劉宇剛 對 WONG CHUNG HONG JONES

LDPD807/2013

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD2013年第807宗

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判案理由書

1. 本案的發展迂迴曲折。在2013年6月26日審訊後，本席作出以下領令:

(a) 答辯人交回本案處所鎖匙及交回空置管有權的日期為2013年5月18日;

(b) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:
由2013年3月18日至2013年5月18日， 即交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月18,500元計算;

(c) 申請人可扣除本案處所兩個月按金作為答辯人支付申請人2013年3月18日至2013年5月17日之欠租/中間收益而無須將按金退還答辯人;

(d) 撤銷申請人有關收回本案處所的空置管有權的損害賠償申索;

(e) 不頒訟費命令.

2. 本席判案理由如下:

背景

3. 起初，申請人(劉宇剛)以業主身份，於2013年4月9日向土地審裁處申請收回涉案處所的空置管有權。根據申請通知書的內容， 申請人與答辯人在2012年2 月25日簽訂一為期兩年的租約，訂明申請人將涉案處所 (Flat B, 50/F, Tower 3, The Long Beach, 8 Hoi Fai Road, Kowloon) 租予答辯人，租期由2012年3月8日起至2014年3月8日止，每月租金為18,500元，(由於有免租期)租客須在租期內每個月份第18天上期繳付， 但任何一方可於租客租用涉案處所12個月後，以不少於1 個月的書面通知提早解除租約。申請通知書指答辯人未有繳付由2013年3月18日起的租金，所以申請收回處所的管有及追收租金，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉為止，及訟費。

4. 答辯人於2013年4月19日提交反對通知書，主要解釋答辯人於2013年3月7日與申請人有口頭協議，2013年3月8日至2013年5月8日的租金可從兩個月按金中扣除。

5. 本案於2013年5月10日在土地審裁處暫委成員郭永漢席前聆訊。郭審裁處暫委成員作出以下判決:

(a) 批准答辯人逾期提交反對通知書，並毋須將反對通知書送達申請人;

(b) 除以下第5段所述外，答辯人須將本案處所即 "FLAT B 50/F TOWER 3, The Long Beach, 8 Hoi Fai Rd Kowloon" 的空置管有權交還申請人;

(c) 答辯人須支付申請人由2013年3月18日至交回本案處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月18,500元計算;

(d) 答辯人須支付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為367元;

(e) 如果答辯人在2013年5月18日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第3段所述的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），連同以上第4段所述的訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而本案處所的租約亦恢復有效;

(f) 除非另有命令，土地審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存土地審裁處，及土地審裁處會將收到的款項發放給申請人。

6. 當時申請人表示先後於2013年1月15日及2013年2月25日向答辯人發出終止租約通知，但答辯人認為申請人沒有給予正確日期的一個月通知。答辯人則稱已於2013年3月7日再發出終止租約通知，租約於2013年4月8日終止。(但於3月7日，答辯人仍未租用涉案處所滿12個月。)

7. 聆訊翌日，即2013年5月11日，答辯人向土地審裁處提交非正審申請，要求暫緩執行5月10日的判決命令，理由是答辯人剛發現申請人就同一理據向小額錢債審裁處提出相同申索(申索編號:SCTC008205/2013)。惟因申請人在小額錢債審裁處的表格上填上錯誤的答辯人郵寄地址，結果答辯人未能知悉該案，而小額錢債審裁處在答辯人缺席的情況下，於2013年4月25日頒令申請人得直。但申請人在2013年5月10日於土地審裁處的聆訊中，沒有提及在小額錢債審裁處的申索，有故意隱瞞向兩個法庭提出相同申索之嫌。答辯人更指出已於2013年5月10日向小額錢債審裁處提出擱置原審裁決及要求重審，並已獲得該處接納，安排於2013年7月4日重審。

8. 此非正審申請於2013年5月28日在土地審裁處暫委成員郭永漢席前聆訊。經聆訊後，雙方協議和解，但要求土地審裁處裁定以下未能協議的內容，並排期審訊:

(a) 由土地審裁處經審訊後裁定

i. 答辯人交回本案處所鎖匙及交回空置管有權的日期;

ii. 答辯人須否繳付欠租及金額;

iii. 金額可否在按金中扣除;

iv. 申請人須否將本案處所按金退還答辯人;

v. 申請人收回本案處所空置管有權時的損害賠償;

(b) 案件由司法常務官排期審訊，預計需時1天;

(c) 雙方須於下次審訊日期的7天或以前將其證人陳述書送交土地審裁處存檔及派送予對方/互相交換;

(d) 雙方須將所有可能與案中爭議事項的有關文件夾附於其證人陳述書，作為建議的證物:

