，本席留意，可拍攝的範圍包括：1）該樓梯底（及擠滿在該樓梯底的雜物箱及紙皮箱）一側；2）該大門鐵閘室內一半（另一半遭該樓梯底紙皮箱掩蓋）；3）該樓梯前空地；4）往一樓第一層樓梯大部分連其右方欄杆；5）往一樓第二層樓梯大部分連其右方欄杆。

95.  而吳家外牆鏡頭，可拍攝的範圍則包括：1）該門前空地； 2）地下單位室外露天花園部分；3）該地段西南方相連小徑；及4）該圍欄在其鐵閘與鐵門之間的部分。

96.  換句話說，上述兩組吳生安裝的新鏡頭，都不能拍攝到二樓單位門外的情況。

97.  1月25日，張及王到訪一樓單位，也發現上述兩組新鏡頭的安裝。

K6.  該節目24年2月6日嘗試採訪

98.  如她對吳太所説，吳小姐坐言起行。

99.  她在1月22日及23日，將包括24年1月12日二樓對峙事件的錄像，上載網絡社交媒體，尋找網民協助。

100.  她也尋找該節目的協助。

101.  2024年2月6日1607時，該節目男攝影師用手提攝錄器拍攝吳家二樓鏡頭，吳家報警求助。較後時間，該節目女主持（女主持）及攝影師到達該村屋。王也到場。

102.  女主持和吳小姐步上往二樓第一層樓梯，到達二樓單位門口鐵閘前（其他人士在下方拍攝）。女主持拍門表明身份，邀請吳生出來和吳小姐商談，以便解決吳家雜物擺放該村屋【公共空間】一事，稱吳小姐只想【分配給她一半空間】而已，希望大家【和睦共處】。女主持之後在門外問吳生，吳家一家人放置垃圾到吳小姐【門口】會否是【報復】，及吳家安裝攝像頭【拍攝吳小姐單位門口】有否【事前詢問】她。吳生一概沒回應或開門。

103.  及後，警員到場，向該節目人員及吳小姐查問。而吳生亦通過警員向電視台人員表示拒絕訪問（女主持之後當然致電吳先生，但接通後遭他掛斷電話）。

104.  後來，電視台該節目播放了24年2月6日嘗試採訪（包括24年1月12日二樓對峙事件的錄影片段，以及吳家棄置垃圾到一樓事件的錄影片段）。

105.  3月2日1339時，吳生（遭吳小姐門口鏡頭拍攝到）攜帶工具及椅子，到往一樓平臺調校吳家一樓鏡頭。

106.  3月8日，吳小姐及老用寫上風水語句的紙皮掩蓋吳家一樓鏡頭。

107.  3月15日，吳小姐及朋友們在2300時離開一樓單位，老手拿一樽液體（樽設有噴咀），到該樓梯前空間及該門前空地（老承認）噴射包括在該樓梯底放置的物品。吳生指責其個人物品在過程中遭受破壞，兩天後報警。

K7.  24年3月19日拍門事件

108.  不久後，在2024年3月19日，警方又再次被吴家驚動到場。當日1600時，吳太因某事第一趟報警。

109.  同日2146時，該聲稱義工到二樓單位門前鐵閘拍門，自稱【義工】，叫吳生出來商談，吳家沒反應或理會。2151至2154時，吳小姐也同樣地多次拍打二樓單位門前鐵閘，叫吳生出來商談（老及一女士則逗留在該一樓平臺）。吳家沒理會或開門(本席相信，吳家最遲到這刻，便應知道門外有人，本席不接納吳生庭上最後稱到2156時才發現門外有人）。

110.  2156至2157時，該聲稱義工在二樓單位門前鐵閘前高聲用粗言穢語罵吳家，要求吳家成員出來，並叫吳家報警。2158時，該聲稱義工用強燈照射吳家二樓鏡頭，粗口罵吳家之餘，更對著鏡頭高舉手指作粗口手勢。吳小姐和友人談論吳家會報警後，在2159時回到一樓單位內。

111.  2200時後，吳家當天第二次報警。2223時，警員再次到場調查，應吳小姐要求，曾到二樓單位內，邀請吳生出外和吳小姐商討，但遭吳生拒絕。

K8.  吳小姐也加裝監控攝像頭

112.  到了3月23日，本席相信，吳小姐在老協助下，已裝了她的第二組監控攝像頭，位置在往二樓平臺後半底部（面向一樓單位）的橫樑平面（吳小姐橫樑鏡頭）。

113.  透過吳小姐橫樑鏡頭，本席留意，可拍攝的範圍包括：1）該一樓平臺整個地面；2）一樓單位大門大部分；3）該一樓平臺左側上方牆壁連窗戶大部分（連吳小姐門口鏡頭）；4）往二樓第一層樓梯下方部分。這鏡頭不能拍攝到二樓單位門前鐵閘。

114.  3月23日，吳生經過該一樓平臺時（遭吳小姐橫樑鏡頭拍下）用鞋弄污吳小姐在她門前所放的地毯。

115.  4月12、15、18、19及23日，吳兒及吳女，也如吳生上一段一樣做（也遭吳小姐橫樑鏡頭拍下）。按吳小姐承認，她再次將相關錄影片段上載網路社交媒體，請教網民[40]。

116.  同一時間，吳小姐在4月16日入稟審裁處。

117.  4月19日，1950時及2139時，吳小姐兩度到二樓門口鐵閘前，在鐵閘上擦鞋後回到一樓單位，她在證人陳述書稱，這樣做是爲了【讓（吳生）感受一下大家交換清除鞋底垃圾的地方】。

