三乘堂 對 蔡成展

LDPE 302/2019

[2020] HKLdT 21

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPE 2019年第302宗

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判 決 書

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1.  答辯人就本席日期為2019年12月4日的判決申請上訴許可。本席現拒絕答辯人的申請。

背景

2.  於2019年3月21日，申請人入稟土地審裁處，申請向答辯人收回元朗八鄉DD 114  LOT 701部份（見表格22附圖一以黃色標示的部份，附圖一現附於此判決書為「附件一」）（以下稱「涉案土地」）的空置管有權及追收租金。

3.  答辯人提出反對，理由如下：-

「本人蔡成展，1990年擁有702地段，我在開發期間，701地段楷師出現，及商議相鄰之地界，我與皆師同到元朗大橋街市8樓地政署問詢，地政署職員問清原因，並建議原有地界是上一輩人留下，我與楷師同意遵守，我與楷師協議以鐵絲網為界，雙方不超越。2012年，楷師老矣，接班人與我商議，寺廟多人食飯，我亦願意每月奉獻1,200元，簽名為証，2015年後強迫要我向其租用，我不同意。」

4.  案件於2019年12月4日進行正審。本席在審訊後頒佈以下命令：-

1.	答辯人須把涉案處所即「元朗八鄉DD 114  LOT 701   部份」（見表格22附圖一標示的黃色部份）的空置管有權交還申請人；
2.	答辯人須支付申請人欠租及中間收益如下：-
	(a)	由2015年5月1日至2019年11月30日的欠租或中間收益，66,000元；及
	(b)	由2019年12月1日至交回土地的空置管有權為止的中間收益，以每月1,200元計算；及
3.	答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為48,000元。

5.  於2019年12月23日，答辯人就上述判決申請上訴許可，理由如下：-

「我在1989年與釋慧楷主持定以鐵絲網為界，並承認給予地方建造電錶房，現已有30年，部份老僧人或村民都知此事。 2012年有僧人認為越界，我原每月簽香油及留有部份個人資料。 2015年地產承租人出示一張有我部份個人資料，未有我正式簽署，未有見証人的單據，進行迫遷並告上法院。 法院判令：2015年 – 2019年需付租金66,000元，不合理。 我重申：從未有進行與三乘堂租賃，(2012) 年 – (2015) 年是香油奉獻，非租金，如實為迫遷，理應賠償1989年 – 2019年開發土地、投資、建設、維修、拆、重建之損失。」

正審時申請人的案情

6.  「三乘堂」是袓堂，除擁有DD 114  701地段（「701地段」）外，亦擁有凌雲寺所在地觀音山多幅土地。於1919年初期，701地段是由釋善修法師代名持有，後來輾轉由歷屆的三乘堂司理或代理人持有[1]。直到1963年7月3日由時任司理釋天真法師正式將該地段登記於三乘堂名下[2]。

7.  毗鄰701地段是702地段，由答辯人於1989年7月18日購入。答辯人早年開始在701地段毗鄰之702地段開設車房，後期以方便調車為由，向釋慧皆法師（下稱「皆師」）商借小部份701地段之土地[3]使用。答辯人並聲言給大家修築小路以方便周邊土地的人士出入[4]。

8.  於2009年，皆師請現任住持釋衍悌法師任凌雲寺監院及三乘堂司理。釋衍悌法師著手處理土地事宜，決定除非答辯人同意與凌雲寺/三乘堂簽訂合法租約，否則終止免費借用涉案土地予答辯人。於2012年，申請人張貼律師信向答辯人表明立場。

9.  答辯人於2012年4月13日到凌雲寺，與申請人簽下為期兩年（租期由2012年4月1日起至2014年3月30日止）的租約，以每月港幣1,200元租用涉案土地。答辯人並提供香港身份証資料及聯絡電話予申請人作記錄。答辯人自此每月支付1,200元到申請人的指定銀行戶口[5]。租約期滿後，申請人多次與答辯人聯絡以商討續租事宜，可是沒有取得成效。

10.  約於2014年下旬，申請人再次委託測量師繪畫出整個701地段的圖則。申請人希望以市場價格出租701地段的土地，以平衡凌雲寺的日常開支。當時，申請人得到黃律師樓義務幫忙向701地段的各個租用人及佔用人發出統一格式的律師信，邀請他們與申請人的律師聯絡並訂立新租約。

11.  唯答辯人在收到律師信及租約草擬本後[6]，一直使用不同之藉口，沒有把租約簽回給申請人。雖然如此，答辯人仍一直每月存入原來的租金至申請人指定的銀行戶口直至2015年4月才停止[7]。

