雲疊花園業主立案法團 對 LEUNG SHUI LAN ANN

LDBM 130/2016 & LDBM 131/2016 (Heard Together)

[2018] HKLdT 3

LDBM 130/2016

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第130宗

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LDBM 131/2016

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第131宗

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判 案 書

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背景

1.  這是一宗業主立案法團向住戶要求清拆安裝在大廈外牆分體式冷氣機散熱器的案件。

2.  申請人為沙田雲疊花園業主立案法團（“法團”），案件LDBM 130/2016的答辯人Tsien Shui Cheong Joseph（“錢瑞昌先生”）及Lo Kit Fung為雲疊花園（“該屋苑”）2座14樓J室的業主。案件LDBM 131/2016的答辯人Leung Shui Lan Ann為該屋苑1座21樓D室的業主（兩案的答辯人合稱為 “答辯人”）。

3.  該屋苑包括6座住宅大廈，商場及停車場。每層住宅大廈有12單位。

4.  答辯人投訴，C、D、J及K單位的飯廳沒有冷氣機位置。雖然售樓書的圖則並無清楚指出，雙方並無爭議，在那些單位的客廳位置，有冷氣機位可安裝冷氣。

5.  雙方並無爭議，答辯人在大廈外牆非冷氣機位置安裝了分體式冷氣的散熱器（condenser）。

6.  該屋苑大廈公契條文包括：

Special Provisions Applicable to the Estate and Specific Parts thereof

22(a)(iii):

“No air-conditioning units or plant or any other fixture shall be installed through the windows or external walls of the Estate or through any shop front, window, wall or partition enclosing the Units (except in the apertures specially provided therefor) without the prior written consent of the Manager to any such installations having been first obtained and the conditions of such consent having been complied with.”

22(l)(i):

“All Owners and occupiers of any Residential Unit shall have the right to use the roofs of the Block in which his Unit is situated only for escape in the event of fire or emergency but subject thereto no Owner or occupier of any Residential Unit shall have the right to use the same.  No Owner or occupier of any unit shall erect or place or cause or permit to be erected or placed any advertising sign or any structure on the roofs and external walls or fence of the Estate or any part thereof and the Manager shall have the right to remove and destroy anything erected or placed on the roofs and the external walls or fence of the Estate or any part thereof and the costs therefor shall be recovered from the Owner(s) erecting or placing the same.”

在公契附表4的第6(b)段：

“Not to do or permit or suffer to be done any act or thing whereby any insurance on the Estate or any part or parts thereof may become void or voidable or whereby the premium for any such insurance may be increased and in the event of any breach of this Clause in addition to any other liability incurred thereby to pay the amount of any increase in premium caused by or on account of such breach.”

7.  申請人亦援引建築物管理條例（“條例”）34I條，認為答辯人違反該條文。條文如下：

34I 公用部份

(1) 任何人不可

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用、除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致—

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。

議題一：法團是否有權批准住戶在大廈的外牆上加建散熱器

8.  答辯人的答辯理由為默許（acquiescence）。雙方並無爭議有關法律原則的首要條件列明在Hollywood ShoppingCentreOwners Committee Limited v The Incorporated Owners of Wing Wah Building Mongkok Kowloon, HCA 1582/2007（未經彙報案例）第65段：

“65. In summary, the position can be stated as follows:

(1) whether or not acquiescence can be set up as a defence to a claim for breach of mutual covenants (whether express or implied by reason of section 34I(2) of the BMO) depends on the nature or type of breach in question;

(2) if the breach of mutual covenants in question is within the power of the incorporated owners to acquiesce, acquiescence can be a valid defence provided all the requisite elements giving rise to acquiescence are established; and

(3) on the other hand, if the breach of mutual covenants in question is beyond the power of the incorporated owners to acquiesce, the defence of acquiescence will not be available since the incorporated owners cannot acquiesce in acts which they in law cannot do.”

