林鎮彬 對 KO CHEE KO 及另一人

DCCJ 3009/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第3009號

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判案書

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A.　背景

1.  本訟案是關於位於九龍牛頭角彩霞邨彩星樓（一幢34層高的住宅大廈）內的一個上層單位（即7樓單位，711 室（「上層單位」））滲水至下層單位（即6樓單位，611 室（「下層單位」））而引起的訴訟。

2.  原告人，林先生，為下層單位的業主。他與妻子、兒子和母親居於此單位。

3.  第一被告人，高先生，居於上層單位，是單位的聯名業主之一。另一名聯名業主為第一被告的妻子[1]，姜女士原是申索展開時的第二被告人，她在2014年5月3日逝世。

4.  於姜女士逝世後，沒有遺產代理人代表姜女士，本席於2016年1月4日，應原告人單方申請，批准原告人在沒有代表姜女士遺產之人士的情況下，可以繼續進行本訴訟；並批准作出相應的修訂，將第二被告人的名稱由原為姜女士（即「Keung Yi Fung」）改為「The Personal Representative of Keung Yi Fung, Deceased」（即姜女士的遺產代理人）。

5.  第一與第二被告人一直沒有律師代表。

6.  第一被告人在他只得一頁的抗辯書內，否認下層單位滲水是由上層單位導致，其後他呈交抗辯書內提及附上的一封日期為2014年3月17日，由屋宇署和食物環境衛生署聯合辦事處（「聯合辦事處」）發給他的信[2]。內容是關於接獲下層單位漏水的投訴後，聯合辦事處人員於2014年2月16日在上層單位進行排水渠色水測試，但未能確定引致滲水的源頭。

7.  至於姜女士，她在逝世前，只曾將兩份文件送交法院存檔：抗辯書[3]和更新通訊地址通知書[4]。姜女士在抗辯書中亦是同樣地否認下層單位滲水是由上層單位導致；在更新通訊地址通知書內，姜女士稱她於5年前已經遷離上層單位，居於港島。除了存檔這兩份文件外，姜女士沒有出席任何聆訊、參與本訴訟或存檔任何其他文件。

8.  至於第一被告人，他每次均親自出席聆訊，可是，他除了存檔抗辯書及後來呈交了該封日期為2014年3月17日，由聯合辦事處發給他的信件外，並沒有存檔證人陳述書或任何其他文件證明或證物。在審訊時，第一被告人沒有親自作供或找證人作供，也沒有盤問本案的唯一證人 - 原告人林先生。

9.  因此，本席於審理本案時，只需考慮原告人的證供（包括原告人的證詞和所有的文件證供）是否可信和可靠。

B.　2008年滲水情況

B.1　原告人證詞

10.  在2008年9月7日，原告人第一次發現單位的客廳中央天花板滴水，他即時向管理處投訴。原告人得悉，管理處在原告人單位調查及拍照後，管理處需向警方求助後，才能進入上層單位調查。管理處雖然發信要求第一被告人進行有關的維修，可是第一被告人並沒有理會。

11.  原告人遂轉向食物環境衛生署（「食環署」）投訴。雖然食環署曾於2008年10月9日到原告人單位調查，但是，最終，食環署的跟進不了了之。原告人感到投訴無門，而單位滲水情況又日漸惡化，不但地板經常濕滑，電掣也因被水滲而經常斷路，俗稱「跳掣」。原告人和與他同住的家人，尤其是他的母親，均受到困擾，感到不安和受驚。原告人無可奈何，只好維修受滲水影響的位置，將滲水停止。原告人單位分別在2008年11月和12月進行天花板灌防漏水漿與及修理遭漏水損壞的電線和電掣的工程。修理完成後，滲水問題暫告一段落。

B.2　文件證據

B.2.1　下層單位滲水相片

12.  原告人提供了8張由管理處在2008年9月8日拍攝的相片。相片顯示客廳中央的天花板被水弄濕和油漆剝落，地上放有膠水桶和膠盆盛載由天花板滴下的水。

13.  第二批相片日期為2008年9月16日。相片顯示客廳中央的天花板滲水面積比2008年9月8日的相片所顯示的大，而受到水滲的範圍四周有水漬，油漆剝落也比之前嚴重。

B.2.2　管理處的兩封信

14.  管理處在2008年9月9日致函食環署，要求食環署跟進上層單位漏水到下層單位一事。

15.  管理處在2008年9月10日致函上層單位業戶，指出管理處在9月9日到上層單位了解下層單位天花滴水投訴後，發現上層單位「廁所咸水閘掣漏水，及浴缸底有水流出，並沿地台滲漏至下層單位，令［下層單位］天花滴水、出現裂痕及批盪剝落」。管理處並告知上層單位的業戶該處已將下層單位的漏水投訴，轉介予食環署跟進，敦促上層單位業戶儘快維修。

