THE INCORPORATED OWNERS OF KI TAT GARDEN 訴 SEE WAH FAN

LDBM 168/2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第168宗

_______________

判 案 書

_______________

背景

1． 申請人是元朗屏山屏唐西街11號之基達花園第一期的業主立案法團，而答辯人自1998年9月7日起便是基達花園第一期五座地下的業主 。2001年4月17日，申請人提出申請，要求土地審裁處（“審裁處”）作出下列的命令：-

"1. The Applicant applies for an order relating to the terms of the Deed of Mutual Covenant by placing refuse in the common parts of the building. For an injunction foring her to remove the refuse and preventing her from depositing further refuse (schedule 10 sections 2, 3 and 9). Damages for loss and inconvenience."

2． 答辯人在2001年5月7日提出的反對通知書有以下的答辯：-

“否認申訴人提出的不真實指控（一）。並要求仲裁申訴人是否已履行建築物管理條例的職責。”

3． 基達花園第一期的大廈公契是於1993年訂立的，公契的第12條有以下的條文：-

"12. Each of the parties hereto shall not put or place any dust bins, garbage cans, furniture or chattels, goods or any other obstructive things on the common entrances, staircase, landings and passages in the Building."

4． 基達花園第一期是共有七座，每座兩層高的低密度住宅屋苑，並附有業主/租戶用的停車塲。第五座分地下及二樓兩個單位，地下單位除可從第五座正門設有鐵閘出入外，更可以從地下單位附有的花園出入；二樓單位則袛能通過地下的鐵閘上落樓梯出入。 答辯人是第五座地下單位的業主，她與第五座二樓單位的業主及申請人都曾就涉及第五座樓梯等公共地方的問題進行訴訟。

5． 申請人在2001年6月26日的開審陳詞時提出本案涉及找出事實的真相，主要的問題是答辯人有否在第五座的公共地方 (common parts) 放置垃圾或雜物 (refuse or chattels) 。申請人共有四位證人作供，分別是第1名證人練國檳先生（AW1），第2名證人梁嘉欣小姐（AW2），第3名證人屈冠英先生（AW3）及第4名證人譚金蘭小姐（AW4）。

證人的口供

6． 綜合申請人幾位證人的口供，從2001年3月18日至本案首日聆訊的日子（2001年6月26日），他們多次在第五座地下的公共地方（指第五座地下樓梯底，第五座地下鐵閘至第五座地下單位的大門的空間及地下至一樓的梯間 見證物A-1第51及52頁的相片）發現垃圾及廢物 ；AW2並多次錄影該等公共地方於3月18日、30日及31日和4月1日的情况。

7． 他們的證供，總結如下：-

(1) 他們並無任何人親眼見到答辯人或任何其他人仕放置垃圾及/或雜物於第五座的公共地下。

(2) 3月18日，AW1，AW2及AW4於警察與答辯人談話時，聽到答辯人承認在第五座公共地方的垃圾及雜物均是她放置的，答辯人指她原先有將垃圾擺放好，但有人將垃圾整散。後來，她同意並即時清理好該等垃圾。

(3) AW1， AW2 及AW4 在3月19日後，再次在第五座的公共地方發現垃圾及雜物。

(4) 在3月26日的業主大會，AW2指答辯人承認垃圾是她的，“不過被唔知邊嗰畜生整開晒”（AW2口供）。AW1及AW4的證供也類似。

(5) 在法團的清潔工人於3月28日清理好垃圾後，上述各證人及AW3在3月30日再次發現垃圾；而雜物則從沒有被清理，一直被放置在地下樓梯底的地方，答辯人拒絕法團協助清理，並指“雜物內可能有‘舊’金”（AW2口供）。

(6) 第五座地下及二樓的業主都有第五座的鐵閘的鎖匙。AW2及AW3都證實他們發現第五座的鐵閘有時打開，有時關上。

(7) 2001年4月1日，AW1在第五座的公共地方的垃圾中發現兩封答辯人前租客Chu Fong Yee的信件。

8． 答辯人第一位證人為劉健濂小姐（RW1），她是食物環境衛生署的衛生督察。她作供稱於2001年3月20日收到第五座二樓業主譚女士投訴該座地下有垃圾，她於3月26日到第五座調查。她在AW1等引領下到第五座，在地下的公共地方發現有雜物、家居垃圾及食物渣滓。她在第五座地下單位按鐘，冇人應門，只好留下預約書就離開。3月27日，答辯人回覆她電話，承認第五座地下的雜物是她的，垃圾則不是；在RW1作出要求後，答辯人同意執拾好該等雜物。RW1解釋因為答辯人不承認垃圾是她的，所以不能要求答辯人執拾該等垃圾。RW1在3月31日再訪第五座，得到答辯人開啟鐵閘後，視察第五座地下的公共地方，發覺雜物已被執拾好，而地下依然有兩、三包垃圾。2001年6月15日，RW1第三次視察，她祗從外面望入去，發現並無垃圾。

