Leung Wing Wah, Sally 訴 Yam Rachel

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDPD第1264號

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判案書

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1. 2002年5月13日，業主向本審裁處提出申請，要求頒令向租客收回一個在多層大厦內的住宅單位的管有，所持理由是租客從2002年5月3日起欠租，並追討两項賠償：（一）已支付給大厦業主法團的500元訟費，（二）因屋內牆壁損毀而蒙受的損失。

2. 租客因養狗問題與法團一度起爭執，因此希望與業主提前解除租約。據租客稱，雙方達成協議在2002年5月2日終止租約，並相約在租約終止期當天交收樓宇。後來租客另覓居所，如期遷出。但在交收樓宇時，因退回按金問題鬧翻，交收不成，不歡而散。後來租客經律師去信業主要求業主到取鎖匙；限期過後，業主還沒有取回鎖匙，並且入禀本審裁處，興此訴訟要求收回樓宇等濟助。租客有見及此，唯有把鎖匙連同給業主的附帶說明信件交到該大厦的管理處。

3. 租客的律師在上述交鎖匙的附帶信件中，亦有向業主提出撤消訴訟的要求，但明顯地業主沒有理會，堅持不到管理處取回鎖匙，繼續此收樓訴訟。租客對於欠租收樓的答辯理由是租約已終止，所以沒有欠租，而租約是根據口頭協議而終止。此答辯理由見反對通知書第5、6、7段，現節錄如下：

* 5. Clause 4(K) of the Tenancy Agreement provides that the tenant has option to terminate this Tenancy Agreement by giving two months' notice after twelve months from commencement of the lease. Pursuant to the said clause, by a letter dated 8th March, 2002, the Respondent gave notice to the Applicant to terminate the Tenancy Agreement on 2nd May, 2002.

* 6. In or about mid-March, 2002, in a telephone conversation-----the Respondent agreed to deliver and the Applicant agreed to take vacant possession of the Premises on 2nd May 2002 and both parties agreed that the Tenancy agreement would be terminated on 2nd May 2002 (the Oral Agreement).

* 7. Relying upon the consent of the Applicant in the Oral Agreement, the respondent took up a lease of another premises and quitted the Premises on or about 20th April 2002------"

租約終止方法

4. 無論是反對通知書的內容，或是代表租客的楊大律師的立論，都只是重申口頭協議存在、租約因此協議而在5月2日終止，但卻沒有提及詳細法律理據以所支持。口頭協議可以提前解除租約，楊大律師可能認為這是理所當然，所以沒有陳述業主與租客（綜合）條例有關條款或其它有關法例，她只引用了两個案例：Chow Kan Choy V Tsui King Tsan HCA No. A6717、Lam Kam Chung V Fung Sau Wan CACV 2/99。本席認為所涉法理不是那麽簡單，此两案例對本案也無大幫助。那两個案中的業主都收回了樓宇管有，因法律的施行，無可置疑，租約已退回或終止，業主與租客所爭拗只是有沒有退回租約協議和其實際內容。本案業主的立場是租約還沒有終止，要求頒令收回樓宇。業主認為租客沒有依時交出樓宇鎖匙，即是租約沒有終止，更否認曾協議放棄因租客提早退租可沒收两個月按金的權利。有關租約受業主與租客（綜合）綜合條例第IV部所約束，租客有两個方法終止租約，就是發出通知書，或退回租約。在此應順帶一提，第IV部份租約不同第II部份租約，後者在租客交回管有便終止，不需退回租約。第117條對終止本案租約有如下規定：

"任何租賃，除非按照本部而終止，否則不得終結；----（第（1）欵）"

"如租客發出遷出通知書，或如有退回或----租賃權則第（1）欵不得阻止租賃的終結, ----（第（2）款）"