C.　2012年滲水情況

C.1　原告人證詞

16.  原告人在2008年底完成維修工程後，漏水停止了四年，但原告人在2012年8月3日，再次發現客廳內的天花板出現滲漏。原告人於是再次向管理處及食環署尋求協助。由於第一被告人拒絕聽從管理處的勸告維修上層單位相關的設施，故下層單位的漏水問題，未能解決。原告人遂於2012年8月28日親自入禀法院，展開訴訟。

17.  雖然訴訟展開，管理處亦將下層單位的漏水投訴轉交食環署跟進，但第一被告人仍然一如以往，對於管理處的勸喻，置之不理。原告人稱2012年的漏水情況比2008年更為嚴重：浴室及廚房部份電掣、全屋天線被水滲壞，甚至乎電視也不能開啓。原告人稱他本人與及其家人均受到嚴重滋擾。

18.  食環署在2012年9月4日曾到原告人單位進行調查，但並沒有採取任何切實行動，解決漏水問題。然而在那段時間，原告人兒子要準備大學考試，再加上年逾八旬的母親因漏水問題而受困擾，睡眠也受影響。原告人為了儘快解決問題，曾透過管理處，表示願意替第一被告人單位維修，據管理處稱，他們在上層單位發現單位內的廁所和浴缸漏水；可是，第一被告人態度惡劣，否認他的單位滲水，堅稱下層單位滲水不一定由上層單位導致。

19.  雖然本訴訟仍然待決，但滲水再次令原告人單位電掣「跳掣」，原告人無可奈何下，在2012年底在單位再度進行基本維修，在單位灌漿。之後，滲水情況暫時被遏止。

C.2　文件證據

C.2.1　下層單位滲水相片

20.  相片顯示原告人單位客廳天花有明顯的水印與及有水珠形成；單位浴室和廚房天花水喉位之間呈現發潮似的黑色。

C.2.2　管理處的一封信

21.  在2012年8月7日，管理處致函食環署，通知該署有關原告人單位天花板漏水的投訴，並稱懷疑上層單位「地台滲水及浴缸長期漏水」，引致原告人單位滲水，要求食環署跟進。

D.　2014年滲水情況

D.1　原告人證詞

22.  在2014年1月26日，原告人再次發現單位滲水，情況跟2008年相若。這一次，滲水令單位渠口淤塞，導致單位水浸。原告人亦一如以往，向管理處投訴。管理處了解情況後，將投訴轉介到食環署跟進。

23.  在2014年2月20日，食環署派員到原告人單位檢查，不但發現單位天花滲水，天花排水渠管亦被發現大量水滴，天花板及廚房天花板皆濕度超標。食環署人員發信通知第一被告人，要求入屋檢測，起初，第一被告人拒絕食環署職員入屋。到2014年2月26日，食環署職人員才能成功到上層單位進行排水渠色水測試。

24.  在2014年3月17日[5]，聯合辦事處回信給原告人稱它們仍未能確定滲水源頭，因此將事件轉介給屋宇署跟進調查。

25.  在2014年5月23日，屋宇署人員到原告人單位檢查滲水情況，發現濕度超標，所以它們到上層單位作進一步檢查，但第一被告人拒絕開門。屋宇署其後通知原告人，它們將會在2014年5月28日再到上層單位，進行色粉測試（報告見第41和42段）。

26.  關於現時原告人單位內的滲水問題，由於上層單位還未維修，原告人希望在上層單位引致滲水的設施完成維修後，他才將在這次單位滲水受損的部份維修，但他已取得維修報價。

27.  由於原告人和家人持續受滲水問題困擾，原告人遂在2015年與太太及兒子搬往附近，位於淘大花園的另一單位居住，但原告人母親，因怕不能適應新環境，所以拒絕遷往另一居所，繼續居住在下層單位，因此，原告人和太太要每天用額外時間到下層單位，照顧原告人母親的起居飲食。

D.2　文件證據

D.2.1　下層單位滲水相片

28.  原告人提交兩批相片，一批相片日期為2013年10月18日，另一批為2014年1月27日。2013年的相片顯示單位天花及廚房外面的位置油漆表面有裂痕和輕微剝落。2014年的一批顯示單位受滲水的範圍比2013年的擴大，滲水延至睡房和廚房與及廁所天花位置，而受影響的位置油漆剝落和發黑。