12.  申請人一直嘗試聯絡答辯人，並致電答辯人之前留下的電話號碼但都無法聯絡上他。直至2016年11月，由於事情沒有進展，申請人再次委託律師處理，由吳靜江律師事務所向答辯人表明要收回涉案土地的管有權，並張貼遷出通知書[8]，可是答辯人依然漠視申請人的所有行動，申請人遂展開此訴訟。

正審時答辯人的案情

13.  答辯人於1989年購入702地段。在購入之前，答辯人曾與當時的業主到702地段視察環境，期間他觀察到該地段有一幅鐵絲網，將地段分隔成上台地段及下台地段，上台比下台平均高約兩米，沒有建築物在地段上，地面是泥地。當時702地段的業主向答辯人表示，那幅鐵絲網是702地段與701地段的分界線，而答辯人會購入的土地包含鐵絲網以內的範圍。當時在鐵絲網後（即上台地段）為高樹，樹下有廢棄雞寮，並不如現今有建築物。在完全信納此表述的情況下，答辯人便購入702地段。

14.  在約1991年，附近的佛堂「凌雲寺」的時任住持釋慧皆師傅（即「皆師」）向答辯人表示，希望確認701地段和702地段之間的界線。於是，答辯人與皆師一同到元朗地政署，雙方帶著各自的地契，查詢界線的位置。在雙方出示地契後，元朗地政署職員向他們指出，鐵絲網將相關土地分為上台和下台，十分清晰，建議他們以鐵絲網為界。在聽取過元朗地政署職員的意見後，皆師與答辯人達成協議，以鐵絲網作為兩幅土地的分界線。由於答辯人相信皆師是修佛高僧，凌雲寺的人都是出家之人，絕不會悔言，故此沒有要求就協議作出書面記錄。

15.  自從與皆師定下上述協議直至2012年間，沒有任何人（包括凌雲寺／三乘堂）向答辯人表示下台地段並非他所擁有。

16.  約於2012年，數個凌雲寺的僧侶向答辯人的其中一位租客「阿龍」表示，答辯人霸佔了凌雲寺的土地。答辯人到凌雲寺要求與皆師會面，以提醒他們1991年的協議，但與答辯人見面的釋衍樂法師（下稱「樂師」）表示皆師年事已高，不能見答辯人。樂師向答辯人表示，凌雲寺多人食飯，希望他能貢獻一些香油錢。純粹為了積陰德，答辯人便同意大約每月奉獻港幣1,200元作為香油錢。

17.  於2014年，答辯人收到黃律師樓的信件，查詢是否會繼續租用涉案土地。答辯人認為他一直都以業主身份使用及將涉案土地出租予其他人，於是親自去了凌雲寺一趟，希望說個清楚。到了凌雲寺，樂師指責答辯人沒有定時奉獻香油錢，並出示了一份文件要求他簽署同意奉獻香油錢。至於文件的內容，答辯人的記憶已經十分模糊，但印象中，好像有一位在場較年輕的律師向樂師指那份文件是須要盡快打釐印的。答辯人認為打釐印即代表他向凌雲寺租用土地，而非捐獻香油，所以他當時立即向樂師表示不滿，亦不同意文件需打釐印，但她充耳不聞。

18.  簡單而言，答辯人的案情是，他從來沒有向任何人（包括但不限於申請人）租用涉案土地。他與申請人亦從來沒有業主與租客的關係。自他購入702地段起，他一直以業主身份使用並管有涉案土地。

指示聆訊及正審

19.  在指示聆訊中，申請人確認不援引專家證據。答辯人表示在2019年10月底至2019年11月底期間，他有聘請律師協助他準備證據。答辯人確認他已經有機會索取法律意見，並決定不會援引專家證據。

20.  在正審時，本席注意到雙方有提交土地測量圖則與及空中照片。本席再次詢問雙方是否有意請專家提供證據以解釋有關圖則與及空中照片。本席亦指出若雙方有意傳召專家證人作供，本席會考慮押後正審到另一個最早可提供的審訊日期，讓雙方傳召專家證人。然而，雙方再次選擇不傳召專家證人作供。

21.  在審訊時，申請人傳召釋衍悌及釋衍樂（即樂師）作供。答辯人本人作供，沒有傳召其他證人。

討論部份

22.  答辯人不爭議根據地政署的圖則，701地段所佔的範圍就是在申請人提交的圖則[9]內以黃線標示的範圍。答辯人爭議的是，因多年前他與皆師均不清楚各別所擁有的地段之界線，答辯人和皆師雙方同意以鐵絲網為界去劃分701地段與及702地段所佔的範圍。答辯人在文件冊第30頁的圖則上以紅線標示鐵絲網的位置，該圖則現附於此判決書為「附件二」。

