冠華大廈業主立案法團 訴 TRUTH ENTERPRISES LTD

LDBM 94 OF 2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理案件編號2004年第94號

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判   案   書

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1.  申請人立案法團現向答辯人業主追討一筆備用基金的分攤費。答辯人拒絕繳付，提出的答辯理由有四，（1）法團不應花費為個别業主維修其物業，（2）法團曾興訴追討此筆款項，其後並撤回訴訟，所以不能亦不應再次興訴追討，     （3）根據建築物管理條例，法團或管理委員會每次徵收基金的分攤費，不得超越前次徵收款額的150%，前次徵收只是$200，今次是數萬元，遠超法例所容許的上限，（4）法團是次徵收分攤費没有遵從公契、法例和本審裁處的判决辦事。

答辯理由（1）：不應花費為個别業主的物業作維修

2.  根據公契條款，發展商擁有外牆、大厦入口大堂及主要通道等的使用權，後來為了逃避分攤費，把業權轉移到一間空殼公司（下稱 ‘空殼公司’）。多年來法團向此公司及其上手業主以數佰元租用大堂一小部份地方，用作管理處。除此之外，大堂入口及主要通道實際上是給住客出入之用，而公契也規限了該業主的使用權。公契第17條規定的有關限制如下：

“---Subject nevertheless to a right of way for the other owners to pass and repass through along and under the same.”

在此情况下，把入口大堂和主要通道等地方稱為個别業主的物業只是通常的叫法，並不能就此推論維修責任不在法團。法團有責任維修公用地方，大堂和通道是否是公用地方要看際情況、公契、和建築物管理條例。（見案例：Jikan Development Ltd &Another V Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre  CFA Final Appeal Nos 2 and 3 of 2003 (Civil)，The Incorporated Owners of Goa Building V Wui Tat Company Ltd  CA Civil Appeal No 349 of 2002 ）。綜觀以上各點，大厦入口大堂和主要通道在法理上其實是公用地方，管理處範圍除外。法團花費維修大堂及主要通道是沒有錯，是有理據的。維修大堂等工程亦可能有小部份算是美化工程，這是建築物管例容許的，美化大堂不是為空殼公司而做，目的是服務整體業主利益。答辯人辯說他不須使用大堂，所以不須負責分攤維修費用。這答辯理由不能成立，是否須分攤費用還要看公契、及建築物管理條例的規定。大堂及主要通道既是公用地方，答辯人是須根據公契及建築物管理條例分攤費用。

3.  至於‘空殼公司’使用外牆的權利也受公契限制，也不是擁有獨家管有權。此情况下，‘空殼公司’不須負責全部維修外牆的費用，須付多少是視乎它使用外牆的實際情况（見上述上訴庭案例）。公契第17條亦規定其他業主--法團成立後，亦即是由法團代表--，可向‘空殼公司’追討由它引致的維修費用。再者，維修外牆是涉及整體業主的利益，包括地下商户。基於此等理由，公契的隱含條款是法團有權動用公款維修外牆，是否能向‘空殼公司’追回費用卻是另一回事。這隱含條款是必要的，否則大厦管理是沒法有效地進行，違反了公契的基本目的。本案正是最佳例証，‘空殼公司’沒有資源可負担維修費，法團若不維修，是否就任由外牆剝落，試想，若有意外導致街外行人傷亡，法團所負上的賠償金額可能是天文數字，不消說，這賠償金額是全體業主共同負担的。雙方都沒有提出‘空殼公司’使用外牆的情况，假設‘空殼公司’須單獨負責部份或全部外牆維修費用，法團也是有理據動用公費進行維修。

答辯理由（2）：不能再次興訴

4.  法團曾分别向答辯人和其他業主追討維修分攤費。在其中不涉及答辯人一案中，因分攤方法不正確及科款決議被裁定無效而敗訴。法團接納了本審裁處的判决，因為當時答辯人的案件還在待審，所以當然要撤回案件。法團後來作出補救方法，設立備用基金，以處理因分攤維修費不當而留下來的問題，這不但是無可厚非，也是合理方法之一。今次訴訟的申索理據只是涉及此備用基金的設立和分攤方法，與上次訴訟有所不同。再者今次訴訟的事實基礎、法律依據、訴因都是在前次案件之後發生的。法團不但有法定權利再興此訴訟，也没有對答辯人有不公之處。

答辯理由（3）：今次的基金分攤費超越前次的150%

5. ‘分攤費不能超越前次所徵收的150%’的限制，只在法團設立其基金後，再次徵收基金分攤費時適用。答辯人所指前次的$200分攤費，是第一任業主在廿多年前購入樓宇時，據公契附表3第（d）段規定繳交的，是保證金，其用途已清楚明列在公契上，是用來保證單位業主能履行其因公契規定而負上的付款責任, 這不是備用基金的用途，這項所謂基金也不是法團所設立，更不是根據建築物管理條例所設立。今次涉案的備用基金，是法團第一次設立，管理委員會可據當時情況决定金額，每户的分攤費款額不受限制。

答辯理由（4）：没有跟公契、法例、本審裁處判决辦事

6.  法團在上次大會決議分攤維修費時没有算‘空殼公司’一份，以致其他業主分攤費高出了他們所應該付的，雖然只是高出少許，但也是於法不合，所以令致決議無效。法團有責任跟進善後工作。上訴本審裁處判决，是其中一項選擇，但接納本審裁處的判决，承認決議錯誤，也無不當。若然法團今次没有犯錯，上次的錯誤就不能成為今次的答辯理由。

備用基的設立和分攤方法

7.  此次設立備用基金的目的是支付維修工程尾數、退回業主根據無效決議所繳付的分攤費，和相關的支出，詳情已列入會議記錄。答辯人稱法團不應退回已交款項給業主，違反本審裁處的判决。查實本審裁處只是表示已付款的業主可能已放棄爭議的權利，但他們是没有参予該案訴訟，不受該案的判决所約束。他們若然興訴要求退款，法團可能要花費更多訟費。法團權衡輕重後，決定退款，是適當的，也履行了法團的道義責任和作為受托人的責任。備用基金設立的目的也符合法例規定，程序、分攤分法也没有出錯。

結論

8.  基於上述理由，本席判法團勝訴，答辯人須付申請書上所述的分攤費，兼付訟費以最高法院基準釐定，此訟費命令6星期内可提出申請修改。