D.2.2　信件

29.  管理處在2014年1月27日，一如以往，去函食環署，通知該署有關它們接獲原告人單位懷疑上層單位漏水的投訴。

30.  2014年3月13日，原告人親函聯合辦事處，尋求協助。

E.　原告人的專家專業

31.  為了找出漏水源頭，原告人聘請磐林建築測量公証行（「磐林」），透過檢驗方法，確定原告人單位是否滲水；若確定原告人單位受滲水影響的話，追查滲水成因。

32.  負責檢驗的是趙先生, 他是香港註冊建築測量師。趙先生除了考慮原告人提供有關2008年、2012年和2014年3次單位漏水的資料外，亦在2015年3月17日在上層單位進行實地檢查。他在2015 年5 月22 日及2015 年12 月17日分別撰寫了一份漏水調查報告（「調查報告」）及一份補充報告（「補充報告」）。

33.  據趙先生的履歷所顯示，他是註冊建築測量師，而不是工程師，他除了有設計工程管理相關的資歷外，也有逾7年的經驗，調查多層大廈屋苑漏水事件與及撰寫漏水調查報告。本席認為憑着趙先生的經驗及訓練，他有足夠的資格為本訟案提供漏水調查的專家證供。

F.　原告人單位漏水源頭

34.  本訟案首要審理的爭論點是漏水至原告人單位的源頭。根據調查報告, 測量師以目測法，發現上層單位和下層單位外牆沒有明顯破損及裂痕；但發現上層單位內有以下滲水情況：

（1）近浴室之牆壁油漆及批盪剝落，木地板嚴重發黑，木板之間夾縫有水滲出。

（2）緊貼浴室之喉槽房的地台濕潤和浴室地台濕滑（測量師認為是 浴室地台滲水至喉槽房地台）。

（3）緊貼浴室之牆壁及浴缸與牆壁碰口位置破損（測量師認為是浴室底水喉受損而引至）。

（4）浴室洗手盤去水喉部份喉管斷掉，兩段喉管之間由膠袋接連，水從洗手盤會湧出膠袋外滴在地上。

35. 測量師認為原告人單位天花滲水的源頭有以下3 個可能性：

（1） 雨水或漏水喉管經外牆進入；

（2） 隱含於上層單位牆壁或樓板內之喉管滲漏；和

（3） 上層單位地台滲漏水。

36.  根據測量師實地檢查所得，上層單位和下層單位外牆並沒有破損，因此他排除第（1）個可能性（即是雨水或漏水喉管經外牆進入）。另外，測量師並沒有發現上層單位有任何滲漏的隱含喉管，因此測量師亦排除第（2）個可能性（即是隱含於上層單位牆壁或樓板內之喉管滲漏）。

37.  測量師推斷第（3）個可能性（即是上層單位地台滲漏水）最有可能導致原告人單位天花滲水。因為測量師從實地檢查所發現，上層單位浴缸附近牆壁及碰口有很多缺口，與及上述第34 (4)段所提及的洗手盤去水喉部份喉管斷掉，可讓水滲滴至浴室地台位置。測量師相信浴室地台已失去防水效能，浴室地台的積水容易滲至下層單位。

38.  測量師憑下層單位之前在2008年和2012年止漏維修工程的灌漿位置，與上層單位被發現有漏水的浴室位置非常接近，因此推斷下層單位天花的確滲水，而滲水源頭應是由上層單位地台水滲漏至下層單位天花引起。

F.1　聯合辦事處聘請之顧問報告－色水測試

39.  為了協助食環署調查下層單位天花滲水源頭，聯合辦事處外聘顧問（「外聘顧問」），曾於2014年2月16日在上層單位排水渠進行色水測試，但未能確定滲水源頭，聯合辦事處遂於2014年3月17日分別致函原告人（見上述第24段）和第一被告人（見上述第6段），通知他們未能確定滲水源頭。

40.  有關外聘顧問所進行的排水渠色水測試，而未能確定滲水源頭的可能原因，測量師在補充報告內稱這可能是因為外聘顧問使用測試的方法不合適，因為外聘顧問在排水渠進行色水測試，但是測量師發現滲水源頭，並非在排水渠。

41.  除了2014年2月16日的色水測試外，外聘顧問似乎後來有再進行一些測試。根據一份日期2014年9月1日有關下層單位滲水報告[6]顯示，有關人員在2014年的5月30日在上層單位實地測試，而在5月23日、5月30日和6月25日在下層單位測試，但未能確定滲水源頭。

