Urban Property Management Ltd. 訴 Chung Yau Wah

LDBM 103/2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第103號

_______________

判 案 書

_______________

背景

1. 申請人為香港新界青衣青芊街22號青華苑(“該屋苑”)之管理公司。該屋苑於1986年落成，是房屋委員會所建設之居屋。當時之管理人是房屋委員會。自1999年起，房屋委員會委任申請人為代理人，代表房屋委員會管理該屋苑。該屋苑之立案法團(“法團”)於2000年10月11日成立，而該屋苑之管理權亦由房屋委員會移交法團。法團於2001年6月18日與申請人簽署管理合約，繼續委任申請人代表法團管理該屋苑。申請人現根據管理合約及法團指示代表法團進行這次申請。

2. 答辯人為該屋苑F座2樓4室（“該單位”）之業主。申請人指稱答辯人違反該屋苑之公契，於該單位之外牆外面安裝煤氣喉、水喉及兩部分體式冷氣機。因此，申請人要求土地審裁處頒發以下命令：-

"1. an injunction that the Respondent whether by himself, his servants, agents, tenants, licensees or any of them or otherwise howsoever be restrained from erecting the Unauthorized Structures or whatever structures outside the external wall of the Property;

2. An order that the Respondent does forthwith remove at his own costs and expenses the Unauthorized Structure outside the external wall of the Property within 14 days of the order to be made herein;

3. An order that the Applicant shall be entitled to remove the Unauthorized Structures, if the Respondent fails to remove the same as stipulated in paragraph 2 hereof, whereupon any such costs and expenses incurred by the Applicant in the removal shall be fully indemnified by the Respondent; and

4. An order that the Respondent does pay the costs of this application to the Applicant."

3. 答辯人不同意申請人之申請，並提出以下之反對理由：-

(1) 答辯人於2000年7月裝修，裝修工程已向申請人申請，裝修項目，申請裝修工人之工作證，繳付按金及至整個工程完成，都得到申請人之巡查、檢驗、確認及發還全部按金，而並非未經批准。

(2) 其他住戶，包括管理處，亦有違例安裝分體式冷氣機及違反其他規則，如大門之顏色與原本的顏色不同，有電線外露單位之外，改裝窗台伸展出花槽，外牆顏色不同，帶領狗隻在該屋苑散步等。

申請人之職責

4. 申請人是代表法團管理該屋苑。根據申請人與法團所簽訂的管理合約，即證物“A2”號第71(a)頁，申請人有以下之職務及責任：-

"在執行管理該物業之職務時，根據法團通過之決議遵守、服從、實行及運作業主法團條例及/或大廈公契，並且在獲得業主法團之同意下，經理人須預備、印製、公佈及實施該物業之住客規章及條例。"

5. 該屋苑公契之第3條有以下條款：-

"The owner of each equal undivided share of and in the Estate and the owner of each flat therein shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants provisions and restrictions herein and in the SECOND SCHEDULE HERETO contained."

6. 公契附件2之第4及第8條則有以下條文：-

"4. Not to make any structural alteration to any flat of which he is the owner nor cut injure damage alter or interfere with any part or parts of the Estate in common use or any of the sewers drains water-courses conduits pipes cables wiring fixtures equipment apparatus or services of the Estate.

.............

8. Not to do or permit or suffer to be done anything which would in any way alter the facade or external appearance (including the paint or colour thereof) of any building in the Estate or of the balcony or main door of any flat in any such building."

7. 此外，公契之第5(c)(2)條有以下條文：-

"(c) Without in any way limiting the generality of the foregoing, the Authority shall have the following powers functions and obligations, namely :-

(2) To make revoke and amend House Rules regulating the use operation and maintenance of the Estate and the services facilities or amenities thereof and the conduct of persons occupying using or visiting the same. The House Rules set out in the Third Schedule hereto shall come into force on the date of these presents and shall remain in force until revoked or amended as aforesaid. A copy of all amendments or additions made from time to time to the House Rules shall be exhibited on the notice boards of the Estate and such House Rules and all amendments or additions thereto shall be binding upon all the owners and all persons claiming through or under any owner."

