SOUTHEAST FOODS LTD 對 BSF COMPANY LTD

LDPE 1404/2023

[2024] HKLdT 8

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2023年第1404宗

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判 案 書

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背景

1.  涉案處所位於新界上水嘉富坊上水貿易廣場B座4樓07室。

2.  不爭議的是，早於2022年6月24日， 申請人與Ching Fung E-Commerce Logistics Ltd (下稱「晴烽」) 就涉案處所訂立了一份租約 (下稱「舊租約」)[1]， 申請人把涉案處所租予晴烽作工業用途， 租期由2022年7月16日至2023年7月15日， 租客可享有10天免租期， 由2022年7月6日至2022年7月15日， 每月租金12,000元 （優惠價），包括管理費、差餉及地租。

3.  雖然租期訂明是每月16日開始， 但是舊租約第1條規定， 「租客須在租期內每個月份10 號繳付指定的租金， 水費， 電費及雜費予出租人。 倘租客於應繳租金，水費， 電費及雜費之日的七天內仍未清付該租金， 則出租人有權採取適當行動追討 ……」舊租約第2條也訂明： 「租客同意所有過期遲交之租金將會以租金(原價)[2] 計算及以租金(原價)計算額外收取逾期附加費每天0.2%。 另外， 過期遲交租金超過3 天需額外繳付$300元記賬費； 過期遲交租金超過5天需額外繳付$800元行政費； 過期遲交租金超過7天需額外繳付$3000元律師費及負責法律行動所需之費用。 所有逾期附加費、記賬費、行政費或所有因過期遲交之租金所衍生的費用， 將會於按金中扣除。」

4.  根據舊租約第3條， 「租客在沒有出租人書面同意前， 不得對（涉案處所）作任何改動及/或加建」。[3]

5.  但根據舊租約的附加條款第2 及第3條，租客須支付予申請人牌照及設備按金共港幣40,000元，申請人會安排牌照顧問到場視察及入則。 附加條款第1條更聲明答辯人須支付每年行政費及檢查費港幣2,500元。[4]

6.  根據舊租約第11條，「租客需於遷出後需即時取消所有用此單位的所有登記 （包括但不限於食物制造廠牌照登記、食物地址登記、商業登記等）……」

7.  另根據舊租約的附加條款第5條f段： 「租客如有發生任何影響單位牌照， 租客需賠償有關出租人的一切損失 （包括但不限於所有租金及裝修項目等）。」又根據舊租約的附加條款第9條， 「租客同意單位由持牌人出租」。單位設備如下：

項目	設備	數量
1.	鮮風喉	1組
2.	隔油池	1組
3.	冷氣機	2部（新裝）
4.	抽風煙罩	1組
5.	雙鋅盤	1個
6.	不鏽鋼工作檯	1張
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8.  此外， 舊租約特別註明， 如租客以公司簽署租約， 需附上個人擔保， 擔保晴烽於租約期期內準時交租， 而此人是李頴珊女士 (下稱「李女士」)。李女士正是本案答辯人的主要證人。

涉案租約

9.  根據李女士於2023年12月22日提交的證人陳述書[5]， 她是於2022年2月， 加入晴烽任職市場部主管， 主要職責是推銷晴烽的食物產品（醬料）， 而晴烽與答辯人是關聯公司[6]， 因此李女士亦負責答辯人相關的食物產品推銷工作， 舊租約與下述的涉案租約亦是由她負責與申請人商討的。

10.  根據李女士於庭上的證供， 她是於互聯網上找到申請人欲出租涉案處所的訊息， 當時申請人標榜涉案處所是享有食物環境衞生署 (下稱「食環署」) 發出的食物製造廠牌照， 而事實上亦如是， 申請人是持有涉案處所的食物製造廠臨時牌照， 該臨時牌照會於2023年5月8日屆滿。 李女士聲稱申請人曾向晴烽承諾它會於臨時牌照屆滿前取得正式牌照。

11.  李女士於其證人陳述書稱， 由於涉案處所的所有裝修工程及用料都是由申請人單獨負責， 申請人、包括其證人代表林倬賢先生 (下稱「林先生」) 在其2023年12月21日的證人陳述書中就此亦沒有否認。[7]