9.  換句話說，如果法團無權批准將分體冷氣的散熱器安裝在非指定位置的外牆上，則默許的答辯不能成立。

10.  細看公契條文的第22(l)(i)段：

“No Owner or occupier of any unit shall erect or place or cause or permit to be erected or placed any advertising sign or any structure on the roofs and external walls or fence of the Estate or any part thereof…….”

11.  雙方並無爭議，安裝的散熱器，是一個建構物（a structure）。LDBM 130/2016答辯人的安裝的方式，是放在用螺絲釘在外牆的金屬架上。LDBM 131/2016答辯人的安裝方式，是直接用螺絲固定在外牆上。

12.  代表答辯人的張大律師提出，詮釋 “any advertising sign or any structure”，應依據ejusdem generis的原則，即該條文是指廣告標誌或相類似性質或用途的建構物，所以此段條文並不適用於冷氣機的裝置。

什麼是Ejusdem Generis原則

13.  The Interpretation of Contracts (6^th edition) 413頁解釋如下：

“If it is found that things described by particular words have some common characteristic which constitutes them a genus, the general words which follow them ought to be limited to things of that genus.”

14.  一般來說，此原則應用於解釋在一組文字後的字的意思，例如 “whatsoever”， “any other cause”， “et cetera.”。 該組文字須是同一類別（genus）。

15.  細看條文的文字 “any advertising sign or any structure”，“any advertising sign” 不是一組文字。“any structure” 也不是一般的字樣（general word）。當中更包括任何（any）一字，any structure自己具有意義，不用依賴之前的文字作解釋。

16.  本席裁定，此原則並不適用。“any advertising sign” 一詞並不構成一類（genus），後面的 “any structure” 亦具有獨立的意思。

17.  基於上述裁定，公契22(l)(i)段禁止業主在外牆加建建構物。法團亦不能違反公契條文。法團並無權力，批准業主在外牆加建建構物，默許的答辯理由亦不能成立。

18.  本席亦認為上述22(l)(i)段是具有意義的。這關注了走火及安全的問題。另一方面，在大廈外牆加建建構物，例如用螺絲把建構物釘在外牆上，亦可能引起外牆滲水的問題。這些加建，法團無權批准，並非不合理。

Contra Proferentem的原則是否適用

19.  張大律師提出，即使ejusdem generis的說法不被接納，依據contra proferentem的原則， any advertising sign or any structure 有歧義，有歧義就應以對答辯人有利的意思詮譯。因為有關條文是對答辯人（代表的整體業主）有利的。

20.  本席認為， “any advertising sign on any structure” 並無歧義。兩者意義清楚。歧義不是指可爭議或可作其他解釋的意思。如是，則此contra proferentem 原則會應用在任何可爭議的字句上。

21.  再者，本席亦不認同，即使有歧義，也應按答辯人的意思解釋。本席並不認為答辯人代表整體業主。答辯人的解釋，也非對整體業主有利。相反，法團才是代表整體業主。簡單來說，本席裁定有關詮譯原則並不適用。即使適用，也不應採取對答辯人有利的解釋。

22.  張大律師所提出的如法庭採取答辯人的詮釋，不會在管理上構成有漏洞的說法，對解釋有關條文並無幫助。

23.  張大律師亦提出，「依據generalia non specialibus derogant 原則，大廈公契第22(a)(iii)條是特別管制空調裝置的特定條文，22(1)(i)可被詮釋為禁止任何建構物的一般性條文，這條文不包括空調裝置。」

24.  在上述The Interpretation of Contracts 第378頁對有關原則的解釋是：

“Where a contract contains general provisions and specific provisions, the specific provisions will be given greater weight than the general provisions where the facts to which the contract is to be applied fall within the scope of the specific provisions.”

“The relevant rule of interpretation is that encapsulated in the maxim generalia non specialibus derogant. In plain English, when you find a particular situation dealt with in special terms, and later in the same document you find general words used which could be said to encompass and deal differently with that particular situation, the general words will not, in the absence of an indication of a definite intention to do so, be held to undermine or abrogate the effect of the special words which were used to deal with the particular situation. This is but a commonsense way of giving effect to the true or primary intention of the draftsman, for the general words will usually have been used in inadvertence of the fact that the particular situation has already been specially dealt with.”

