The Incorporated Owners of Tak Cheong Building 訴 Ip Chi Shing

LDBM 322 - 327/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2000年LDBM第322宗

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判 決 書

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前言:

1. 在合併審訊的6件案件中的申請人是位於新界葵涌道1001號德昌大廈的業主立案法團，而在這6件案中的各答辯人則依次為上述大廈中21M，5N，15B，19L，9F及18I號單位的業主。在這6件案件中申請人及各答辯人就各答辯人並沒有繳付全部或部份有關維修費予申請人一事並無爭議，各名答辯人所以拒絕付款的理據共有3點，即:

(i) 申請人錯誤計算了每戶需要攤分的維修費的金額；

(ii) 申請人在沒有召開業主大會的情況下:

(a) 更改維修費的攤分方法；

(b) 將每戶要負責的數目由16,000元左右提高至約23,000元；

(c) 額外多收約26萬元的預備金及

(d) 沒有向各業主解釋維修費及攤分金額之計算方法

(iii)申請人沒有負起責任去監管有關承建商去履行維修合約下所有的責任及義務。

2. 基於上述理由，各答辯人認為他們有權拒絕繳交全部或部份法團所要求他們分兩期攤分的維修費用。而在是次訴訟中各名答辯人均是由黃國龍先生代表進行答辯的。

承建商毀約，可否構成各答辯人拒絕交費的理由:

3. 由於為了使審訊更有效率地進行，所以本席首先要求雙方代表就答辯人所持的第3點辯護理由進行陳詞，看看該點是否可以在法律上構成有效的辯護理由。在聽取了雙方的陳詞後，本席裁定該點不可以在法律上構成答辯人拒絕交費的有效理由。其原因是各答辯人的交費責任是建基於他們須就大廈立案法團的管理委員會於1999年3月29日所舉行的管理委員會的決議(即每戶1份分兩期繳交)，及申請人的律師在1999年4月29日發收款信予業主而成立的。而此項決議的內容可在證物A1文件夾第152至154項中看到，此項決議是據香港法例第344章建築物管理條例第22條(1)規定下由管理委員會所決定徵收的款項而通過的。即:

"22. 業主繳款的追討

(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須

(a) 由管理委員會按照公契(如有的話)確定；

(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。

(2) 如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。

(3)業主根據本條應付的款額，由應付之時起即屬該業主欠法團的債項。"

4. 故各答辯人在是次攤分維修費的付款，據第22條第(3)節規定，自法團管委會委任律師出信指定之日起計 (即為1999年之五月1日及6月1日)的1個月內，即成為答辯人欠法團的債項，故答辯人們有責任準時交款。而答辯書第3點有關承建商沒有依約施工的指控，均是發生於2000年間的事情。另外反答辯人均非與承建商簽約的一方。能以毀約為理由拒絕付款予承建商的決定，只能由法團作出，而法團是否作出此項決定，有許多考慮因素，但可以肯定的則是個別業主是不能以拒絕付款為手段去逼使法團作出是項決定。因為個別業主需要付款的責任，是早在維修工程完工前經己存在，故本席裁定各答辯人不能以承建商的施工不符合約規定為理由，作為他們今次訴訟的辯護理據。

雙方證人的證供

5. 申請人及答辯人雙方各有1名證人作供，他們分別是申請人證人黃文超先生(AW)及答辯人證人黃國龍先生(RW)。

6. AW是申請人的副主席，他首先採納了他在證物A1第44至第73頁的證人供詞作為證供的部份內容，有關的供詞主要就屋宇署於1998年4月24日向申請人發出有關大廈之修葺令及1999年1月15日業主大會通過委任利達建築公司作為維修承建商進行有關工程作出了交待，而有關費用在以全憧大廈全體383戶每戶一份的計算下每戶須負責23,760元，分兩期繳交，最後，供詞亦提供了在今次訴訟中有關每名答辯人目前欠款的情況。