9． 答辯人第二位證人（RW2）是答辯人本身，她承認在2001年3月18日，約晚上6至7點，她將少部份家居垃圾及紙盒、木板等雜物放置在她的地下住所門口，跟着與家人外出晚飯。在8至9點回來時，她發現“燈開咗，通地垃圾，有啲掛在門，雜物踢散晒”。她好嬲，在想怎麼辦，隔一會就有人拍門，她很驚拒絕開門，在10點零鐘，有人叫警察，在警察拍門後，她開門。RW2承認“有同差人講，我有擺垃圾在門口”。後來在警察面前她親自執拾垃圾放在屋宛的灰色大垃圾桶。RW2稱在3月26日會議討論3月19日及以後的情況時，她祗是不斷重覆講，“雜物喺我的，垃圾我唔知”，並不是如申請人的證人所講，她承認繼續有放置垃圾在第五座的公共地方。RW2又承認從3月19日至3月26日，她有放置一些裝載有膠汽水樽及廢紙的公司購物袋在第五座地下的樓梯底，但並沒有放置其他垃圾在第五座的公共地方。但是她留意到有垃圾被放置在該等公共地方。她稱因該等垃圾引置生蟲及發臭，她唯有使用膠紙及殺蟲劑“封晒度門”，她從門縫看到都好驚。在被問及為何發覺有蟲及有臭味都沒有報警，她稱她知道警察不會理會這些問題，她認為食環處會處理的。

10． 申請人於2001年4月7日向答辯人發出一封警告信，內容如下：-

“本法團最近接獲基達花園第五座一樓之業主譚金玉女士之投訴，有關大量雜物及垃圾存放在上述地點，根據法團之會議紀錄，本法團得悉該處之雜物及垃圾為貴住戶所有。

故特此函貴住戶並要求閣下於此信發出後七天內，將所有雜物及垃圾清除，否則本法團將在無須另行通知情況下，採取法律行動，萬望貴戶合作。”

11． 答辯人在收到回信後，於2001年4月8日回覆申請人：-

“（一）位於地下梯級旁的什物確屬於我，並將於七天內移往我的園內。……”

12． 申請人於2001年4月9日召開臨時緊急會議，並議決“若施女仕不能在七天內清理所有在梯間之垃圾及雜物，則會採取法律行動，不再另行通告”。及後，申請人於4月17日提交本案的申請。

雙方的陳詞

13． 申請人陳詞指答辯人於3月18日已承認是她當日擺放垃圾在第五座的公共地方；至於由3月19日開始的“第2輪”垃圾，答辯人聲稱是遭人嫁禍的說法並不可信。申請人指證人AW1及AW2都聽到答辯人承認垃圾是她放置的，雖然各証人口供有多少出入，但差別不嚴重。至於答辯人指第五座的樓梯底實為第五座地下單位的獨佔面積，申請人不予同意並聲稱：任何業權的證明，應來自土地註冊處已註冊的樓契，而該單位的樓契顯示第五座的樓梯底是公共地方。因此，申請人要求審裁處頒下禁制令，禁止答辯人在第五座的公共地方（包括樓梯底）放置任何物品（包括垃圾及雜物）。申請人不要求任何賠償，祗要求本案的訟費。在被問及為何在申請書上祗要求“an injunction forcing her to resore the refuse and preventing her from depositing further refuse”而不提“垃圾及雜物”，申請人的解釋是在入禀時。申請人並未有聘請律師，所以用字不夠精確。

14． 答辯人提出反駁，指既然申請人的申請狀書並未提及“雜物”，所以不能在陳詞時要求加入“雜物”這字眼。

15． 答辯人陳詞，否認申請人的指控，她並沒有放置垃圾在第五座的公共地方。她詳細分析並質疑申請人的會議紀錄等文件及多位申請人的證人的口供之可靠性及互相矛盾的地方；並指申請人提供的錄影帶是選擇性地錄影及經人手刻意地剪輯過。她並批評申請人選擇性的針對她，迅速地採取訴訟行動，而對其他業主違反公契的行為卻不予理會。總結一句，答辯人認為對方提出的證據不充份及不真確，審裁處不應該頒下禁制令。

第五座地下的樓梯底及樓梯是否公共地方？

16． 申請人的申請書要求禁制答辯人再次放置垃圾在第五座地下的公共地方（原文為“preventing her from depositing further refuse .... (in the common parts of the building)”）。本席接納申請人提交的證據（證物A-1的12頁），該圖則為第五座地下的平面圖，顯示地下第五座的樓梯底及樓梯間並不屬於第五座地下（即答辯人為業主）的單位。由此推斷該等地方袛能是第五座的公共地方。