42.  可是本席認為不能將這份報告立為證供或考慮其內容，主要原因是報告並沒有任何人的簽署確實報告內容，而報告也似乎不完整，因為其中一些文件似乎被刪掉[7]。

F.2　舉證責任在原告人

43.  原告人須證明下層單位天花滲水由上層單位引致，「因為法律並沒有假定下層滲水是上層引致」（見 張秀玲及另一人訴  鄭禮莊, unrep, CACV 268/1998, 9 April 1999）。根據本案的證供，原告人下層單位天花自從2008年起，一直受滲水影響。根據上述原告人提供的相片和其他文件證供，本席認為原告人有關單位滲水的證詞清楚確實，因此接納原告人有關2008年、2012年與及2014年三次的滲水情況的證供。根據原告人的證供與及上述提及的有關滲水的照片，下層單位在2008年首次被發現滲水位置為客廳天花；2012年時滲水位置延至客廳天花接近浴室外與客廳天花連接的位置；到2014年時，滲水已擴散至浴室與廚房之天花位置。

44.  雖然外聘顧問在2014年2月以色水測試和目測均未能確定滲水源頭，但本席認為不可單憑這一個測試，令本席認為原告人未能證明滲水源頭。

45.  正如測量師在補充報告內指出，由於外聘顧問使用了一個不適合的測試方法，以至未能找出滲水源頭。相反地，本席於仔細審閱外聘顧問附載在其調查報告內的有關相片後，可以看到上層單位的浴室地台有滲水現象，因此，本席認為磐林測量師推斷上層單位地台為滲水源頭，是經過測量師在上層單位實地檢查觀察及檢閱了所有有關原告人單位漏水狀況的文件和相片，經詳細分析後而作出的結論，本席認為測量師作出的結論較外聘顧問所作出的較為全面和準確，本席接納測量師的的結論，認為下層單位天花滲水應是由上層單位地台滲漏水所引致。原因如下：

（1）測量師在調查報告內所指出上層單位滲水情況和位置在上述第34(1)和(2)段內所指的項目有相片[8]為證。從相片所見，上層單位浴室地台被水滲漏，應是已有頗長時間，因為浴室與地台的所有連接位置，無論浴室和廚房之間地台，或浴室與客廳之間地台，或浴室與睡房走廊之間地台及牆身，正如測量師指出，全部都呈現嚴重發黑，因此本席認為測量師判斷這些位置長期受潮有合理的理據支持。

（2）至於調查報告內所指出上層單位滲水情況和位置在上述第34(3)和(4)段內所指的項目，也同樣有相片[9]為證。相片清楚顯示，上層單位浴室洗手盤去水喉喉管斷掉，要由膠袋接連；浴室之牆壁及浴缸與牆壁多處碰口位置破損，呈現發霉和發黑。本席因此同意測量師的意見，認為上層單位浴室應是已經失修了一段頗長的時間，浴室地台經常積水，而地台卻失去防水效能，久而久之，積水大有可能往下滲到下層單位的天花。

（3）把兩圖（測量師提供的「上」、「下」層單位的佈置圖[10]（即是彩星樓11室）和測量師根據原告人提供的天花漏水資料而記錄下層單位漏水位置的佈置圖[11]）一併觀察，便可看到原告人單位天花漏水位置，與上層單位浴室地台被發現有滲漏現象的位置確是吻合，本席認為滲水源頭的結論有頗為有力的佐證。

（4）測量師在檢視下層單位於先前為著停止滲水而曾進行灌漿工程的位置的相片[12]後才確定灌漿工程位置與上層單位被發現有漏水的浴室地台非常接近。

F.3　滲水源頭結論和裁定

46.  根據上述的討論和分析，本席認為2014年的滲水源頭很明顯是由上層單位導致的。從測量師在上層單位現場的觀察所得，原告人單位第三次的滲水事件，測量師在調查報告內已經詳細提及，是由於上層單位的失修設施而引至。而事實上，根據上述第28段所描述有關2013年的相片，顯示單位天花及廚房外面的位置油漆表面有裂痕和輕微剝落，本席因此有理由相信，下層單位第三次的滲水事件，應在2014年前已經開始，因為原告人在2012年底，已經完成維修2012年滲水事件的工程，假若不再受上層單位滲水影響，本席認為2013年時，下層單位的天花不會在維修後短短的10個月出現油漆表面有裂痕和輕微剝落的情況；只是原告人直至2014年初，滲水變得嚴重後，他才發現滲水。

47.  至於2008年與及2012年那兩次滲水源頭，雖然測量師沒有在那兩次事件發生期間到上層單位查察，但本席認為原告人有其他證供，足以證明上層單位為滲水源頭。

48.  在2008年和2012年那兩次滲水投訴，管理處曾經到上層單位了解，並發現上層單位「廁所咸水閘掣漏水，及浴缸底有水流出，並沿地台滲漏至下層單位」（見第15段），管理處懷疑上層單位「地台滲水及浴缸長期漏水」（見第21段）。