(e) 訟費歸於案中。

9. 於此，土地審裁處擱置於2013年5月10日頒下的判決。

司法管轄權

10. 根據《土地審裁處條例》第8條:

「(6) 審裁處具有司法管轄權, 可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)或在其他情況下, 作出收回任何處所的管有的命令或強迫租客離開該處所的命令。

(8) 對任何收回管有或強迫離開的申請, 不論該申請是否根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)而提出, 及對根據該條例第IV部而提出的新租賃申請, 審裁處不論是否批准該等申請, 均具有司法管轄權, 可作出以下一項或多於一項命令 –

(a) 繳付租金及中間收益(包括租金及中間收益的中期付款)的命令；

(b) 繳付根據租賃或分租租賃到期應繳的任何其他款項的命令；

(c) 處置租客或分租租客遺留在有關處所的任何財物的命令；及

(d) 就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令。

(9) 在行使其司法管轄權時，審裁處在授予衡平法或普通法的補救及濟助方面所具有的司法管轄權，與原訟法庭所具有者相同。」(後加強調)

11.  雖然此案由開始時的一宗業主申請收回處所管有的申索，演變成一宗業主與租客就交回處所管有日期的爭議及相關的租金與租約按金的可否扣除爭議等，正如區域法院法官吳美玲(當時官階)在Hoi Cheng Pan對Headstart Educational Group Limited [2007]HKEC 963的判案書第108段指出:

“Subsequent events do not affect jurisdiction but may affect the ultimate award and the question of costs….”

所以本席認為土地審裁處有司法管轄權根據申請人與答辯人於2013年5月28日的協議作出裁定。

答辯人的證供

12.  有關答辯人交回本案處所鎖匙及交回空置管有權日期的爭議，由於申請人未有出席審訊，祇有答辯人代表，何洛綺女士 (以下稱為「何女士」) 作供。簡單而言，本案答辯人，何女士及一位鄰居謝雅琪女士 (以下稱為「謝女士」) 相約申請人於2013年5月18日(星期六)下午5時30分在本案處所交回單位，但由於申請人不肯簽發退租協議書, 不肯簽收鎖匙及發還過去一年未有簽發的租單，雙方發生爭執，最後答辯人報警求助。由於雙方不歡而散，答辯人、何女士及謝女士等於下午約6時9分離開涉案處所，但沒有在當日交回本案處所的鎖匙。

13.  何女士供稱，答辯人於2013年5月20日(星期一)下午約1時5分將涉案單位的兩條門匙及一條信箱鎖匙及一封給予申請人簽收信交到涉案處所大堂禮賓司/管理處，並於同日下午3時許以電郵通知申請人到涉案處所管理處取回鎖匙。

14.  為此，何女士傳召了兩名涉案處所屋苑客戶服務處/管理處的職員-廖綺瑩女士(以下稱為「廖女士」)及郭嘉汶女士(以下稱為「郭女士」)出庭作供。

15.  廖女士及郭女士確認，根據屋苑管理處紀錄，答辯人及何女士等在2013年5月18日下午約6時離開涉案處所後， 直至2013年5月20日答辯人返回該屋苑交回鎖匙止，並沒有返回涉案處所。廖女士更確認，於2013年5月20日收到答辯人鎖匙後，隨即致電申請人取回。根據廖女士所述，申請人同日已授權一紀燦南先生取回鎖匙。這與於2013年5月28日在土地審裁處聆訊答辯人的非正審申請時，申請人供稱從來未有收回涉案處所鎖匙不符。

16.  由於當時(2013年5月28日) 涉案單位鎖匙的去向成疑，何女士供稱曾報警求助，最後經涉案處所屋苑管理處回覆，申請人已確認授權人紀燦南已於2013年5月20日取回涉案單位鎖匙，根據郭女士口供，申請人補充: 交回單位鎖匙不相等於交回處所，並堅持2013年6月18日才願意收回樓宇。

17.  何女士亦傳召上述第12段提及的謝女士作供，確認何女士所述於2013年5月18日申請人及答辯人商議交樓的情況。謝女士同時確認申請人在巡視涉案處所後，沒有向答辯人等提出該處所有任何損壞，但因2012年3月曾發生的冷氣機維修問題產生爭論，最後申請人拒絶簽退租書，並拒絶補發租單，但說如果當天收回鎖匙，不會計算5月以後的租金。可惜最後因警察到場，申請人跟隨警察先行離去，而她與答辯人等隨後離開涉案處所。