118.  4月23日2136晚，吳小姐及老，又一次從一樓單位接駁水喉到單位外，【清洗】往一樓第二層樓梯及其下。老否認過程中弄濕了該樓梯底的吳生物品。

119.  6月3日2132時，吳小姐在往二樓樓梯底部下方貼上紙張，嘗試阻礙吳家二樓鏡頭向其家門拍攝。

120.  6月22日1438時，吳兒（再被拍攝到）從二樓單位下來，攜帶攝像頭及椅子到往一樓平臺去。

121.  7月2日2127時，吳小姐及老，再次用紙張掩蓋吳家一樓鏡頭。

122.  8月1日2222時，老張貼揮春在往二樓樓梯底部下方，再次嘗試阻礙吳家二樓鏡頭向吳小姐家門的拍攝。

123.  10月16日2107至2114时，吳小姐及老再次用水喉噴射【清洗】該一樓平臺、其牆壁及其下方該樓梯部分（並在該大門鐵閘門側、往一樓底層樓梯右方扶手，往一樓平臺牆上貼上【小心地滑】警告紙張）、該樓梯前空間，用掃把打掃地面，及洗地毯。在【清洗】期間，吳生及吳女2110時回家經過，吳生一邊用手機拍攝吳小姐等行為，一邊步上該樓梯回家，而吳小姐則粗口責備吳生，指他沒有按照審裁處命令期限存檔證人陳述書。

124.  10月18日，吳生離家時撕掉吳小姐張貼在往二樓樓梯底部下方阻礙吳家二樓鏡頭拍攝的紙張。吳小姐後来再次貼上。第二天，吳生再次撕掉。

K9.  吳小姐的其他行為舉措

125.  經考慮本席前整體審訊證據，本席另裁定，吳小姐（包括曾被拍照或/及拍攝到）：-

(1)  自不遲於2024年1月10日起，除下文另説明個別物品遭處置外，在該一樓平臺放置一張地毯、鞋子（一對或多對）、一個橫向鞋架（内有鞋子）、一架手推車、一個手拉箱，及其他雜物等(當日，這些物品，由該一樓平臺一端邊緣，一直延申至該平臺另一端邊緣)；

(2)  自不遲於1月12日起，在該一樓平臺遠離一樓單位另一邊沿貼上/放下一條粗紅色膠帶（該紅色膠帶）；

(3)  在1月22日，在該一樓平臺再放了一膠袋垃圾及一只掃把；

(4)  在1月27日，與老從一樓單位內搬出大量廢物如紙版等，到該村屋對面小徑側棄置；

(5)  在3月1日，和朋友門從一樓單位内搬出大形木板，先放到該門前空地安放；

(6)  到了3月16日，才和朋友們搬走放置在該門前空地的大形木板；

(7)  在3月17日約1200時，帶一隻狗到該二樓鐵閘前後回到一樓單位，期間在往二樓第一層樓梯留下狗毛；

(8)  在3月24日，放置一株細聖誕樹在該一樓平臺（她的一名女友人曾說聖誕樹【好大味】）；

(9)  在4月3日1603時，拋一膠袋垃圾到該一樓平臺；

(10)  在4月3日2124時，帶一株細聖誕樹到二樓單位門口鐵閘後回到一樓單位（期間有部分樹葉脫落），後放入一手推車內；

(11)  在4月10日1425時，拋一膠袋垃圾到該一樓平臺；

(12)  在4月15日0027時，回一樓單位前，放一膠袋垃圾到該一樓平臺盡頭；

(13)  在4月18日1951時，到二樓單位門口鐵閘走一趟後回家（當時該一樓平臺放置了一大塊長紙版）；

(14)  在4月21日0000時，放了一膠袋垃圾到該一樓平臺後囘到一樓單位內；

(15)  到了4月23日2116晚，已搬走了放置在該一樓平臺的一大塊長紙版；

(16)  在不遲於4月23日，在往一樓平臺上方墻壁貼上海報，上載有網民在社交媒體的討論；

(17)  在4月24日1949時，讓老從該一樓平臺移走一架大型單車到外離開該村屋；

(18)  在5月5日，放了兩包（一黑及一白）膠袋垃圾在該一樓平臺上；

(19)  到了 5月10日，已經拿走了放置在該一樓平臺的一個橫向鞋櫃，及一個手推車（只仍放置了一張地毯、兩對鞋子、一個手拉箱，及在上方窗邊牆壁貼了一張海報，上有吳家成員相片，及該節目24年2月6日嘗試採訪錄影的二維碼)（該海報）；

(20)  在5月22日2112時，讓老騎單車到該村屋來，將單車放在該門前空地；

(21)  在5月27日1719時，拋一膠袋垃圾到該一樓平臺後關門回室內；

(22)  在6月4日2127時，拋一大膠袋垃圾到該一樓平臺後關門；

(23)  到了6月21日，只放置在該一樓平臺一張地毯、三對鞋子，以及一個手拉箱；

(24)  在7月14日2035時，更換一樓單位門前地毯，將舊地毯拋在該一樓平臺一角（而該一樓平臺上有三對鞋子）；

(25)  在8月1日及13日，讓老的單車暫放在該門前空地（本席相信，吳小姐一般將自己的單車放置在一樓單位內，但據她承認，她也放置了手推車及鐵桶在該門前空地）；

(26)  在10月2日0846時，放置一大袋黑膠袋垃圾及再放一個藍色垃圾桶在該一樓平臺；

(27)  到了10月16日晚2107至2114時，已把該一樓平臺邊沿的該紅色膠帶移走；

(28)  到了10月24日2210時，已把該一樓平臺上地毯以外的其他物品搬走，但放置了一個膠袋；

(29)  在不遲於10月24日2210時，再在往一樓第二層樓梯牆壁貼上網民留言、審訊通知書，作出虛假陳述及發假誓等的刑事罪行條文；

(30)  在11月4日1501時，拋出一膠袋垃圾到該一樓平臺，後出門時沒有理會(到同日1641時，回家時用腳推上述膠袋垃圾到該一樓平臺一角)；

(31)  在11月6日1440時，放一膠袋垃圾到該一樓平臺；及

(32)  到了12月2日，在該一樓平臺上方窗邊放了幾個公仔，在其側邊牆壁貼有該海報，而該一樓平臺只放置一張地毯。

L．  締結該公契以限制一體管有權等

126.  容本席先簡單解釋香港法律上如可容許（或安排）多層建築物的【分層出售】[41]及管理。本席須指出，雙方都對此未有全面或正確瞭解，吳家一家尤甚。

127.  法律上，鄭在一樓首轉讓契內轉讓給該三名人士的，是該地段（及其上的該村屋）的三分之一不可分割業權份數（undivided share）（業權份數），而非空間意義上的一樓單位。該交易完成後，鄭及該三名人士便成為該地段（及其上的該村屋）的共同擁有人(co-owner)，共同持有的方式為【分權共有】(tenancy in common)，而鄭持有該地段（及其上的該村屋）餘下的三分之二業權份數（而非空間意義上的地下及二樓單位）。