25.  細看公契22(a)(iii)條，它是處理 “No air conditioning units… shall be installed through the windows or external walls of the Estate or through any shop front, window, wall or partition enclosing the Units (except in the apertures specially provided therefor) without the prior written consent of the Manager……（emphasis added）。是指通過（through）窗戶、外牆、舖面或牆壁的安裝方式，不是掛在外牆之外的。這條文所規管的，就如本文36(3)段中提及的將冷氣機安裝在窗框的情況。這種安裝方式，須得管理人事先的書面同意。按這解釋，答辯人的安裝方式不是通過外牆，而是在外牆上加建。

26.  不過，答辯人當然可以爭議，如果通過外牆管理人可以同意，那掛在外牆上，管理人也有權同意。張大律師提出，這樣的解釋，意味管理人可以允許於非指定位置安裝窗口式冷氣機，卻不可以允許在非指定位置安裝分體式冷氣機。本席並不同意。按這條文，管理人仍然可在非外牆位置批准在其他位置安裝分體式冷氣機。在非指定位置穿越外牆或窗戶需要批准。另外，喉管的安裝可以穿越指定位置。便不用鑿牆。

27.  本席認為，公契22(l)(i) 段也是一專門的條文，是專門處理天台及外牆的，兩者各有功用，本席不認為因為generalia non specialibus derogant的原則會令至廢除22(l)(i)段的規定，兩者亦無必然衝突，兩段結合的解釋為管理人可在通過外牆的位置上，批准安裝冷氣機。如裝在外牆上，則管理人無權批准。

28.  基於以上理由，本席可以不用處理事實的爭議便判令申請人得直。不過如上述觀點錯誤，並為判詞完整起見，本席亦處理事實的爭議。

申請人有否默許答辯人在外牆安裝散熱器

29.  有關默許的法律原則，可見於The Incorporated Owners of Freder Centre v Gringo Limited and another (CA), [2016] 2 HKLRD 190第25及26段之內。

“25.   As to whether the applicant has in fact acquiesced in the respondents’ breach, there is no disagreement between counsel on the relevant legal principles. As stated by Thesiger LJ in De Bussche v. Alt (1878) 8 Ch D 286 at 314, the defence of acquiescence arises:

“If a person having a right, and seeing another person about to commit, or in the course of committing an act infringing upon that right, stands by in such a manner as really to induce the person committing that act, and who might otherwise have abstained from it, to believe that he assents to its being committed, he cannot afterwards be heard to complain of the fact.”

26. Hence, to succeed in a defence of acquiescence, it must be shown firstly, there was on the part of the plaintiff, an assent or lying by in relation to the acts of another person; and secondly, in view of the assent or lying by and consequent acts it is unjust in all the circumstances to grant the relief in question: see Spry, Equitable Remedies, 9^th edition, p.56.”

30.  答辯人的證人錢瑞昌先生的證供，按照由錢瑞昌先生所簽署的反對通知書第一段，在大廈維修期間，他詢問安裝分體式冷氣機，管理處葉紹剛經理（“葉經理”）回覆他，「說安裝分體式冷氣機時，可以不用等（信豪工程公司）裝上，業戶可以自行找人安裝都可以。」信豪（集團）工程有限公司（ “信豪”）是為屋苑大維修的工程公司。住戶新安裝分體式冷氣，與信豪並無關係。明顯的是當中有誤會，這回覆是管理公司對希望早日裝回因為外牆維修而拆除的分體式冷氣的答案，而不是批准新安裝分體式冷氣機。本席接受葉經理的證供，錢瑞昌先生是誤解了對話的意思。

31.  同樣，本席並不接受案件LDBM 131/2016答辯人的丈夫錢達倫先生的證供。他詢問的時間也是維修外牆的時間。如果真的是批准，為何葉經理沒有說「要用支架托起」的「規定」？按答辯人的案情，用支架托起散熱器是管理處給予的安裝規定及指示。