17． 答辯人提交一份由潘活強工程師、建築師於2001年5月2日簽署的信件，並附有一圖則，顯示第五座地下的樓梯底及部份的樓梯間屬於地下的單位所有。他的信件稱：“I advise that the area under the staircase is included in the total floor area of 56.04 sq.m”。本席並不接納這份證明文件，理由如下：-

(1) 答辯人並沒有傳召潘活強作供，申請人喪失了盤問他的權利。審裁處亦沒有機會詢問他，例如甚麼時候才發覺他提供予發展商並交往土地註冊處的圖則有錯誤；又為甚麼不採取方法修正他發現的錯誤？

(2) 潘活強提供的新的圖則並沒有在〔施華芬對基達花園第一期業主立案法團〕（unreported case of LDBM 429 of 2000）的案中提交，因為在該案的判決書，唐文暫委法官在第5段14行說：

“Furthermore, no pink colour was applied to the stairs of the ground floor plan."

(3) 該圖則並不是在土地註冊處已註冊的文件。

申請人有沒有權力提出本案的申請？

18． 基達花園第一期的大廈公契的第11條禁止各業主放置包括垃圾及雜物的物件在大廈的公共地方。物件的定義很濶，包括"dust bins, garbage cans, furniture or chattels, goods or any other obstructive things."。而公共地方則指 "common entrance, staircases, landings and passages in the Building."。任何垃圾（refuse），就算不放在垃圾桶內都一定符合上述的定義。因此，本席裁定根據上述的公契的規定，申請人可以向審裁處申請，禁制任何業主放置 "refuse" 於第五座的公共地方 ("common parts" of Block 5)。

"Refuse"（垃圾）一詞是否包含"雜物"的意思？

19． 據牛津高階英漢雙解詞典（第四版），"refuse" 一詞的意思為：-

" ...... waste or worthless material; rubbish; 廢物；廢料；垃圾；kitchen, garden, household, etc. refuse 廚房裡的，花園裡的，家裡的 ......的垃圾"

另外，英文的The Concise Oxford Dictionary 的解釋為：-

"refuse - n. & a. (what is) rejected as worthless or left over after use."

所以，根據以上字典的解釋，申請書上 "refuse" 一字並不單指家居和廚房垃圾而是可以包含任何冇用的或用剩的雜物。因此，本席認為決定refuse是否包含雜物，要先找出該等雜物對雜物的擁有者來說是否已沒有用處，或是該擁有者用剩作廢的物件。

答辯人承認放置的雜物是否 "refuse" ？

20． 答辯人並不否認一直有放置“雜物”在樓梯底，因為她認為該地方（及地下樓梯間）屬於第五座地下單位所擁有，她當然有權利放置“雜物”。她否認的是有將該等雜物散開的亂放，阻塞通道。根據各位證人口供、相片（證物A-1第51 及52 頁）及錄影帶的紀錄，放置在樓梯底的雜物包括：木板、拆散的傢私、大塊玻璃片、魚缸、及一袋一袋的碎紙等。

21． 答辯人作供時承認，她有將打算棄置的膠汽水樽及廢紙等放在公司的購物袋內，並將該等購物袋整齊地放置在地下的樓梯底。她的意圖是儲存一定數量後，再送到公共的大垃圾桶側，以便清潔工人或其他執拾垃圾者取去變賣，這個做法符合她的環保原則。她承認從3月19日至3月26日她有擺放該些公司的購物袋（內盛載膠樽及廢紙等）於地下樓梯底。

22． 因為答辯人已承認該等膠樽及廢物是等待時間清理的物件，也是對她來說沒有用的物件，該等物件必然符合上述“refuse”的定義。至於該等物件對其他人仕（執拾者、環保廢料處理公司或社會整體）是否有用，已無關重要。

23． 雖然答辯人並沒有指出她在3月26日以後有沒有擺放上述盛載膠樽及廢紙等的公司購物袋在第五座地下樓梯底，本席推斷答辯人該等環保習慣不會突然改變。

24． 本席並不知悉對答辯人來說，她放置在樓梯底的其他物件，包括木板、拆散的傢私、大塊玻璃片、魚缸等是否有用的雜物或等待棄置的廢物，答辯人並沒有在這方面提供予審裁處她的答案。但是，既然（1）答辯人已承認在3月18日有放置包裝好的垃圾及雜物在第五座地下的公共地方；（2）她承認在3月19日至3月26日仍有放置雜物在第五座地下的樓梯底（公共地方的部份）；（3）該等雜物包含她棄置的膠樽及廢紙（根據以上本席的分析，該等膠樽及廢紙必然在“refuse”的定義內）；（4）申請人於2001年4月7日發給答辯人書面警告，並在警告無效後提出本案的申請；（5）從6月15日及6月20日申請人拍攝的相片顯示，在樓梯底的雜物堆內仍有她棄置的公司購物袋；本席裁定答辯人第一點的反對理由並不成 立。