49.  管理處早在2008年關於在上層單位的狀況作出的描述跟測量師在調查報告中，上述第34段描述上層單位的狀況似乎頗為接近，當然狀況比2008年更為嚴重。憑調查報告的描述，本席認為上層單位有關設施，不會在2014年才失修到這樣惡劣的程度，而失修應是數年前已經開始。因此本席裁定2008年和2012年那兩次滲水的滲水源頭也應是源於上層單位。

50.  根據上述的討論，本席裁定，在相對可能性下，原告人證明了2008年、2012年和2014年三次滲水源於上層單位。

G.　責任裁定

51.  原告人稱由於上層單位浴室喉管和地台失修，導致水滲漏至下層單位天花，兩名被告人作為上層單位業主，違反大廈公契之第三附表[13]的條款，規定業主須自費負責物業內部（包括喉管及渠道）之維修及須為它們保持良好狀況。

52.  再者，原告人代表大律師魏大律師陳詞稱，兩名被告人一直沒有採取合理行動補救及/或防止漏水/滲水至原告人下層單位，兩名被告人的行為是疏忽，構成滋擾，須負上責任，向原告人作出賠償。

53.  大律師續稱，無可置疑，第一被告人一直居住在上層單位；至於第二被告人，雖然姜女士於訟案期間身故，而在一個不知的日期搬離上層單位，可是姜女士在所有關鍵時刻是上層單位的其中一名聯名業主，大律師因此陳詞稱，上述所指的大廈公契的規定對第二被告人仍有約束力，第二被告人（即是姜女士的遺產代理人）仍須賠償原告人的損失。

54.  本席接受大律師陳詞，認為兩名被告人，身為業主須按照大廈公契規定，維修損壞的設施與及把上層單位保持良好狀況。可是，姜女士在2014年5月3日身故後，第一被告人作為單位的其中一名聯權共有人的生存者而取得姜女士的業權；因此，於姜女士身故後，第一被告人在法律上是唯一違反大廈公契的業主。

55.  正如上述第7段提及，姜女士曾書面通知法院，稱她在5年前已遷離上層單位，而第一被告人也曾告訴本席他已經與姜女士離婚，但本席認為無論姜女士是否居於上層單位，或是否已與第一被告人離婚，皆不會影響姜女士身故前作為業主須遵照大廈公契的責任。因此，根據本席在上述關於漏水源頭裁定，本席認為第一被告人和姜女士身故前疏忽（即直至2014年5月3日），導致原告人單位天花被水滲漏受到損失，須向原告人作出賠償。

56.  雖然，第二被告人責任只是直至姜女士身故當天，但由於下層單位第三次遭受滲漏發生在姜女士身故前，因此，姜女士身故前跟第一被告人責任相同，所以，第二被告人對原告人三次所遭受滲漏而引至的損失所應承担的責任，不會因姜女士身故而跟第一被告人有異。姜女士身故一事，對於第二被告人責任而言，可以說無實際意義，純理論而矣。

57.  至於，「滋擾」的法律責任，根據上訴庭張秀玲案（第11-12 頁），當事源地方的業主（包括使用該地方的人）知道漏水根源是源於他單位內，他須在無合理延誤下作出補救，否則他便是有意圖滋擾而須負法律責任。

58.  於本案而言，雖然原告人沒有直接證供證明第一被告人和姜女士在身故前明知下層單位滲水的根源，但根據上訴庭張秀玲案（第11-12 頁），「知道」是指兩種情況：（a）是實質地知道；或（b）是在通常及合理謹慎下應知道；換然之，若在通常的情況下，戶主應可知道有關使用地方的情況，在法律上他就被當作知情。故此，對該地方的情況而言，一切他應在合理謹慎下可知道的，法律也當他知道。

59.  故此，就算第一被告人和姜女士身故前實質上不知道漏水的存在（例如，姜女士不在事源地方），他們也不能藉此推卸責任。兩名被告人身為戶主，對單位使用的地方所要負的法律責任，是要對該單位的設施要合理謹慎使用和處理，令水不會滲漏其他單位；所以當知道下層單位滲漏投訴後，他倆有責任儘快及合理地調查滲漏投訴，找出可引至漏水的地方，並進行維修（見Yan Wing Fai Rick & Anor v Century One Limited, unrep, DCCJ 2773/2009, 2 February 2011）。