128.  分權共有的每名共同擁有人，法律上，都享有一體管有權(unity of possession)，即大家都同樣享有權利佔有及享用該地段（及該村屋）的每一個部分。就本案而言，倘若沒有締結該公契來限制一體管有權的話，鄭法律上不能拒絕該三名人士佔有或享用他仍未賣出的二樓及地下單位，反過來，該三名人士法律上也不能拒絕鄭佔有或享用他們買入的一樓單位。因此，為滿足買家單獨佔有及享用所謂買入自己單位的期望，所有分權共有人須共同締結公契互相承諾不就其他業主的單位行使各自的一體管有權[42]。

129.  另一方面，多個一個共同擁有人在同一建築物內居住生活，在提供各自擁有人可獨佔的單位外，不得不預留地段及建築物的某些空間（及設備）給大家共用才成事（法律上這些給所有業主共用的空間稱為【公用部分】，而某部分不能同時是所有業主共享的【公用部分】及個別業主獨享的【獨佔部分】），及須就這些【公用部分】及共用設備的相關費用支付作出安排由所有業主分攤，以及就（如合適）管理公司的委任及權力作安排等。這一系列事宜的安排，也須透過締結公契由業主們作出承諾來安排及規範[43]。

130.  故此，如該公契【序言】所記載，該公契各業主或締結方（即鄭及該三名人士）締結該公契的目的，在於大家同意規範各自在該地段及該村屋的權利及義務。為此，他們對其他各方作出了該公契內記載的各項【契諾】(covenant)（即契據上的承諾）。

131.  眾多該公契內的【契諾】，最基本（及重要）的便是其第1條，該公契各業主承諾大家可各自獨佔享用附表1內其名字右方的各自樓層，即鄭作為該公契下的【首業主】可獨佔享用地下及二樓（連天臺）單位，而該三名人士作為該公契下的【次業主】可獨佔享用一樓單位。透過這契諾，鄭及該三名人士作為該地段（及該村屋）的分權共有人就針對對方獨佔部分樓層所原來享有的一體管有權便受到限制，不能再行使。

M．  該公契契諾可向業權繼承人吳生執行

132.  可是，單單該公契下的【首業主】及【次業主】簽署該公契，互相承諾各自獨佔享用各自樓層並不足夠，因為（例如）他們的業權會在過世後被繼承，或他們會出售他們樓層給第三方。如果業權繼承者不用遵守【首業主】或【次業主】在該公契作出的契諾，該些契諾的用途便會大打折扣。

133.  故此，法律規定，影響同一土地的契諾也可【隨土地轉移】。根據《物業轉易及財產條例》[44]第41條：-

(1)  就算是同一土地各擁有人之間所訂立的關於土地的契諾[45]，【除在契諾各方之間可予強制執行外，契諾受益人及其業權繼承人，以及藉著或透過該人或該等人士而得土地業權的人，均可向土地的佔用人、契諾承諾人及其業權繼承人，以及藉著或透過該人或該等人士而得土地業權的人，強制執行[46]契諾】;

(2)  【在任何人停止擁有受某契諾影響的土地的產業權或權益後，該契諾即不再約束該人，但就該人在停止擁有該產業權或權益前違反該契諾的事項而言，該人仍受該契諾約束】;及

(3)  載有契諾的文書如已在土地註冊處就該契諾所影響的土地予以註冊， 則契諾承諾人的業權繼承人以及藉著或透過契諾承諾人或其業權繼承人而得業權的人，【不論是否知悉該契諾的存在，仍須受該契諾約束】。

134.  適用上述條文到本案，本席認為，已在土地註冊處註冊的該公契，其內關於該地段的契諾，除在鄭及該三名人士（即該公契締約方）之間可強制執行外，也可在各自業權繼承人之間（就本案而言，即吳生及吳小姐）互相強制執行[47]（因吳生是鄭曾持有的二樓單位業權繼承人，而吳小姐是該三名人士曾持有的一樓單位業權繼承人）。而不管吳生是否知悉該公契契諾的存在，他在法律上仍須受該公契契諾的約束。

135.  但是，本席絕對有理由相信，當吳生夫妻在1996年5月21日透過律師轉讓購入二樓單位時，他倆應從律師方面知悉購入的二樓單位，是【受制及得益於】(subject to and with the benefit of)該公契內的契諾。因為他倆簽署的二樓首轉讓契，明文將該公契清楚地列在其附表1第4部，及明文如此規定[48]。

N．  條例涉案時對該地段及該村屋適用

136.  第34I條，載在條例的第VIA部。

137.  第VIA部第34C條規定:【 (1) 除另有明文規定者外，本部只適用於已具備有效公契的建築物，不論該公契乃在關鍵日期[49]之前或之後生效者。 (2) 如本部與公契或任何其他協議的條款有不一致之處，即以本部為準（斜體後加）】。

138.  故此，本席認為，第34I條自該公契生效後（即該村屋（及該地段）具備有效的該公契後），便【強制地】就它們適用。縱使該公契內有不一致的條款，仍以第34I條為準。而吳生（及吳小姐）違反第34I條的行為（如證實的話），須當作違反該公契施加的責任（即須視作違反該公契契諾的責任）。

