昌年大廈業主立案法團 訴 昌年置業有限公司

LDBM 84 AND 85 OF 2002
（合併案）

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第84及85號

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判 案 書

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1. 本合併案是由LDBM 84/2002及LDBM 85/2002合併而成，而該兩宗案件都是由小額錢債審裁處移交到土地審裁處（“審裁處”）的案件。

2. 申請人是新界葵涌道1033號昌年大廈的業主立案法團，而答 辯人是該大廈地下F鋪及大堂、二樓、三樓、四樓、五樓K座及天台（“該物業”）的業主。

3． LDBM 84/2002

2001年11月19日，昌年大廈五樓K座其中一條食水管爆裂，導致該大廈五樓J座水浸。申請人聘請永雄工程公司作出維修，維修費用為12,130元。雖經追討，答辯人仍未繳交它須繳付的維修分攤費5,660.67元。申請人要求審裁處下令答辯人繳付該筆款項。對是次申 請，答辯人的主要抗辯理由後列如下 ：

"4. ............ The Respondent avers that the Applicant, being the Incorporated Owners of Cheong Nin Building and whilst acting as the agent and/or trustee for all owners, failed to exercise due care and diligence in that it: -

(a) failed to negotiate a reasonable fees with the Contractor for the repair;

(b) failed to check the quotation from the Contractor to see whether it was reasonable or not;

(c) failed to ascertain from other contractors whether the fees charged by the Contractor were reasonable and fair;

(d) failed to monitor the works to make sure that the contractor would only charge and proper and reasonable price for the work; and

(e) agreed to pay a sum of $12,130.00 to the Contractor which is excessive and unreasonable.

Therefore, the Respondent says that the toilet repairing costs of $12,130.00 were excessive and were improperly and unreasonably incurred. Thus, the Applicant is not entitled to claim the sum of $5,660.67 from the Respondent being the purported share attributable to the Respondent as an owner of the building."

3.1 法團管理委員會主席倪翠娟女士在作証時說，在2001年11月19日上午5時許，她接到J座蔡太的電話，其後她到達爆水管的現 場；她看到K座水管爆裂，水浸的情況嚴重。其後有人關上總水掣。上午7時她致電永雄工程公司，要求該公司對水管作出維修。上午9時 許，永雄工程公司的工人到達現場展開維修工作。

3.2 2001年11月20日，管理委員會舉行會議，以確認2001年 11月19日發生之事。以下是該日會議的記錄 ：

“2001.11.19日早上5時15分鐘，
五樓K座爆裂食水喉主喉。曲灣
之處水浸四尺之深、
水滲過五樓J座之屋，水浸梳巴椅，
J座蔡太電話法團主席倪翠娟，
主席召集委員口頭一致通過
主席委員建議急救搶修
立即找有牌水喉司九時上午更換，
喉管三條、曲喉三小節、總水制1個。
至下午八時更換好，即時開水用。
拆喉、更管喉，搬走癈喉，保險等，
包用工料之欵項12,130元
由2001.11.20號晚上九時立案法團小組
會議記錄如下
由主席委員會（ ）確認”

3.3 答辯人的証人梁錫坤先生（管理委員會的前任主席）指在當日12時許他見到有工人做維修的工作，但這並不表示工人在該時才到達現場工作。

3.4 2002年1月8日，答辯人致函申請人，指稱維修價錢非常昂 貴，要求管委員會主席作出解釋，故此當管理委員會在2001年11月20日開會時，申請人無可能會知道答辯人會拒絕繳交維修費，故此管理委員沒有作出虛假會議記錄的誘因。本席因此接納前述的會議記錄 正確反映在2001年11月19日發生之事。

3.5 答辯人指申請人是業主的合約代理人，故此在行使它的職權 時，它對業主負有“due care and skill”的責任。就申請人與答辯人的關係，在陳詞中，答辯人有下列的指稱 ：

"2. The Applicant is the agent acting for the owners to take care of the management of the building in accordance with the Deed of Mutual Covenant ("DMC") of the building and the Ordinance

........................

6. The Applicant, although not an agent for reward, is a contractual agent under the DMC. It must perform the undertaking with due care and skill. All agents owe this duty of care to their principals, whether the agency be contractual or gratuitous. In case of contractual agency, the standard of care to be observed by the agent is put in terms of the skills which an agent in his position would usually possess and exercise.................."