60.  縱觀本案證供（包括多張下層單位有關滲水的情況相片，上層單位的失修狀況和單位內的漏水情形相片；管理處和食環署的書信，與及調查報告），本席有理由相信，第一被告人和姜女士身故前在通常及合理謹慎下，應該可以知道有關他倆單位內的情況可能會導致水滲到下層單位，他倆須在無合理延誤下盡快作出補救，但他們不但沒有這樣做，他們（尤其是居於上層單位第一被告人）並多次拒絕讓管理處和食環署人員進入他們的單位作出調查有關下層單位天花滲水的投訴，本席認為此種行為足以滋擾原告人，因此，裁定兩名被告人，須負上滋擾原告人的法律責任。

61.  總括而言，本席裁定第一被告人與及第二被告人須就水漏至下層單位而引至原告人的損失負上責任，原告人應得適當濟助 － 金錢賠償及禁制令。

62.  至於有關禁制令的濟助，於審訊時，原告人透過大律師表示放棄對第二被告提出申請禁制令，因此，禁制令只針對第一被告人。

H.　申索陳述書遺漏申述

63.  於討論原告人損失賠償前，本席需首先處理原告人日期為2014年11月18日的經修改之申索陳述書（「陳述書」）的內容。原告人在證人陳述書與及他的證詞中，很明確地表明他的申索與及要求的濟助是包括三次（2008年、2012年和2014年）的滲漏。他的更新損失賠償清單所羅列的修復工程費金額總數$134,000也包括了2014年滲漏而需進行修復的工程費報價。可是，原告人在陳述書內只提出2008年和2012年的兩次滲漏，但沒有包括2014年的滲漏事件。本席相信原告人律師因大意而遺漏了關於2014年的滲漏的申索。

64.  一般而言，民事訴訟狀書須涵括所有申索的申述，假若作訴沒有在訴訟狀書內申述，在審訊時便不可提出。原告人於2014年11月12日申請修訂陳述書時，本應根據《區域法院規則》第18號命令第9條規則加入於令狀發出之後，2014年的滲漏事宜作訴，很可惜原告人律師大意地遺忘了這樣做。

65.  本席認為假若由於律師的一時大意而令到原告人不能追討2014年的滲漏有關的損失，對原告人並不公道，尤其原告人早在他於2014年10月28日存檔的第一份證人陳述書內，已明確詳述2014年的滲漏事宜，被告人清楚知道原告人的訴求是包括2014年的滲漏事宜的。

66.  本席認為為了奉行《區域法院規則》第1A號命令第1(a)、(c)與及(d)條規則，提高成本效益、精簡程序和確保訴訟各方達致公平的基本目標，若將本案押後讓原告人再度修訂陳述書，加入2014年的滲漏事宜並不符合這些基本目標。反之，本席應運用酌情權主動修訂陳述書，加入2014年的滲漏事宜（滲漏詳情應如載於原告人於2014年10月28日存檔的第一份證人陳述書第15和第16段的內容相若[14]）（見《區域法院規則》第18號命令第9條和第20號命令第8條規則；及《Hong Kong Civil Procedure 2016》第18/15/4段，第441頁和第20/8/3段，第484頁）。

67.  修訂了陳述書的缺漏後，本席在下開處理原告人所要求的濟助。

I.　特別損失

68.  原告人在他的更新損失賠償清單內，索償兩項特別損失：(a)修復工程費用$134,000；和(b)測量師費用$16,500。大律師於審訊時，同意測量師費用應屬於訟費一部份，所以放棄在特別損失索償追討。

69.  因此，原告人唯一的特別損失索償是$134,000修復工程費。這筆款項的其中兩筆費用實質是原告人分別在2008年和2012年已支付止漏的工程費用；而另外一筆則是由2014年漏水而引致的損壞，原告人將會進行的維修工程費用。

I.1　2008年的維修工程費

70.  根據原告人依據的工程發票，2008年的維修工程費用分別為$26,000（$8,000為客廳、廚房、厠所天花板、打針灌防漏水漿費用；$18,000為全屋、牆身、天花鏟底批灰油漆費用）和$3,000 （修理跟進漏水導致供電線路損毀、重新拉線的費用）。

71.  2008年的漏水情形，根據原告人的證供和有關的相片，滲水的位置只局限於客廳中央的天花，本席接受$8,000為客廳、廚房和厠所天花板打針灌防漏水漿的工程費用；和$3,000 修理跟進漏水導致供電線路損毀費用合理，因為這些維修工程純粹是由上層單位滲水至原告人單位引致的維修工程。至於$18,000的全屋油漆費用，本席卻認為其中廚房、厠所和睡房在2008年並未受到滲水而損毀，所以原告人要求全數賠償並不合理，本席粗略估計，客廳約佔整個單位一半面積，所以認為只批准索償金額一半較為合理，即$9,000才是合理。本席批准2008年維修工程費用為$20,000。

