謝瑜 訴 永青園藝設計有限公司

DCCJ 1153/2005

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

民事訴訟2005年第1153號

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判決書

引言

1.  本案的原告人是西貢地段編號Lot No.784 R.P., D.D.217 (以下稱Lot 784 RP) 的兩位聯名擁有人之一，另一位擁有人是原告人的妻子何波懿女士。

2. 大約在2002年中左右，被告人開始在西貢區尋找一塊空地來經營該公司之園藝設計業務。到了2002年7月初，被告人的一位董事李春年先生（以下稱李先生）透過Lot 784 RP鄰近土地之租客得悉原告人有意把Lot 784 RP出租；雙方經過實地視察和洽談後，終於在2002年7月19日簽定了一份租約，被告人同意以$12,000的年租向原告人租用Lot 784 RP，為期2年，由2002年7月20日起租，直至2004年7月19日租約屆滿為止。

3. 由於Lot 784 RP是一塊空置的農地，所以原告人委託曾家裘測量師行進行“認地”（Lot identification）來釐定Lot 784 RP的地界和範圍。

4. 李先生承認，約在2002年7月18日左右，在李先生在場的情況下，原告人和曾家裘測量師行的曾家裘先生（以下稱曾先生）曾合力用木樁、油漆和鐵枝等標記把Lot 784 RP約2,800平方呎的範圍勾劃出來。曾先生隨後更把一張註有檔案編號“TT/SK/PA/6/93”的“放樣圖”（setting out plan）交給李先生。

5.  被告人隨即根據原告人和曾先生所提供的地界圍上鐵網，並進行各項土地平整和其他建設工程。

6.  被告人同時向電力公司申請供電，並將電錶房設置於整幅Lot 784 RP的左上角，即曾先生提供的放樣圖的A點所在處。

7.  到了2002年10月中左右，被告人收到毗鄰地段，Lot No.805 Section C（以下稱Lot 805 SC）的業主的口頭投訴，指被告人非法侵入Lot 805 SC的部份範圍。被告人於是向原告人求證，但得到的答覆是早前勾劃的地界並沒有任何錯誤。由於各方爭持不下，Lot 805 SC的業主終於在2003年7月18日入禀小額錢債審裁處要求被告人賠償合共$14,000多元的金錢損失。

8.  就該次索償，Lot 805 SC的業主聘請了專家測量師於2003年1月22日到該地段進行實地視察和提交專家報告。

9.  另外，在2003年2月14日左右，原告人亦再次委託曾家裘測量師行的職員到Lot 784 RP覆核地界。

10.  於2004年1月6日，在被告人缺席應聆的情況下，小額錢債審裁處裁定Lot 805 SC的業主勝訴並頒令被告人需賠償$14,159.50連利息及訟費予Lot 805 SC的業主。

11.  其後，原告人跟被告人繼續就地界糾紛和續租Lot 784 RP一事進行交涉。由於雙方未能就地界問題和新租約達成共識，原告人終於在2004年4月22日向被告人發出遷出通知書，要求被告人於2004年7月19日租約屆滿時遷出Lot 784 RP。

12.  由於在租約屆滿後被告人遲遲仍未遷出Lot 784 RP，原告人於2005年3月15日發出本案的傳訊令狀，要求收回Lot 784 RP的管有權並追討被告人自2004年7月20日起拖欠的中間收益（mesne profits）。

原告人之專家證人

13. 原告人呈交了一份由曾先生於2005年5月24日撰寫的專家報告並傳召了曾先生作為他的專家證人。無論在該報告內或是在盤問之下，曾先生均同意他只是接受了原告人的指示於2002年7月17日到Lot 784 RP進行實地視察，而非受託於李先生或被告人的其他代表人。

14. 根據曾先生的證供，他為Lot 784 RP所作的“認地測量”是以一幅由西貢測量處取得的認地圖（Lot identification plan）作為基礎的。曾先生亦承認，被告人在庭上呈交日期為1993年5月17日的認地圖（證物D1）正是曾先生於2002年7月所採用的基礎圖（base plan）。曾先生解釋，這幅認地圖是早在1993年替原告人向城規會申請更改Lot 784 RP用途的時候曾經用過的。