12.  李女士於其證人陳述書續稱，大約於2023年2月10日， 申請人開始催促晴烽續租[8]。 根據申請人提供的 WhatsApp 通訊紀錄，食環署曾於2022年11月24日到涉案處所視察。

13.  李女士於其證人陳述書又稱，經她與拍檔考慮後， 於2023年5月9日提名答辯人與申請人續租， 租期由2023年7月16日至2024年7月15日， 租金、租金按金及牌照設備按金維持不變。新租約所述的租金按金36,000元及牌照設備按金40,000元是經晴烽同意， 從舊租約轉移過來的。申請人就此亦沒有否認。

14.  申請人於2023年5月15日把新租約版本經WhatsApp發給答辯人， 但李女士於其證人陳述書稱， 儘管晴烽/答辯人一直盡力、合作地協助申請人申請食物製造廠牌照， 申請人依然未能於新租約的起租日期， 即2023年7月16日， 取得有效的食物製造廠牌照。

15.  根據申請人提供的 WhatsApp 通訊紀錄， 直至申請人的代表陳小姐於2023年8月3日通知李女士食環署會於翌日到涉案處所視察， 答辯人才簽訂涉案租約及寄回申請人。

16.  本席在參考涉案租約的內容後[9]， 證實除租客名稱外,租金、租金按金及牌照設備按金， 與舊租約的內容幾近完全一致。李女士亦是涉案租約的擔保人。

17.  申請人於2023年11月1日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出申請收回涉案處所， 理由是答辯人未有支付2023年10月16日起的租金。

18.  答辯人於2023年11月8日， 經梁鄧蔡律師事務所向審裁處遞交反對通知書， 表示答辯人在簽訂涉案租約之前， 已向申請人清楚表明， 涉案處所是用作食物製造工場， 因此申請人應答辯人要求， 同意在涉案處所提供有效的食物製造廠牌照予答辯人。因此相關的涉案租約有明示或默示條款， 即申請人須在涉案處所提供有效的食物製造廠牌照予答辯人。 亦因如此，涉案租約訂明答辯人需支付港幣40,000元作為食物製造廠牌照的按金及港幣2,500元作為食物製造廠牌照的年檢費用予申請人。 涉案租約的附加條款第5條f段亦訂明， 如答辯人所作影響食物製造廠牌照， 答辯人需賠償申請人的一切有關損失。

19.  根據答辯人在其反對通知書所述， 直至當天為止， 申請人仍未能在涉案處所提供有效的食物製造廠牌照予答辯人， 因此申請人嚴重違反了涉案租約要求的責任， 此舉令涉案租約的約因（對價）無效或令答辯人有權撤銷涉案租約。 如是後者， 答辯人在此接受申請人的違約。

20.  答辯人於2023年12月11日， 更提出修訂版本[10]， 指雙方在訂立涉案租約時的意途， 是申請人必須提供有效的食物製造廠牌照予答辯人，以達致答辯人能在涉案處所內製造食物的目的。

申請人有否提供食物製造廠牌照予答辯人的責任

21.  正如陳健康對宋麗兵一案，HCMP 142/2010 (無彙報的案例，日期為2010年3月1日） 香港高等法院上訴法庭在其判決書第10段確認區域法院的判決， 在一般而言， 業主在法律上無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的或適合於租客租用的目的。

22.  法律典籍Halsbury’s Law of Hong Kong, Volume 36, 2^nd edn, 2023, 第[235.303] 段亦如是說：

“There is in general no implied warranty on the part of a landlord that the demised premises are fit for the purpose for which they are taken; and, therefore, on the letting of an unfurnished dwelling house or flat there is no implied warranty on the part of the landlord that it is in a reasonably fit state for habitation, or that it may be lawfully used for the purpose for which it was let. The intending tenant is presumed to make his own inquiries as to its condition, and, in the absence of a special stipulation, he takes the house as it stands. This is so notwithstanding that the house is, to the landlord’s knowledge, required for immediate occupation. If the house is, in fact, uninhabitable, then, after accepting the lease, the tenant is without remedy except where he has obtained a warranty of fitness, or where he has been induced to take the lease by misrepresentation on the part of the landlord, in which case the tenant may be entitled to rescission or damages. …”