I.2　2012年的維修工程費

72.  2012年的維修工程，除了2012年8月一項$6,500在客廳近厠所門頂天花的滲水防漏工程外，其他在同年11月進行的維修工程也是由負責2008年維修工程的同一公司做的，工程項目與費用也是與2008年的雷同，總數為$34,000。$6,500的費用為原告人在8月維修客廳近厠所門頂天花的滲水防漏工程費；另外$6,500，$18,000和$3,000為11月的工程項目費用，它們跟2008年的費用相若，分別為2008年工程項目的$8,000，$18,000和$3,000。

73.  2012年滲水情況比2008年的較為嚴重，原告人稱單位客廳天花有明顯的水印與及水珠；而相片亦顯示，單位浴室和廚房天花水喉位之間曾受滲水引致發潮呈現黑色。如2008年一樣，本席相信這些維修工程純粹是由上層單位滲水至原告人單位引致的，因此認為原告人應獲全數$34,000賠償。

I.3　將會進行的維修工程

74.  在2012年完成滲水而引致的維修工程後，原告人打算裝飾單位，於是在2013年8月找同一工程公司報價，工程費用報價為$71,000，費用細項包括：

（1） $30,000「全屋、牆身、及天花板打坑藏鐵喉拉線安裝電掣及插蘇掣位」；

（2） $30,000 「全屋、牆身、及天花板鏟底批灰油…漆」；

（3） $8,000 「廚房、厠所新換安裝鋁片假天花板」；及

（4） $3,000 「廳、房新換安裝室內電視天線插座」。

75.  原告人作供稱，滲水導致電視天線受損，因此需要更換安裝室內電視天線插座。至於其他工程項目，測量師在調查報告的損失評估一項內，認為原告人打算進行的工程是需要的，因為原告人單位因滲漏而留下污漬，需要重新油漆。另外，滲水導致鋁天花留下污漬，需要做天花和牆身的維修工程。至於電掣及插蘇項目，測量師也認為是需要的，因為滲漏導致電力系統受損，需要維修更換。

76.  雖然本席相信2014年的滲漏事件發生於2014年之前（見第46段），但原告人在2013年8月要求工程公司報價時，應還未發覺單位滲水。可是，證供的確顯示，2014年的滲漏頗為嚴重，本席相信原告人在2013年原是打算為單位因滲漏而留下污漬進行裝飾工程，但在原告人還未動工時，又再發生2014年（即第三次）滲漏事件，無疑，這一次原告人單位受影響的程度較過往兩次嚴重，因此，本席認為原告人在單位進行維修工程合理，報價的費用也頗為合理。由於涉及的工程項目其中帶有裝飾成份，不是純粹維修由滲漏而導致的損壞，而是為了粉飾家居。本席認為，粉飾家居的費用不應由兩名被告人支付。本席粗略估計，其中的20%費用是粉飾家居費用，因此須作出相應的扣減，換然之，兩名被告人須支付原告人$56,800作為將會進行的維修工程費用。

I.4　特別損失賠償總額

77.  本席裁定兩名被告人須支付原告人特別損失賠償$110,800。

J.　一般損失

78.  兩名被告人違反大廈公契之規定，讓水滲漏到原告人與家人居住的單位，滋擾原告人，無容置疑，原告人就着三次滲漏事件帶來的不便和所受到的困擾應得到一般賠償（見So John & Anor v　Lau Hon Man & Ors [1993] 2 HKC 356）。

79.  至於何謂適合的賠償金額，並沒有科學方程式，可將受滋擾的人受到的不便和不適，轉化成金錢彌補；但補償的金額，必須是常用的(a conventional sum)（見So John [1993] 2 HKC 356 H，其後So John在Ng Yuen Han v Lam Fei Fui [2013] 3 HKLRD 608被引用）。

80.  就適當的賠償金額，大律師援引以下例案，供法庭參考：

（1）在Leung Yung Chun & Anor v Chan Wing Sang & Ors [2000] 1 HKLRD 456一案中，因被告人不合作的態度而使漏水一事遲遲未能解決，導致原告人最終忍受了2年漏水的滋擾。法庭在案中判被告人須就漏水滋擾一事賠償$80,000予原告人 作為一般損失賠償。

（2）在Chung Che Shum & Anor v Dong Sai Ming Fernando & Anor, unrep, DCCJ 21504/2001, 15 February 2007, 一案中，法庭賠償$80,000給原告人作為一般損失賠償。此案的原告人受漏水滋擾約三年，而受漏水影響的單位位置包括住所的主廁，客廁和工人廁所。

