THE INCORPORATED OWNERS OF OSCAR BY THE SEA 對 LEE HON SING 及另一人

LDBM 198/2017

[2018] HKLdT 97

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2017年第198宗

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判 案 書

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1.  本案申請人為將軍澳清水灣半島屋苑（後稱「該屋苑」）之業主立案法團，現向審裁處申請以下濟助：

1)   強制令使答辯人在本命令的14天內把答辯人的狗隻 (後稱「該狗隻」) 移離答辯人的單位及不可帶該狗隻到該單位或在該單位收容該狗隻；及

2)   如答辯人在本命令的14天內沒有把該狗隻移離答辯人的單位，則申請人可把該狗隻移離答辯人的單位並由答辯人支付申請人所有有關費用。

背景

2.  本案答辯人為該屋苑第5座51樓F單位的業主。自2013年起，申請人不斷接獲住戶對該狗隻的投訴。投訴內容包括該狗隻在公眾地方沒有戴口罩、在屋苑內大聲吠叫、在信箱大堂向其他住戶撲吠、及令第5座居民害怕及擔心人身安全。申請人證人馬文英 (「馬小姐」)的證人陳述書第11段列出七個投訴例子，而投訴日期覆蓋2013至2017年，投訴詳情如下：

「(a) 在2013年2月18日，該屋苑5座51樓H室的住戶（即51F同層鄰居）向管理公司作出書面投訴，指出該狗隻時常向她一家作出狗吠聲。答辯人亦不替該狗隻戴上口罩，而該狗隻在走廊見到她一家包括只有21個月大的女兒都會衝向他們狂吠，答辯人要用力扯住狗帶阻止。而當她要求答辯人替該狗隻戴上口罩，更遭答辯人反脣相稽；

(b) 在2013年6月21日，該屋苑5座38樓A室的住戶（即51F同座鄰居）向管理公司作出書面投訴，指出該狗隻時常在5座信箱大堂狂吠及沒有戴上口罩，而答辯人沒有控制該狗隻更使牠狂吠及作狀咬人，令眾多5座居民害怕及擔心個人安全；

(c) 在2013年7月28日，該屋苑5座57樓B室的住戶（即51F同座鄰居）向管理公司作出書面投訴，指出該狗隻不只一次在5座信箱大堂向他撲吠，而答辯人亦不替該狗隻戴上口罩。當該住戶向答辯人勸喻為該狗隻戴上口罩時，更反被答辯人大罵；

(d) 在2014年1月22日，該屋苑6座的住戶向管理公司作出書面投訴，指出該狗隻在海濱長廊中，不只一次在沒有帶狗帶的情況下對該住戶及其家人作出不友善的行為（吠叫）。當住戶要求答辯人拉開狂吠的狗隻時，答辯人反指控該住戶；

(e) 在2015年10月13日，該屋苑5座28樓A室的住戶（即51F同座鄰居）向管理公司作出書面投訴，指出該狗隻在5座升降機中怒吠而答辯人沒有為牠戴上口罩，令她及所有在大堂等待升降機的住戶十分受驚；

(f) 在2016年12月19日，2017年6月24日及2017年11月16日，該屋苑5座51樓E室的住戶（即51F同層鄰居）向管理公司作出三次書面投訴，包括該狗隻時常沒有戴上口罩，向他發出怒哮的吠聲，經常出入大堂而答辯人沒有控制好該狗隻，更惡言相向，令很多居民嚇怕。另外該狗隻不論在日間，晚間及深宵時段亦發出不斷的吠聲，令他難以入睡。而答辯人在多次好言相勸及投訴後仍沒有改善，反而變本加厲。該住戶亦有把他錄下的吠聲片段交給管理公司；及

(g)   在2017年6月12日，該屋苑5座51樓E室的住戶（即51F同層鄰居）又再一次向管理公司作出書面投訴，指出該狗隻仍是時常沒有戴上口罩，狗主並沒有阻止狗隻大聲吠叫，滋擾到居民，得悉本大廈法團已去信要求該業主帶其狗隻遷離該屋苑，希望大廈法團會採取進一步的法律行動，迫令該狗隻遷離該屋苑。」

3.  根據大廈護衛員的紀錄，在2014年至2018年的1365項記錄中，對於該狗隻有以下記載：

沒戴口罩而有吠叫：	198次 (15%)
有戴口罩而有吠叫：	151次 (11%)
沒帶口罩而沒吠叫：	559 次 (41%)
有戴口罩而沒吠叫：	457次 (33%)

4.  申請人認為答辯人未能妥善控制狗隻，導致其他住戶受驚及被滋擾。大廈公契列明住戶可飼養狗隻， 除非有兩位或以上業主或佔用人對狗隻作出合理投訴：見大廈公契附表3第18條。由於申請人接獲多於兩名住戶投訴該狗隻， 因此申請人要求法庭頒佈有關禁制令。

5.  兩名答辯人否認有關指控，及認為有關投訴是無理的。第二指名答辯人 (「黃小姐」)，認為有部份指控是個別住戶針對她的。她聲稱一直能夠妥善控制該狗隻，並沒有令其他住客受驚。黃小姐一直強調該狗隻的行為沒有異常，該狗隻亦能聽從她的指示，並提供證據包括錄影片段證明該狗隻沒有亂吠。因此兩名答辯人認為申請人沒有理據要求他們移離該狗隻。

大廈公契

6.  申請人倚賴大廈公契以下條文：

1)   附表3 第7段：

“No part of the Common Areas and Facilities shall be obstructed nor shall any refuse or other matter or things be placed or left thereon and no Owner shall do or suffer or permit to be done anything in such areas as may be or become a nuisance to any other Owners or occupiers of the Land and the Development.”