O．  第二點【先入為主】不成立

139.  雖然吳生夫妻早在1996年5月便購入二樓單位,比吳小姐購入一樓單位早27年，但本席得指出，該公契的締結（及第34I條的生效） 比他倆購入二樓單位更早。第34I條早於1993年8月便生效，而該公契早於1996年4月便簽署了（更何況吳生夫妻購入二樓單位時是【受制及得益於】該公契）。

140.  因此，本席認為，吳小姐絕對可針對吳生強制執行該公契內的契諾（如證實吳生在涉案時段有違反的話），及第34I條可強制針對吳生涉案時段違反該條的行為（如證實的話）適用，如同吳生違反該公契的契諾一樣。

141.  故此，本席認為，若該五霸佔公地投訴的地方是該公契（及條例）下的【公用部分】，而受到該公契內契諾及第34I條規範的話，第二點所謂的【先入為主】的論點，在法律及本席接納的事實下，絕不能成立。

P．  詮釋該公契等尋找【公用部分】

142.  要解答該五霸佔公地投訴的空間是否【公用部分】，須從條例第2條【公用部分】的釋義（及附表1所列【公用部分】條文）入手。

143.  第2條條文如下：

【公用部分 (common parts) 指 ——

(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

(b) 附表1 指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外（粗體及斜體後加）】。

這裏所指的【在土地註冊處註冊的文書】，一般來説，指註冊的公契及首份轉讓契（就本案而言，即該公契及一樓首轉讓契）。

144.  審裁處須考慮該公契及一樓首轉讓契制定時的事實（包括該村屋的設計及當時的建造方式）、法律背景及制定目的，適用第2條的釋義及附表1的內容，以一般合理人士的角度去詮釋該公契（及一樓首轉讓契）的整體條文[50]來斷定它們有否【指明或指定】某爭議部分【專供某一業主使用、佔用或享用】。除非附表1指明的部分在該公契（或一樓首轉讓契）內被【指明或指定】【專供某一業主使用、佔用或享用】，否則該部分即被視為【公用部分】[51]。

145.  就本案爭議而言，本席認為，需考慮下列附表1段落所分别列出的【公用部分】，即：-

(1)  【外牆...】（第1段）；

(2)  【圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁】（第2段）； 及

(3)  【通道、走廊、樓梯、樓梯平臺..、樓梯窗框及所裝配的玻璃...、屋頂通道及通往屋頂的出口和門閘（斜體後加）】（第8段）。

P1.  該樓梯前空間及該樓梯屬【公用部分】

146.  經上述方式詮釋該公契（及一樓首轉讓契），本席認為，該樓梯前空間，及該樓梯的各個組成部分（即往一樓第一層樓梯、往一樓平臺、往一樓第二層樓梯、該樓梯底、該一樓平臺、往二樓第一層樓梯、往二樓平臺、原有的往二樓第二層樓梯、原有的該二樓平臺、圍繞該樓梯上述不同部分的牆壁及原有牆壁、以及該樓梯的窗框及所裝配的玻璃），都是該村屋的【公用部分】。

147.  本席所持理由如下。

148.  該樓梯前空間，及該樓梯，本席認為，都出現在條例附件1第2段及第8段內。該公契也沒有【指明或指定】它們【專供某一業主使用、佔用或享用】。相反，該公契第2條規定，所有業主都有權共同使用它們及經過它們通行。第3條則規定所有業主要對它們的費用按比例分攤（而非個別業主單獨負責其費用，倘若如此，則顯示它們可能是獨佔部分）。該公契也沒有分配它們獨立的業權份數（倘若如此分配，則顯示它們可能是獨佔部分）。再看一樓圖、二樓圖及天臺圖，它們都不在一樓單位或二樓單位的獨佔範圍之內。最後，吳生也沒有出示地下單位的首份轉讓契，證明該樓梯底（或該樓梯前空間）屬地下單位業主所獨佔。

149.  為滿足其一般正常功能，本席相信，該樓梯前空間，及該樓梯的任何部分，也不可能為任何一名該村屋的業主所獨佔，否則其他業主不能經過二者到自己單位或（如需）其他樓層及天臺去[52]。看天臺圖塗色範圍，天臺業主也並不獨佔整個天臺[53]。

P2.  該門前空地也屬【公用部分】

150.  至於該門前空地，本席認為，它可算是條例附表1第8段的【通道】。無論如何，附表1不是巨細無遺的[54]。條例第2(a)條起首用字為:【建築物的全部】,而【建築物】包括其所在的土地。所以，除非該公契【指明或指定】該地段某處【專供某一業主使用、佔用或享用】，否則它便是【公用部分】。該公契沒有這樣【指明或指定】該門前空地。該公契也沒有分配獨立的業權份數給它。相反，該公契第2及第3條可適用於它。看該附圖的A部分空地，其顏色範圍明顯不包括該門前空地，因該門前空地是留白的。吳生也沒有出示地下單位的首份轉讓契，證明該門前空地屬地下單位業主所獨佔。最後，若該門前空地屬地下單位業主所獨佔，一樓及二樓單位業主便不能通過它進出該村屋。

151.  故此，本席認為，該門前空地，也屬該地段（及該村屋）的【公用部分】。

P3.  該村屋外牆亦屬【公用部分】

152.  同樣地，經詮釋該公契（及一樓首轉讓契），本席認為，外牆也是【公用部分】。

153.  【外牆】二字出現在條例附件1第1段內。該公契沒有【指明或指定】外牆【專供某一業主使用、佔用或享用】。相反，該公契第3條則規定所有業主要為該村屋的【外部】[55]共用部分的維持費用按比例分攤。該公契也沒有分配外牆獨立的業權份數。再看一樓圖、二樓圖及天臺圖的塗色範圍，外牆都不在它们的獨佔範圍之內。吳生也沒有出示地下單位的首份轉讓契。功能上，外牆作為該村屋的整體【外部】防護，保障該村屋所有（而非個別）業主。