7. 其後，AW亦補充說雖然在1999年1月15日的業主大會會議記錄上並無記載入選承建商利達的標書價為多小錢，但與會的業主均知悉利達的總標書價為8,837,280元的。

8. 另外，當時管理委員會有9名成員，即為:

主席	鄭永津
副主席	黃文超 (AW)
秘書	黃國龍 (RW)
司庫	吳壽章
委員	伍啟耀
委員	劉建邦
委員	黃美霞
委員	鄭紹基
委員	王羣芳

而其中6人即AW自己，RW，伍啟耀，黃美霞，鄭紹基及吳壽章更為維修小組的組員。

9. 又管理委員會曾於1999年3月29日開會，當時有律師列席，決定依公契規定來攤分維修費用，即以每戶1份的方式來處理，有關會議的議決及所討論事項的內容，可見列於證物A1文件夾中第152至154頁，而當時大廈共有單位383個，就大廈單位總數目一點上答辯人是沒有爭議的。

10. 另外在1999年4月19日舉行的管理委員會會議與上次會議一樣是共有8人出席而其中6人均是維修小組委員，在會上各人包括答辯人代表通過多收262,712元作為法團的後備金。有關開會詳情可見會議記錄(證物A1第156至157頁)。

11. 至於答辯人在答辯書中第1項所指以前法團有關水渠的維修，3樓或以上住戶不用負責的決定，AW稱他亦有出席該次於1992年7月10日所舉行的業主大會，該次大會由於在稍後時間秩序失控的關係，大會被迫解散(見證物A1第252至253頁)，而有關3樓以上住戶不用負責水渠維修費用的決定，根本不是當晚大會的決定，也不知是誰人事後加上去的。

12. 在AW接受盤問時，他承認在1999年3月29日及4月19日所開的會均是維修小組的會議，但由於主席及其他所有委員，除了王羣芳一人外均有出席是次會議，所以該兩次維修小組會議可被視為管委會之決定。

13. AW亦承認曾將5間入標公司的標書價貼出大堂的時侯，可能做過分析指每戶大概是要科款1萬6仟元，但AW強調通告中己列明，到了最後每戶要負責的數目，是以公契規定的分攤方法為準。AW亦否認RW曾經在會上要求過須要召開業主大會以通告業主有關的調整。

14. 在接受盤問時AW亦進一步補充說法團後備金262,712元是用來支付後加工程及律師費的。

15. 至於答辯人證人黃國龍(RW)證供則是他是大廈兩個單位的業主，也是申請人法團第10屆(即現屆)的管理委員會的秘書，也是該委員會下成立的維修小組之委員。他說他記得在5間投標的承建商的標書價在貼出大堂的時侯，最高一間承建商的造價也只是每戶16,000元，但他記不起最低一家標書價的公司即三寶公司的每戶造價是多小錢，也記不起利達比三寶昂貴了多小。但利達的標書價比其餘3間公司均較便宜。他在99年1月15日投票選承建商時是把票投了給利達而不是三寶，理由是利達以往一向有替該大廈承辦維修工程，故較有信心，而利達標書中所包括的工程項目，也實在是物有所值。

16. 至於管理委員會轄下的維修小組在成立的時侯共有7人(其成員姓名可見於申請人證物A2的通告之內)，而於1999年3月29日所召開的會議(其記錄見於證物A1第152至154頁)，是維修小組而非管理委員會的會議。但法團的主席雖非維修小組的成員，卻與另外兩名嘉賓即大業主的代表潘國彬及法團顧問律師鄭國杰出席了有關的會議。RW在開此會時才知道維修費攤分的方式會以每戶而不是每份為基礎的，證人亦確認有關的記錄是由文書鄭兆基所作的，而主席則於文件夾的第154頁處簽名確認此次的會議記錄。證人說他曾於會上提出要召開業主大會通過增加了的收費，但會上其餘的委員沒有一人理會他的建議，而即使在他堅持下，亦沒有將他的意見列入有關記錄中，他也記不起與會的鄭律師有否理會他。證人稱由於這只是維修小組而非法團管委會的會議，所以他打算把他的建議留待至開管理委員會時再說，因為他認為，決定維修費攤分的方法，應該是管理委員會而非維修小組的權限。

