黎白楊 訴 房屋署署長

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2000年第LDHA 13宗

_______________

判 決 書

_______________

1. 上訴人是大埔寶雅苑宗和閣（即C座）10字樓14室（“有關物業”）的業主。該物業為一居者有其屋的住宅單位，除房屋條例(香港法例第283章）附表的第4段另有規定外，購買人將有關物業出售、轉易或押記等，皆受到規限。

2. 在1999年12月20日，上訴人根據房屋條例向土地審裁處提出上訴，理由是房屋署署長評定有關物業的市值過高。

3. 上訴人親自作證，她聲稱因為需要將有關物業加按成轉按以取得資金作周轉之用，她曾經向多間銀行查詢該物業的估值。該等估值為$930,000至$950,000不等。另一方面，因為根據樓契，她要求加按或轉按該物業，需要答辯人批準。她因此向答辯人作出了申請。

4. 答辯人的代表捷利行測量師有限公司（“捷利行”）在1999年11月23日回覆上訴人，有關物業的市值已由捷利行評為$1,060,000，而上訴人需繳付的補價為$425,194。

5. 在2000年2月14日本案過堂後，答辯人在2000年3月3日遞交予上訴人一份捷利行的測量師譚紹匡先生的專家報告，評定有關物業在2000年3月8日的估值為$1,100,000，而上訴人要繳交的補價，亦相應增加至$441,239。

6. 上訴人呈交一份由世邦魏理士(CB Richard Ellis)所撰寫的估值報告（呈堂證物A-1），不過，上訴人因為節省費用， 沒有聘請撰寫該報告的測量師出庭作證。

7. 上訴人傳召銀行職員袁志偉先生作證。袁先生為交通銀行放款部文員，他供述在接到上訴人的要求後，曾經在2000年1月初，向交通銀行的三間指定估價公司查詢該物業的市值。該三間公司AA Property、Mansion Surveyors及Richard Ellis口頭回覆他該物業的市值分別為$950,000、$930,000及$930,000。

8. 袁先生證實呈堂證物A-1的估值報告，就是他曾經查詢過市值的其中一間估價公司Richard Ellis所寫。袁先生認為現時居屋市塲有價無市、轉手因難，不過，袁先生承認他一般要依賴估價公司的估值，作為放款的基礎。

9. 答辯人的專家證人，測量師譚紹匡作供。他呈堂一份專家報告（證物R-1）及一頁詳細的市值調整表（證物R-2）。譚先生約有34年的估值經驗，亦有多年的居屋補價的估值經驗。譚先生詳細解釋他的報告，並分析各比較物業的優劣及他所採用的調整幅度及理由。譚先生在估值過程中，考慮過的因素包括時間、樓層、座向、景觀、面積、內部情况及其他等因素。

10. 上訴人最後認為有關物業的市值，根據她所委托的銀行的估價，應為$930,000。上訴人亦認為房屋署署長不應該在她上訴後，再次評定並増加原先的估值。另一方面，答辯人要求土地審裁處不應接受上訴人的估值，而應該根據答辯人專家證人的估價，裁定有關物業的估值為$1,100,000，並判令上訴人負責答辯人的訴訟費。

11. 上訴人根據房屋條例，對房屋署署長所評定的市值有異議，可以在補價評定通知書發出之28天內，向土地審裁處提出上訴。房屋署署長在1999年11月23日向上訴人發出的信件上清楚指出有關物業的估值有效期為兩個月，若上訴人未在指定期內繳付補價，則房屋署署長原本所評定的物業市值和補價便會失效。因此，上訴人不能夠單以房屋署署長在2000年3月3日的估值報告，推翻原先在1999年11月23日的估值為理由，而提出本上訴。

12. 本上訴案的舉証責任在上訴人，而上訴人沒有提出足夠的證據，證明房屋署署長的最新的估值為不恰當。

13. 本席不接納世邦魏理仕的信件式估值，理由為該報告未能提供有關物業估值的詳細資料及證據。再者，根據該報告的估值用途（Purposes of Valuation）及附註(Notes on Valuation and Limiting Condition)，該估值謹供收件人作按揭參考之用，並不是一份單純評估物業市值的報告。

14. 另一方面，本席滿意專家證人譚先生的估值，並接納該證人在估值中所作的調整為合理的調整。

15. 最後，本席認為在比較過聆訊日期（2000年3月8日）及頒令日期（2000年3月28日）的市塲環境後，裁定市塲沒有甚麼變化，有關物業的市值不需要再作任何調整。

頒令

(1) 根據房屋條例，上訴物業的市值為$1,100,000，上訴人被裁定敗訴。

(2) 上訴人得付答辯人訟費。倘若雙方不同意訟費數額，則交由法庭評定。