租約已否退回/或已終止

5. 先講退回租約，租客依賴的協議是口頭契約，物業轉易及財產條例第3、4條規定，退回租賃權一般都要以契據（書面）為準，除非退回是藉法律的施行而產生（見第4（2）（c）條）。雖然業主沒有在申請書上或在審訊時提出，但本席認為判案時不能不考慮此點，因為法庭有責任實施法例（見英國樞密院案例：Take Harvest Limited V George H Liu and another [1994] 1 HKLR 32）。經過多天審訊，雙方面已充份就相關事實提出証據，業主沒有提出此論點，也不會對租客有不公平之處，况且本審裁處對訴狀的要求，一向以來都是比較寬鬆。 租客不能單依賴口頭協議，退回租約，這是法例規定，租客是無可置辯。

6. 口頭協議加上其他情况，或可促成藉法律的施行而產生的退回，但還要看協議內容，和往後雙方的行為和所有相關的客觀環境，若只是一方同意交樓，另一方同意收樓，而到時又交收不成，則沒有產生法律施行的退回。因為產生法律施行的退回有两個要素，缺一不可，一是租客交回管有，二是業主接納交回的管有（見Hill and Redman's Landlord and Tenant paras 7985、8003）。有些案件因應情况，從另一角度判定租約有否退回，就是假設租約沒有退回，再看看業主有沒有做出侵權或近似侵權的行為；若是沒有的話，就不能說業主已接受了退回租約。慨括所有情况的大原則是，若能在當時環境下，從雙方的行為，得出唯一及毫不含糊的「租約不再存在」的結論，就算是租約已退回，不能得出這結論，租約就沒有退回。此案租客已交回鎖匙給管理處，當時她沒有其它更好、更可行的方法交出樓宇管有。當時她不知道業主的其他的聯絡地址，而給與業主書信一向都是寄給管理處，其實業主入禀本審裁處時，也是填報管理處的地址。本席裁定她已交回管有，但只是租客交回管有，而在業主不接納的情況下（業主合理與否是另外一回事），不會產生法律施行下的退回，業主有沒有違反協議是無關係的。就算用上前述其他原則來測試，本席也認為涉案租約沒有退回。

7. 雖然有些案例情况類同本案如：Silver Source Development Ltd V Time Century Ltd [1992] HKLY 623、The World Realty Ltd V Kwan Ngar Yin unreported CA No. 150 of 1986 ，租客也是交鎖匙到大厦管理處，業主也是不接納收回管有，法庭裁定租約沒有退回。鑑於本案案情實有別於此等案件。因此，本席曾考慮「不容反悔」原則是否適用，致使交鎖匙到管理處構成有效的退回，不管業主接納管有與。但最後決定不考慮這論點。主要原因有二，（一）楊大律師沒有提出、（二）租客反申索的濟助之一是要求頒下履行令，强制業主接納退回租約，再看反對知書上的答辯理由，本席認為租客立場是，租約退回還未生效，但口頭協議是一個「退回租約協議」，並以業主違反此「退回租約協議」作為答辯理由和反申索的根據。

8. 基於上述理由，本席認為故然單憑所指口頭協議是不能退回租約，就算把此協議與整體情况一併考慮，也沒有法律施行下產生的退回。租客或其律師也沒有提出租客曾發出有效遷出通知書終止租約。3月8日發出的信不能成為有效的遷出通知書，這是業主的說法，這點楊大律師也沒有爭辯。查租客需要在租約屆滿一年後才可使用選擇權給两個月通知終止租約，3月8日的信是租期未滿一年已發出，也沒有給業主足夠两個月的通知，所以不合乎租約的規定，租期仍是两年。此信因此也不能構成法例所要求的遷出通知書。租客雖然沒有，但也不能辯說，業主轄免了有關行使選擇權的條款，因為這等同業主同意退回租約，對答辯和反申索幫不上忙。。因此當業主在5月13日入禀本審裁處時，涉案租約還沒有終止。

口頭協議

9. 租客因養狗問題，與管理處和鄰居關係弄得不快，而决定遷出，這是沒爭議的。業主對此也是知情，也承認准許租客不搬走一些傢具。至於交樓時發生的爭拗細節，雙方說法不同，有出入之處，本席接納租客方面的說法。本席認為租客是一個誠實可靠之証人，雖然她不大願意承認她的狗隻曾造成滋擾，這是愛養寵物之人的執着，可以理解。她也對本審裁處在其他關於她和業主的判決也顯示出不服氣，輸掉官司的人難免有此反應，本審裁處無日無之，這亦可以理解，不損其在本案其他方面作供的誠信、可靠性。反之，業主有盡量抹黑租客之嫌。本席亦接納楊大律師對三封給租客的信件的懷疑，這些信件的語氣和同一天發出的截然不同，本席相信租客沒有收過這三封信，亦認為她之所以沒有收到，正因為業主從沒有發出過。這三封信只是業主不明智、不誠實及不必要的產品，用來增强她收樓的理據。

