鄭氏物業事務有限公司 對 王牌冰室（元朗）有限公司

LDPE 1331/2021

[2022] HKLdT 10

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2021年第1331宗

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判 決 書

(上訴許可申請)

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1.  答辯人於2022年1月24日向土地審裁處 (下稱「審裁處」)提出非正審申請，要求就審裁處於2022年1月17日所發出判決（下稱「該判決」）申請批准上訴許可, 及暫緩執行該判決。

背景

2.  根據一份於2020年7月10日訂立的租約（「涉案租約」）， 申請人把以下物業租予答辯人作「商業」用途， 為期3年， 由2020年8月10日起至2023年8月9日止， 租金每月為150,000元 (包括地租、管理費及差餉)：

(1) GROUND FLOOR TAK WING HOUSE NO 52 KAU YUK ROAD YUEN LONG NEW TERRITORIES

(2) SHOP S ON G/F OF SHUN FAT HOUSE NOS 54-66 KAU YUK ROAD YUEN LONG NEW TERRITORIES。[1]

3.  根據涉案租約的附表二，答辯人可享有免租期共5個月， 即租期的第1, 2, 3, 11 及12 個月 。

4.  申請人於2021年12月20日向審裁處提交收樓申請通知書 (「表格22」)，要求收回涉案處所的管有，理由是答辯人未有繳付由2021年11月10日起的租金及由2021年10月10日至2021年11月9日期間的欠租餘額共75,000元。

5.  申請人的收樓申請通知書並附有兩封致答辯人的信， 其中期為2021年11月16日的信內容如下：

「就貴公司2021年11月15日來函商討上述舖位之租金事宜， 現覆如下：

香港為法治社會， 法規上根據合約精神。上述舖位出租予貴公司在叁年租期內每月的租金需繳付本業主拾伍萬元； 情理上， 本公司體恤到租客承受現時的特別經營環境， 以偏低於市值的租金將舖位租予貴公司， 更破例自第六個月起計， 連續五期共減租弍萬伍仟元。 此外， 貴公司亦已享盡特長的五個月免租期。 本公司再於2021年7月6日通知， 再破例自2021年8月10日起計， 續減租每月伍仟元共叁期， 此乃本公司之底線及已經沒有寬減的空間， 訊息已於信件及與貴公司通電中表明， 不明貴公司為何仍單方面指本公司同意減租叁期叁萬。請盡快清繳欠租， 免破壞彼此合作的良好關係， 謝謝。」

6.  另外一封為期2021年12月1日的信內容如下：

「截至2021年12月1日， 繼本公司於4/11/2021 及16/11/2021致函貴公司， 貴公司仍未繳付合共廿二萬伍仟元欠租， 而且， 貴公司亦需於10/12/2021 或之前另交十二月份之月租拾伍萬。 詳情如下：

租期	租金	交租情況
第13/36期 (10/8/2021-9/9/2021)	$145,000	(1) 17/8/2021存入業主戶口$120,000 (2) 餘下$25,000從13/9/2021存入拾弍萬扣除
第14/36期 (10/9/2021-9/10/2021)	$145,000	(1) $95,000從13/9/2021存入拾弍萬餘額扣除 (2) 本期尚欠$50,000從11/10/2021存入拾弍萬扣除
第15/36期 (10/10/2021-9/11/2021)	$145,000	(1) $70,000從11/10/2021存入拾弍萬餘額扣除 (2) 本期尚欠$75,000
第16/36期 (10/11/2021-9/12/2021)	$150,000	本期未付款， 尚欠拾伍萬
第17/36期 (10/12/2021-9/1/2022)	$150,000	（應於起租日10/12/2021或之前繳付）

註: 本公司於2021年7月6日答應要求減租信件只同意最後一次減租第13/36 、 14/36及15/36期共叁期， 每期減伍仟元， 即需付每月$145,000， 第16/36期回復租金拾伍萬。煩請適時將欠租及/或即將到期之租金存入本公司下列中國銀行戶口：xxx-xxx-xxxxxxxxx」

7.  答辯人於2021年12月29日向審裁處遞交反對通知書， 稱它租務部的郭先生曾致電申請人的鄭先生， 並獲得鄭先生答應將2021年8月， 9月及10月共3個月之租金每月減租30,000元， 即3個月合共減租90,000元， 因此上述3個月應無任何未繳租金。

8.  本案於2022年1月17日在本席席前聆訊，申請人由鄭家競女士(「鄭女士」)代表應訊， 答辯人則由張嘉麟先生(「張先生」)代表。

9.  鄭女士表示申請人從來沒有承諾答辯人所稱的減租。

10.  張先生大致上重複答辯人於2021年12月29日向審裁處遞交反對通知書的內容， 但除此單方面的陳述外， 張先生承認沒有其他證據， 就此他未能完成舉證的責任。

11.  鄭女士回應表示， 在涉案租約中已有5個月免租， 而後來亦因應答辯人的情況， 已在2021年8月至10月同意減租每月5,000元， 實在不可能大幅減租。

12.  一般來說， 在法律上，一份合約或有法律效力的協議， 必須有價值支持的， 比方， 假使一位人士答允某慈善捐款， 但卻沒有履行承諾， 由於接受損款的一方沒有付出價值， 它不能控告此人違約； 同樣合約的更改，也必須有新的價值支持， 除非有關承諾可以契據形式作出。