8. 公契附件3之第8條則有以下之條文：-

"No air conditioning unit shall be installed through any external wall except in the apertures provided. Air conditioning units may be installed through the windows of a flat only with the specific written permission of the Authority and subject to such conditions including without limitation the taking of such measures to avoid condensation dripping on to premises below or to avoid excessive noise as the Authority may require.:

9. 公契中所指的“the Authority"即是房屋委員會。由於申請人是代表房屋委員會及其後取替房屋委員會的法團，申請人是有職責去執行以上公契之條款的。

答辯人是否違例

10. 根據申請人的證供，該單位的煤氣喉、水喉及兩部分體式冷氣機的喉管，均穿過外牆，及分體式冷氣機本身是在非指定地方安裝。在申請人所提供的相片亦可清楚可見煤氣喉、水喉及分體式冷氣機所安裝的位置。答辯人對此並沒有異議。因此，本席裁定該單位之煤氣喉、水喉及兩部分體式冷氣機確實如申請人所述穿過該單位之外牆及安裝在外牆之外。

11. 這樣的安裝很明顯是有損壞外牆，違反上述公契附表2之第4條。煤氣喉、水喉及分體式冷氣機外露在外牆上是很明顯地影嚮大廈之外觀，違反上述公契附表2之第8條。分體式冷氣機不在指定地方安裝亦違反上述公契附表3之第8條。

12. 因此，本席裁定答辯人確實有違反以上公契之條例。

13. 答辯人認為煤氣喉是由煤氣公司所安裝，應該不會違例。本席不同意答辯人這樣的說法，煤氣公司所關注的是安全問題，並不一定有考慮公契之限制。因此，本席不接受這是一個合理的答辯理由。

申請人有否批准或默許

14. 答辯人提出上述之安裝是得到申請人之批准。不過答辯人所指的批准只是基於他提交申請人之室內裝修承諾書，即證物“A1”號之第51頁，及其附頁，即證物“A3”號，而提出。答辯人並沒有真正得到申請人任何正式的批准，包括公契附件3第8條之下的批准。

15. 首先上述兩份文件都是指室內裝修，並不包括室外裝修。在室內裝修承諾書中，答辯人更有以下承諾：-

"2) 本人不會更改大廈之外觀。

3) 如要更換喉管，必須格外小心，以免影嚮其他單位，且要依照原本管道接駁及不會封閉原有之生口位。"

16. 因此，本席不同意答辯人可以依賴這兩份文件去證明答辯人已經申請在外牆外面安裝喉管及分體式冷氣機，或已獲申請人批准。

17. 答辯人提出申請人不可能在上述安裝之後一年多才發覺答辯人違例。在這方面，本席接受申請人證人何嫣華女士之證供，即是她並不知道該單位何時進行違規改建，但在2001年初，由於發覺該屋苑有很多單位有僭建窗台、安裝分體式冷氣機及加建曬晾架於外牆，所以在2001年2月28日向各業主發了通告 (見證物“A1”號第59頁)， 要求各業主盡速將改建部分恢復原狀。與此同時，申請人對該屋苑的所有單位作了一次全面巡查，並發覺該單位有違規行為。

18. 本席亦接受何女士之證供，即是申請人一直都有向答辯人及其家人採取口頭勸告的方式，直至2001年6月5日左右才正式向答辯人發出書面通告（見證物“A1”號第62頁），提出答辯人違規之行為。

19. 答辯人提出申請人不應該就每項違規行為個別先後發出通告。不過，本席接受申請人證人吳文杰先生之證供，同意申請人這樣做法要因為有不同業主都違反某一類違規行為，因此申請人需要就每項違規行為先後發出通告。本席並不認為這樣的做法有什麼不當之處。

20. 此外，答辯人又認為由於申請人已經發還按金，足已證明裝修工程已得到確認。本席則同意申請人的證供，退回按金只是因為裝修完畢及沒有引致申請人有額外開支，而並不是因為申請人確認答辯人的裝修沒有違規。

