羅玉玲 對 盧偉洪

LDPD 1827/2016

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2016年第1827宗

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判案理由書

背景

1.  本案是一宗租務糾紛，申請人 (業主) 是以答辯人 (租客)欠租申請收樓。經聆訊後，本席於2016年9月26日頒令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，答辯人亦須支付申請人由2016年7月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租 / 中間放益 (以每月2,600元計算), 但如果答辯人能在2016年10月4日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把所有欠租 / 中間收益 (包括截至付款當天到期應繳的所有欠租 / 中間收益) 繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效。

2.  答辯人於裁決後隨即提出非正審申請，要求批淮上訴許可。於2016年10月11日的上訴許可聆訊，本席撤銷答辯人的非正審申請，拒絕給予答辯人上訴許可，本席同時說明會頒下書面判案理由。本席的判案理由如下: -

2016年9月26日聆訊之爭議和裁決

3.  排期主任原先安排本案之聆訊於2016年9月28日進行，但申請人於2016年9月17日以她將於2016年9月28日不在香港為理由提出非正審申請，更改聆訊日期至2016年9月26日。於2016年9月26日非正審申請之聆訊，由於雙方同意當天即時審理本案，本席批准申請人的非正審申請，但本席曾提醒雙方，由於已安排之聆訊時間只有30分鐘，如果當天沒有充足時間審理本案，本席將會安排另一日期再聆訊。

4.  雙方不爭議申請人是涉案處所的新買家，大約於2014年8月買入涉案處所。舊業主和答辯人曾簽訂一份書面租約，租期由2013年5月1日至2015年4月30日，每月租金2,100元，而在固定租期完結後，雖然申請人和答辯人並沒有再簽訂書面租約，申請人和答辯人仍然維持每月交租及收租的行為。

5.  雙方也不爭議申請人曾給予答辯人6張由2016年1月至6月份的收據，每張2,800元，而答辯人從2016年7月1日起沒有交款。答辯人聲稱他已把此6張收據呈交社會福利署，作為他申請公共房屋單位所需之文件，但他不曾接納每月租金是2,600元，或每月租金及水電費是2,800元。

6.  雙方主要爭議 (1) 每月租金是申請人聲稱由2015年7月份起的 2,600元，還是答辯人聲稱的仍是2,100元，而答辯人過往每月實際交付之款項和2,100元的差額是申請人聲稱的部份租金及水電費，還是答辯人聲稱申請人代他儲蓄之款項；及 (2)  雙方是否曾達成協議，如答辯人將遷出涉案處所，申請人同意豁免答辯人繳交2個月租金。

7.  關於爭議 (1)，答辯人陳述由於涉案處所殘舊，社工曾向他表示涉案處所之租金不大可能上調，也不可能是高至每月2,600元。但是，答辯人除了他的口述證供外，答辯人未能提供其他證據證明租金不曾有變，仍是每月2,100元。反之，根據雙方不爭議的6張收據和答辯人過往的實際交款數目，在相對可能性的衡量下，本席相信雙方曾同意調整每月租金至2,600元，過往多於2,600元之交款 (如有者) 只是水電費或補交欠租，而多於2,100元之交款不是答辯人存放於申請人之儲蓄。本席也認為答辯人有關於儲蓄的論述，在沒有其他實質證據支持下，看似不合常理。

8.  關於爭議 (2)，答辯人陳述申請人的丈夫曾和他商討搬遷賠償，並答應豁免2個月租金，但當申請人聽聞他們的對話後，即時推翻免租協議，並帶離她的丈夫。申請人否認雙方曾有免租2個月之協議。誠然，涉案處所之業主是申請人，不是申請人的丈夫，而縱使審裁處只接納答辯人之證供，本席認為申請人和答辯人不曾達成免租協議。

9.  本席經聆聽雙方的陳述和審視本案的証據後，在相對可能性的衡量下，相信每月租金是2,600元，而答辯人從2016年7月1日起沒有交租。本席也認為答辯人未能提出可令審裁處相信並接納之抗辯理據，所以裁斷申請人勝訴，但給予答辯人或可恢復租約之濟助。

答辯人申請上訴許可之理據

10.  答辯人於上訴許可的非正審申請提出以下理據: -

(1)  答辯人重提每月租金只是2,100元，但包水電費，而過往多於2,100元之交款只是答辯人存放於申請人之儲蓄；及

(2)  由於申請人申請更改聆訊日期，答辯人沒有時間答辯。

討論

11.  本席的裁決是根據訴訟雙方提出之証供和証據而作出的事實裁斷，但答辯人不認同本席的事實裁斷，並以反對收樓申請的部份相同理由提出上訴許可申請。誠然，此等爭議事項於裁決時已被考慮，本席於此不再重複本席的裁決理由。無論如何，答辯人未能提出審裁處的判決在法律論點上有何錯誤。

12.  答辯人爭議沒有時間答辯，但是本席於2016年9月26日的聆訊，確實曾給予答辯人機會和時間陳述，於裁決前亦曾詢問答辯人是否有進一步補充，而當答辯人確認沒有新補充證據和陳述後，本席才作出裁決。另外，雖然聆訊日期是應申請人之非正審申請更改，本席是在雙方同意於2016年9月26日即時開始本案之聆訊後才聽取雙方之證供，答辯人也曾於2016年9月12日存檔反對通知書提交他的反對理由及詳情。本席認為答辯人於2016年9月26日的聆訊已有合理時間答辯，本席不接納答辯人以沒有時間答辯為上訴理由。

總結

13.  按香港法例第17章《土地審裁處條例》第11AA(1)條規定, 除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。按第11(2)條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

14.  該條例第11AA(6)條同時規定，除非法庭信納(a)有關上訴有合理機會得直，或(b)有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

15.  本席認為答辯人未能確立2016年9月26日的裁決在法律論點上有錯誤。再者, 本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他有利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人上訴許可的申請。

16.  申請人不要求訟費，本席不頒訟費命令。