32.  本席亦不接受答辯人的證人袁影琼女士的證供。她說她的單位客廳和飯廳都有位置安裝冷氣，這明顯與雙方同意的單位設計不符。在追問下，又解釋說兩部冷氣機均安裝在指定的冷氣機位上。

33.  有關1997年被投訴一事，她承認祇是息事寧人的處理方式，是避免爭論而已。事發已經二十年，本席認為她的記憶並不可靠。

34.  本席不接受答辯人的證人鄧德修先生的證供，他說他在約2000年安裝分體式冷氣機之時，已經 “check過” 所有牌子的一匹半冷氣機的發熱器，都不能安裝指定位置上。但後來又說他所要求那個牌子的分體式冷氣機，不能安裝在指定位置上。此外，他在另一個同類案件亦是答辯人，他很著意將他的證人陳述書的內容全部在庭中說出來。他說他最近已安裝了合規格的分體式冷氣機，散熱器安裝在指定位置上，但投訴管理處沒有給他書面確認安裝位置正確，並承認安裝合法。這書面確認的要求並不合理。此外，他說在管理處外面遇到該經理，但在書面證供卻說「到管理處」問當時的經理。他說經理說要安裝在架上是有條有理的說出來，但這內容並沒有在證人陳述書提及。

35.  在相等的可能性下（On the balance of probabilities），本席裁定答辯人未能證明申請人同意或批准在外牆上安裝散熱器。

法團對拆除外牆的散熱器是否有延誤或不作為（lyingby）

36.  有關安裝冷氣的問題，法團或管理處的文件包括：

(1) 1997年1月9日，法團與管業處緊急會議記錄，其中內容(一)為出席委員一致通過法團律師發出七日期之最後通知書予有關違例安裝冷氣機、晾衫架及商場違例擺設之業戶後，如限期過後仍未加以改善，即入稟法庭進行有關之法律訴訟。

(2)

2009年3月7日業主週年大會會議紀錄：-

“6. 期間業主踴躍發言，內容歸納如下：

……

6.3 工程進行期間是否同時拆除同一單位有冷氣機；

6.4 部份3房單位飯廳欠缺冷氣機位，要求劃一位置；

……

7. 李兆民建築師回應可考慮於3房單位客廳窗口位劃一位置安裝冷氣機，向屋宇署入則，但建築費用由業主自付。另工程進行期間，同一單位所有冷氣機不會同時拆除。

8. 駱子邦律師回應：

8.1 公契不容許非冷氣機位安排冷氣機，故此需再作研究……

……

9. 主席唐英南先生回應現時主要處理外牆維修工程，其他暫不考慮。”

(3) 2013年10月19日，葉經理代表管理處發信與全體住戶，指出「將窗口式冷氣機安裝在窗框」（ 並非安裝在冷氣機台）有問題，要求恢復原貌。

(4) 2014年4月17日，管理處發信要求拆除安裝外牆的分體式冷氣機。

37.  本席認為，法團暫不處理，甚至對處理散熱器在外牆的問題有猶疑，是可以理解的。CDJK單位業主投訴，飯廳沒有位置安裝冷氣機，並要求劃一位置，聲稱這是設計上的錯誤。但大廈公契不容許。究竟是否更改大廈公契，是否入則改圖以獲得批准，抑或以高壓方式採取法律行動禁止安裝，這是一個不容易的決定。對受影響的住戶，法律行動必會招來怨懟，亦會有所花費及帶來訴訟的風險，這並非容易決定的事情。從2013年10月19日管理處要求安裝在窗框的冷氣恢復原貌的信件可見，管理處並非對冷氣機安裝問題不聞不問，祇是就外牆散熱器的問題，法團未有清晣指示，正如葉經理在2014年3月25日對管委會的便條最後一段所說，要求法團就此問題「不要繼續議而不決……」。

38.  另一方面，這並非優先要處理的事情。按管理處的記錄，在2016年，屋苑中1988戶有132戶違規安裝冷氣機，經勸籲後祇有18戶尚未清拆。本席認為，約2千多戶中有百多戶違規安裝，不算普及（prevalent），並且因為投訴不多，問題不算嚴重。