3.6 申請人是一個業主立案法團（“法團”）。法團是由大廈的業主根據《建築物管理條例》（“條例”）註冊而成的。條例的第8(2) (a)條清楚顯示法團的性質 ：

“(2) 由根據第(1)款發出註冊證書當日起

(a) 當其時的業主即成為一永久延續的法人團體，並即可以註冊證書所指明法團的名義起訴和被起 訴，…………”

（原文無底線）

條例第8(2)(a)條顯示法團是由業主組成的，法團就是業主，業主就是法團，因此法團與業主之間並無任何合約的存在。

3.7 按條例第29條的規定，法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行，而管理委員會是由法團的業主大會委任的，管理委員會亦祇是代表法團行使它的權力，它與業主之間沒有任何合 約的存在。答辯人指申請人是“a contractual agent under the DMC”是 沒有事實和法理為基礎的，而以此為依據的“duty of care”亦因而不能成立。

3.8 在履行其職責及行使其權力時，條例第18(2A)條規定法團須顧及根據條例第44(1)條發出的工作守則並以該等守則為指引。條例第20A(1)條規定法團在根據公契或條例行使權力或執行職務上所需的供應品、貨品或服務，其取得須符合與上述取得有關的工作守則所指明的標準及準則。條例第20A條第(2)款指明，如第(1)款所提述的任何供應品、貨品或服務，如其價值超過或相當可能超過$100,000元或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代前者的款額，即須以招標承投方式取 得。第(3)款指明根據第(2)款以招標承投方式對供應品、貨品或服務的取得，以及就此而進行的招標程序，均須符合與此等取得及招標程序有關的工作守則所指明的標準及準則。對於價值為100,000元以下貨品或服務的取得，條例沒有作出任何規限。本案涉及的維修費是 12,130元，因此法團無須依從工作守則的標準及準則。管理委員會可 依從自已認為適合的方式處理11月19日的維修工程。基於此原因， 答辯人並無有效的答辯理由。

3.9 本席進一步考慮，假若申請人是大廈公契下的合約代理人，管理委員會在維修一事上是否一如答辯人在反對通知書內所指“failed to exercise due care and diligence”？

3.10 就2001年11月19日所發生之事，反對通知書的(a)項而言，因為那是緊急維修，倪翠娟在有關的時候要考慮的是住戶需要有水可用，而永雄工程公司一向是跟進昌年大廈工程的公司。她必定是對永雄工程公司提供服務的質素和收費水平有所信任才會聘用它以進行維修工程。她的考慮不能 說是不合理的，既然如此，(a)項的指稱不能成 立。

3.11 再者，什麼才是合理的收費？答辯人的律師指答辯人的証物R1第14及第15頁的水電維修工程公司的報價單顯示永雄工程公司收取過多和不合理的費用。証物R1的第14頁是波記水電裝修工程的估價 表。全部工料的估價是4,500元。它沒有將超時的工資計算在內。它亦沒有將工人的人數列出。本席不知道這4,500元包括多少利潤。該公司的職員蕭敏英女士指出超時工作的費用是維修費的30%。証物R1的 第15頁是國升維修水電評核工程估價表。該估價表的(B)方案的維修費用是4,980元，它需要的工人共3人。它沒有提及超時工作的工資和利潤。

3.12 每一間公司收取的費用是不同的。這要視乎它提供服務的質素和它要求的利潤而決定。蕭敏英亦同意每個人要賺的利潤是不同的。本案的維修工程涉及超時工作的工資，故此上述的兩間公司的收費應為4,500元和4,980元的130%的款額。此外，本案的維修工程需要 5個工人，而並非3個。答辯人在這方面提供的証供並不完善。答辯人並無作出廣泛的有關維修費的統計，以顯示出什麼才是合理的收費，故此(a)及(e)項的反對理由不能成立。

3.13 就(b)項及(c)項的指稱而言，永雄工程公司的報價單是在 2001年11月30日發出的，而管理委員會是在2001年11月19日決定聘用該公司，管理委員會無可能在11月19日查核報價單的內容以決 定報價單是否合理。故此(b)項及(c)項的指稱不能成立。

3.14 即使倪翠娟有向別的維修公司問價，而別的維修公司提供的報價較永雄的低，那是否她必須聘用別一間公司？問題不是低廉的價錢 便必須接納，重要的因素是別的公司的服務是否令人滿意。價錢是否合理和公平必須從服務的質素和價格的水平決定。管理委員會是在這方面沒有專業知識的人士。她們怎能單從價錢就可以決定價格是否合理？倪女士知道永雄工程公司一向承接昌年大廈的工程，它是可以信賴的公 司，如果它不是可以信賴的公司，法團亦不會在以往聘用它。在這需要緊急維修的情況下，怎可以說倪女士及管理委員會聘用永雄的決定的是疏忽的決定？