Q．  第一點【一樓以上無權】不成立

154.  既然該樓梯前空間，及該樓梯，都是【公用部分】，縱使吳小姐沒有購入二樓單位的業權，按照該公契第2條，她作為該村屋其中一名業主，和其他該村屋業主一樣，都有相同權利經過該樓梯前空間，及該樓梯的各個組成部分（包括該樓梯一樓以上的部分，及該樓梯底）出入一樓單位，及使用它們以來保養該村屋（及該地段）的所有【公用部分】，以及使用它們來保持所有【公用部分】在合適維修（及在沒有阻礙物）的狀況。

155.  本席想在這裡再清楚指出，按該公契第2條，每個業主都有相同的權利為達成該條的目的，經過及使用該樓梯前空間，及該樓梯各個組成部分的【公用部分】,而非如吳小姐所説該村屋三層業主各自獲平均分配33%這些【公用部分】的權益，亦非如吳生稱三層業主各只單獨享用各自樓層所在層數所有空間。該公契第2條契諾的用字，本席得指出，不只是通行權，還有使用權；而兩者都沒有限制只在某樓層水平行使，不管是一樓或二樓水平。

156.  雖然吳生供稱，吳家入住二樓單位時，已加建二樓單位門口鐵閘在現在位置。但此聲稱全無文件證據證明，亦不符二樓圖塗色二樓單位範圍所載，本席不接納。

157.  遭盤問時，吳生更首次聲稱，他早於1994年便簽署協議買入二樓單位，1995年已搬入二樓單位，當時是裝修師傅為師傅方便而自行安裝二樓門前鐵閘在現在的位置，更說這獲得盛的同意。

158.  本席一概拒絕接納上一段的新證供，理由如下：

(1)  上述關鍵聲稱，一概之前都沒有出現在《修訂反對通知書》或吳生的證人陳述書内；

(2)  裝修師傅自行決定安裝二樓門前鐵閘在現在的位置，本席認為，内在不太可能或可信；

(3)  呈堂土地記錄顯示，吳生夫妻要遲至1996年5月18日才簽署買賣協議購入二樓單位；及

(4)  如上解釋，一般來説，要在締結了公契（本案在1996年4月26日締結）後，才可以開始【分層賣樓】，否則各個分權共有人都可就共有土地及建築物每一部分行使其一體管有權。

159.  法律上，本席得指出，當鄭1996年5月21日轉讓二樓單位給吳生夫妻時，他並不可以單方授意他倆獨佔該樓梯一樓以上部分。因為鄭早已在一個月前，即在1996年4月26日，轉讓了一樓單位給該三名人士，四方同日成為及該村屋的分權共有人，並透過四方當日所締結的該公契，已設立了該村屋的所有【公用部分】，包括該樓梯。故鄭在1996年4月26日之後，不可將不再屬於他個人的該村屋【公用部分】轉讓給吳生夫妻獨佔。

160.  基於上述理由，本席裁定，第一點不能成立。本席拒絕接納吳生所指吳小姐沒有該樓梯一樓以上的【使用權】，亦拒絕接納他指一樓以上的該樓梯不屬【公用部分】。

R．  吳生違反了條例第34I(1)(a)條、條例第34I(1)(b)(i)條及該公契第2條

161.  在本席上述的事實裁斷及法律認定的基礎上，本席認為，毫無疑問，吳生在該五霸佔公地投訴上，違反了第34I(1)(a)条、第34I(1)(b)(i)條，及該公契第2條，理由如下：

(1)  吳生長期放置體積大及/或固定的物件在該門前空地、該樓梯底、及往二樓平臺及其上方牆壁，實質將該等【公用部分】由所有業主可共同享有改為只有他獨用。同理，他實質將二樓單位門口鐵閘後方的所有業主有權享用的【公用部分】改為吳家獨用。

(2)  雖然放在該樓梯前空間的圓筒形雨傘架及兩把雨傘相對地體積小及佔地少，但本席認為，未至【法律不問瑣事】(de minimis)的地步，吳生同樣將該【公用部分】改為他獨用。

(3)  由於上述緣故，吳生違反了第34I(1)(a)條，將該村屋的【公用部分】的上述部分改作自用。

(4)  容本席強調，第34I(1)(a)條用字是【公用部分的任何部分】，這裡不需吳生佔去某【公用部分】的每一吋空間才違反；倘若如此，違法者可非常容易規避此條，亦鼓勵業主之間爭先霸佔搶先機。縱使（如吳生稱）吳小姐仍有空間在該門前空地擺放她的手推車，本席得指出，他仍違反了第34I(1)(a)條。

(5)  同理，吳生以上述方式使用該村屋上述【公用部分】的部分，本席認為，不合理地干擾吳小姐作為業主對該等部分的使用或享用，違反了第34I(1)(b)(i)條。明顯地，當吳生獨佔時，雙方不能同時共同享用該等【公用部分】的部分。

(6)  同理，本席認為，吳生亦違反了該公契第2條，妨礙吳小姐作為業主使用或通行上述這些部分的公用部分。要記得的是，第2條的用字明確包括【free from obstructions】三字,即沒有障礙物的意思(但是，為清楚起見，吳生並沒有（如吳小姐稱）違反了該公契第3.2、4、5、8、10、14或18條)。

162.  就二樓門前鐵閘違反了第34I(1)(a)條及該公契第2條，吳小姐亦（本席同意）正確地引用了周兆熊法官在Lo Chi Ho 及另一人 對Wong Wing Yee Wendy[56]的判案書為支持。

163.  因為上述同樣的理由，就安裝吳家一樓鏡頭在該一樓平臺這個【公用部分】，及安裝吳家外牆鏡頭在外牆這個【公用部分】，本席認為，吳生亦同樣違反了第34I(1)(a)條、第34I(1)(b)(i)條，及該公契第2條。