2)   附表3 第12段：

“No Owner shall make or cause or permit any disturbing noise in his Unit or do or cause or permit anything to be done which will interfere with the rights, comfort and convenience of other occupants of the Development.”

3)   附表3 第18段：

“No Owner shall bring onto or keep any dogs, cats or pets or other animals or live poultry on any part of the Development Provided That dogs, cats or pets or other animals or live poultry may be kept in a Residential Unit unless the same has been the cause of reasonable complaint (in the sole discretion of the Manager) by at least two (2) Owners or occupiers of any part of the Development.”

本案爭議議題

7.  本案主要爭議議題是：

1)   申請人能否證明有不少於兩名業主或佔用人作出投訴？

2)   業主或佔用人的投訴是否真實？

3)   業主或佔用人的投訴是否合理？

4)   有關投訴是否因飼養該狗隻導致？

討論

8.  申請人須能在相對可能性下證明以下事宜：

1)   有不少於兩名業主或佔用人作出投訴；

2)   不少於兩名業主或佔用人的投訴內容是屬實及跟馬小姐 證人陳述書第11段描述的一樣；及

3)   業主或佔用人的投訴是合理的。

9.  申請人傳召了兩名證人。第一名證人是第5座51樓E室的住戶趙先生，而第二名證人是申請人管理公司康業服務有限公司的高級分區經理馬小姐。

10.  就馬小姐證人陳述書第11(a) 至  (e) 段的投訴，申請人沒有傳召作出投訴的該五名作出投訴的住戶出庭作證， 而只是提供傳聞證供證明有關投訴是準確及真實。有關該五項投訴， 馬小姐解釋他們已用以下的方式核實住戶投訴：

1)   有關5座51H室的住戶在2013年2月18日的投訴，管理公司只是跟該住戶作出有關查證，沒有閉路電視錄影片段核實該指控；

2)   有關第5座38樓A室的住戶在2013年6月21日的投訴及第5座57樓B室的住戶在2013年7月28日的投訴，管理公司曾詢問護衛員該狗隻有否戴上口罩及該狗隻是否有亂吠；

3)   有關第6座的住戶在2014年1月22日的書面投訴，管理公司曾向該住戶及他的家人作出核實，亦向護衛員詢問該狗隻有否亂吠；

4)   有關第5座28樓A室的住戶在2015年10月13日作出的投訴，管理公司職員當時在大廈大堂看見該狗隻吠叫及沒有戴口罩。管理公司亦從閉路電視中核實有關投訴；及

5)   有關趙先生在2016年12月19日、2017年6月12日、2017年6月24日及2017年11月16日作出的投訴，除了趙先生本人上庭作供之外，管理公司有檢視趙先生所提供的錄音片段以及向護衛員核實有關噪音的投訴。

11.  在呂尚君訴 Chui King Sum and others [2010] 2 HKLRD 590一案，高等法院原訟法庭暫委法官杜溎峰（當時官階）列出考慮傳聞證供應否被接納的原則如下：

「17. 法庭接納傳聞證供必須基於公平與公正的原則。按照這原則，接納傳聞證供時，法庭必須考慮四個因素：(一)要求接納傳聞證供的一方所提出不傳召目擊證人的原因；(二)有關傳聞證供的可信性；(三)傳聞證供所具的關鍵性與重要性；及(四)提供該傳聞證供所涉及的費用與索償額是否不相秤。

18. 一般而言，法庭需要證人出庭作供才會考慮他的證供。這要求並非出於傳統或固執，而是基於公平與公正的原則。理由是十分簡單。被受指證者應當有機會親自目睹及聆聽對他作出指控者的證供，讓他有機會透過盤問程序分析指控他的證人的可信性。法庭亦可藉此觀察該證人的舉止神態及提出問題，從而評估他的證供及證據的可信性。這是公平審訊不可缺少的程序。法庭亦不應隨便或輕率地放棄這重要的程序。所以，除非要求接納傳聞證供的一方能提供合理原因不傳召目擊證人，例如：證人已逝世、不在香港、不知所蹤等，否則法庭不應接納有關的傳聞證供。

19.在決定是否接納傳聞證供時，法庭應考慮該證供的可信性。若然該證供不可信，法庭絶對不應接納該證供。在接納傳聞證供前，法官必須考慮涉及提供傳聞證供的總體情況，確定該證供是否可信，例如：覆述這傳聞證供的證人是否可信、目擊證人是否可信、目擊證人作出觀察時的所有情況、目擊證人是否有法定責任作出有關的觀察、調查報告或記錄等及案中有沒有其他獨立助證可以支持該傳聞證供的可信性。視乎個別案情，法庭可能需要考慮其他的因素。上述的因素亦非全部適用於本申索中。

