SINCERE MATE LTD 訴 SMART LEADER (HONG KONG) LTD

DCCJ3279/2002

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2002年第3279號

時間：下午3時40分

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判案書

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1. 這是一宗涉及租務合約的糾紛。

2. 根據一份日期為2000年4月3日的租務合約，一間名叫 "Sincere's Knitting Mills Limited" 的公司把與案有關的物業租給被告人，日期由2000年5月1日開始至2002年4月30日為止，月租為14,800元。其後，在2001年7月31 日，原告人從以上所提及的公司中購買了與案物業，而原告人亦把有關的物業轉讓通知被告人。

3. 開審前，被告人原先投訴原告人悔約。因為與案物業的水電供應曾經中斷，所以被告人投訴原告人悔約。可是在審訊的中期，本席得知與訟雙方在欠租的問題上沒有爭議。原告人同意按金可用作抵銷欠租的部分金額，而被告人亦同意合共欠租5個月。在此情況下，扣減了兩個月租金的按金，雙方同意被告人須向原告人繳付3個月合共44,400元的欠租。

4. 基於以上的共識，餘下的問題就變得簡單。首先，原告人向被告人追收租約期內被告人沒有支付的水電費，合共16,385.55元。對於電費的欠款，被告人沒有爭議。對於水費的追討，被告人則提出兩個抗辯理由。首先，與案物業的食水喉在2001年7月至12月期間發生漏水的情況，而有關的水喉在12月亦發生爆裂，這導致與案物業的水費劇增。第二，與案物業2002年3月15日至5月2日的水費單沒有水務署的單據支持。

5. 對於第一個抗辯理由，本席認為被告人表面上須負責繳付水錶所顯示用水的水費。假如水喉爆裂需要維修，被告人理應通知業主，否則業主不知道有關的維修需要。根據原告人第一位證人江淑鳳女士的證供，她曾多次到與案物業進行抄錶的工作，可是被告人的職員一直沒有向她作出有關的投訴。江女士是一名較為獨立的證人，本席接納她的證供屬實。再者，被告人亦沒有書面通知業主有關的問題。在此情況下，本席認為即使水喉有漏水的情況，被告人亦須繳付2001年9月6日至2002年3月15日6,302元的水費支出。

6. 對於2002年3月15日至5月2日的水費追討，這段時間的水費增幅非常驚人。在聆訊中，原告人的梁綺雯小姐表示，她是根據一張2002年5月6日的傳真(證物P-1)內的水錶讀數來計算有關時段的水費支出，可是，本席懷疑這個讀數的可信性。首先，這是一項傳聞的證供，而本席亦不知道抄讀水錶人士的身分，在此情況下，本席不接納這項證供可靠。再者，原告人亦沒有把這段時間水務署所發出的單據呈堂。在缺乏足夠證據的情況下，本席認為原告人沒有成功舉證這段時間的水費支出，故此，本席認為這段時間的水費追討不能成立。

7. 餘下的第二個問題關乎原告人把物業還原至租約前狀況的開支。原告人原本追討53,500元的金額，可是在開審前，原告人把索償的金額減至8,500元。

8. 詳細考慮過有關的理據後，本席認為此項追討不能成立。首先，原告人不能提出任何證據證明租約開始前物業內的情況，在此情況下，本席沒有理由懷疑被告人這方面的證供。根據被告人的案情，它在接收與案物業時，物業內已經存有原告人所指的間隔及雜物。既然原告人不能提出實質的證據來反拗這些證供，本席接納被告人這方面的證供屬實。代表原告人的覃律師向法庭陳述，被告人的說法不可信。可是本席認為相片中的某些雜物如儲物櫃等，已經非常殘舊，所以這些物品在租約開始前已經存在，這個說法亦不是完全沒有可能，故此本席接納被告人這方面的證供屬實。

9. 因為有關的雜物及間隔在租約前已經存在，原告人不能追討所謂還原物業狀況的開支。再者，本席不能肯定原告人已經採取所有合理的行動來減低它這方面的損失，包括選擇價格較低的承造商，因此本席認為此項索償不能成立。

10. 基於以上的分析，原告人的索償得直。金額為56,748.22元，包括44,400元的欠租、6,046.22元的電費開支及6,302元的水費及排污費開支。本席現正聽取與訟雙方關於訟費及利息的陳詞。

(法官與雙方商討利息事宜)

11. 原告人勝訴，被告人須向原告人繳付56,748.22元。原告人兼得利息，以年息8.093%計算，日期由2002年5月29日開始，至本裁決日為止，其後以法院判決的利率計算。

(法官與雙方商討有關訟費事宜)

12. 原告人勝訴，即使不能獲取全部的勝訴金額，但它始終是勝訴。一般而言，原告人可以取得本訴訟的訟費。可是，原告人並非完全勝訴，它在還原物業至租約前狀況的開支及部分水費開支的追討都不能成功。關於這些不能成功追討而導致的訟費須由原告人繳付。當然，法庭不能純粹用一個算術上的方法計算，而只能根據案情作出一個籠統的劃分。考慮過這些因素後，本席作出命令，被告人須向原告人繳付本訴訟四分之三的訟費。