23.  本席就雙方各別的案情和證據有以下之觀察。首先，答辯人看來無論在過去與及在正審時也不是太清楚他購入的702地段的實際範圍。答辯人表示在他購買土地前，中間人介紹該地段給他，當時中間人在現場用手指向那幅土地，答辯人看了一看便同意購買，購買前沒有看過任何顯示702地段的界線之圖則。但在接受盤問時，答辯人卻改口說，他曾經看過一個大圖則但他記不起那是什麼。答辯人沒有提交他聲稱看過的大圖則作為本案的證據。答辯人購買702地段的法律文件中亦沒有附帶任何圖則以顯示該地段的範圍。答辯人又說當年購買土地的價錢很低，只是近年新界地才變得昂貴。明顯地，答辯人一直以來沒有認真看待他所購買的土地的面積和範圍。

24.  答辯人聲稱他和皆師協定以鐵絲網為界。本席對於這個指稱存有懷疑。答辯人不能提供任何文件證據亦沒有任何證人證明皆師和他曾經達成如此的口頭協議。土地利益的處置是一件重要的事情，本席難以相信申請人和答辯人會以如此非正式和隨意的方法去協定相鄰土地的分界線。無論如何，皆師並非701地段的擁有人。她沒有權力以口頭協定的方式將申請人擁有的土地之部份範圍給予答辯人。至少，任何合理的人應該對皆師是否有這個權限抱有懷疑。

25.  從答辯人的口頭證供，他看來慣於在未取得地主的同意下擅自佔用他人的土地。根據答辯人的證供，他將702地段與及703地段租給不同人士已經一段很長的時間。在接受盤問的過程中，答辯人承認他並非703地段的擁有人因此地段乃是政府土地。答辯人解釋他未有取得政府的同意而出租政府土地予其他人士是情非得已，純粹只是以703地段的土地作為車輛出入702地段的通道。然而，答辯人的解釋明顯地與文件證據相違背。答辯人提交的文件證據中包括了他出租702地段與及703地段予不同人士的合約[10]。該些合約中訂明該些土地（包括703地段）是出租作為「露天停放、或停放車輛之用」，而非答辯人所言作為出入702地段的通道。

26.  有關租約的簽訂，答辯人表示他記不起曾經跟申請人簽訂租約。在接受盤問時，答辯人表示他沒有說租約是偽造文件。他只是說記不起曾經簽過。相反，樂師肯定答辯人有在她面前簽訂租約，並憶述簽租約當日及之後發生的事情。根據樂師所言，當天答辯人放工後抵達寺廟，雙方討論了大概多於1小時。在他們的對話中，樂師告訴答辯人涉案土地是申請人的土地，法師們無權將土地免費給予或借予任何人。她亦有告訴答辯人若答辯人希望繼續使用涉案土地，他必須跟申請人簽訂租約，每月租金為1,200元，而這個金額只是一個很小的數字。樂師記得答辯人是在下午五時多簽署租約的，她向答辯人索取身份證去影印，影印後答辯人在身份證的影印本後寫下一些他的個人資料。其後，樂師將所有文件交給律師安排打釐印。之後律師將租約的一份副本給予答辯人參考。

27.  答辯人沒有否認申請人在文件冊第74頁呈交的，就是他的香港身份證的真實副本。答辯人確認在租約上記載關於他的個人資料與及在他給予樂師的紙張（上面寫有他的個人資料）上的內容全部正確無誤。本席相信，若非答辯人提供他的個人資料予申請人，在正常情況下申請人不會無緣無故獲得這些資料並將之寫於租約上。若答辯人不是與申請人簽訂租約而純粹只是同意捐獻香油錢予申請人，在正常情況下他理應無須提供身份證及個人資料予申請人作記錄。

28.  在接受盤問時，答辯人說他過去有多次捐錢給寺廟的經驗，而寺廟在收到他的捐獻時通常都會發出收據。當答辯人被問及他有否就每月捐獻的香油錢向申請人索取單據時，答辯人回答說沒有。然而，答辯人不能解釋，若果他每個月給予申請人的1,200元是捐款的話，那為何他沒有按他的慣常做法向申請人索取捐款收據。