17. 在RW接受盤問時，他確認於1999年1月15日業主大會上業主們以多數票通過委任利達為承建商時，業主是知道八百八十多萬為利達的入標價而其中5%為後備金的。但當被問及他所看見最高標書價的承建商(即每戶要負責16,000多元的承建商)是誰的時侯，RW則說忘記了。

18. 申請人大律師接着問既然在1999年3月29日RW開會時才由律師處得知要每戶平均攤分維修費，而他在1999年1月15日開業主大會前所看到最高標書價的承建商也只須每戶16,000多元，則是否有可能他看到每戶所承担的數目其實當時佈告上所指是每份的數目。RW對此問題則答稱當時的確有將每份業權要負担的數目寫出來。但16,000多元所指的是大部份住戶每戶所要負担的數目。就證物A1上第152至154頁之有關會議的記錄(即於1999年3月29日所舉行的會議)，是否他在1999年4月19日所看到而確認的記錄時，RW說那次看到的記錄並沒有現時記錄上如此多的刪改。而RW更應要求把新加入記錄之部份以黃色螢光筆顯示出來。另外後加上去的記錄亦包括在153頁上“無大反對一致通過”的字樣，而在154頁最末鄭永津的簽名也是其後加上的。

19. RW亦確認在1999年4月19日所開會議的有關會議記錄是正確的(見證物A1第156及157頁)，但他並沒有在該次會議中，提出過有關他就3月29日他認為有問題的地方。

20. 最後，RW曾說過他忘記了是否有人在1999年3月29日的會上提過每戶的收費為23,000元，但後來他卻說有人如此說過，所以他才建議召開業主大會向各業主交待，但當他被問及有沒有在會上要求攤分方法用每戶的業權份數為基礎時，RW則說沒有，理由是因為那個並非管理委員會的會議。

本席就申請人及答辯人雙方所爭議之事項之分析

21. 本席認為，如要決定答辯人反對通知書(表格7)中的第一點是否有效，即法團是否錯誤地攤分了維修費給住戶承担。首先必須要解答下述兩個問題即:

(a) 德昌大廈的大廈公契就維修費的攤分，是作何規定的，和

(b) 大廈立案法團，在1992年7月10日所舉行的業主大會的會議記錄上所載有關3樓及以上單位不用負責2樓及以下單位的水渠維修費用的決定是否有法律效力。

22. 在解決問題(a)時，本席曾小心閱讀有關的公契條文(即證物A1文件夾內第74至102頁)，本席察覺到整份公契就規定業主攤分款項，以應大廈的維修及管理之用的條款只有第4(f)(i)及(ii)段4(g)與4(h)等段落，有關以上段落經法庭翻譯確認了的中文內容如下:

4. 每名業主須受約束於並遵守及履行以下的契約條文及限制：

(f) 下列支出:-

(i) 保持該大廈的地基、行人路、主力牆、支力橫樑、雨水渠及所有外在部分，並該大廈用作一般服務的所有污水渠、排水管、水井、電動抽水機、喉管及導管，及該大廈其他公用地方處於良好及可居住的保養狀態及情況所需的費用及支出(倘損壞是因任何業主及其僕人或代理人或租客或持牌人的任何行為或過失或疏忽所引致或造成，則單此業主須為損壞負上責任，故此每名業主須為其僕人、代理人及持牌人的行為及過失負責)；