23.  但其第[235.304] 段稱, 失實陳述如涉及一附屬承諾或保證， 這是可影響租約的有效性的， 因失實陳述（保證）而訂立的租約是可使無效的 （voidable）而非無效的 （void）； 也就是說， 受失實陳述（保證）而導致損失的一方可提出損害賠償申索， 甚至可撤銷租約：

“… A representation by the landlord ceases to be a mere representation and constitutes a warranty if it is intended to be the basis of the contractual relation between the parties. If, therefore, the intending tenant declines to take the lease unless the landlord gives an assurance that …, and the landlord gives this assurance in consideration of his taking the lease, the landlord is bound by the warranty. The warranty is both a warranty and a condition; hence a breach gives the tenant a claim for damages, and also entitles him to repudiate the lease within a reasonable time. Such a warranty is collateral to the lease; and it is no objection that it is not contained in the lease, or is oral, unless the lease also deals with the same matter, in which case the contract contained in the lease may not be varied by an oral agreement.”

24.  比方在Ko Ching Chung v Fulltin Investment Limited, DCCJ 4857/2004 一案 (無彙報的案例，日期為2006年6月29日）， 原告人準備開設一日式餐舘， 被告人的行政主管表示有關的涉案物業是可作為日式餐舘及可取得餐舘食肆牌照， 可是這與事實不符， 原告人被裁定可撤銷租約。被告人的上訴亦被上訴法庭駁回[11]。

25.  上訴法庭其後在另一案Master Yield Ltd v Ho Foon Yung Anesis & Another [2013] 6 HKC 520亦作出類似的決定。而在J N Hipwell & Sons v Szurek [2018] EWCA Civ 674, [2018] L&TR 15一案， 索償人承租業主的物業作咖啡館用途， 英國的上訴法庭也作出相類的判決：

“38. In such circumstances …, to ensure that the Lease does not lack commercial or practical coherence, or, in other words, as a matter of business necessity, the obvious gap should be plugged by implying a covenant on the part of the Appellant as landlord to the effect that the electrical installation and other service media provided was safely installed and continues to be covered by any requisite certificate.”

26.  綜觀涉案租約的背景及內容 （factual matrix）[12]， 本席同意申請人須在涉案處所提供有效的食物製造廠牌照予答辯人。

27.  儘管林先生在其2023年12月21日的證人陳述書中， 謂答辯人一直以不同方法拖延正式的食物製造廠牌照申請程序， 但申請人沒有傳召林先生出庭接受答辯人的律師的盤問， 在其提供的 WhatsApp 通訊紀錄也看不到有林先生所指的拖延申請正式的食物製造廠牌照情況[13]。

28.  至於2023年8月7日的WhatsApp 通訊中， 有記錄食環署職員有索取提供電力完工紙WR1， 本席同意李女士的回應， 指不論根據舊租約或涉案租約，申請食物製造廠牌照不是晴烽/答辯人的責任[14]。 相反， 根據舊租約的附加條款第2 及第3條，租客須支付予申請人牌照及設備按金共港幣40,000元，申請人會安排牌照顧問到場視察及入則。 附加條款第1條更聲明答辯人須支付每年行政費及檢查費港幣2,500元。後者規定在涉案租約的附加條款第1條亦有保留[15]。

29.  但重要的是， 根據答辯人的另一證人張振威先生 (下稱「張先生」) 的證供[16]， 當食環署職員於2023年10月18日到涉案處所視察時， 食環署職員向他表示涉案處所的所有地磚都不符合規格、閣樓廁所對出位置的對上部份沒有封頂、大門門口有空隙及所有門不是自動關上， 除非相關不合規格事項妥為解決， 否則食環署是不會發出食物製造廠牌照的。申請人的代表律師沒有對張先生作出任何質疑或盤問。