21. 不過，就算申請人的證供不實，根據The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor. v. Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd., [1995] 2 HKC11,一案，申請人並沒有權力去默許答辯人所犯之違例行為。該案有以下的判決：-

" (1) Under s 18(1)(c) of the Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance (Cap 344), incorporated owners were placed under a statutory duty to do all things reasonably necessary for the enforcement of the obligations contained in the deed of mutual covenant. When the incorporated owners found that there was a breach of covenant being perpetrated by one of the owners, it was not only their right but their duty to seek to enforce the covenant (at 13A-B).

(2) It followed that in the instant case the plaintiffs were not only entitled but bound to take proceedings for the enforcement of these covenants. It also followed that they could not have granted expressly to the defendant or any other owner of any unit in the building the right to act in contravention of the deed of mutual covenant as the defendant had done (at 13C-D).

(3) Although equity would sometimes restrain a plaintiff in the exercise of his legal rights because it would be inequitable and unjust in all circumstances to allow him so to exercise those legal rights, equity would not hold him bound by acquiescence to allow something which he could not have allowed by express grant (at 13D-E)."

22. 因此，就算申請人在答辯人裝修時已經知道答辯人之違規行為，或者申請人在其他情況下默許答辯人之違規行為，根據上述案例，申請人亦無權作出這樣的默許。申請人的職責是去執行公契，並沒有權力明確地或暗示地容許答辯人違反公契。

23. 基於上述理由，本席裁定答辯人提出申請人已批准違例裝修的反辯理由不成立。

其他違規事件

24. 至於其他業主有違規之行為，而申請人未有採取行動，本席接受申請人之解釋，即是申請人及法團其實對所有違反公契之行為都會採取行動，但須要按危險性及滋擾性因素，排先後次序處理。由於該單位在2樓，一般住戶在經過該單位外面時，特別容易留意到該單位之煤氣喉及水喉外露及安裝分體式冷氣機的違規情況，因此申請人接到較多有關該單位之投訴。而且其他住戶認為煤氣如有洩漏的話，會對其他住戶構成危險，申請人便首先向答辯人提出本案的申請。不過，申請人一樣有對其他業主跟進其他違規事件。

25. 其實，根據上述The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre 一案，申請人是不能默許任何業主違反公契。因此，就算申請人未有對其他業主採取任何行動，這亦不會構成申請人默許了其他業主或者答辯人違反公契。

26. 至於答辯人提出管理處本身之分體式冷氣機亦是沿掛於外牆上，本席接受申請人之證供，即是管理處是位於房屋委員會之物業中，而該物業是不屬於該屋苑的，因此申請人對該物業並無管轄權。

27. 基於上述原因，本席裁定答辯人提出申請人未有對其他違規事件採取行動之答辯理由亦不成立。

總結

28. 由於本席裁定答辯人在安裝煤氣喉、水喉及兩部分體式冷氣機上，有違反公契，而答辯人所提出的答辯理由又不成立，本席裁定申請人的申請得直。

29. 不過，申請人在最後陳詞時表示可以給與答辯人2至3個月寬限期，本席會就此而作出命令。

命令

30. 基於上述理由，本席頒令如下：-

(1) 禁制令禁止答辯人本身、其受僱人、代理人、住客、受權人或任何一位或其他人等在該單位之外牆外面安裝煤氣喉、水喉或分體式冷氣機；

(2) 答辯人須在3個月內自費拆除在該單位外牆外面之煤氣喉、水喉及分體式冷氣機；

(3) 如果答辯人未能如上述第2段命令所述拆除煤氣喉、水喉及分體 式冷氣機，則申請人可以有權自行拆除此等裝置，答辯人並須支付申請人一切有關拆除此等裝置之費用；及

(4) 臨時訟費命令：答辯人須支付申請人是次申請之訟費；如果雙方未能就訟費數額達成恊議，則由法庭釐定；及如果與訟任何一方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。