10. 縱觀整体証供，雙方確有口頭協議容許租客在5月2日退回租約。這種契約一般需要以書面作出，才能有效，除非「部份履行」合約的原則適用（物業轉易及財產條例 第3（2）條）。租客已另覓居所及遷出，雙方又就傢俱去留問題進行磋商並達成協議，也約定日期進行交收，交收樓宇管有不是因為小節就已經順利如期完成，本席認為若無此『退回租約協議』這些事情不會發生，所以「部份履行合約」的法律則適用，口頭合約是條例所供的例外情况。本席裁定有「退回租約合約」存在而且是有效的。

11. 本席認為雙方直至交樓時鬧番的一刻都認為按金不會被沒收，當時所爭拗的只是應扣除的款額。 業主所稱她一直以來都以為可沒收按金，是不盡不實之說。可是沒有証據顯示雙方面曾對業主沒收按金的權利進行磋商或達成明確協議，這可能是雙方都誤以為退回按金是理所當然，各自誤解了自已的權利和責任。但在決定是否存在隱含協議，不能考慮這些誤解或其他主觀因素，只能從客觀環境作出結論。在法理上業主接受退回租約，不損租約賦予的其他權利，一般租客和業主沒有必要納入此條欵才能達成協議退回租約。此案情况也不例外。本席認為「退回租約合約」沒有要求業主放棄沒收按金的隱含條款。租約規定租期两年，要提早退租就要遵守Clause 4（k），租客違反規定，不符合Clause 4（b）所列的退還按條件，業主有權沒收按金。

12. 有關業主追討的500元的訴因是沒有理據支持。她沒有責任代租客支付這款項，租客也沒有授權她這樣做。再者，也沒有証據支持這是租客的債項。

13. 關於牆壁的損毀，從雙方的証供和錄影帶判斷，本席認為這是一般的自然磨損，租客不必負責。

濟助

14. 租客在交樓時，不該要求業主簽字條。但業主也不能以此認為租客已推翻退租合約。本席更認為她不到管理處取回銷匙是不合理，沒有採取合理方法減低損失。「不容反悔」的法律原則也適用於本案，容許業主反悔，對租客造成不公。

15. 業主堅持要法庭頒令收樓，本席認為這只會費時失事，徒增變數。再者，本席已裁定租客已交出管有，業主到管理處取鎖匙，進入樓宇輕而易舉，也不損她的權益，所以本席拒絕頒令收樓。

16. 因為租約未能在5月2日依「退回租約合約」終止，租客要付5月3日到期的租金，所以業主有權申請沒收租賃權。本席就此頒令沒收租約。

17. 沒收租約日期是追朔到申請書送達租客之日（見終審庭案例：Wong Wan Leung & others V Secertary for Transport （2001）4 HKCFAR 69），這肯定是在6月3日之前。 6月3日之後，因為租客沒有佔用樓宇，沒有以樓宇圖利，已盡一切努力嘗試交回樓宇給業立，更因為業主不接納租客交回管有是違反了「退回租約合約」，所以本席認為租客不需要支付中間收益或任何由於樓宇於6月3日起空置而引起的損失

18. 此訴訟雙方各有勝負，從勝負結果，申請人業主本應可獲得部份訟費，但她浪費了部份審訊時間，本席認為雙方各自負訟費，更合理。

命令

19 . 本席現就上述濟助頒令如下：

(1) 沒收涉案租約；

(2)答辯人須付業主1個月的欠租10,000元；

(3)申請人不須退還按金；

(4)訟費自付；

(5)申請書上及反申索書上的其他濟助一律拒絕。訟費命令是暫時命令，若4星期內任可一方不作申請更改，即轉為正式命令。