20. 倘若擬接納的傳聞證供屬可信，法庭又必須考慮其關鍵性與重要性。若該傳聞證供越具關鍵性及重要性，法庭越須加倍審慎考慮才行使酌情權接納該傳聞證供。因爲若法庭一但接納了傳聞證供，被指控的一方是沒有機會以盤問程序分析其可信性。這可能對被指控的一方構成不公平。所以若傳聞證供是案中最關鍵性或決定性的證供，法庭便不應接納該傳聞證供。」

12.  考慮有關法律原則及馬小姐的證供後，本席不接納申請人能在相對可能性下證明馬小姐證人陳述書第11(a) 至 (e)段所列出的投訴是可信及準確，原因如下：

1)   住戶投訴該狗隻「怒吠」、「狂吠」、 「撲吠」 或「不友善」是牽涉個人主觀判斷。 在沒有投訴人進一步解釋為何認為該狗隻「怒吠」、「狂吠」、「撲吠」或「不友善」， 本席難以判斷這些投訴是否準確及合理。同樣，住戶聲稱因該狗隻而「受驚」、 「害怕」 及 「擔心人身安全」 是牽涉個人主觀感受。 在投訴人不出庭作供的情況下，本席未能了解投訴人為何有如此的感受因而判斷有關感受是否合理。

2)   申請人提供的獨立證據未能支持投訴人投訴詳情。申請人所提供的閉路電視錄影片段未能看見該狗隻有否 「怒吠」、「狂吠」、 「撲吠」 或「不友善」。

3)   由於申請人依重有關投訴作為他們的申請基礎，有關住戶投訴内容的可信性及準確性是重要的。申請人沒有提供任何解釋為何除了趙先生外， 他們不傳召其他作出投訴的住戶， 而沒有證據顯示有關住戶不能上庭作供。在單靠傳聞證供證明答辯人違反大廈公契條文， 並沒有合理解釋爲何不能傳召有關投訴人 而就此剝奪答辯人盤問投訴人及測試投訴人的證供的權利， 會對答辯人造成不公。

13.  本席對於住戶投訴的傳聞證供不給予任何比重， 亦不接納申請人能證明該五項投訴內容是可信及準確的。

14.  有關住戶對該狗隻沒有戴口罩的投訴，投訴的重點是投訴住戶聲稱因該狗隻沒有戴口罩而吠叫令他們受驚或認為人身安全受到威脅 。單憑沒有戴口罩不能定斷對於該狗隻的投訴是否成立。  

15.  再者， 申請人沒有提供屋苑有什麼規條要求業主必須幫狗隻戴口罩。 申請人所引用《飼養狗隻及寵物守則》第4段只是說：

「若狗隻為具攻擊性或大型狗隻（20公斤或以上），建議狗主為其狗隻戴上口罩」。

16.  從該守則可見， 屋苑並沒有強制狗主幫狗隻戴上口罩，規則只是建議狗隻戴上口罩而已。申請人沒有提供證據證明該狗隻具有攻擊性或該狗隻體重是20公斤或以上，因此未能證明《飼養狗隻及寵物守則》第4段適用於該狗隻上。就算能證明該狗隻是具有攻擊性或是大型狗隻，該守則只是建議狗主幫狗隻戴上口罩，沒有定明戴口罩是必須的。

17.  基於上述理由， 本席認為申請人未能證明沒有替該狗隻戴口罩的投訴是合理的。

18.  至於趙先生的證供， 本席認爲他是一名可信及可靠的證人， 並接納他的證供。 但即使本席能接納趙先生的投訴是可信及合理， 申請人亦不能證明有兩名業主或佔用人作出合理的投訴。

19.  本席留意到趙先生有關深夜噪音的投訴不單只針對該狗隻的吠叫聲，他聲稱答辯人自己亦製造噪音，令他難以入睡。但申請人沒有在審訊中依賴答辯人自己製造的噪音及滋擾作爲申請基礎。 申請書是針對該狗隻造成滋擾， 並沒有提及答辯人自己製造了噪音導致鄰居受滋擾作爲申請理由。

20.  因此考慮所有證供後，本席認為申請人未能證明有不少於兩名業主或佔用人作出合理投訴， 從而能引用大廈公契附表3 第18段要求有關濟助。 本席撤銷申請人的申請。

21.  本席認為敗訴一方應該付上勝訴一方的訟費，因此本席作出以下的暫准命令：

1)   申請人須付給答辯人本案訟費，除非有人提出申請更改，否則暫准令在本判決書頒發後14天即成為絕對命令； 及

2)   如雙方未能就訟費數額達成協議，答辯人須於暫准訟費命令成為絕對命令後的14 天內，提交及派送訟費清單，而申請人須於其後的14天內提交及派送反對清單，由審裁處以書面方式作簡易評核。