寶樂大樓業主立案法團 訴 梁冠及另七人

CACV 194/2005

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴案件2005年第194號

（ 原本土地審裁處建築物管理案件編號2004年第332號）

_________________

________________

___________

判案書

___________

由上訴法庭法官楊振權頒發上訴法庭判案書：

背景

1.  寶樂大厦位於九龍吳松街154-164號，樓高17層，地下商用，分成8個商鋪。1-3字樓亦為商用，4字樓以上則為住宅。地下至3字樓商用部份和4字樓以上住宅用部份各有獨立進出口，兩部份亦沒有連接通道。

2.  寶樂大厦1973 年建成後，4字樓以上住宅部份個別單位售與不同業主。至於商用部份，除地下4號商鋪在1974年售出外，地下至3字樓的其餘部份由單一業主擁有。寶樂大厦各單位業主的權責受日期為1973年6月 23日的公契(“大厦公契”)所規範。

3.  根據大廈公契，寶樂大厦共分成330份相等的不分割份數。地下8個商鋪每個佔6份，共48份；1至3字樓每層佔15份，共45份；4-16樓共佔231份；而天台則佔6份，共330份。

4.  1981年寶樂大厦地下至3字樓（地下4號商鋪除外）的業主將商用部分命名為寶靈商業中心(“商業中心”) 。商業中心由改建成的100多個商鋪和一些轉為“公用”的地方及設施組成。改建的100多個商鋪已售與不同業主。

5.  為了規管全部商鋪單位業主的權責，寶靈商業中心成立時，有關人士同時訂立一分日期為1981年9月21日的分公契(“分公契”)，規管商業中心內轉為“公用”的地方及設施。根據分公契，除了地下4號商鋪的6份外，商用部份所佔的餘下87份在數字上分為2,313份相等的不分割份數，而全部2,313份都已分配給商業中心商鋪的業主。

6.  分公契只影響商業中心的業主，和寶樂大厦住宅部分業主無關，原因是大厦公契不賦予住宅業主享用商業中心的任何部分的權利。

7.  根據大厦公契，寶樂大厦成立了業主立案法團(“法團”)管理大厦公契訂明的公用地方。商業中心亦根據分公契成立了業主委員會(“寶靈商業中心業主委員會”,下稱“寶靈業委會”).

8.  寶靈業委會聘用管理公司協助它管理商業中心的“公用”地方和設施。寶靈業委會亦根據分公契向商業中心店鋪業主收取管理費及按金，用作支付商業中心的管理開支。

9.  本案申請人是應屆法團而答辯人等則是寶靈業委會的應屆委員(“業委會委員”)和其聘用管理商業中心的管理公司(“管理公司”)。

10.  2004年1月，法團入禀土地審裁處向業委會委員和管理公司興訟，要求土地審裁處作出以下聲明：

(一) 寶靈業委會由2004年8月31日起已遭解散，故寶靈業委會，包括管理公司，都無權管理商業中心，亦無權向商業中心商鋪業主收取管理費；

(二) 只有法團才有權對商業中心(包括商業中心的所有公用部份)作出管理，包括向商業中心商鋪業主徵收管理費和按金。

11.  法團同時要求寶靈業委會和管理公司退出商業中心的管理並將管理權交由法團接收。

12.  法團指曾在1985年召開業主大會，議決由寶樂大厦和寶靈商業中心業主互選5名業主組成商業中心管理委員小組(“管理委員小組”)， 並由管理委員小組根據分公契負責管理商業中心。但自2000年起，寶靈業委會卻未得法團同意，接收了商業中心的管理權。

13.  法團亦指2004年8月31日，寶樂大厦業主大會議決了撤銷管理委員小組的管理權，而商業中心改由法團直接管理。大會亦議決了取消管理公司的委任，而業委會委員和管理公司須將商業中心的管理權和相關事宜交回給法團。

14.  業委會會員和管理公司的反對理由非常簡單。他們指出商業中心全部是寶樂大厦地下至3字樓的業主獨自使用、佔用及享用，和寶樂大厦4字樓以上的業主無關。它們指商業中心沒有任何部分屬寶樂大厦的公用部分，因此法團無權管理商業中心或過問商業中心的管理事宜。

