平安大廈業主立案法團 訴 姚賽清

HCMP 520/2005

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

高院雜項案件編號2005年第520號

____________

____________

____________

判 決 書

1. 被告從2002年11月開始沒有繳交管理費予原告，原告曾在小額錢債審裁處向被告作出兩次追索，審裁處在2003年5月20日及2003年6月13日作出两次裁決，每次都要被告繳付HK$2,200尚欠的管理費及訴訟費予原告，第二個裁決所包括欠繳的管理費是計算至2003年4月。

2. 雖然小額錢債審裁處曾兩次裁定要被告繳交所欠的管理費，但被告並沒有履行這些命令。原告於是在2003年10月20日根據審裁處的裁決，向土地註冊處就原告的單位登記了兩個押記令，但被告仍然拒交管理費。原告於是在2004年11月1日向土地註冊處就原告的單位登記第三個押記令，該第三個押記令所包括的管理費是由2003年5月至2004年10月。直至2004年10月31為止，被告欠繳付予原告的管理費合共HK$15,992，而被告仍然拒繳每月HK$440的管理費。

3. 原告於是在2005年3月14日由本院發出原訟傳票，要求本院頒令准許原告將被告的單位出售。原告也存檔了一份由方啟南（譯音）先生（即原告的主席）所做的宣誓書，將欠款的明細交代了，並把押記令和審裁處的判令的副本呈堂。

4. 被告在2005年6月27日存檔了一份宣誓書以反對原告的申請，被告在宣誓書中說原告的前任主席及會計員曾以污言穢語向她追索管理費。她更提出一些一般性的投訴，認為管理的質素很低，但管理費和維修費卻極高。

5. 在2005年8月22日，被告再存檔另一份反對申請的宣誓書，她在宣誓書中說她曾多次希望與原告和解，卻不成功，因為原告要求她將所欠的款項清繳，但她沒有能力這樣做。

6.  原告也於2005年9月5日存檔了一份誓章，呈堂了一封由原告秘書寫的信，反駁被告對管理問題的投訴。

7.  本案的原訴傳票在2005年11月23日於許聆案官席前審理，聆案官不接受被告的反對理由，並頒令要被告在60天內付清欠款，否則原告可將被告的單位出售，若被告不能在60天內付清欠款，她便須要將物業的空置管理權交予原告。聆案官更命令單位須以公開拍賣方式出售，而底價不低於HK$928,000，這數額是根據原告呈堂的估價報告而定。聆案官更定下其他指引，規定售樓所得的款項如何使用。(在土地註冊處還有其他總值約HK$2,000,000 的押記令和按揭登記在原告的單位上。)

8.  被告於2006年1月27日申請押後執行許聆案官的命令。這申請在2006年2月10日於司法常務官席前處理，被告曾存檔一份宣誓書以支持她的申請，她要求常務官擱置許聆案官的命令，讓她以分期付款方式清繳欠款。她是一位教師，但在前兩年因要處理她的博士論文，所以不能全職工作，而當時她也根本沒有足夠的教學工作，她也重複了對原告管理質素的投訴，她在常務官席前更說若可押後執行命令，她單位的價值會提升，但常務官沒有接受她的申請。

9. 在2006年4月13日，被告再次申請擱置執行許聆案官的命令，這申請是在2006年4月24日於常務官席前審理，而常務官也沒有接受這申請。被告在同日向本院申請延長上訴的期限，以便他對許聆案官的命令作出上訴。

10. 在2006年5月4日，原告再申請押後將她的單位拍賣，這申請原定於2006年6月7日聆訊，但後來被告撤回了這申請，理由是她沒有把這申請通知原告的律師。

11. 被告延期上訴的申請是今天處理，在聆訊開始時，原告的律師說被告從沒有把這申請通知他，他只是昨天晚上從法庭的審訊案件表上看到這申請，所以出席。但被告卻說她在提出申請時已把申請書以傳真方式送交原告律師。本席認為毋須處理這糾紛，因為原告律師沒有要求把聆訊押後，而願意立刻參與這聆訊。

12.  就處理這申請，本席參考「香港民事程序2006」（Hong Kong Civil Procedure 2006）第58/1/9段所概述的案例，明白本席要考慮延誤的期間有多長，延誤的理由為何，上訴成功的機會，和若批准延期上訴可能會對原告做成的損害。

13.  被告解釋說她對法律的理解有限，所以認為申請延期執行命令等同對命令作出上訴，她更說她是從無律師代表訴訟人資源中心的職員處得到這意見，但她說曾向民政署安排的免費法律輔導作多次諮詢，本席認為給她輔導的律師是會向她解釋申請押後執行命令並不等於上訴，所以本席懷疑被告所謂「資源中心職員曾提供的意見」這說法的真確性。但無論如何，被告在今年4月份於常務官席前申請擱置時也有提到要撤銷許聆案官的命令，所以可能被告不理解申請把命令擱置和對命令作出上訴的分別，所以本席不認為被告的延誤會對這申請構成不可解決的困難。

14.  至於被告上訴成功的機會，要看上訴的理據。被告拒交管理費，理由只是管理的質素差，但這作為拒交管理費的理由在法律上是不成立的，所以本席認為被告上訴成功的機會是渺茫，或甚至不存在的。

15.  再者，原告已於本年5月初從被告處收到單位的空置管業權，繼而將單位以公開競投的方式出售予新的業主，更在7月22日與新業主訂立了轉讓契，若本席現在容許被告延期上訴，會對原告構成不可彌補的損害。基於上訴成功機會渺茫，和若批准延期上訴會對原告造成不可彌補的傷害，本席不接受被告的申請，現把申請撤銷，並命令被告就這申請支付訟費予原告。