30.  查申請人提供的 WhatsApp 通訊紀錄， 李女士最遲於2023年10月12日已向申請人的代表陳小姐作出投訴， 謂食物製造廠臨時牌照已於2023年5月8日屆滿， 並已逾期， 但申請人很久仍未取得正式牌照， 答辯人未能使用涉案處所生產食品。 以下是申請人代表陳小姐的回應：

日期	時間	WhatsApp內容
2023年10月12日	上午11:51	我都追緊牌佬， 都一直積極跟進緊
2023年10月13日	上午9:48	現時因為單位沒有水費單而延遲
	上午10:04	我都追緊牌佬
2023年10月17日	上午9:03	則報完工， 等食環安排落去睇

31.  這或許可解釋答辯人由2023年10月16日開始沒有繳付租金。

答辯人有權選擇終止涉案租約

32.  雙方沒有爭議的是，雖然涉案租約的起租日期是2023年7月16日， 答辯人延至2023年8月3日才願意簽署涉案租約， 當時申請人代表陳小姐通知李女士食環署職員仍需要到涉案處所實地視察， 直至2023年10月18日答辯人才獲告知食環署不會發出食物製造廠牌照，除非相關不合規格事項妥為解決。

33.  申請人代表陳小姐於2023年10月17日的WhatsApp曾說：「我哋都積極跟進牌照事宜， 你承租時已是知道， 牌照之相關進度如何， 不能作為你不交租之理由」, 李女士回應說： 「我地承租時係講明要有牌既場， 你地中介代表講明冇問題一定會臨時牌完之前出到正式牌照， 先會租， 如果冇牌我租黎做咩？哩家個情況臨時牌冇正式牌都吾知幾時出， 工場變左個冇牌既倉， 我地所有運作停曬冇可能營運到， 咁我地公司損失邊個負責？…… 我地已經白交租左幾個月等你地出牌， 哩家再等食環睇完工， 再等佢出牌又要快則幾個月， 慢則都吾知幾時攞到 , 我地只係想大家溝通解決問題， 哩家個場只係一個倉冇任何牌照， 一係直到出到正式牌個時先交租， 或者現時到出到正式牌之前用普通倉價交租到你地正式牌照出到再按回工場租價交租」

34.  代表答辯人的梁鄧蔡律師事務所律師鄧景光 (下稱「鄧律師」) 陳詞說， 因申請人違反涉案租約的默示條款或附屬承諾，未能在涉案處所提供有效的食物製造廠牌照予答辯人， 答辯人有權選擇不履行租約， 他引用法律權威典籍Chitty on Contracts （2021年）第34版第27-055段所述的 Stocznia Gdanska SA v Latvian Shipping Co (No 2) [2002] EWCA Civ 889, [2002] 2 Lloyd’s Rep 436 個案， 英國上訴法庭法官 Rix LJ在判案書的第87段說：

“In my judgment, there is of course a middle ground between acceptance of repudiation and affirmation of the contract, and that is the period when the innocent party is making up his mind what to do. If he does nothing for too long, there may come a time when the law will treat him as having affirmed. If he maintains the contract in being for the moment, while reserving his right to treat it as repudiated if his contract partner persists in his repudiation, then he has not yet elected. As long as the contract remains alive, the innocent party runs the risk that a merely anticipatory repudiatory breach, a thing “writ in water” until acceptance, can be overtaken by another event which prejudices the innocent party’s rights under the contract – such as frustration or even his own breach. He also runs the risk, if that is the right word, that the party in repudiation will resume performance of the contract and thus end any continuing right in the innocent party to elect to accept the former repudiation as terminating the contract.”

35.  該第27-055段末更說， 受違約損害一方可選擇在其要進一步履行合約時終止合約：

“The length of the period given to the innocent party in order to make up his mind will very much depend upon the facts of the case. The period may not be a long one because a party who does nothing for too long may be held to have affirmed the contract. The length of time will also depend upon the time at which the innocent party’s obligation fall due for performance. A contract remains in force until it has been terminated for breach so that a contracting party who has not elected to terminate the contract remains bound to perform his obligation unless the effect of the other party’s breach is to prevent performance of the innocent party’s obligation becoming due, in which case he is entitled to withhold performance.”