39.  本席亦接受屋苑的大廈約有27層高，要觀察中高層冷氣安裝的方式是否違規並不容易。

40.  本席認為法團對拆除散熱器的事宜上略有延誤，但不能算是嚴重，亦不是不作為，不達到默許的程度。法團現在嚴格執行，並無不公（unjust）的地方。

申請人在維修外牆時替住戶在原位安裝分體式冷體機是否默許該安裝

41.  本席接受申請人的證供，申請人祇是為了避免阻礙維修工程進度，才作出上述安排。證據可見於管理處在2011年至2012年間，多次發出通告，承諾免費為住戶裝拆冷氣機，並在施工期間，至少維修一至兩部冷氣機供住戶使用。

42.  另外的證據可見於2009年3月7日的業主大會會議紀錄。當時曾討論3房位飯廳劃一位置安裝冷氣的問題，而法團主席的回覆是現時主要處理外牆維修工程，其他暫不考慮。

答辯人有否違反公契附表四6(b)有關保險的條文

43.  本席同意張大律師的陳詞，從現有的資料看來，法團的所有風險保單（All Risks Policy）是包括外牆的分體式冷氣機。但如果該裝置有違法例或大廈公契，或該分體式冷氣是違規建構物，則不獲保障。但如果該冷氣機不屬於法團，法團是否要求要受到保障？申請人並無提交此方面的證據，亦無提交整份保單的內容。

44.  至於第三者保險，保險代表祇說違反法例則不受保障，並無提及違反公契。申請人無提交該份保單內容。紀大律師提出安裝在外牆的散熱器可能令到第三保險無效，在缺乏其他證據下，這是不足夠的。此問題涉及該散熱器的安裝是否違例建築物（illegal structure）。本案申請人並無提交證據。本席裁定申請人未能證明答辯人違反公契附表四6(b)的條文。

答辯人有否違反條例34I條

45.  條例第34I(1)(a)條規定公用部份不能改為自用，除非得業主委員會藉決議批准。雙方同意並無此決議，所以答辯人違反了上述34I(1)(a)條，不過34I(2)條指出有關違反祇當為違反公契條文，並不是非法的（illegal）。

46.  至於條例34I(1)(b)條，答辯人並無提交證據，證明那些冷氣機散熱器造成滋擾或危險。

CDJK單位的冷氣機位置是否可以同時安裝兩部冷氣機

47.  從申請人所提交的圖片來看，該位置是可以安排兩部冷氣機的。但這議題似乎並不重要。按照錢瑞昌先生在庭上的證供，他曾在位置安裝一部2.5匹的窗口式冷氣機，冷氣的發放是足夠的，祇是風聲太大，所以後來改用分體式。本席接受他這方面的證供。

48.  此外，袁影琼女士亦在庭上作供，隨著科技進步，現在她已換上可裝在指定位置的分體式冷氣機散熱器，並能提供足夠的冷氣給予客廳及飯廳。這是最近的事件，本席接受她這方面的證供。

法庭應否頒令拆除該散熱器

49.  按申請人的資料，約2千戶的屋苑，現在祇有16單位違反此項公契條款。現在新式的分體式冷氣散熱器，可以安裝在公契指定的位置上。如法庭頒令，對答辯人來說，不算造成困難，祇是要再花金錢而已，本席認為並無不公之處（inequitable），即使以往法團因上述背景，並無適時地執行此項公契條款，不等於現在不應或不能執行。

50.  本席頒令：

(1) 答辯人、其受僱人或代理人，須在30天內，拆除安裝在單位外牆的散熱器，並恢復外牆原貌；及

(2) 禁止答辯人、其受僱人或代理人在非冷氣機位置安裝任何冷氣機或冷氣機組件。

51.  本席頒下暫准訟費命令，考慮本案的特殊情況，不用答辯人支付全部訟費。本席命令答辯人須共同及各別支付申請人一半的訟費，包括保留的訟費，連大律師證書。按區域法院的準則，如雙方不能協議，則法庭評定。

52.  本席對兩位大律師的協助表示謝意。