15.  業委會會員亦指他們是根據分公契獲商業中心業主選出，並授權他們行使商業中心的管理權，包括聘用管理公司管理商業中心。

16.  業委會會員和管理公司亦指出，土地審裁處在其他案件曾裁定，寶靈業委會和管理公司有權根據分公契向商業中心的個別商鋪業主，追收管理費。

17.  案件在2005年3、4月間在土地審裁處由容耀榮法官審理。

18.  2005年5月31日，容法官頒下判案書，撤銷法團的申請，並下令法團要以高院訟費準則釐定支付訟費。

19.  法團不服判決，提出上訴。法團要求本庭推翻容法官的判決，並根據法團的要求，作出上文第10段的聲明。法團亦要求本庭更改容法官所作的訟費頒令。

原審法官的裁定

20.  容法官指出商業中心的業主根據分公契成立寶靈業委會，和法團無關。法團亦沒有權力解散寶靈業委會。如寶靈業委會表現不如理想，則商業中心的業主可以根據分公契召開商業中心業主大會解散它。

21.  業委會委員作為商業中心的業主代表，必須履行商業中心業主整體根據大厦公契所應負的責任，否則法團可向商業中心的業主追討，但法團無權取代業委會委員，根據分公契來管理商業中心的公用地方及設施。

22.  容法官強調本案涉及的公用地方和設施只供商業中心業主共用，寶樂大厦其他業主沒有當然權利享用該等公用地方和設施。

23.  但容法官認同法團的立埸，即由於商業中心的共用地方和設施，在商業中心成立後，由單一業主獨用轉為兩名或以上業主共用，因此該些共用地方和設施從此成為《建築物管理條例》定義所指的公用部份。

24.  但容法官否定法團所指只有法團才有權管理這些公用地方和設施。

25.  容法官亦否定法團有權禁止寶靈業委會的成立和行使分公契賦予它的權力。

上訴理由

26.  代表法團的麥業成大律師首先強調容法官裁定商業中心的“共用”地方和設施屬《建築物管理條例》所定義的“公用部份”是正確的裁決。

27.  麥大律師指出《建築物管理條例》不禁止原供業主專有使用、佔用或享用之物業部份，轉為公用部分。因此，雖然商業中心的共用地方和設施原屬商業中心成立前的單一業主所獨有使用，但當該業主將其名下商業中心全部業權分配到商業中心的業主後，已不再擁有商業中心的任何部份業權，包括未分配的剩餘部份。由於該些剩餘部份並非在土地註冊處的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用部份，因此，根據《建築物管理條例》的釋義屬寶樂大廈的公用部份。

28.  麥大律師力陳商業中心的“共用”地方和設施亦變成了《建築物管理條例》所指的“公用部分”。

29.  麥大律師指出公契第9條指明寶樂大厦業主有權指派單一管理人管理維修整座大厦所指的公用地方，包括升降機、水泵、井、水箱、水管道裝置、廢物處理器具、防火器具、照明等。因此商業中心的共用地方及設施應由法團管理而非由寶靈業委會管理。

答辯人的立場

30. 對容法官裁定商業中心的“共用”部份和設施變成寶樂大厦的公用部分，業委會委員和管理公司有保留，他們對容法官的上述裁決以答辯人通知書提出異議。

31. 業委會委員和管理公司的代表大律師孔慶碩在其補充陳詞概要試圖以不同方法解讀容法官的裁決。孔大律師指當容法官指 “這些在商業中心之內的地方，只因為分公契才變成《建築物管理條例》所定義的公用地方”，他的說法不準確而“較為準確的說法應是這些在商業中心內的地方只因為分公契才變成寶靈商業中心各業主的公用地方”。

32. 孔大律師強調寶靈業委會乃按分公契成立，是商業中心的業主行使合法結社權利和自由的表現，法團無權解散它。孔大律師亦重申，法團無權代替商業中心的業主質疑寶靈業委會向他們徵收管理費的決定，更不能代他們興訟。

33.  孔大律師力稱容法官錯誤判決商業中心內的“公用”地方和設施因分公契變成了《建築物管理條例》所釋義的公用部份。孔大律師指容法官應判商業中心內的“共用”地方和設施並非全幢寶樂大厦的公用部份，更不屬法團的管轄範圍內。