（3）在Wong Hon Hung & Cheung Hing Mei v Jolly Birds Limited, unrep, DCCJ 5341/2006, 24 June 2008, 一案中，法庭則判了$50,000 賠償給受了15 個月滋擾的原告人。在該案中，原告人住所的主人睡房，受到的漏水影響，極為嚴重，原告人需要用水桶來接漏水來避免滴水令滲水進一步惡化。

（4）在So John一案中，上訴庭考慮到上訴人所受的滋擾頗輕，因為漏水輕微，而上訴人因維修工程而引起的不便為期只為2個半月，上訴庭賠償$10,000一般損失給上訴人。

（5）在Chan Fei Lung (a male) v Mansion Products Limited & Ors, unrep, HCA 336/1990, 22 June 1990, 一案中，法庭判給原告人的一般損失為$25,000。於衡量恰當的賠償金額時，法庭除了考慮原告人本人和家人，包括與他同住的100歲母親均遭受2 個月的滋擾外，也一併考慮原告人在滋擾事件前，他享有極為舒適的家居生活，但遭該案被告人破壞。

81.  根據上述的例案，本席認為，法院於考慮合適的賠償金額時，應考慮每一件滋擾事件的個別案情，包括滋擾的性質、被告人的行為、漏水所造成的滋擾時期的長短和原告人的個人因素和特性（例如跟原告人同住的家人的年齡和個人狀況）。

82.  於本案而言，本席認為影響賠償金額，有以下至關要素：

（1）自從2008年起直至現在，原告人先後三次受滲水滋擾，除了要忍受滲水時所帶來的滋擾外，原告人和家人還受了兩次維修工程困擾；其後，在2014年，單位又第三度受滲水滋擾，導致原告人在無計可施下，與妻子和兒子暫遷離繼續受滲水影響的單位，到附近屋邨居住，而原告人的八旬母親，因拒絕遷離受滲水影響的單位，所以仍然受滲水滋擾。

（2）在相關時段一直居於上層單位的第一被告，對於原告人經管理處提出的投訴和維修上層單位滲水設施的要求，一直採取極不合作的態度，導致原告人單位受滲水影響問題，遲遲未能解決，加深原告人的困擾。

（3 原告人在單位並不是獨居，而是與妻子、一名準備大學考試的兒子和八旬母親同住，原告人家人所受的不便和不適，無疑加深原告人的困擾。

83.  於考慮上述所有要素和參考上述的例案後，本席認為$80,000為合適的賠償金額。

K.　強制性禁令

84.  由於上層單位被發現是滲水的源頭，浴室失修，浴室地台積水而滲水至原告人單位，但第一被告人一人直拒絕維修相關的設施，滲水因此仍然持續，本席因此認為原告人有充分理據要求法院發出強制性禁令，命令第一被告人修復上層單位內相關設施，以制止水繼續由上層單位滲漏至原告人單位。

85.  現命令第一被告人須由本命令日起計，於90天內，自費維修上層單位內所有涉及因失修而導致滲水至原告人單位的設施，停止任何水由上層單位內的任何部分，滲漏至下層單位。維修的方式包括，但不限於：

（1）重做浴室牆身和地台防水層；

（2） 重新穩妥接駁和安裝浴室洗手盤斷掉的去水喉喉管；及

（3）修補浴室之牆壁及浴缸與牆壁破損的碰口位置。

L.　命令

86.  裁定原告人勝訴，並作出以下命令：

（1） 兩名被告須支付原告人：

（a）特別損失賠償$110,800。其中$54,000的利息，由裁決日起計，以法庭判決利率計算，直至被告人付清款項為止；而$56,800則無利息。

（b）一般損失賠償$80,000。利息由裁決日起計，以年息2厘利率計算，直至被告付清款項為止。

（2） 第一被告人須由本命令日起計，於90天內，自費維修上層單位內所有涉及因失修而導致滲水至下層單位的設施，停止任何水由上層單位內的任何部分，滲漏至下層單位。就着強制性禁令如何執行，雙方有權提出申請。

（3） 暫准訟費令：原告人是為勝訴一方，本席命令兩名被告人須支付原告人本訴訟的所有訟費，包括過往留後處理的費用。本席批發大律師証書。假若雙方就訟費數目未能達成協議，則由聆案官評定訟費。上述訟費命令為暫准訟費命令，除非任何一方於本判案書下達日期起計14天內，以傳召訴訟各方傳票提出更改此暫准訟費命令，否則此訟費命令則成為絕對命令。