164.  還有，就吳家棄置垃圾到一樓事件中的吳家行為，本席亦認爲，未達【法律不問瑣事】的地步，尤其連續發生了7天之多及每天發生多過一次。該等行爲，本席認為，同樣違反了第34I(1)(a)條、第34I(1)(b)(i)條，及該公契第2條。

165.  在本席上述吳生違反了第34I(1)(a)條、第34I(1)(b)(i)條，及該公契第2條的結論下，審裁處實不用再就第34I(1)(b)(ii)條有否都被吳生違反再作定奪。

166.  為完整起見，本席亦簡單地道出審裁處就第34I(1)(b)(ii)條的想法。

(1)  第34(1)(b)(ii)條規定，在使用【公用部分】時，首要對合法在建築物内人士避免造成【滋擾】。【滋擾】在這裏，與普通法案例建立的私人滋擾相近。其大原則是對鄰居不利的不合理使用自己土地。這是一個程度的問題，要看有關干擾是否足夠嚴重，對受害方的舒適是否構成實質的干擾（按一般人的標準）等[57]。而第二要避免造成【危險】。

(2)  本席留意，吳小姐並沒有作供，指二樓單位門口鐵閘後方空間遭吳生獨佔，對她使用該村屋構成【滋擾】。而在天臺大部分地方屬吳家獨佔、該村屋只有三層、該公契第21條提供了A部分空地作緊急時使用，及消防人員沒就這方面採取跟進行動，本席未能信納吳生的行爲造成【危險】。

(3)  本席再認為，撇開監控攝像頭的安裝沒有事前同意的議題，在上文【58】段本席對吳小姐相關證供的評估，她也未能成功舉證，證明該門前空地、該樓梯前空間，以及往二樓平臺及其上方牆壁遭吳生的獨佔，對她構成【滋擾】或【危險】（本席看来，吴小姐的投訴，關鍵在吳家獨佔了該些空間，因而她不能分享）。

(4)  有見該樓梯底雜物阻礙該大門鐵閘如常開啟達其設計度數，本席傾向同意吳小姐陳詞，它可在該村屋不幸發生火災時在眾多人士爭先從該大門逃生時構成【危險】。至於是否構成【滋擾】影響吳小姐使用該村屋，本席認為，相關證據(包括環境整潔方面的證據)看來欠奉或未足夠（一般對【公用部分】的定期【清洗】，在任何建築物都是必不可少的）。

(5)  撇開審裁處因司法管轄權不能受理的【個人資料】濫用的投訴，本席認為，吳小姐也未有成功舉證吳家二樓、一樓及外牆鏡頭的設置，對她使用該村屋構成【滋擾】或【危險】。三組鏡頭，本席須指出，都不能拍攝到吳小姐在一樓單位關門后的室內私人生活（吳家二樓鏡頭也只能拍攝到一樓單位在開門後的門後地下）。本席也不接納吳小姐所指，吳家外墻鏡頭能清楚地收錄一樓單位室内的聲音。吳小姐在【公用部分】（即該樓梯）的活動，遭該村屋其他住戶觀察到，本席認爲，不應大驚小怪；和許多有公用升降機的多層大廈，管理公司（及/或其他業戶）也觀察到升降機内住戶的活動，本席看來，並無分別（至於事前沒有吳小姐許可便安裝鏡頭，本席得指出，那是另外的第34I(1)(a)條問題）。

(6)  倘若本席上一段看法錯誤（即吳生的三組鏡頭對吳小姐構成第34(1)(b)(ii)條的【滋擾】），本席認爲，第34I條（或該公契第2條）的條文，沒有容許【保安】作為抗辯理由（該公契亦沒有條文，容許業主以【保安】為由，在【公用部分】加設監控攝像頭）。就第34I條而言，【保安】與否，實屬無關宏旨。本席强調，關鍵在於吳生安裝的三組鏡頭有否對吳小姐構成該條的【滋擾】。

(7)  無論如何，本席也不接納吳生的【保安】藉口，本席不認為這說法屬實。看整體證據（包括吳家和吳小姐就【公用部分】的紛爭背景、該三組鏡頭的數量，設置的位置、拍攝方向及範圍、吳生在吳小姐盤問下的回答），本席有理由相信及裁定，因吳家和吳小姐就【公用部分】的紛爭，上述三組鏡頭的設置，是用來【監視】吳小姐有否進行任何舉動對吳家（及/或對吳家放在該門前空地、該樓梯底等【公用部分】的物品）構成不利，而非如吳生在證人陳述書或庭上聲稱的防盜或針對第三方之用。

S.  第4點【地下單位業主同意】不成立

167.  本席不相信吳生的片面之言，即他曾獲得地下單位業主（不管是第一個或現在的地下業主）的同意在該門前空地或該樓梯底擺放吳家物品[58]。

168.  就算地下單位業主真的曾同意吳生在該門前空地或該樓梯底擺放吳家物品，本席認為，這也不是抗辯理由，理由如下：

(1)  本席重申，該門前空地及該樓梯底屬【公用部分】，由該村屋所有業主所共同享用，不是地下單位業主的獨佔部分。

(2)  該公契第2條每名業主就【公用部分】的通行及使用權，沒有獲得任何人同意便可剝奪的例外情況。

(3)  普通法下，要改變（或更改）公契的條文要所有業主同意才成[59]，單單地下單位業主同意幫不了吳生，吳小姐這個業主從來沒有同意過更改該公契的條文。

(4)  雖然條例第34I(1)(a)條容許藉【業主委員會決議】【批准】某人將【公用部分】改為自用，但本案證據上，沒有這樣的業主委員會[60]（或管理委員會[61]）的決議。

(5)  最後，條例第34I(1)(b)(i)或(ii)條，也沒有獲得任何人同意的例外情況。

169.  基於上述理由，本席裁定，第4點在事實及法律上，均不能成功。

T.  第3點【沒阻一樓出入】也不成立

170.  本席也否決吳生提出的第3點，原因如下：

(1)  首先，條例第34I(1)(a)條、第34I(1)(b)(i)或(ii)條，並不牽涉出入一樓單位的問題。

(2)  第二，就算該公契第2條牽涉到吳小姐經【公用部分】出入一樓單位的通行權利，該條也另外涉及她無阻礙使用【公用部分】的權利（而這點無疑遭到吳生行爲的影響而違反了該條）。

