陳衍裔 對 李珈維

LDPE 927/2017

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2017年第927宗

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判案書

背景

1.  本案是一宗租務糾紛，申請人 (出租人) 是以答辯人 (租客) 違反下述租約條款為理由申請收回涉案處所（「該物業」）。本席經聆訊及現場視察後，頒令撤銷申請人的收樓申請。本席的判案理由如下: -

涉案租約條款

2.  根據雙方於2016年3月14日簽訂的租約（「涉案租約」）第3條：

「租客不得轉讓、轉租或分租該物業或其任何部分或將該物業或其任何部分的佔用權讓予任何其他人等， 此租約權益將為租客個人擁有。」

3.  又根據涉案租約附表二第1段：

「租客除將該物業作商店用途外， ……不可將該物業或其任何部份作其他用途。」

申請人的理據

4.  申請人認為答辯人違反涉案租約第3條， 因為答辯人容許一「奧比裝修工程公司」的招牌懸於該物業的門外， 而「奧比裝修工程公司」的商業登記地址正是該物業。

5.  此外， 答辯人在小額錢債審裁處的一宗申索中（申索編號： SCT025065/17）， 指申請人違反涉案租約不肯履行維修責任， 令該物業的閣樓「無法令人居住」， 答辯人被迫在附近樓宇租住兩週。

答辯人的回應

6.  答辯人在回覆申請人根據《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第58條送達的警告通知， 及在其反對通知書（表格7）中， 皆否認有違反上述事項。

7.  於聆訊時，答辯人的代表李珈誼（「李女士」）稱， 只是容許朋友將招牌掛在該物業的門外， 答辯人則對其朋友以該物業為商業登記地址毫不知情。無論如何， 該招牌已被拆去。

8.  至於小額錢債審裁處的申索， 李女士承認用字不當， 答辯人純以該物業作美容院用途， 她或會在該物業內稍作休息， 但不是以該物業作為住處， 因為她另有居所。

現場視察

9.  為澄清李女士所言是否屬實， 本席即時安排現場視察， 約於2小時抵達現場。現場正如李女士所言， 「奧比裝修工程公司」的招牌沒有了， 該物業陳設亦是一所美容院無異， 沒有任何「奧比裝修工程公司」的痕跡， 也沒有一般住宅居所的擺設。

法理依據

10.  無論如何， 根據Halsbury’s Laws of Hong Kong第36冊「業主與租客」第[235.344]段， 容許單位供別人暫時留宿或暫時使用， 如沒有涉及單位（或其部分）的管有權的轉移， 這不會列作分租， 更談不上轉讓或轉租：

“A covenant against underletting is not broken by a letting of lodgings or other grant of a licence; but it is broken whenever the tenant parts with the exclusive possession of the premises or, if the covenant is so worded, any part of the premises, to a subtenant.”

11.  同樣的判決亦可參閱英國樞密院Lam Kee Ying Sdn Bhd v Lam Shes Tong [1975] AC 247 一案：

“A covenant which forbids a parting with possession is not broken by a lessee who in law retains the possession even though he allows another to use and occupy the premises. It may be that the covenant, on this construction, will be of little value to a lessor in many cases and will admit of easy evasion by a lessee who is competently advised, but the words of the covenant must be strictly construed, since if the covenant is broken a forfeiture may result. ”

12.  而較近期的則可參閱英國上訴庭的判決如Akici v L.R. Butlin Ltd. [2005] EWCA Civ 1296; [2006] 1 WLR 292及 Clarence House Limited v National Westminster Bank plc [2009] EWCA Civ 1311； [2010] 1 WLR 1216 。

13.  當然， 如答辯人「將該物業或其任何部分的佔用權讓予任何其他人等」， 這仍違反涉案租約第3條。但現場視察沒有發現這種現象。即使如有發生， 答辯人已予以糾正。

總結

14.  本席的裁決是申請人的收樓理據並不成立。又即使答辯人曾確有違反涉案租約， 本席亦准予收樓寬免。

訟費

15.  最後，關於本案訟費，本席雖然判決撤銷申請人收回處所的管有的申請，但因答辯人的行為或處事確令人懷疑違反涉案租約，因此本席認為適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。