29.  本席亦注意到在租約上租客以姓氏「蔡」作簽名。而答辯人存檔於土地審裁處的表格7中，也在不同的位置以姓氏「蔡」作簽名。答辯人在租約上以姓氏作簽名的方式與他簽署法庭文件的方式脗合。租約是由他本人簽署的機會很大。

30.  本席亦注意到，從所有的文件證據可見，答辯人只是在這個法律程序中才第一次提及他與申請人之間並不存在租賃關係。縱使申請人的律師在展開訴訟前曾多次發信予答辯人要求他簽署新租約，又給予他遷出通知書，答辯人從沒有提出過申請人與他之間沒有租賃關係。

31.  本案的結果很大程度取決於雙方各別的事實證人之證據的可信性。上訴法院在Esquire (Electronics) Ltd v Hong Kong and Shanghai Banking Corporation Ltd [11]一案認為證人證據的評估的正確方法是：

“….I would venture to suggest that the truth, in so far as one is able to reach it or, as in sometimes the case, to reach a version of it that is more likely to be correct than not, can best be tested by reference to contemporaneous documentation where it exists, or to its absence where one could expect it to have been created, as well as to inherent probabilities (though bearing in mind that there may be occasions where the truth may run against that particular grain) having regard to all the facts that are known… That documentation, as well as conflicts within the evidence, inherent probabilities, and a study of how matters were originally pleaded and asserted in witness statements – these are the factors which… were likely to be of particular use in assessing the facts…”

(中文意思大意為：-

尋求事實、或尋求較大機會是事實的一個版本的最理想的做法是透過參考案發當時已經存在的文件證據，或透過留意是否有理應存在的當時文件證據在法律程序中未有被提供。並且須考慮所有已知的事實，去判斷事情的潛在不可能性…… 該文書證據，以及證據中的矛盾，潛在的可能性，以及留意案情原本是怎樣被作訴，及其後怎樣以證人陳述書提出…… 這些考慮因素相信對尋求事實特別有用。)

32.  總括而言，基於上述評估證人證據的法律原則，本席不相信答辯人所聲稱的案情。答辯人經常含糊地以迴避的方式回答問題，並且多次改變他的答案。即使根據答辯人的說法，他也只是不記得他有簽署租約而並非肯定沒有簽過。當答辯人在盤問樂師時，他甚至承認他自己在有關簽訂租約這方面的記憶可能是錯誤的。答辯人不能提供任何文件證據以證明他和皆師之間就701地段和702地段土地之分界線曾達成任何協定。答辯人的口頭證供和文件證據自相矛盾。他所聲稱的案情有違常理，並不可信。

33.  本席認為樂師是誠實可靠的證人，她所述的案情較為合理和可信。申請人能夠提交文件證據當中包括但不限於經雙方簽訂的租約、寫有答辯人個人資料的紙張以及地政處的圖則。圖則中顯示701地段的邊界就是以黃線作為標記的界線。這份文件清晰地顯示，於本案中爭議的土地（即在租約下答辯人佔用的土地）位處於701地段的界線以內，亦即屬於申請人的土地。

34.  本席相信並作出事實的裁定，申請人與及答辯人之間曾經達成租賃以每月1,200元的租金讓答辯人使用涉案土地，租賃期為2012年4月1日起年至2014年3月30日止。在租約屆滿後，答辯人拒絕簽署新租約但仍然佔用有關土地並繼續支付每月1,200元的金額予申請人。然而答辯人自2015年5月起停止支付該金額。

35.  租約第二條訂明「…… 租約期滿，住客如繼續租賃或退租，須於一個月之前以書面通知（續租則另訂新租約方生效力），否則租客須補償一個月租金給業主。如業主要收回樓宇，亦須要一個月前通知租客」。

36.  自租約於2014年3月屆滿後，答辯人一直拒絕與申請人簽訂合約。根據上述第二條條文，續租須經雙方另訂租約方生效力。故此，即使答辯人在租約屆滿後繼續使用涉案土地並單方面每月支付1,200元予申請人直至2015年4月，因答辯人一直拒絕跟申請人簽訂租約，故此自租約於2014年3月屆滿後，申請人和答辯人之間未必存在著租賃關係。因涉案的租約（即日期為2012年4月13日的租約）是為期兩年的固定租期租賃（Fixed term tenancy），在原則上（及視乎雙方有否履行租約的第二條），雙方的租賃關係在租期屆滿後便自動終止。