(ii) 該大廈或其任何部份遭受破壞或損毀或為大廈或其他主管當局宣告不適用後，用於重建或修復之費用；

須由該大廈當其時的業立在經理人要求時按其單位之比例支付及分擔。

(g) 該大廈當其時的業主每月須分別繳付經理人或其代理人下文所述的分擔款項，以供該大廈管理及提供服務所需費用及支出:-

(1) 每一店舖的業主	$10.00
(2) 二樓至頂樓每一寓所的業主	$30.00
(3) 一樓的業主	$150.00
(4) 閣樓的業主	$50.00

此款額須每月預先繳付經理人，部份用於:-

(i) 該大廈的水費、提供公用抽水機及照明所需電費，以供該大廈的走廊、通道、樓梯平台及所有其他公用地方使用，為保持公用出入口大堂、樓梯、樓梯平台、通道及升降機、排水管、水井、水箱、電抽水機、喉管、導管及所有水管及其他裝置(如有的話)及其公廁處於良好可叵住的保養狀態及情況所需的費用；

(ii) 看更、清潔工人、服務員及同類人員的報酬；

(iii) 清理垃圾的費用；

(iv) 政府或任何個別人士或公司收取供應沖廁水的費用；

(v) 支付該大廈購買上述僱主法律責任及第二者保險的保費；

(vi) 經理人按此文執行任何職務或行使任何保費時可能引致的此等法律或其他費用及收費；

倘若經堙人收取的上述分擔款項不足以繳付管理費用及支出時，業主為此支付可按同樣的比例向經理人繳款；惟屬該大廈的升降機、樓梯、樓梯平台及通道之照明、維修、保養及清潔，當其時之地下、閣樓及一樓(首尾包括在內)各單位業主無須支付及分擔有關費用、支出支數費。

(h) 維修及更換該大廈內的升降機及其他相關安裝設備以及該大廈的樓梯、樓梯平台及通道的照明設備所需的費用及支出，須只由當其時二樓至頂樓(首尾包括在內)的各單位業主支付及分擔。

23. 從以上的段落的規定及佈局可以看得出(f)(i)及(ii)段所針對的是較大規模的非經常性的維修開支，而此等開支是由業主 "按其單位之比例支付及分擔"，而本席認為此片語更中文化的譯法應為 "按該業主擁有單位數目的比例去支付及分擔"，亦即是按每戶一份的方式去分擔有關的費用。

24. 另一方面(g)段中業主按一定比例 "每月須分別繳付"的繳費則明顯地是用於第(i)小段至第(v)小段中規定的經常性的開支，而第(vi)段中的法律或其他費用也只是由經理人於執行該段所規定的職務時所引致的。

25. 而(g)段末端的條件句即：

"惟屬該大廈的升降機、樓梯、樓梯平台及通道之照明、維修、保養及清潔，當其時之地下、閣樓及一樓(首尾包括在內)各單位業主無須支付及分擔有關費用、支出支數費。"

則將維修及更換大廈電梯及大廈通道的照明系統的責任局限在2樓及以上單位的業主的身上。

26. 故本席基於以上條文規定的內容，得出的結論是就是次大廈工程維修費達8,837,280元的大維修並非一些包括在 4(g)(i) 到( vi) 段所述的經常性之費用，而就申請人文件夾中所有與是次工程有關文件所顯示的工程項目明顯與大廈的電梯的維修及大廈通道照明系統無關。故大廈地舖至1字樓的業主不能藉4(g)末端的條件句，可得以括免就此等工程的科款責任。到了最後，本席裁定公契中第4(f)(i)及(ii)段的規定適用於計算是次工程的費用攤分方法，亦即是說有關的費用，無論大廈每戶所佔的份數如何，均應按公契以每戶一份的形式攤分。

27. 在考慮問題(b)時，本席首先發覺有關1992年7月10日所舉行的業主大會的會議記錄上(見證物A1文件夾252頁)，從字與字及行與行的間隔差別來看，似乎該文件的最後8行與之前的的內容是寫於不同的時間的，這支持了申請人證人有關這部份的作供，另外在第253頁第6行亦記錄了 "大會在不受控制下被迫解散"的字樣，這也與申請人證人的證供相符。故該文件最後8行中所述的結論即:

"總結是晚取得出席業主同意認為同項目為：

(1) 本大廈分兩期工程換渠，由三樓至天台水渠水渠己污爛無從修補且要緊急維修，列為第一期工程，地下及二樓乃商業單位，工程複雜，必須與業主商討商宜維修時間，所以不能配合第一期工程；

(2) 聲明地下二樓商業單位日後喉渠維修不論價格如何昂貴其業主自行負責與樓上住宅單位業主無涉；

(3) 第一期維修費所剩餘款項用於三樓至天台重點維修，以問卷方式表決，最後以大多數人意願為依歸；

(4) 欠交維修費者應以法律追究；

(5) 要承建商為提出問題單位再進行喉渠執漏"

並非為當晚業主大會的決議內容，又本席亦認為即使該晚業主大會的確有通過有關的決議，該等決議既然與公契中第4(f)(i)及(ii)段的規定的維修費攤分方式不相符，故除非建築物管理條例又或其他法例容許法團作出與大廈公契相悖的決定，否則此決議亦不能對大廈的業主有任何的約束力，理由是業主立案法團，除非獲得整幢大廈的所有業主一致同意去修改公契之條款，否則不能通過與任何公契不符之議案。

28. 基於本席就以上(a)及(b)兩點問題的分析而達致的結論是，答辯人一方所持其答辯理由書上面的第1點辯護理由即(1)錯誤計算維修費攤分金額的理由並不成立。

29. 就答辯人在其反對通知書所提之第2點抗辯理由，即法團運作程序錯誤，其內容原本有：

(A) 違反法團記錄；

(B) 更改維修費攤分方法和金額；

(C) 無解釋維修費及攤分金額計算方法。

等3項內容，但這些項目的內容比較空泛，在本席看過答辯人代表於證物A1文件夾內為第250頁的“證人誓章”及另一名答辯人結果沒有傳召的證人徐筱康於同一文件夾內第251頁的誓章後，本席發覺此段答辯人的抗辯理由實可歸納為本席在本判詞開首時為答辯人此段所作的4點抗辯理由。即：

"(ii) 申請人在沒有召開業主大會的情況下：

(a) 更改維修費的攤分方法；

(b) 將每戶要負責的數目由16,000元左右提高至23,000元；

(c) 額外收約26萬元的預備金；

(d) 沒有向各業主解釋維修費及攤分金額的計算方法。"

30. 而現在本席就此4點作出裁決，首先就a及b點申請人的證人證供是在1999年1月15日業主大會前就5間承建商的標書價貼出分析表時，大廈的管理委員會委員亦未知悉維修費的攤分方法，故當時貼出的分析表只作參考之用，而管理委員會己清楚表明，最終的分攤方法須以公契規定作準。此點說法即使答辯人代表亦沒有爭議。本席認為既然在1999年1月15日業主大會上提出給業主選擇的5名承建商的標書總價均己公佈，及獲各業主知悉，業主於是在5名承建商之間作選擇，而業主最後要攤分的費用，亦由公契中的規定而計算出來。那攤分方式，並不存在更改的問題，理由是公契就此類維修費用之攤分，只有1種方式，如果以前張貼的通告是錯誤地以業權份數的方式進行攤分，那麼以前的攤分方式，從來也不是正確的方式，而大廈既然一定要因屋宇署的命令而作出維修，故聘請承建商在有關限期前完成維修，也是事在必行，而各業主在知道各維修商的總價目而作出挑選後，再以公契規定的方式就有關費用進行攤分，當中其實並無不妥，至於就之前的公佈中有否提出即使標書價最高的一家承承商每戶亦只須負責約16,000元左右的說法並沒有明確的證供可以支持，答辯人代表也記不起那間承建商的名字，但本席認為即使此一說法屬實，管理委員會在向業主交代了中標承建商的標書價是應該如何以大廈公契規定的方式而作出攤分後，大廈的業主仍然是需要負上他們就公契上應負的責任而繳付有關的費用的。