3.15 管理委員會監督工程未必一定可以確保永雄工程公司的收費是恰當和合理的。無論如何，在維修工程進行時，倪女士亦間中有前往現場視察，故此(d)項的指稱不能成立。

3.16 基於上述的理由，本席裁定答辯人的反對理由不能成立。

3.17 答辯人承認它在昌年大廈150份的70分的業權份數，因此它 必須支付維修費5,660.67元 (12,130元x 70÷150)。

4. LDBM 85/2002

2002年5月31日，申請人提出本案的申請，要求審裁處下令答辯人繳交由2001年11月至2002年5月的管理費，每月為 510元。小額錢債審裁處的檔案SCTC001941/02顯示在該審裁處，申 請人祇申請2001年11月至12月的管理費，每月為4,000元，總款額為8,000元。答辯人於2002年1月已繳付2001年11月及12月的管理費，而於2002年6月繳付2002年1月至6月的管理費。2002年6月20日，倪翠娟証實答辯人已繳交所有的管理費。

4.1 清潔費

在申請通知書，申請人指自2000年7月開始，答辯人的租客 皇雀會同意代答辯人繳付每月港幣3,600元作該物業的全部管理費及清潔費用。自2001年11月開始，皇雀會同意代答辯人繳付每月港幣 4,000元作為該物業的全部管理費用及清潔費用。2001年11月起，皇雀會或答辯人並沒有按月繳交4,000元作為該物業的全部管理費及清潔費給申請人。申請人要求審裁處頒令答辯人繳交自2001年11月的每月清潔費用3,490元 (4,000元 - 510元)。

4.1.1 倪翠娟本人不知道皇雀會在什麼情況之下同意繳付清潔費。現屆的管理委員會是在2001年5月被委任的，她祇是接上一屆管理委員會之職，續向皇雀會收取4,000元的管理費及清潔費。她說法團聘用的清潔公司會兩個月清潔昌年大廈的地鋪的石屎簷蓬一次。簷蓬上的污 水是從皇雀會的厨房流出來的。

4.1.2 答辯人的証人梁錫坤先生是法團管理委員會的前主席。他道出皇雀會繳交清潔費的因由。他本身是一位水電的技師。當他就任管理委員會的主席時，他本人常應皇雀會之要求，替它做通渠、修理冷氣機或電器等工作。就該些服務，他要求皇雀會交額外的費用給法團，以幫補法團的財政收入。自他在2001年從管理委員會主席的職位退下之後，他便再沒有向皇雀會提供該些服務。

4.1.3 本席接納他的証供，有關繳付清潔費的協議祇是梁錫坤以管理委員會主席身份與皇雀會達成的，這協議是與答辯人無關。

4.1.4 申請人指清潔費是作為清潔從皇雀會厨房排出至簷蓬污水的費 用。如果這是真的，本席亦難以明白為何兩個月才清潔一次！法團聘用的田記清潔公司的經營者吳友鈿說，他的工作範圍是做昌年大廈5樓至8樓的清潔工作；和兩個月清理簷蓬一次；每月酬金為5,000元。整個簷蓬圍繞大廈一周，皇雀會厨房對外的簷蓬，祇佔整個簷蓬的一部 份。田記清潔公司需要服務的，是佔業權60份的住戶。由此可見皇雀會所交的清潔費（每月為3,490元）是極為昂貴的費用。每兩個月繳付 6,980元，它才獲得一次清潔部份簷蓬的服務。本席難以相信它會同意付出這昂貴的款額。

4.1.5 簷蓬是公用地方。皇雀會所交的每月510元管理費已包括清潔的費用在內，沒有理由它需要繳交另外一筆相同性質的款項。

5. 本席頒佈下列的命令 ：

1． 答辯人須在14天內繳交5,660.67元的維修費；

2． 答辯人須繳付5,660.67元的利息，利息由2002年1月 12日（申請人在小額錢債審裁處追討維修費之日）起 計，直至清償為止；利率則按終審法院首席法官不時藉命 令所決定者計算；

3． 本席撤銷管理費的申請；

4． 本席撤銷清潔費的申請。

6． 訟費

如果答辯人沒有在2002年6月繳付管理費，本席會裁決申請人該項的申請得直，故此答辯人需支付申請人該申請項目的訟費，但管理費 的申請只佔用本案一小部份的時間。

6.1 有關本合併案訟費，本席頒下臨時訟費的命令 ：

1． 就申請人的申請，與訟雙方各有勝負。申請人須支付答辯人關於清潔費申請的訟費，而答辯人須支付申請人關於維修費及管理費申請的訟費；

2． 維修費及管理費的申請佔用的時間相若，故此本席頒令與訟雙方各自負責本身的訟費。