TANG LAI KUEN 訴 LUK PUI CHUN WINNY t/a SUN NGAI PRINTING CO. AND ANOTHER

DCCJ13649/2000

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2000年第13649號

時間：下午3時46分

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判案書

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1. 本案是一宗涉及業主及租客糾紛的案件。

2. 根據一份在1997年所制定的口頭合約，原告人的代理人劉耀明先生同意把原告人涉案的物業租給第二被告人。租約是月租的形式，換句話說，任何一方可在給予對方一個通知的情況下退租。

3. 其後，第二被告人在1998年7月退租，而原告人向被告人追討在租約期間的欠租及其他的雜項費用。第二被告人同意他有拖欠原告人的租金，可是與訟雙方對拖欠的金額有所爭議。

4. 考慮過案情後，本案的事實爭論點可列出如下：

(一)在制定租約期間，原告人的代理人劉先生有否承諾給予第二被告人三個月的免

租期？

(二)根據租約的內容，每月4,000元的租金是否包括管理費及差餉？

(三)第二被告人有否在租約制定的期間把兩個月按金及一個月上期租金給予劉耀明先生？

5. 很遺憾，與訟雙方沒有簽定任何書面的合約，因此法庭只可依賴證人的證供來裁決合約的內容。

6. 在聆訊中，本席有機會觀察各證人在作供時的態度及舉止。

7. 詳細考慮過雙方的證供後，本席認為兩位被告人乃誠實及可靠的證人。根據本席的觀察，他們是一些戇直而沒有接受高等教育的人。可是，在代表原告人大律師尖銳的盤問下，他們亦能清楚向法庭交代事情的始未，及對大律師所提出的疑問提供合理的解釋。固此，本席接納他們的證供屬實情。

8. 相反，本席並不接納原告人的證人乃誠實及可靠的證人，原因是他們的證供出現以下不合理的地方。首先，在租用涉案物業前，第二被告人原本是租用另一間在同一大廈內的單位，月租為4,200元(包括管理費，但不包括差餉)。在搬遷工廠期間，第二被告人需要繳付大約七千多元的機器搬遷費及六千多元的裝修費。在此情況下，倘若劉耀明先生不給予第二被告人三個月免租期，或租金包括管理費及差餉的優惠，本席很難理解為甚麼第二被告人需要搬遷到同一大廈內原告人的單位。在陳詞中，代表原告人的大律師指第二被告人是為了逃避上手業主而遷到原告人的單位，可是這項猜測完全沒有事實的支持。再者，假若這是真的，第二被告人應該遷往較遙遠的地方，而非在同一大廈內的單位。

9. 第二，根據原告人的案情，劉耀明先生完全沒有要求第二被告人繳付任何按金及上期的租金，這樣的做法確是非常不尋常。即使原告人可能在短期內出售涉案物業，劉先生亦應該根據香港大部分的租約的內容，要求第二被告人繳付按金及上期租金，以保障業主有任何的損失。相反，根據辯方的案情，第二被告人在收到涉案物業的當日，即時繳付部分按金及上期租金給劉先生，亦在數日後把按金及上期租金的尾數交給劉先生。本席認為辯方這方面的證供較為合乎常理。

10. 根據原告人的案情，第二被告人是一名存心拖欠租金的租客。可是根據第二被告人的證供，第一被告人所經營的印刷廠與劉先生有生意的來往，而劉先生亦拖欠他們一些印刷的費用。這一點，劉先生在庭上亦承認的。在此情況下，劉先生不堅持第二被告人繳付租金。再者，原告人亦拖欠政府及大廈管理處為數不少的差餉及管理費，所以劉先生要求第二被告人代業主繳付這筆款項，將來再在應繳付的租金中扣減。本席認為第二被告人這方面的解釋合理。假若被告人存心拖欠租金，他們便不需要為業主繳付拖欠多達十季的差餉。

11. 本席亦不認為第二被告人遷出涉案物業，是為了拖欠租金及逃避原告人的申索。因為第二被告人知道物業的業主並非劉先生，而原告人亦因為法律程序的展開而不再與第二被告人商討，第二被告人才另覓廠址。顯然，第二被告人在搬遷過程中需要花費一筆為數不少的金錢，包括搬遷費及新物業的按金及上期租金。他大可使用這筆款項繳付拖欠的租金，而不需要遷出涉案物業。再者，被告人在答辯書中，亦第一時間承認拖欠原告人的租金。因此，本席不接納第二被告人是為了逃避原告人的索償，而遷出涉案物業。

12. 最後，第二被告人在與原告人商討後，繳付了3,300元的租金。這樣的做法亦合乎辯方的案情。既然第二被告人知道原告人才是真正的業主，他們便需要繳付租金，而不再依賴劉先生所拖欠他們的款項作為對數之用。但因為租金是包括管理費及差餉，而原告人亦長期拖欠這些款項，第二被告人便扣減700元作為保障自己的權益。

13. 基於以上的理據，本席裁定劉先生曾經答允第二被告人三個月免租期，及租金包括管理費及差餉的優惠，而他亦曾經收取了第二被告人兩個月按金及一個月上期的租金。因此，欠租的金額可計算如下：

免租期後1998年8月25日至31日的租金：
	$4,000 X 7/31=	$903
(加)	1998年9月1日至7月30日的租金：
	$4,000 X 11月=	$44,000
(減)	兩個月按金及一個月上期租金：	$12,000
(減)	第二被告人已支付的差餉：	$6,377
(減)	第二被告人已支付的管理費：	$1,348
(減)	第二被告人已支付的租金：	$3,300
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		$21,878

14. 即使原告人亦同意立約的一方是第二而非第一被告人，本席很難理解為甚麼原告人會控訴本案的第一被告人，因此本席頒佈以下的命令：

(一)原告人對第二被告人的申索勝訴，第二被告人須向原告人繳付21,878元；

(二)原告人對第一被告人的申索被撤銷。