18.  本席認為，根據涉案租約，答辯人沒有權堅持申請人在他交還鎖匙時必須解決所有爭拗;雙方就賠償方面(如有)的爭拗並不取決於答辯人有否交還鎖匙。在一般情況，如答辯人拒絶交還鑰匙，會被視為仍然使用或佔用涉案處所。但本席考慮何女士及三位證人所述，信納答辯人於2013年5月18日後已無意保留涉案處所鎖匙或繼續使用涉案處所(參考:Gray v. Bompas (1862)11CB(NS) 520)，所以本席裁定答辯人已於2013年5月18日交回本案處所鎖匙及交回空置管有權。

19.  何女士沒有否認答辯人自2013年3月18日起沒有繳付涉案租金，但何女士供稱答辯人與申請人於2013年3月7日在電話商談取得申請人口頭承諾，可以把2013年3月8日起至2013年5月8日止兩個月的應付租金，從租約按金中扣除。本席對這點不作認同，因為租約第7條訂明:「租客須交予業主保證金(金額如附表一所列)作為保證租客遵守及履行此租約上租客所需遵守及履行的條款的按金。若租客在租期內並無干犯此合約內任何條款，則業主須於收回交吉的物業或一切租客欠款後(以較遲者作準)七天內無息退還該保證金予租客。但若租客拖欠根據此合約需要支付的租金及/或其他款項超過七天(無論有否以法律行動追討)或若租客違反此合約內任何條款，業主可合法收回該物業而此租約將立被終止;業主可從保證金內扣除因租客違約而令業主所受的損失，而此項權利將不會影響業主因租客違約而可採取的其他合法行動的權利。」業主並無責任以按金抵償租金，答辯人亦沒有提供任何代價，也沒有提出任何法律觀點指與申請人的口頭協議(如有)有法律約束力。

20.  再者，根據何女士呈上小額錢債審裁處個案SCTC008205/2013的文件(證據R1)，申請人正是於2013年3月7日向答辯人提出申索包括2013年3月份的租金(但本案申請人是指答辯人在2013年3月18日起才欠交租金)。由於本案申請人的追索與上述於小額錢債審裁處的追索不盡相同，所以本席有權裁定答辯人須繳付2013年3月18日起2013年5月18日的欠租/中間收益，以每月18,500元計算。

21.  於此，何女士在作供期間，呈交另一小額錢債審裁處個案申索編號SCTC014695/13的申索書，指申請人於2013年4月26日(即向土地審裁處提出是案申請之後的17日)，稱與答辯人的租約已於2013年4月7日完結，但仍非法佔用涉案處所， 要求小額錢債審裁處裁定答辯人須繳付2013年4月及5月欠款每月22,000元。何女士供稱，此小額錢債申索與早前的SCTC 008205/2013的申索一樣，錯填答辯人的郵寄地址，結果答辯人未能及時知悉該案，致使缺席小額錢債審裁處於2013年6月5日之聆訊。由於本席考慮本案申請是早於2013年4月9日已於土地審裁處提出申請，所以本席有權作出上文第20段的裁定。

按金的扣除

22.  雖然本席於上文第19段裁定答辯人與申請人沒有就以租約按金扣減租金取得有效協議，但本席在考慮何女士及證人謝女士的證供後，信納申請人在2013年5月18日的交樓會面中，沒有指出有任何需要扣減按金的項目。申請人令天亦沒有出席應訊或曾以書面反駁答辯人及謝女士於2013年6月18日送交存檔的陳述書。本席參考前述Hoi Cheng Pan 一案中， 吳美玲法宫在分析過去判決(包括Orient Bright International Limited v. Hiang Kie Hong Kong Limited, CACV 220/2004，無彙報案例，日期為2005年5月11日)後，在判案書第49段所說:

“It is difficult to understand why, as a matter of law, in the assessment of damages the court should not take into account the deposit but must leave the plaintiff, if he succeeds in the claim, to receive payment of the assessment of the damages assessed and then refund the deposit 30 days later to the defendant, and if the plaintiff fails to do so the defendant would be obliged to pursue another claim for recovery of the deposit.”

此案例最近亦獲得高等法院龍劍雲司法常務官在The Center (51)Limited 對Richfu Holding Group Limited (HCA 1729/2012，日期為2013年6月20日)一案中認同。因此， 本席裁定答辯人欠租金額，可在按金中扣除。

23.  又由於本席作出上文第22段的裁定，租客的月租在2013年3月18日起的兩個月可與按金相抵，本席裁定申請人無須將本案處所的按金退還答辯人。

其他及頌費

24.  由於申請人未有在本案提出任何有關收回本案處所空置管有權時的損害賠償的項目或佐證，本席裁定徹銷這項申索。

25.  鑒於本案的背景，申請人及答辯人又互有得失，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。