侯滿 訴 何占美

CACV 622/2001

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

民事上訴案件2001 年第622 號

（原高等法院原訟法庭民事訴訟 1999 年第 6073號）

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判案書

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上訴法庭法官楊振權：

1. 本案涉及一幅位於新界河上鄉第95約第2109地段之屋地（以下簡稱該地段）。

2. 上訴人侯滿（侯先生）是新界原居民。1981年5月侯先生獲政府批出該地段，作興建村屋用。批地條件之一是侯先生須在批出地段後30個月內，即1983年11月4日前在該地段興建完成一村屋。其後興建村屋日期獲延展至1994年11月4日。1981至1989年間，侯先生曾僱用承建商興建村屋。但因經濟或其他原因，興建工程中斷而該地段亦荒置多年。

3. 由於侯先生未能根據批地條件，依期建成村屋，政府可能會收回該地段，侯先生兒子的建屋"丁權"亦會受影響。因此侯先生曾四處找尋買家，希望能在期滿前建成村屋。最後，侯先生和答辯人何占美（何先生）達成協議，由何先生接手在該地段興建村屋。

4. 在1989年5月19日，侯先生將該地段之地契交給何先生。侯先生更前往簡松年律師事務所簽署了一份遺囑及一份授權書予何先生，以便何先生放心在該地段興建村屋。何先生亦將6,000 元的紅封包交給侯先生作為交易之代價。

5. 何先生支付了村屋建築費用及其他費用而村屋亦在1994年建成。村屋建成後，何先生和妻子搬入村屋居住。1996何先生和妻子離婚，妻子亦搬離村屋。其後侯先生指何先生未經他同意將村屋出租。事件導致雙方不和。雖然經有關村長調停，但問題不能解決。最後何先生向政府補地價後，將該地段及村屋以250萬元出售。

6. 侯先生指何先生是以代理人身份出售該地段及村屋，而他才是受益人。因此侯先生在1999年4月14日入禀法庭，向何先生取討，索回250萬元。侯先生聲稱根據雙方協議何先生在建成村屋後，只有權在村屋內居住10年，期滿後，須將村屋歸還給他。

7. 何先生則聲稱根據雙方協議侯先生已經將該地段及荒置的村屋送贈給他。當何先生在該地段建成村屋後，侯先生不再擁有任何權益。

8. 有關爭議導致雙方對薄公堂,案件最終交由高等法院暫委法官杜溎峰審理。經審訊後,杜法官判何先生得直,撤銷侯先生向何先生之索償及下令侯先生須支付有關訟費。

9. 侯先生不服原判，現上訴本庭，要求推翻原判。

10. 杜法官就雙方之證據作出仔細分析後，接納何先生的證供及認定侯先生之證供不可信。

11. 根據何先生的證供，杜法官裁定侯先生已經將該地段及在1989年尚未建成及已遭荒置的村屋送贈予何先生。送贈條件是何先生須完成興建村屋。杜法官裁定何先生已履行了他的承諾，亦已付出代價，包括支付建築費用，繳付罸款及補地價等而把村屋建成。村屋建成後，何先生亦遷入居住。在上述情況下，侯先生的送贈已成一項已完成的交易。因此侯先生已失去了村屋的業權。杜法官亦裁定上述情況導致“不容反悔法”生效。根據"不容反悔法"，侯先生不可推反對何先生所作之送贈。杜法官作出之裁定明顯是有充分理據及事實支持的。

12. 代表上訴人的孫大律師就杜法官所作之事實裁定亦沒有任何異議。

13. 在本上訴，孫大律師提出之論據，只有一個。該論據建基在杜法官判案書第7頁中一段說話，該段說話如下：-

“唯一合符原告人（侯先生）的指稱是在原告人投訴被告人（何先生）把該座村屋出租時，被告人則把租約中止。這反映出原告人的送贈是有某程度的限制。但本席亦不可從這論調作出任何推論。”

14. 孫大律師陳述時指出上述說話顯示杜法官裁定侯先生的送贈是有限制，因此侯先生對該地段仍然持有某種權益，該些權益不應因何先生售賣該地段及村屋而完全銷毀。杜法官更應對侯先生在該地段所佔權益作出估量並根據有關估量而判定何先生應對侯先生賠償之數額。但孫大律師卻不能向法庭明確說出侯先生應佔之權益為何。孫大律師甚至不能向法庭表明侯先生要求法庭頒發之濟助性質。對此，本庭實感到有點無奈。

15. 但本席須指出，孫大律師之陳述對杜法官之判案書實有斷章取義之嫌。首先，何先生否認曾將村屋出租。侯先生只是捏造藉口，製造麻煩給何先生，以求從中取利。

16. 其實，杜法官明確指出，雙方在1991年4月24日到簡松年律師事務所辦理授權書及遺囑手續。按照該份授權書的第二附表，侯先生除授權何先生處理興建該座村屋事宜外，更授權他出售及處置該座村屋，亦賦予何先生絕對酌情權訂定售價。杜法官認定上述安排顯示雙方意圖把業權轉到何先生手中。