分析證人的口供

25． 答辯人在聆訊時化了很多時間質疑申請人各證人的誠信及兩次業主大會會議紀錄的真確性。根據本席對本案的分析，單憑答辯人本身的口供，本席已能裁定答辯人違反大廈公契的第12條及申請人的申請勝訴。雖然如此，本席亦分析各證人的口供，並得到下列的結論。

26． 申請人有四位證人；其中證人AW3（法團秘書）作證時表現得不大願意作供，不願意得失其他人，希望息事寧人。他衹是說在3月30日與其他人等（包括AW1，AW4）見到五座地下的公共地方放置有垃圾及雜物。

27． AW1與AW4有親戚關係，分別是五座二樓業主（譚金玉）的妹夫與妹妹，而AW1是申請人的主席。從聆訊中各人的口供顯示，答辯人與譚金玉關係非常惡劣，互相指責對方，更展開過訴訟。答辯人亦指責AW1作為法團主席偏幫太太的姊姊。本席亦認為在此情況之下，應該放較多比重在其他證人的口供上。

28． AW2是第四座地下業主梁仕榮的女兒，本席認為她口供清楚，是位可信的證人。AW2的口供與答辯人的口供最大的分別是有關3月26日的會議中，答辯人的說話的一段。AW2說答辯人當日在開會時承認第五座地下的垃圾是她的。答辯人並說跟以前一樣，“我將垃圾縳好晒，唔知邊個畜生整散晒”。另一方面，答辯人堅持沒有在該會議期間承認過垃圾是她的，衹是說過“雜物係我的，垃圾唔喺”。在作出相對可能性的衡量後，本席認為AW2的口供較為可信。因此，本席裁定AW2 的口供支持申請人的申請，亦支持本判案書第24段本席的結論。

29． 答辯人的另一位證人RW1是一位獨立的證人，她是政府公務員與本案與訟雙方及各業主不相識，也沒有利益關係，因此她的口供完全可信。RW1稱曾在3月26日、3月31日及6月15日到訪第五座地下，每次均見到第五座地下有雜物，分別是該等雜物是被執拾好放在樓梯底或是散亂於第五座的公共地方而已。這點與其他證人的口供並沒有出入，亦不會影響本判案書第24段本席的結論。

答辯人其他答辯理由

30． 答辯人的第二點答辯理由為“要求仲裁申訴人是否已履行建築物管理條例的職責”。答辯人以一個問題的方式提出這答辯理由是不能夠清楚說明她的理由。基本上，答辯人在這方面並沒有提出足夠及清楚的証據支持她的這點理由，作為反對申請人的申請。在整個聆訊過程中，答辯人提出多方面的問題，用已支持她實際上的訴求，是指申請人並沒有履行建築物管理條例的職責。在此本席假設這點是答辯人第二點反對理由的真正意思。

31． 例如，答辯人指責申請人的會議紀錄並不真確，包括質疑在通過議决對答辯人採取訴訟行動的2001年4月11日的會議出席者的名單是否正確等。答辯人並未能提供足夠的事實及證據，用以推翻該會議的有效性。就算答辯人能夠提供證據支持她的指控，這亦不構成反對申請人的申請的足夠理由。因為《建築物管理條例》（第344章）的第29條有下列規定：-

“29. 管理委員會執行法團職責 並行使法團權力

除本條例另有規定外，本條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行。”

32． 答辯人如認為申請人在某方面未能履行建築物管理條例的職責，她應該自已提出訴訟，因為申請人未能履行職責不能被接納為本案反對申請人申請的理由。

頒令

33． 基於以上的理由，本席頒佈以下的命令：-

(1) 申請人的申請得直，禁制答辯人在基達花園第一期的任何公共地方（包括第五座的樓梯底；申請人指定放置垃圾的垃圾桶或垃圾收集點除外）放置垃圾；

(2) 答辯人須在七天內搬走在頒令前曾放置在基達花園第五座地下樓梯底的垃圾，包括棄置的公司購物袋及其盛載的膠樽及廢紙等垃圾；

(3) 答辯人須負責申請人在此案中之訟費，如雙方未能就有關的訟費數目達成協議，則交由法庭裁決；

(4) 上述第3項命令為臨時性命令，如雙方在頒令之21天內不提出就訟費另行頒令的申請，則該命令變為永久性之頒令。