36.  正如上文第30段所述， 李女士最遲於2023年10月12日已向申請人的代表陳小姐作出投訴，但直至2023年10月18日答辯人才獲告知食環署不會發出食物製造廠牌照，除非相關不合規格事項妥為解決。根據2023年10月19日及20日的WhatsApp 通訊， 李女士重申沒有食物製造廠牌照對答辯人造成的損害， 但於2023年11月1日， 申請人入禀審裁處， 提出申請收回涉案處所及追收答辯人未有支付的2023年10月16日起的租金。

37.  答辯人除了於2023年11月8日遞交反對通知書外， 更於2023年11月9日， 委托梁鄧蔡律師事務所通知申請人， 謂接受申請人已嚴重違反涉案租約， 提議在2023年11月13日下午5時把涉案處所的管有權交回[17]。但申請人代表陳小姐於當日下午5時17分回應稱：

「我方沒有同意於今日作任何交接程序。 此信件屬為閣下單方面發出」

38.  基於李女士的證供及上述考慮， 本席同意鄧律師的陳述， 裁定因申請人違反涉案租約的默示條款或附屬承諾，未能在涉案處所提供有效的食物製造廠牌照予答辯人， 答辯人有權選擇終止涉案租約。

39.  李女士於其證人陳述書第14段稱：

「涉案處所是用密碼鑰的。 答辯人從沒有用此密碼鑰或更改其密碼。 答辯人只用其自備的鬆脫式鑰。 因此由 13.11.2023 起， 申請人是隨時可到涉案處所取回其管有權的。」[18]

40.  可是根據2022年7月28日的WhatsApp訊息， 李女士曾通知申請人代表陳小姐， 晴烽沒有使用申請人提供的密碼鎖， 她們自己已轉用鎖匙鎖。

41.  在2024年1月8日的審訊中， 李女士稱她曾於2023年11月14日以電話聯絡申請人代表陳小姐，通知她答辯人已清走所有物品及已轉用回申請人提供的密碼鎖， 但申請人方沒有任何回覆[19]。李女士更提供了她於2023年12月8日再向申請人代表陳小姐補發WhatsApp短訊如下：

「請盡快交接， 因已在11月9日通知貴司11月13號交接， 11月13當日沒有交接完成。 11月12號當天我方已清走所有我方物品及已轉用回貴司當時提供的密碼鎖， 密碼沒有更改， 都係當時貴司提供的密碼23580」

42.  另一方面， 根據李女士的陳述書第15段：[20]

「就新舊租約都提及的2 條鑰匙， 此鑰匙是卷閘的鑰匙， 因此卷閘的鑰是晴烽自費安裝的， 不是申請人提供的。 答辯人於13.11.2023離開及把涉案處所的管有權交回申請人時， 卷閘是沒有鎖上的。」

43.  當本席向李女士查詢她有否以電話通知申請人或其代表陳小姐上述事宜時， 李女士稱該卷閘在舊租約開始是「用唔到」， 晴烽可自行維修， 所以答辯人在離開及把涉案處所的管有權交回申請人時， 是以2022年7月申請人交場時的狀態下交還， 只有木門（大門）有密碼鎖， 沒有放下卷閘； 而因為木門是有明顯的罅隙， 任何人從外面可察覺到卷閘是沒有被放下的。因此， 李女士只通知申請人代表陳小姐， 涉案處所的大門只有密碼鎖。

44.  本席接納李女士是誠實可信的證人， 而申請人亦沒有傳召證人加以反駁， 本席接納李女士的上述證供。 由於申請人已於2023年11月1日向審裁處申請收回涉案處所， 而答辯人又於2023年11月9日表示會交把涉案處所的管有權交回申請人， 當時答辯人未有提出任何交還條件， 本席認為申請人沒有理由不派員於2023年11月13日出席收回涉案處所。 因此， 本席裁定答辯人只須支付申請人由2023年10月16日起至2023年11月13日止的欠租或中間收益。