15.  曾先生指出，他首先是根據認地圖上顯示Lot 784 RP的形狀和“田畿線”（field bunds），以重疊的方法繪畫出另一張突顯了Lot 784 RP的形狀和田畿線的定界圖。然後曾先生便拿着這張複製的定界圖或認地圖到Lot 784 RP的現場實地視察，並用木樁和鐵枝等記號把認地圖上的地界在實地上顯示出來。曾先生強調，由於他所作的只是一般的“認地測量”而非“業權界線測量”，所以並不需要借助測量儀或精確的測量數據，整個認地測量的重點只是要把認地圖上的田畿線在實地確認和用標記顯示出來。但曾先生承認，他所作的認地測量也需要借助一些現場的地標如電燈柱來協助確定Lot 784 RP的正確位置。曾先生亦承認，除了若干條田畿線之外（即曾家裘測量師行所繪製的放樣圖中A-B及C-D-E的兩條田畿線），他曾成功地在現場尋回其餘所有的田畿線。

16.  曾先生以“拉尺法”（chain survey）來形容這一種以量度地圖上田畿線長度繼而在實地尋回田畿線的方法。

17.  原告人也傳召了曾家裘測量師行的另一職員程嘉銘先生（以下稱程先生）出庭作供。在被告人不反對的情況下，程先生在審訊的第二天早上呈交了一份補充專家報告。

18.  程先生指出，他是依從曾先生的指示於2003年2月14日到Lot 784 RP進行“地界放樣”。程先生所採用的認地方法跟曾先生描述的拉尺法基本上是相同的。首先，程先生在他的辦公室以同一張認地圖（證物D1）作為基礎底圖，從而繪畫出一張放樣圖；在實地視察當天，程先生嘗試以3枝燈柱為依據，把放樣圖上顯示地界的各點“放回”實地之上。

19.  在被告人代表律師的盤問下，程先生承認他當天只是接受了指示去進行“實地放樣”，而並非為了覆核或印證曾家裘測量師行於2002年7月所作之認地測量的可靠程度，程先生亦不知道該次認地測量結果準確與否。

20. 至於被問到在2003年2月14日當天能否成功地在現場把該3枝燈柱作為認地參考據點，程先生的證供是，由於在現場發現燈柱與燈柱之間的距離跟放樣圖上所顯示燈柱與燈柱之間的距離有明顯出入，所以該3枝燈柱當日並未能成為可靠的依據點。

21. 程先生承認，他所繪畫的放樣圖雖然未必能夠把Lot 784 RP的準確位置辨認出來，但至少應可以把該地段的形狀反映出來。

22.  在實地放樣當天程先生並拍攝了一些照片作為完成工作之紀錄（證物D3）。

被告人之專家證人

23.  被告人呈交了一份由陳漢錕土地測量師行於2005年7月19日發出之測量報告，並傳召了陳漢錕先生（以下稱陳先生）作為專家證人。陳先生曾先後兩次到達Lot 784 RP及毗鄰的地段進行視察和測量。第一次的測量是在2003年1月份受Lot 805 SC的業主委託到Lot 805 SC進行地界測量；而第二次則是在2005年7月份受託於被告人到Lot 784 RP進行另一次的地界測量。陳先生指出，由於在較早前的測量只是針對Lot 805 SC的地界問題，所以當時並沒有觀察被告人在Lot 784 RP的實際佔用情況。至於在2005年7月份所進行的另一次測量，他收到的指示是要把Lot 784 RP的正確地界重新確定，他當時並未得悉本案的訴訟。