討論

34. 寶樂大厦業主之間的關係屬合約（因土地權而延續）關係；各單一業主受大厦公契的約束。商業中心的商鋪業主（地下第4商鋪除外）不單共同和個別受大厦公契的約束，亦受分公契的約束。

35.  誠如原審法官正確指出，商業中心的業主有合法的結社權利和自由。他們有權訂立分公契並根據分公契成立寶靈業委會。他們亦有合約責任履行分公契內的條款，包括支付有關管理費。

36.  從合約角度而言，分公契的安排和商業中心業主外的其他寶樂大厦業主無關。只要商業中心的業主整體履行大厦公契施加於商業中心業主的責任，法團無權干預他們根據分公契作出的安排。

37.  但商業中心的業主，亦受制於大厦公契的條款，他們訂立的分公契不能和大厦公契有抵觸，否則違約。事實上分公契的多項條款(第1，9，14，15 (18) 條)都有提及大厦公契，亦列明商業中心的業主必須遵守大厦公契的條款。

38.  此外，多層大厦業主的權責除了受合約協議的規範外，亦受制於《建築物管理條例》(“該條例”)。該條例的條款甚至可以凌駕雙方協議的條款。

39.  但要以該條例來剝奪他人名下的產業權，即使不抵觸《基本法》，亦必須用詞明確。

40.  麥大律師指商業中心內的共用地方和設施屬《建築物管理條例》所定的“公用部份”的釋義，該釋義詳述如下：

“(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

  (b)   附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；”

41.  麥大律師強調商業中心成立前，商業中心由單一業主獨有使用。當該業主將其名下的商業中心全部業權分配給個別商鋪的業主而沒有保留任何業權時，商業中心的共用地方和設施已不再屬“土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部份”。麥大律師力稱在上述情況，商業中心的共用地方設施已轉變成寶樂大廈的公用部份，亦因此受法團的獨家管轄。

42.  誠如上文所述，寶樂大厦共分成330份相等的不分割份數。商業中心（地下4號商鋪除外）佔87份。根據分公契，該87份相等不分割份數變成2,313份而全數2,313份亦根據分公契的第一附表分配給商業中心各商鋪的業主，商業中心並沒有任何未分配的剩餘部份。

43.  上述2,313份業權已包涵商業中心的共用地方和設施。因此商業中心的“公用”地方和設施屬“土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部份”，故不屬寶樂大厦公用部份。

44.  雖然《建築物管理條例》用詞是“某一業主使用”，但香港法例第1章《釋義及通則條例》第7（2）條列明“凡指單數的字及詞句亦指眾數，而指眾數的字及詞句亦指單數”，因此“某一業主”可蓋括兩名或以上業主（例如夫婦聯名擁有物業），而關鍵在於該建築物部分是否專供他們使用，佔用或享用，盡管他們之間是共同(jointly)享有。

45.  “分公契”衍生出來的商業中心之共用地方及設施屬專供(exclusively)商業中心商鋪的業主使用、佔用或享用。雖然他們大家之間共同(jointly) 享有，但不構成寶樂大厦的公用部份。而且，大厦公契第2(b) 條訂明，1字至3字樓的業主才有權使用該三層內的公開地方及負擔因管理該公用地方而招致的費用。

46.  本庭認為麥大律師的基本論點不成立。

47.  “分公契”衍生而出的商業中心“共用”地方和設施的運用及管理，全在商業中心商鋪業主的整體的管轄下，和寶樂大厦的其他業主無關，而不受大厦公契的規範，法團無權力亦無責任處理。

48.  當然商業中心內屬大厦公契所訂為公用的部份，仍屬法團的管轄範圍內。

49.  容法官裁定商業中心的“共同”地方和設施在商業中心成立後，成為《建築物管理條例》定義的公用部份。容法官的裁決不正確。但他最終裁定法團無權管理商業中心的“共用”地方和設施，亦無權禁止寶靈業委會的成立及行使分公契賦予它的權力都是正確的決定，本庭無理據更改。

50.  容法官下令法團以高院訟費準則釐定訟費亦是其酌情權內可行使的決定，本庭不會更改該酌情權決定。

結論

51.  基於上述理由，本庭駁回法團的上訴，並下令它支付有關訟費。如雙方未能就訟費數額達成協議，則訟費數額由聆案官評定。

52.  上述訟費判令屬暫准判令，會在本判案書頒下14天後作實。