鍾麗娟 訴 蔡美順及另一人

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 344宗

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判 決 書

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1. 通過本案，申請人以二位答辯人無理拒絕她合法申請“三相電”的要求為理由 ，要求土地審裁處頒令二位答辯人向她賠償裝修費及商業上的損失。

2. 申請人是位於九龍廣東道867號祥發大廈23樓A座的業主，第一答辯人是祥發大廈業主立案法團的主席，而第二答辯人則是祥發大廈的業主立案法團（“法團”）。

3. 1997年5月10日，申請人與業主黃引儒簽訂一份租約。該租約規定黃引儒把廣東道873號祥發大廈地下（“4號舖”）以每月租金$10,000租予申請人作商業用途，租賃期是由1997年6月1日至1999年5月底。申請人預算在4號舖經營美容屋，從事美容、髮型、芬蘭浴和減肥的業務。在1999年3月底，申請人因為沒有繳納租金以致業主把4號舖收回。

4. 1997年5月初，當申請人視察4號舖的時候，她發覺4號舖祗有“單相電”的供應，這是低於申請人的業務所需的電力供應。當時第一答辯人說申請人需要找領有牌照的電器技工進行有關的電力工程，而申請（單相電改三相電）會即時批準。其後申請人便找電器技工視察4號舖，以決定工程的施工程序；1997年5月12日，她向中華電力有限公司申請加大電力的供應。

5. 1997年6月14日，第一答辯人以書面（証物A3）知會申請人，拒絕她的加大電力的要求。第一答辯人說不能夠讓她安裝電錶，否則整座大廈會有問題。4號舖因為缺乏足夠的電力供應，所以沒有空氣調節，申請人因而不能經營為顧客減肥的業務。

6. 4號舖的裝修費是22萬。此外，申請人以每月$20,000的租金，將髮型屋自1997年9月至1998年4月底轉租予別人。由1998年5月至1999年8月底，她蒙受16個月租金收入的損失。

答辯人的証供

7. 自1994年起他便是法團的主席。在1997年5月至6月之間，4號舖的負責人（陳志林）申請4號舖的電力供應；有一天，電力公司的職員與陳志林一同找他，他簽署一份證明書（証物R1）後，便一同前往管理處的電力變壓房，但他們發覺祥發大廈地面的舖位電綫已超負荷，於是他便召開法團會議來討論這件事。

8. 1997年底，他與陳志林為4號舖電力供應之事發生爭執。其後，陳志林沒有上班，而4號舖亦租予別人。當新的租客與他交談時，他才知道4號舖是屬於申請人的 。他否認申請人曾向他查詢4號舖有關電力供應的事情。

案情分析

9. 第一答辯人的店舖是與4號舖毗鄰的。申請人既是4號舖其中一個股東，在簽署租約前，很自然地她會到4號舖視察，查看它是否適合她將會經營業務的地方，因此，電力的供應必會是她重要考慮的因素。租約是於1997年5月10日所簽署，而在1997年5月12日中華電力有限公司便收到4號舖“要求電力負荷變更”的申請。4號舖一向的電力供應是單相電，因為有人向申請人表示三相電的供應，是即時申請即時有的，所以當租約在5月10日簽署後 ，4號舖的負責人很快便提交上述“要求電力負荷變更”的申請。

10. 申請人如果明知電力供應不夠，仍然簽訂租約，那是令人難以相信的；故此，她必定有所查詢，而聽到“即申請即有”的說話，她才簽署租約，然後隨即向電力公司作出電力負荷變更的申請。本席接受她的証供，第一答辯人在她視察4號舖時曾向她說過“即申請即有”的說話。這句話的意思是即時申請三相電，便即時會有三相電的供應。雖然如此，証供中並無顯示第一答辯人當時是以法團主席的身份說出上述那句話。 假若第一答辯人當時是以一個普通人/或業主的身份向申請人說話，法團便不須為他的說話而負上任何責任。申請人須証明第一答辯人是以法團主席的身份向她說話，才能使法團負上法律責任，但申請人並未能証明此點。

11. 在6月3日，第一答辯人在申請人向電力公司申請三相電的表格上蓋上法團的印章。這証明他本人支持申請人提出該申請，而在6月14日的法團會議，法團的委員亦就此項申請作出考慮。1997年6月14日的通告顯示祥發大廈正預備對大廈進行維修，而4號舖要求加大電力的要求因該大廈的電力未能負荷，所以暫未能予以允許，但法團會向電力公司申請改善。

12. 在1997年11月5日法團致函（証物R2）中華電力有限公司，通知該公司祥發大廈正進行公眾供電系統維修工程，希望該電力公司“能配合是次換供電系統工程，加強本大廈供電之需要提供協助，使本大廈之供電系統安全符合 貴公司及機電工程處標準，而得已正常運作。”

13. 1998年3月18日，就有關改善及加強祥發大廈的電力裝置事宜，中華電力有限公司致函（証物R3）法團，作出下列的陳述：

“現時一組供電給 貴大廈之電纜，已接近滿載量。為應付 貴大廈增長的電力需求，本公司預算增加一組電纜給貴大廈，為配合增加之電纜，貴業主立案法團需要自費提供以下之裝置：………………經商討後，希望主席能盡快安排改善及加強大廈內的電力裝置，以配合大廈用電量增長的需求，及避免個別電力裝置負荷過載。”

14. 上述的文件顯示祥發大廈供電的電力負荷甚重， 二位答辯人對申請人的申請加以拒絕，並非無理。除非申請人能夠証明在許可、合理的情況下，二位答辯人依然拒絕她的申請，她的申訴才能成立。但申請人未能証明此點。

15. 申請人的申請，是有關4號舖的裝修費和商業上的損失的申請，與她身為祥發大廈23樓A座業主的身份無關，故此在本案她必定是以4號舖的租客的身份提出的。本席須要考慮土地審裁處對此案是否具有司法管轄權。《建築物管理條例》第45條對土地審裁處在建築物管理方面所具有的司法管轄權有以下的規定：

“(1) 審裁處具有聆訊及裁決附表10所指明的任何法律程序的司法管轄權。

(2) 除本條適用的人外，任何人不得開始進行第(1)款所提述的任何法律程序。

(3) …………

(4) 本條適用於下述各人

(a) 業主；

(b) 第3(1)(a)或(b)條所提述的人；

(c) 管理委員會；

(d) 法團；

(e) 第VIA部所指的經理人；

(f) 第VIA部所指的業主委員會；

(g) 已登記承按人；

(h) 管理人；

(i) 在審裁處許可下，租客代表；或

(j) 在審裁處許可下，於土地註冊處註冊的文書包括公契（如有的話）所指明的任何其他人。”

16. 申請人並不屬於第(4)款內所提述的任何人，故此她無權在土地審裁處進行本案的法律程序，所以本席對此案無權審訊，因此，本席撤銷申請人所有的申請。

17. 本席頒下有關本案訟費的臨時命令：申請人須付二位答辯人的訟費。如與訟各方未能就訟費的款額達成協議，則訟費款額由法庭釐定。如在14天內與訟各方不向本庭就此命令提出任何申請，則此臨時命令變為永久性的命令。