24. 在兩次的測量過程中，陳先生都會先從政府測繪處提供的不同圖則中初步確定有關地段的位置，然後再到實地測量和核實。在每一次實地測量之前，陳先生都會先在附近一帶找一些由政府測繪處設立的地標或定點位（control stations或traverse stations）作為測量定點（reference points），然後再透過測量儀器把Lot 805 SC或Lot 784 RP的地界和位置以坐標數據顯示出來。

25. 在這個測量方法下，陳先生發現被告人於2003年1月確是在Lot 805 SC的範圍內圍起了鐵網，佔用了該地段大部份的地方。而陳先生亦在他的專家報告附件D的測量紀錄圖，清楚地記錄了他認為Lot 784 RP的正確位置。從該測量紀錄圖可見，被告人所聲稱自2002年7月開始佔用的那幅地，形狀上雖然跟Lot 784 RP大同小異，但整幅地卻是明顯地向測量紀錄圖的右邊(或東面)偏移了。

26. 陳先生在庭上毫不猶疑地指出曾先生在2002年7月採用的認地圖（Lot identification plan）（證物D1）並不是當時最新的版本。陳先生在他的專家報告內（附件C）提供了另一張從有關政府部門取得屬於1991年版本的“測量圖”（survey sheet）。從該圖則可以見到，曾先生及程先生所提及的3枝燈柱(即證物D1內3枝燈柱)在1991年的時候已被移動了位置，其他有關地貌和建築物也有明顯的改變。因此，陳先生相信曾家裘測量師行在1993年和2003年所採用為基礎底圖的同一張認地圖都是屬於一個1991年之前的舊有版本。

27.  為了進一步支持他的論點，陳先生特別指出其中一條燈柱在新舊圖則上的差距按比例約為兩米，而這兩米的距離正正是被告人的電錶房由Lot 784 RP左上角（A點）向右或東面偏移了的距離。

證供之分析

28. 考慮過雙方的幾位專家證人的證供，及他們所呈交的專家報告和有關證物之後，本席認為，毫無疑問，原告人和他的測量師在2002年7月所劃的地界是有所偏差的：

(1) 本席接納陳先生所指，曾先生於2002年所採用的認地圖（Lot identification plan）（證物D1）只反映了該地段於1991年之前的地貌。正如曾先生本人在被盤問下承認，若果他在2002年7月能先取得一張版本較新的認地圖的話，那應會是一個較佳的做法。

(2) 雖然程先生在2003年2月14日在現場發現了3枝燈柱已經移了位置，但在曾先生較早前的認地測量中，他似乎並未有注意或重視到這些依據點的位置偏移，因而影響了他整個認地過程的準確性。本席接納陳先生的專家意見，相信那兩米的偏差經過放大效應之後，引致2002年7月所勾劃的範圍嚴重地偏離了Lot 784 RP的正確地界。

(3) 雖然到了2002年底或2003年初的時候，曾先生必定已知道鄰地Lot 805 SC對被告人的投訴，但令人費解的是，根據程先生的證供，曾先生並沒有指示程先生覆核在2002年的認地的準確性，或至少就被告人在2003年初實際佔用的範圍做一個較詳細的報告，來反駁被告人的指控。值得一提的是，在2004年12月中，代表被告人的律師行曾分別去信原告人和曾先生，就有關地界失實陳述的問題要求賠償。

(4) 正如陳先生所強調，所有由有關政府部門繪製的認地圖（Lot identification plan）皆有附註要求使用者留意地圖只適宜作認地之用而不能作為精確的地界紀錄（見證物D1的右下角）。本席接納陳先生的專家意見，認為以這些認地圖為基礎的所謂“拉尺法”只屬一種粗略和較為過時的認地方法，並不適用於有關租務上的地界確立。

(5) 從證物P3的相片(4)，(5)，(6)可見，在2003年2月中的時候，不少屬於Lot 784 RP的地方仍未進行翻土或平整工程，而這些荒廢的部份仍在被告人的圍網之外。顯而易見，原告人和他的測量師在2002年7月的錯誤劃地直接地令被告人把錯誤的地方圍了起來，以致不少正確的地方反而被荒置了。