答辯人須支付的每月租金

45.  誠如上文第3段所述，舊租約載有租客欠租的彌償條款， 包括「租客同意所有過期遲交之租金將會以租金(原價) 計算及以租金(原價)計算額外收取逾期附加費每天0.2%。 而所謂原價， 舊租約的附表一列明為15,000元。涉案租約亦有同樣的條款， 因此， 申請人不是追討每月租金12,000元， 而是15,000元及以此計算的過期利息。

46.  一般而言， 法庭會尊重合約雙方同意寫在合約上的違約彌償條款， 但倘若有關合約規定的違約賠償額被法庭視為罰款的話， 法庭只會讓受損的一方得到真實損失之損害賠償。 可是自從英國最高法院在Cavendish Square Holding BV v Makdessi [2015] UKSC 67， [2016] AC 1172 一案重新界定何為罰款的準則，法庭一般只會認為有關的違約彌償條款是過度的(extravagant)、過分的(exorbitant) 或不合理的 (unconscionable) 的情況下， 才會裁定有關條款是罰款。

47.  鄧律師於結案陳詞時粗略計算， 租金若是由12,000元增加至15,000元， 增幅是3,000元或25%， 但本席若以每天0.2%計算附加費[21]， 由2023年10月16日起至2023年11月13日止（包括頭尾兩天） 的29天， 一共是15,000元 x 0.2% x 29 = 870元。即由2023年10月16日起至2023年11月13日止（包括頭尾兩天）的損害賠償總數是3,870元或32.25%， 後者是若一個月的百分比，年息接近390%， 本席認為不可以接受[22]。

48.  因此， 本席裁定裁定， 因申請人違反涉案租約的默示條款或附屬承諾，未能在涉案處所提供有效的食物製造廠牌照予答辯人， 答辯人有權選擇終止涉案租約， 但須支付申請人由由2023年10月16日起至2023年11月13日止（包括頭尾兩天）的欠租或中間收益12,000元 x 29 ÷31 = 11,226元。

答辯人的損失

49.  另一方面，李女士於其證人陳述書第16段所述如下：

「事實上於2023年11月2日及11月12日，答辯人已把其在涉案處所的物件， 包括電磁爐1座、雪櫃2個、低溫櫃2個， 層架2件、入醬機1部、不銹鋼桶6個等大型物件及工作檯2張等等搬離到儲物倉。 答辯人因而招致的運輸費及存倉費 （11月及12月）為$37,000。 答辯人需繼續按每月$18,000招致/支付此存倉費直至覓得新的食物生產處所為止。」[23]

50.  申請人沒有就以上項目及計算提出爭議，本席亦認為合理， 但根據普通法， 受損害一方有責任減低其損失， 本席認為存倉費只可計算至本月底止。因此，根據上訴法庭在何靜敏訴陳輝煌， CACV 269/2013 （無彙報的案例，日期為2014年4月11日）一案第59段的判決[24]， 本席判定答辯人可獲得申請人違約而招致損失的補償共37,000元 + 18,000元 = 55,000元。

總結

51.  基於以上所述， 本席作出以下頒令:

1.  因申請人違反涉案租約的默示條款或附屬承諾，未能在涉案處所提供有效的食物製造廠牌照予答辯人，  答辯人有權選擇終止涉案租約；

2.  答辯人須支付申請人由2023年10月16日至2023年11月13日的租金/中間收益，共11,226元；

3.  申請人須支付答辯人因違約引致的損失，總數為55,000元；

4.  在上述項目相互抵銷後。 申請人須支付答辯人43,774元;

5.  另申請人須把根據涉案租約繳付的牌照按金40,000元及租金按金36,000元退回予答辯人。

訟費

52.  又由於本席裁定申請人違反涉案租約的默示條款或附屬承諾，未能在涉案處所提供有效的食物製造廠牌照予答辯人， 答辯人有權選擇終止涉案租約， 因此申請人須支付答辯人本申請引起的訟費。

53.  本案在參閱梁鄧蔡律師事務所於2024年1月10日提交的訟費陳述書後， 以簡易程序評估申請人須支付答辯人本申請引起的訟費為60,000元。