U.  第5點【吳小姐自身也享用】無關宏旨

171.  誠然，在本席上述事實裁斷下，吳小姐有在該門前空地放置她的手推車等及曾放過木版，及曾在該一樓平臺放置鞋櫃、手推車、手拉箱、該紅色膠帶（及抛棄垃圾）等物品。

172.  如吳生所陳，本席同意，他亦沒有以行動阻止吳小姐在該門前空地及該一樓平臺擺放她的物品。

173.  但是，如本席在上文介紹，本案爭議點在於吳小姐能否證明吳生（而非吳小姐）違反了該公契的條文或第34I條。如上指出，吳生沒有針對吳小姐提出【反申索】。

174.  再者，如本席上文認為，吳生確實有阻止及不合理地干擾吳小姐佔用或享用該門前空地、該樓梯前空間，及往二樓平臺地面（及上方牆壁）三處他放置了物件的該些【公用部分】部分（因他將這些該村屋【公用部分】的部分改為自用），及阻礙吳小姐使用或通行這些【公用部分】的部分。

175.  至於該樓梯底，及二樓單位門前鐵閘後方的該樓梯空間，毫無疑問，吳小姐作為該村屋其一業主，則完全被吳生剝奪了該兩處的使用或享用。

176.  故此，本席不能接納第5點。

V.  申請方的濟助

177.  撇開下文本席將獨立下令的本案訟費，本席認為，吳小姐並未有成功舉證，證明她因本席裁定的吳生違反該公契第2條及第34I條的行為，而蒙受任何金錢損失（或其金額）。她沒有為此作供，或提交任何文件證據。

178.  故此，本席拒絕這賠償令要求。

179.  接著要處理的是吳小姐建議的禁制令要求。容本席指出，吳小姐所建議，有違該公契的規定，審裁處不能違法下令。吳生作為該村屋的其中一名【分權共有】業主，如上文解釋，是有權在遵守及按照該公契及條例的前提下，使用及享用所有【公用部分】（而非其50%面積，但這根本是不可能分劃的）。又倘若審裁處真的禁止他使用該樓梯這【公用部分】，吳生又怎樣回到他的二樓單位居住呢？

180.  故此，本席不能支持吳小姐提出字眼的禁制令要求。

181.  但是，有見雙方對【公用部分】的錯誤認識及由此而產生的紛爭，本席認為，合適頒發對雙方有約束力的聲明，確認上文P部分認定的地方屬該地段及該村屋的【公用部分】。

182.  另外，先撇開下一部分討論的【自身清白】議題，由於吳小姐入稟審裁處前，已向吳生提出該搬移要求，及指出【公家地方】這點，其後更為此提起本案，吳生至審訊時仍持續獨佔該五霸佔公地投訴的地方，本席因此擔心，倘若不為未來下令的話，吳生有機會繼續違法而行，而吳小姐享用該些【公用部分】的權利亦難以恢復，而她的損失亦難以用金錢補償。

183.  因此，若下一部分【自身清白】的理由無阻的話，本席認為，合適再行使本席的酌情權，頒發禁制令，禁止吳生本人或透過他人在任何上述聲明認定的【公用部分】放置任何個人物品（獲業主委員會或管理委員會決議批准的除外）。

184.  為配合上述禁制令，本席再頒發強制令，命令吳生須自費1）拆除及/或移走（a）所有他放置在該五霸佔公地投訴地方內的物品（包括吳家二樓鏡頭及吳家一樓鏡頭）和（b）吳家外牆鏡頭，及2）拆除（a）二樓單位門口鐵閘和（b）其後方往二樓第二層樓梯上加建的牆壁等部分，及按照二樓圖還原往二樓平臺及還原往二樓第二層樓梯至該圖所示原狀。

185.  拆除二樓單位門口鐵閘後，本席得指出，吳家可重建原有的二樓單位大門作爲【保安】之用。本席認爲，吳生稱吳家需要該鐵閘來抵禦吳小姐及其友人的滋擾行爲（如未來仍需要的話），並不是足夠的理由説服審裁處不頒發上述的强制令。

186.  至於吳家棄置垃圾到一樓事件，本席認為，該不幸事件已告一段落，亦不見得吳家會重覆該等行為，故審裁處不用爲此再針對吳生下任何命令。

W.  第6點【吳小姐自身並非清白】不阻濟助

187.  適用在這點上的原則，本席在青山道國際工業大廈業主立案法團一案[62]有詳細解釋，此處不贅。

188.  簡單來說，禁制令及强制令屬衡平法濟助，審裁處可酌情批准或拒絕。就這【酌情決定權】的行使，衡平法有言：【求助衡平法者須自身清白】[63]。但是，案例及權威法律典籍指出，上述原則的重點不在尋求濟助者有否任何一般道德上的缺失，而在經平衡任何相應緩和或減輕的其他因素後，考慮應否因聲稱的不當行為，與尋求的濟助之間，有直接相關及足夠密切的聯繫而拒絕行使酌情權頒發濟助。

189.  縱使吳小姐及其證人辯解，吳小姐棄置在該一樓平臺的垃圾相對細小[64]，及她短時間之後便帶它們到該垃圾站[65]，而她放置在該一樓平臺（或該門清空地）的雜物亦非固定，但考慮上文本席裁定的事實、吳小姐其他的行為舉措，及相關適用法律原則，本席不得不同意吳生所陳，吳小姐也同樣地干犯了該公契第2條及該34I條。同樣地，吳小姐放置個人物品（及抛棄垃圾）在該一樓平臺等的行爲，也未至【法律不問瑣事】的地步。吳生安裝攝像頭沒得吳小姐同意，吳小姐亦然。倘若吳生監視吳小姐在【公用部分】的行爲構成【滋擾】，吳小姐所安裝的鏡頭，也能拍攝到吳家經包括該一樓平臺出入二樓單位，也可構成【滋擾】。