29.  本席並不相信被告人會寧願放棄Lot 784 RP的地方而固意圍起毗鄰Lot 805 SC的地方，而最終令自己捲入不必要的訴訟裏。就這一點，原告人在結案陳詞時曾力指被告人是一名“租覇”。原告人認為被告人當日在西貢尋覓合適地方時，早已察覺到Lot 784 RP周邊的地方均未有人使用，於是便借意向原告人租用Lot 784 RP，以便被告人日後繼續侵入周邊的空地，直至被Lot 805 SC的業主揭發才事敗。

30.  本席並不接納原告人這項指控和猜想。本席接納李先生所說，被告人在跟原告人租了Lot 784 RP之後，是有繼續聯絡周邊的業主，當中包括Lot No.800 Section A RP和Lot No.803，以年租$2,000至$3,000不等的租金租用這些地方。從已呈堂的多張照片可以看到，被告人是一間頗有規模的園藝設計公司。原告人並未能提供充分或有力的證供來證明他的指控。

Lot 784 RP被佔用的時間和範圍

31.  原告人聲稱被告人一直在使用Lot 784 RP的正確位置。而被告人則聲稱在2003年9月底左右遷出Lot 805 SC之後，到了2004年7月，即租約差不多屆滿之時，被告人才應原告人之要求遷回Lot 784 RP之正確範圍內。

32.  根據李先生之證供和陳先生之專家報告內附件D的圖則，正確的Lot 784 RP範圍和錯誤的Lot 784 RP範圍只有一幅面積約為300多平方呎的地方是重疊的。亦即是說，被告人在遷回正確之Lot 784 RP範圍之前，被告人只是佔用了Lot 784 RP約13.6%的地方（35.8 平方米 ÷ 262.8平方米）。

33.  本席不接納李先生所聲稱遷回Lot 784 RP的日期。原告人呈交了一疊在2004年4月4日所拍攝的相片（證物P7）。這些相片清楚地顯示在2004年4月的時候，被告人已遷回Lot 784 RP的全部範圍，並擴展到周邊的地方，包括Lot 800 Section A RP。李先生在他的證供中亦曾提到大約在2004年2月已開始佔用周邊的地方。另外，Lot 805 SC在小額錢債審裁處一案是到了2004年1月6日才有正式的裁決。所以本席認為被告人在2004年1、2月期間已搬回Lot 784 RP的正確地界範圍之內，而並不是到了2004年7月才遷回。

34.  因此，本席裁定被告人在租約期間內實際佔用過之範圍的租值應為$8,448（$12,000 x 13.6% x 18/12 + $12,000 x 6/12）。

35.  本席接納原告人之證供，相信他於2004年4月22日正式發出遷出通知書予被告人。雖然被告人在狀詞上否認這一點，但李先生在他的證供裏承認曾在2004年4月收到原告人的一封信要求他遷出Lot 784 RP。

36.  所以，本席認為有關租約在2004年7月19日正式屆滿之後，原告人和被告人雙方再不存着任何業主與租客的關係，雖然雙方其後曾展開一連串有關新租金和租約的談判，但雙方始終並未能達成任何協議。而這些談判本身並不構成原告人默示或允許撤銷較早前發出的遷出通知書。

中間收益的計算方法

37.  被告人呈交了一份由永利行評值顧問有限公司於2005年7月28日所準備的估值報告，並傳召了該測量行的蕭亮鴻先生出庭作供。跟據蕭先生的專家意見，Lot 784 RP於2004年6月時的年租應為$6,000至$6,500。

