英麗閣業主立案法團 訴 CHEUNG KAN CHING

LDBM 342/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2005年第342號

_______________

判    案    書

_______________

背景

1. 本案由小額錢債審裁處轉介至土地審裁處審理。 申請人為香港英皇道901-907號英麗閣(“該大廈”)之業主立案法團。 答辯人為該大廈8字樓A3室(“該單位”)之註冊登記業主。 申請人的申請是向答辯人追討有關該單位由2005年2月份至2006年1月份一共12個月之管理費9,600元及有關該大廈外牆維修工程之維修分攤費餘額5,120元(答辯人已支付了3,750元)。 申請人並向答辯人追討有關費用之利息及訟費。

2. 答辯人雖然在其再次修改之反對通知書及反申索書中寫了很多指控，但其實與本案有關的事情只得幾項。 答辯人亦在其提交的文件中提出很多其他事情，不過本席只會就答辯人在其再次修改之反對通知書及反申索書提出及與本案有關的指控作出裁決。

申請人的身份

3. 答辯人對於申請人的身份似乎有所混淆。 在其存檔審裁處的文件中，答辯人都將申請人的名字寫作“英麗閣業主立案法團(正主席李錦泉及副主席張建發)”，而在其再次修改之反對通知書及反中索書中，答辯人亦將正主席李錦泉及副主席張建發當作申請人。 例如答辯人指申請人是非法強霸佔管理委員會，並要求法庭頒令強制李錦泉及張建發向法庭澄清合法性身份資格證據。 答辯人又提出因非法申請人一直不能向法庭呈交出合法證據核實為真正債權人，故答辯人合理合法堅拒繳交應付每月管理費，但答辯人同時提出在官司完結後會向合法新管理委員會繳清管理費。 

4. 其實，申請人應是英麗閣業主立案法團，而業主立案法團是一個獨立的法定個體，有別於其主席和副主席。 答辯人絕對不能將法團的正副主席當作為法團本身。再者，申請人已於2006年4月22日改選了新一屆的管理委員會的委員。 因此，答辯人在本案中針對李錦泉及張建發的指控及反申索完全與本案無關。

管理委員會是否合法

5. 答辯人認為申請人的管理委員會須由超過半數「全體小業主234戶⌋委任才是合法的管理委員會，但法例並沒有這個要求。 根據<<建築物管理條例>> (“該條例”) 附表3第3(3)段的規定，法團在會議上提出的一切事項(除該條例第10(1)條另有規定外)，均由業主投票表決，以多數票決定。 該條例第5(1)段亦說明法團會議的法定人數為全部業主的10% 的人數(除非會議有決議建議根據該條例第30條解散管理委員會，則法定人數為業主的20% 的人數)。

6. 因此，該條例只要求有不少於10% 的業主出席選舉管理委員會的會議，當中亦可包括獲業主委任的代表(見該條例附表3第5(2)段)。本席認為多數票的意思是指出席業主 (包括獲委任的業主代表)的多數票，並不是該大廈所有業主的多數票。 該條例不可能要求出席的業主人數(包括獲委任代表的人數)不少於所有業主的10%，而同時要求表決要由不少於所有業主的50% 通過。這樣的解釋絕對不合邏輯。 答辯人這方面的指控絕對不能成立。

7. 再者，答辯人是向申請人，即業主立案法團，而不是每一屆的管理委員會負責繳交管理費和維修分攤費。 答辯人絕對不能單憑管理委員會的成立無效，而不向業主立案法團繳交管理費和維修分攤費。 申請人現時已經有新一屆管理委員會執行申請人的工作，而答辯人亦同意向新一屆管理委員會繳清管理費，因此，答辯人並沒有任何理據不交管理費。

8. 答辯人又提出申請人必需向法庭答覆有沒有歷屆改選大會會議選票紀錄，並須交出有關證據，否則當作非法。 不過在民事訴訟中，一般的原則是誰指控，誰舉証。若果答辯人認為申請人歷屆改選有什麼不合法的地方，理應由答辯人提出證據去指控，而不是由申請人去提出證據證明是否合法。 因此，答辯人這方面的論點並不成立。

2004年12月11日的會議

9. 有關是次維修工程的議決是在2004年12月11日的會議中以大比數票數獲得通過，贊成票45張，反對票有26張，而廢票有4張。 答辯人提出當晚的選票出現票數不符合事實及選票重覆舞弊，故此，答辯人認為當晚的議決違法無效，並要求退還他已繳付的第一期維修分攤費。

10. 就這方面的指控，答辯人指出了幾張業主大會投票書有問題存在，但答辯人並沒有傳召任何證人去證明這些投票書的真偽。 答辯人只是單憑投票書上的資料去猜測選票有重覆舞弊。本席認為答辯人的證供並不能證明這些投票書的真偽。 再者，即使這些投票書是無效的話，也不會影響投票的結果，因為有關的議決是以大比數贊成通過的。

反申索

11. 答辯人提出的反申索只有一項可以算是針對申請人而提出的，其餘的都是針對李錦泉，張建發，代表申請人的禤氏律師行及駱子邦律師作出的。 由於這些人士和代表律師都不是本案的當事人，本席不會就針對這些人士和代表律師的指控作出裁決，而有關這方面的反申索亦應被撤銷。

12. 答辯人針對申請人提出的反申索是指申請人及其管理委員會由1998年起長期經常無故向答辯人進行按門鈴騷擾，以致答辯人睡眠不足，精神不佳，神不守舍，長期受困擾威脅，影響情緒，使答辯人在中國、香港和泰國投資失誤受損失，故答辯人要求賠償2,000,000元。

13. 答辯人針對申請人提出的反申索其實是基於滋擾而產生的賠償申索，與建築物管理和大廈公契並無關係，亦不是土地審裁處有司法管轄權可以審理的事情。 即使土地審裁處可以審理這方面的反申索，答辯人亦沒有提供任何有關這方面的確實證供，所以亦不能成立。 因此，答辯人這方面的反申索必須被撤銷。

總結

14. 基於上述理由，本席裁定答辯人對於申請人的申請並沒有任何可成立的答辯理由，申請人的申請得直，而答辯人的所有反申索亦須被撤銷。

15. 因此，本席頒令如下:-

(1)     答辯人須支付申請人2005年2月份至2006年1月份之管理費9,600元及其利息以判定利率計算，由2006年2月13日起計至款項清繳為止；

(2) 答辯人須支付申請人維修分攤費餘額5,120元及其利息以判定利率計算，由2006年2月13日起計至款項清繳為止；

(3) 撤銷答辯人所有的反申索；及

(4) 臨時訟費命令: 答辯人須支付申請人有關本案申請及反申索之訟費,包括在小額錢債審裁處之訟費; 如果雙方未能就數額達成協譏,則由法庭以區域法院基準釐定; 如果雙方不在14天內提出訟費申請,則此項臨時訟費命令作實。