13.  在英國 Central London Property Trust Limited v High Trees House Limited [1947] KB 130一案中，有業主與租客訂立了一份長時間的租約，但第二次世界大戰爆發， 該業主開始減少該租客該繳交的租金。 但在戰爭終結後， 該業主要求該租客繳交戰爭期間的租金餘額及從戰爭結束開紿繳交原有租金。在這案中，Denning法官列出不容反悔原則的以下適用條件：

(1) 一方作出接受另一方繳交較合約規定為小的款額之承諾或陳述， 且視該承諾或陳述有法律效力；

(2) 繳交較合約規定為小款額的一方對該承諾或陳述作出回應；

(3) 雙方均明白該承諾或陳述可只在某些情況下有效； 及

(4) 作出該承諾或陳述的一方可向繳交較合約規定為小款額的一方發出通知終止該承諾或陳述。

14.  較近期， 香港終審法院在 Luo Xing Juan v Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 1 的判決書第55段有有關「已作承諾不容反悔」的論述:

“55. A promissory estoppel may be said to arise where (i) the parties are in a relationship involving enforceable or exercisable rights, duties or powers; (ii) one party (“the promisor”), by words or conduct, conveys or is reasonably understood to convey a clear and unequivocal promise or assurance to the other (“the promisee”) that the promisor will not enforce or exercise some of those rights, duties or powers; and (iii) the promisee reasonably relies upon that promise and is induced to alter his or her position on the faith of it, so that it would be inequitable or unconscionable for the promisor to act inconsistently with the promise.”

15.  值得注意的是，有關承諾或陳述必須是清晰的。於本案， 答辯人只依賴雙方曾有的電話通話， 但在這情況下雙方的溝通難保是準確無誤。許多時候， 在電話談話中， 雙方只是各說各話， 甚至是雙方各自表達己方的要求。在電話傾談中， 常有出現「係」、「明白」等簡單語句， 但其所表達的意思是含糊的， 談不上是清晰的。

16.  本席在衡量相對的可能性下，毫無困難地選取和接納申請人的案情和鄭女士的證供，而不接納答辯人的案情和張先生的口供。而更重要的是，答辯人所要求的減租， 既沒有契據支持， 也沒有付出任何有關價值， 本席也看不到答辯人受制於涉案租約的租客身份有任何改變。 答辯人於2021年8月17日才把120,000元存入申請人的銀行戶口， 以應付原應根據涉案租約須於2021年8月10日繳付的150,000元租金。

17.  因此， 本席在2022年1月17日作出該判決如下:

(1) 除以下第(3)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:

(i) 由2021年10月10日至2021年11月9日的欠租餘額75,000元；及

(ii) 由2022年1月10日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月150,000元計算；

(3) 如果答辯人在2022年1月25日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(4) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；

(5) 不頒訟費命令。

答辯人的非正審申請

18.  答辯人於2022年1月24日提出是次上訴許可申請，根據其代表提交的誓章，其擬上訴理由主要是重複答辯人於2021年12月29日向審裁處遞交反對通知書的內容，即申請人的鄭先生曾答應答辯人的郭先生減租3個月共9萬元的請求。

19.  答辯人更聲稱於2021年11月15日以書信形式向鄭先生覆述郭先生與他的通話內容， 內容確認郭先生曾得到鄭先生之同意於2021年8、9 及10月減租。

20.  本上訴許可申請於2022年2月7日在本席席前聆訊時， 答辯人改由郭兆曦先生（即上文第7段所說的租務部郭先生）代表應訊。他複述2021年7月時， 因應本港經濟情況轉差， 曾致電申請人的鄭先生商量減租， 但鄭先生只願意於涉案租約最後的3 個月每月減租30,000元，郭先生則希望即時減租，鄭先生卻「哦哦」支吾以對， 更稱正在繁忙，隨後掛線 。郭先生稱鄭先生沒有表示反對。

21.  可是在法律上，沒有表示反對並不等同同意。

22.  鄭女士則重複上文第11段所引述， 在涉案租約中已有5個月免租， 而後來亦因應答辯人的情況， 已在2021年8月至10月同意減租每月5,000元， 實在沒有再減租的空間。

23.  又正如上文第15段所述，答辯人所要求的減租， 既沒有契據支持， 也沒有付出任何有關價值， 本席也看不到答辯人受制於涉案租約的租客身份有任何改變。 即使申請人有同意減租（遑論這沒有證據支持）， 本席已於2022年1月17日的聆訊中， 闡釋上文第12段所述的慈善捐款例子，申請人有權改變主意， 維護它根據涉案租約的應有權益。

24.  至於答辯人在擬上訴許可申請的誓章中指， 鄭女士也同樣沒有文本紀錄減租事宜，但在民事訴訟而言，那一方負上舉證責任是取決於與訟雙方在狀書內所披露的爭議點。在該爭議作出實質正面主張的一方便須負上舉證這正面主張的責任，而非作出反面主張的一方：見Constantine Line v Imperial Smelting Corporation [1942] AC 154 載於第174頁。於本案中，答辯人是聲稱與申請人有減租協議的一方， 答辯人便負上舉證責任證明他們所作出的實質正面主張。

上訴許可

25.  《土地審裁處條例》第11(2) 條列明， 在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

26.  又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱答辯人提出的擬上訴理由，並經聆聽雙方的陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

27.  基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

訟費

28.  最後, 由於答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。在考慮本案的案情及聆聽雙方就訟費的陳詞後, 本席認為合理的訟費，可即時評定為500元。