17. 除此之外，侯先生簽署的中文遺囑內容顯示他同意將該地段連同上蓋建築物全部贈予何先生。全無任何文件顯示侯先生對該地段仍然持有任何權益。

18. 根據上述安排，杜法官裁定侯先生已把該地段及未建成的村屋業權送贈予何先生。杜法官亦裁定何先生只須完成興建村屋，便已履行了他在雙方交易中所作的承諾。何先生亦已付出了代價，包括支付建築費、繳付罸款及補地價等。因此，侯先生的送贈已成為一項已完成的交易，侯先生亦失去了該的任何業權。

19. 本席不能忽視根據杜法官的裁定雙方交易是在1991年完成，村屋亦在1994年建成。對雙方之安排及協議，侯先生是在1996年才提出異議。他表示反對何先生將村屋出租，更表示要索回所簽署的遺囑及授權書。

20. 本席不打算猜測侯先生改變主意的原因。可能當時物業價格飛脹令他深感懊悔而希望取消和何先生達成之協議，讓他能取回該地段之權益。

21. 問題是侯先生在1991年已經和何先生達成協議放棄該地段的權益。他無權在1996年單方面改變主意，取回該地段之任何權益。

22. 杜法官指侯先生反對何先生將村屋出租，反映有關送贈是有某程度的限制。上述事件只是顯示侯先生在1996年之心態。杜法官明確指出上述事件是唯一符合侯先生的指稱的論調，但他不可從該論調作出任何推論。

23. 杜法官亦指出侯先生就其送贈決定曾有悔意，但悔意是因物業巿道之改變而產生。在其判案書內第7 頁，杜法官有以下評論：-

“總結而言，這謄本、授權書、遺囑、紅封及1989年的物業市場的情況均支持被告人的說法。在謄本中更可見到原告人曾建議向被告人補回建築費及罰款等以換回業權。那時是1997年；亦即香港物業市場最狂熱的時期。該座曾不值分文的荒置村屋已升值數百萬元了。這也許是原告人索償的動機。本席認為他是個不誠實的證人而不信納他的證供。”

24. 在上述情況下，孫大律師提出唯一之上訴理據，實全無可爭拗之處。

25. 雖然孫大律師沒有提出任何其他上訴理據，但本席認為仍須考慮下列兩點：-

（1） 侯先生和何先生之安排是否違法或和公共政策有抵觸。如雙方之安排是違法或和公共政策有抵觸，則法庭可能會拒絕執行雙方協議下所作之安排（見Chung Mui Tech & others v Hang Tak Buddhist Hall Association Ltd & Another [2001] 2HKLRD 471;一案）

(2) 雙方之安排是否和《香港法例》第219章《物業轉易及財產條例》第3(1)條有所抵觸而令雙方不能就有關安排提出訴訟。

26. 《物業轉易及財產條例》第3(1)條有以下規定：

“......任何人不得根據任何土地售賣合約或其他土地處置合約提出訴訟，但如該訴訟所根據的協議或該協議的某備忘錄或摘記是以書面作出，並由被告的一方或該一方就該目的而合法授權的其他人簽署，則屬例外 ......。"

27. 雖然任何土地售賣合約或土地處置合約，在沒有書面備忘錄或摘記時，有關合約不能作為訴訟基礎。但上述條例第3(2)條亦列明有關規例不影響與 "部分履行"有關的法律。

28. 杜法官的裁定明確表示何先生不但根據協議支付建築費及其他費用建成村屋，更曾遷入村屋居住。

29. 即使侯先生所簽署的授權書及遺囑等不構成土地處 置合約的書面備忘錄或摘記，何先生亦因“部分履行”有關的法律而受雙方協議的庇益。

30. 再者雙方在其狀書都沒有依賴《物業轉易及財產條例》第3(1)條為理據要求法庭以該條款來阻撓對方聲稱協議所賦予之 權益。在該情況下，本席不會以《物業轉易及財產條例》第3(1)條的觀點處理雙方之爭議。

31. 一般而言，法庭只會處理雙方狀書所涉及之爭議。狀書沒有提出之論點，法庭不會處理。但涉及合約或協議是否非法或和公共政策有抵觸時，法庭須採取特殊處理方法。

32. 大法官Devlin J. 在Edler v Auerbech [1950]1KB 359一案中指出：-

“North Western Salt Company Ltd v Electrolytic Alkali Company Ltd [1914] A.C. 461一案引出四個觀點：