37.  無論如何，倘若雙方自從固定租期租賃於2014年3月屆滿後，在行為上構成定期租賃（Periodic tenancy），文件證據[12]顯示，答辯人自2014年4月至2015年4月每個月均有存入1,200元至申請人的戶口。因金額是按月釐定亦按月支付，該定期租賃屬於按月的定期租賃[13]（Monthly periodic tenancy），在普通法下，定期租賃的合約雙方是可以藉著給予對方適當的通知以終止租賃的[14]。文件證據顯示，申請人透過其律師於2016年11月23日向答辯人發出遷出通知書[15]，要求答辯人於2016年12月31日或之前交還涉案土地的空置管有權。答辯人在此訴訟中並沒有挑戰遷出通知書的有效性。

38.  申請人與答辯人之間的業主與租客關係最遲已經於2016年12月31日完結。答辯人須將涉案土地的空置管有權即時交還予申請人。答辯人亦須支付予申請人由2015年5月起未有支付的租金/中間收益，直至交還土地的空置管有權為止。

39.  訴訟雙方都沒有就涉案土地由租賃完結後至審訊為止的市場租值提交任何證據。

40.  McGregor on Damages，第20版，第39-044段有以下論述：

“Where the defendant wrongfully deprives the claimant of his land… The principal action is therefore an action for the recovery of the land… Damages will thus generally be limited to loss arising from the period of wrongful occupation by the defendant. Such damages are recoverable in the action for mesne profits, in origin an action of trespass…”

(中文意思大致為：-

當被告人錯誤該地剝奪申索人的土地…… 主要的訴訟因是取回土地的訴訟…… 損害賠償會因此而摡括地限於被告人錯誤地佔用土地的時段而引致的損失。這種損失是在中間收益的訴訟中（此類訴訟源於擅自侵入他人土地的訴訟）可被討回的。)

41.  Hong Kong Tenancy Law，第6版，第220頁有以下論述：

“Leases to… a trespasser does not enjoy the land free of charge: he has no right to be there and must pay damages or mesne profits… When damages are assessed, the Landlord, or the occupier, can call evidence from a valuer as to the market rent to assist the court in its assessment. If such evidence is not called, as is usually the case where the premises are not greatly valuable, the court must make the assessment as best it can, usually the court will assume that the rent payable under the old lease is the market rent…”

(中文意思大致為：-

擅自入侵他人土地的人不能免費地享用他人的土地：他無權佔用土地並且須為其佔用土地的行為支付損害賠償或中間收益…… 在評估損害賠償時，業主或佔用人可就土地的市場租值提交估價師的證據以協助法庭進行評估。若雙方沒有援引這些證據（這通常發生於價值不高的處所），法庭須盡力作出評估，通常法庭會假設在舊租約下的租金就是市值租金…… )

42.  申請人同意以原有租約的租金，即每月1,200元作為涉案土地的每月合理中間收益。答辯人拒絕在這議題上表示任何意見。本席認為以1,200元作為涉案土地的每月中間收益是合理的評估[16]。

43.  本席邀請答辯人就訟費陳詞，然而答辯人拒絕就訟費作出任何陳詞或給予任何意見。

44.  基於以上分析和理由，本席在正審後作出了上文第4段所載的裁決和命令。

上訴許可申請

45.  答辯人的上訴許可理由（見上文第5段）基本上是重覆他在正審時的反對理由。本席在上文第22至39段已經就答辯人的反對理由、其案情和證據作出分析，不再重覆。

46.  在其覆核理由的最後一段，答辯人要求申請人賠償由1989年至2019年之間他投放於開發、建設和維修涉案土地的所有損失。本席認為答辯人這個藉著上訴許可申請而提出的申索/要求既缺乏法律基礎，亦沒有事實證據。無論如何，這個新的申索/要求並不構成支持其上訴許可申請的理由。

47.  《土地審裁處條例》第11(2)條訂明：

「在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。」

48.  《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定：

「除非聆訊有關許可申請的審裁處、上訴法庭或司法常務官信納(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。」

49.  基於以上的分析，本席認為答辯人沒有在其擬提出的上訴理由中指出任何法律論點上的錯誤，本席不認為答辯人有合理的機會得直，亦看不到有其他利於秉行公正的理由要讓上訴進行聆訊，故此本席拒絕答辯人上訴許可的申請。

上訴許可申請的訟費

50.  在上訴許可申請的聆訊中，雙方同意許可申請的訟費應跟隨申請的結果而走，即由敗訴一方支付勝訴一方的訟費。故此，答辯人作為敗訴一方須支付申請人有關上訴許可申請的費用。

51.  申請人要求訟費19,700元。答辯人認為這個金額可以接受。本席認為申請人要求的訟費額稍高。

52.  本席命令答辯人須支付予申請人有關上訴許可申請的訟費，金額評定為12,000元。