38.  原告人對蕭先生之證供並沒有甚麼質疑或異議。

39.  因此，本席裁定被告人需要自2004年7月20日起繳付每年$6,500的中間收益給原告人，直至被告人交還Lot 784 RP的管有權為止。

被告人之反申索

40.  在結案陳詞的時候，被告人的代表律師確認被告人將不再向原告人追討因錯劃地界而引致之生意損失，但仍會向原告人追討$20,000的將來搬遷物件費用。

41.  被告人向原告人追討因錯劃地界而虛耗了各項工程費用共$122,000，詳情如下：

(1)	鐵閘	$7,000
(2)	圍鐵網工程	$6,000
(3)	土地平整工程	$26,000
(4)	搬運泥頭（40車）	$16,000
(5)	貨櫃	$12,000
(6)	簡便休息室，廁所及所需配套設施	$25,000
(7)	石屎地面，水井，修路工程	$30,000
		________
	合共：	$122,000

42. 本席不接納以上第（1）、（5）和（6）項的反索償。從原告人提供的相片可見，這些裝置如鐵閘、貨櫃等在被告人搬回Lot 784 RP之後仍然被繼續使用，所以算不得上是虛耗了的開支。被告人呈交了第（3）和（4）項的有關單據，證明這些開支是在2002年7月底或8月初期間已繳付的。至於第（7）項，被告人呈交了一批共$17,145.60的發票證明這筆款項是在2002年8月至11月期間所支付的。雖然被告人未能提供有關第（2）項的任何單據，但$6,000的圍網工程開支用於一幅2,800多平方呎的地方並不算不合理。

43. 基於上述理由，被告人因地界出錯而虛耗了的開支應為 $65,145.60 ($6,000 + $26,000 + $16,000 + $17,145.60)。

44. 李先生另外聲稱，被告人支付了合共$131,200作為以上各項建設工程的工資。這筆款項除了在被告人的反索償書和開審陳詞皆沒有提及外，被告人並未能提供足夠的證供來支持這些開支。而李先生亦承認，這些建築工人其實是李先生的幾位親屬。

45.  至於被告人所要求的$20,000“將來搬遷費”，本席並不認為有任何法律上或證供上的依據。

46. 最後，關於被告人賠償給Lot 805 SC的業主的$15,059.50款項，當中包括經小額錢債審裁處裁定的$5,659.50律師費，$8,500土地測量費用和$900訟費，原告人也必需作出彌償。

47.  總括來說，被告人可以向原告人成功地反申索的金額包括下列各項：

(1)	多付了的租金 （$24,000 - $8,448）	$15,552.00
(2)	虛耗工程費	$65,145.60
(3)	小額錢債審裁處裁定款項	$15,059.50
		_________
	合共：	$95,757.10

頒令

47. 本席正式頒令如下：

(1) 被告人需於本判决書頒下日期起計28天內交回西貢地段編號Lot No.784 RP, D.D.217的空置管有權予原告人；

(2) 被告人需付每年$6,500（若不足一年則按比例計算）的中間收益連利息予原告人，由2004年7月20日起計算至被告人交回上述物業的空置管有權日期為止，而利息則以判定債項利率由本案令狀發出日期（2005年3月15日）起計算至被告人交回上述物業的空置管有權日期或付款日期（兩者以較後者為準）為止；

(3) 原告人需就被告人的反申索賠償$95,757.10連利息予被告人，利息以判定債項利率由本案的抗辯書及反申索書的日期（2005年4月14日）起計算至付款日期為止。

訟費

48.  本席並頒下原告人可得申索訟費的暫准命令，由被告人支付原告人的申索訟費；如果雙方未能就申索訟費達成協議，則交由聆案官評定。本席亦頒下被告人可得反申索訟費的暫准命令，由原告人支付被告人反申索訟費；如果雙方未能就反申索訟費達成協議，則交由聆案官評定。

49.  本席指令以上兩項判定債項和雙方訟費可以分別互相抵銷，而原告人只需要支付經抵銷後的判定債項餘額或訟費餘額予被告人。為了使雙方就訟費方面較易達成協議，或協助聆案官進行訟費評定，本席評定原告人的申索佔用了整個審訊其中兩天的時間，而被告人的反申索則佔用了餘下五天的時間。

50.  任何一方均可在本判决書頒下之後14天內申請更改訟費暫准命令，否則該命令在本判决書頒下14天後即成爲絕對命令。