190.  本席無意（亦不認為有需要）逐一分析吳小姐的違法行為。經整體考慮它們，本席就第6點結論如下。

191.  本席認爲，關鍵的是，任何吳小姐（及其友人）曾進行的可能有違道德行為，按上文【188】段的法律原則，都不足夠令審裁處以她非【自身清白】而拒絕行使酌情權頒發禁制或強制令。

192.  至於吳小姐違反該公契第2條及該34I條的違法行為，它們雖然和吳生干犯的類同，但是，本席認為，二者之間並沒有直接相關或足夠密切的聯繫。換句話說，二者都是獨立的行為，吳小姐的違法行為，不必然引起或導致吳生的違法行為，反之亦然（更可況該五霸佔公地投訴發生在先）。本席看來，這完全取決於二人如何選擇回應對方的行為[66]。加上吳小姐已停止了大部分她的違法行為，及向審裁處作出兩個承諾[67]作為補救（而本席願意接納），本席認為，平衡所有因素（包括執行該公契及條例條文的重要性）後，仍然合適行使審裁處的酌情權針對吳生頒發上一部分提及的禁制令及強制令。

193.  故此，本席結論，吳生提出的第6點也未能阻止本席向吳小姐頒發上一部分的濟助。

X．  審訊後判決頒令

194.  基於上述結論，本席判決頒令如下：-

(1)  撤銷申請人針對答辯人的賠償要求；

(2)  發出聲明，本判案書定義的該門前空地、該樓梯前空間、該樓梯各個部分（包括其墻壁及該樓梯底）連同往二樓平臺後方及其上的原來該樓梯部分，以及該村屋的外墻，均屬《建築物管理條例》第2條釋義下該地段及該村屋的【公用部分】；

(3)  發出禁制令，禁止答辯人本人、其受僱人或代理人，或以其他方式在任何上述第(2)段聲明認定的【公用部分】放置任何個人物品（獲業主委員會或管理委員會決議批准的除外）；

(4)  發出強制令，下令答辯人須在1個月內自費：

1）  拆除及/或移走（a）所有他放置在本判案書定義該門前空地、該樓梯前空間、該樓梯底、往二樓平臺上及其墻壁上的物品（包括吳家二樓鏡頭及吳家一樓鏡頭）和（b）吳家外牆鏡頭；

2）  拆除（a）本判案書定義的二樓單位門口鐵閘和（b）其後方往二樓第二層樓梯上加建牆壁及部分，及按照本判案書定義的二樓圖還原往二樓平臺及還原往二樓第二層樓梯至該圖所示原狀；

(5)  雙方均可就上述(4)段强制令的執行提出申請；及

(6)  法官書記須以中文草擬、存檔及送達本判決的蓋印副本(其上須載有罰則通知，及申請人向審裁處自願提出的兩點承諾)給申請人及答辯人[68]。

195.  為記錄起見，吳小姐向審裁處作出承諾：1）她將在本判案書頒發後1個月內移走她放置在本判案書定義該門前空地的手推車及鐵桶，及放置在該一樓平臺的地毯及公仔；及2）將即時調較她安裝的監控攝像頭的拍攝範圍，由朝向本判案書定義往二樓平臺改為面向一樓單位大門。本席在此再提醒，吳小姐若有違諾，可構成藐視法庭。

Y.  案件訟費

196.  審訊後，整件案件的訟費，一般隨審訊勝負而定，由敗方賠償勝方所花的訟費。

197.  但是，上述訴訟常規並不是絕對的，審裁處可另作命令。又審裁處就訟費行使其【酌情決定權】時，須在屬於恰當的範圍內，考慮各方的行為舉措，包括在法律程序展開前的行為舉措。

198.  本席認為，吳小姐(及其友人)在入稟審裁處前(以及審訊前)的行為，未盡完全或全部合理。

199.  審裁處認為，本案情況合適偏離上述的訴訟常規。

200.  因此，本席現頒發暫准訟費命令：除了審裁處早前另有頒發訟費命令之外，答辯人須按照區域法院訟費評定標準支付申請人本案所有訟費（連所有保留訟費及本審訊的訟費）的50%，金額將不經口頭聆訊而由審裁處按簡易程序書面評定。

201.  若沒有任何一方在本判案書頒發後14天內存檔表格1提出申請更改上述暫准訟費命令，該暫准訟費命令將在該期間屆滿後自動變成絕對命令並即時生效（若更改申請在14天內提出，更改與否，視乎該等申請的結果）。

202.  獲頒訟費一方（或收款方）須在上述暫准訟費命令變成絕對命令後7天內，按《實務指示 14.3》[69]附件A格式草擬不多於兩頁並由其親自簽署確認的《訟費陳述書》，呈交審裁處及送達付款方（或須付訟費一方），以作簡易評定訟費之用。收款方須在送達陳述書後3天内，存檔送達誓章為證。

203.  付款方可在收到《訟費陳述書》後7天內，呈交審裁處及送達收款方，不多於兩頁並由其親自簽署確認的《書面反對理由》，就《訟費陳述書》指定項目及其上所索取的時薪、時間及金額等提出反對理由，及建議不同金額。付款方須在送達反對理由後3天内，存檔送達誓章為證。

204.  法官書記將在審裁處簡易評定訟費金額後，去信雙方通知評定結果。付款方須在收到書記來信後，即時支付收款方評定的金額，否則須支付訟費金額經評定後的利息，由到期日起計算，直至全數清償為止，以終審法院首席法官不時公佈的判決利率分段計算[70]。

205.  最後，本席祝願訴訟雙方能拋開過去分歧、吸取本案教訓，未來能在遵守該公契條文及條例的規定下和睦共處。