（1）不論狀書有否提及非法之問題，如有關合約表面上已屬非法，法庭不會強制執行該合約之任何條款；

（2）如合約表面上並非不合法，在狀書中未有提及之情況下，法庭不應接納外來之環境證據去顯示有關合約有不合法之目的；

（3）如顯示合約有非法目的之事實，在狀書中未有提及，但由於未遭反對或其他原因已向法庭提出，法庭亦不應考慮該等事實，除非法庭信納已經掌握了與案有關之全部事實；

（4）如法庭信納已經掌握有關之全部事實，而該等事實清楚顯示有關合約有非法目的，無論狀書是否有提及該等事實，法庭都不會執行合約內之條款。"

33. 本案涉及丁屋轉予/買賣，而在交易前，丁屋還未建築完成，因此有關交易違反了批地條款。

34. 亦因為上述原因, 在雙方達成協議時，何先生不能要求侯先生將該地段及村屋權益轉到他名下，而只能要求他以簽署授權書和遺囑方式辦理，保障其權益。

35. 上述安排是否非法之問題，曾在宋衛僑、李佩雲對黃美賢（高等法院民事訴訟案件1994年第A3979號）一案獲得處理。

36. 原審法官在判案書第17頁有以下評論：-

“原告人和被告人之合約之問題，只是一宗房地產買賣合約，表面上絕非不合法。雖然交易有違官批地條款，但不涉及任何犯罪或違法行為。政府對上述違反批地條款行為，只能視作毀約行為，有權將土地重收。該毀約行為，和其他一般民事毀約行為，並無區別。再者，只要獲批地人支付有關補地價金額，政府一般都不反對丁屋業權之買賣轉讓。”

上述觀點獲上訴法庭認同（見Li Pui Wan v Wong Mei Yin [1998] HKLRD 84）。

37. 資料顯示，當該地段及村屋在1997年售予趙瑞禎時，何先生是以授權人身分行事。轉售前，他亦向地政署補地價。

38. 但以授權人身份轉售該地段，和何先生先獲侯先生轉贈後再以業主身份將該地段出售不同。以授權人身份轉售，是否會減少補地價之金額？如果有關安排會減低補地價之金額，則表示有關安排會構成一項欺詐行為，亦是一項違法行為。法庭亦會因此拒絕執行有關安排，或拒絕執行導致該項安排的協議。在進行上述交易時，何先生或侯先生曾否作出任何虛假陳述？如他們曾作出虛假陳述，有關交易之合法性亦會受到質疑。

39. 但就上述問題法庭未有掌握與案有關之全部事實，故不應以合約違法或和公共政策有抵觸而拒絕執行該合約。

40. 何先生聲稱侯先生受雙方達成的協議所約朿。如侯先生否認該說法，他須提出其論據，亦須提出足夠証據支持該論據。

41. 但侯先生並沒有以合約違法或和公共政策有抵觸為理由要求法庭拒絕執行合約。侯先生亦沒有提出足夠與案有關之事實，令法庭認為有需要以合約違法或和公共政策有抵觸為理由，拒絕執行有關合約。

42. 在上述情況下，本席認為不應推反杜法官作出對何先生有利之判決。

43. 本席已小心考慮過與案有關之一切情況，本席確信 杜法官撤銷侯先生索償之決定是一項正確之決定，沒有任何理據容許本席更改該決定。

44. 侯先生之上訴須被駁回，維持原判。

45. 本席亦下令侯先生須支付何先生定額訟費2,000元。該定額訟費命令是臨時命令，會在本判案書頒下14天後作實。不滿上述訟費命令的一方須在14天內，向法庭提出申請，要求法庭改判。

上訴法庭法官袁家寧：

46. 本席同意以上第44-45段的判決。本席欲補充，本席對侯先生和何先生的安排的合法性，有所保留。他們於1989年的安排無疑是將地段的擁有權由侯先生轉讓予何先生，而這一事政府是被蒙在鼓裡的。若當時他們的意向是在建屋後，才向政府申請批准，將業權由侯先生轉讓予何先生，他們的安排還勉强可當只屬「偷步」（Li Pui Wan v Wong Mei Yin），但事實上，1994年建屋後，雙方並沒有向政府申請批准。

47. 他們沒有這樣做，是基於他們根本的意向是向政府作出失實陳述，聲稱該屋是侯先生自己興建，以取得批地的合格証明書 (Certificate of Compliance)，抑或是基於兩人之間當時失和，故不能合作申請批准，並沒有証據清楚顯示，原審法官亦沒有就上述事項作出事實的判決。因此本席同意楊法官於第39段所作出的判斷。

48. 但本席不能認同違反批地條文，預料倘若政府得知後，一般只需補地價的安排，絕非不合法的見解。本席認為必須視乎雙方是否同意會向政府作出失實陳述或犯上其他民事過失的事宜(civil wrong)而論。

首席法官梁紹中：

49. 本席同意楊振權法官之判決。本庭一致裁定上訴駁回，並作出本判案書第44段之判令及第45段之臨時訟費命令。