31. 就c點而言，申請人證人所指多收的26萬元(正確是262,172元)為法團後備金，目的是作付加工程及法律顧問等費用。答辯人反對的理由是申請人沒有開業主大會，便收取此項費用是不合法的，答辯人代表更列引了陳梓深等人訴金源洋樓業主立案法團(CACV 86/2000)的案例去支持他的說法。本席曾小心仔細地研究該案判詞的內容，本席發覺上訴庭在該案中並非說管理委員會無權就大廈的維修向業主徵收費用。在該案中上訴庭容許上訴人業主得直的理據是法團主席否決了在1999年3月31日業主大會上有業主就有關維修費的預算進行表決的要求，理由是上訴庭認為 “涉及數以佰萬計的工程費，個別業主應有權參與決定所需費是否合理”，但上訴庭從來沒有否定管理委員會有權在未曾召開業主大會的情況下決定為大廈進行維修及向業主就此收取費用，故本席認為有關所爭議的數目的大小，是一個重要的決定因數。在答辯人所引的案例中，有關工程的費用只是7,510,000元，比本案中涉及的8,837,280元還要小，但該案例中的法團收取了10,940,400元，即未經業主知悉的數目達3,430,400元。相對本案中的262,712元，相差何止10倍，故本席認為該案例並不適用於本案，而法團的管理委員會在未經召開業主大會的情況下決定多收此數目的後備金，是不應受到質疑的。為此本席裁定c點中的反對理由不成立。

32. 至於(d)點的反對理由，本席認為同樣不成立。理由是在一封由施文律師行於1999年4月29日發給大廈各戶業主的信中的第1段(見申請人證物A1文件夾第165頁)，己列明維修工程總金額為8,567,280元及備用金532,720元，而分攤方法是以公契中4(f)條之規定由大廈中共383單位每戶平均分担，倘若個別業主就有關數目有疑問，自然可以行使他們在大廈公契內及建築物管理條例內的權利，向法團的管理委員會作出查詢。但卻不是一個拒絕攤分科款的理由。

33. 在完全處理了答辯人在其反對理由書內的所有反對理由後，本來本席己經可以審結此案，但鑑於答辯人代表在作證時另外提出在1999年3月29日及1999年4月19日分別通過收費辦法及加收後備金的會議並非管理委員而只是維修小組會議的這個新的說法，本席認為有必要在這裏處理這個反對的理由。

34. 首先本席留意到申請人證人曾同意該兩個會議，本是維修小組的會議，但他接着的證供是法團主席與兩名嘉賓包括法團的律師亦有出席該兩個會議。另外本席亦發覺在有關兩次會議記錄上簽名列席的，還有一個在申請人證物A2(維修小組成立公告上)，沒有名字的法團委員劉建邦，故本席認為該兩次維修小組的會議，己有絕大多數的管理委員會委員參予會議，故在實質上是法團的管理委員會在開會去行使管理委員會的權力。如果不是這樣的話，法團的主席，非維修小組成員的委員及律師根本無須出席該等會議。

35. 故在答辯人代表即使在作供時也沒有提出在開會前所發的通告，又或是有關議程的通知有何問題出現的情況下，本席裁定答辯人代表的此點證供不能證明有關該兩次管理委員會決定的合法性有問題。

36. 最後，本席在經過前述的分釋及考慮後裁定申請人勝訴，並頒令如下：

(1) 在是次合併審訊各案件中之答辯人須向申請人繳交他們未付之大廈維修費之科款，即在

LDBM即322/2000案件中為11,880元

LDBM即323/2000案件中為23,760元

LDBM即324/2000案件中為11,880元

LDBM即325/2000案件中為11,880元

LDBM即326/2000案件中為11,880元

LDBM即327/2000案件中為11,880元

(2) 各答辯人須就命令(1)的欠款，自應繳款日起以年息12%計算到本判令日止，而由本判令日起至付款日止則以終審庭首席大法官所頒佈的法庭息率計算所欠款項利息予申請人。

37. 本席亦就本案之訟費頒下臨時的命令，即各答辯人須負責申請人一方之訟費，釐定訟費基礎以與訟各方的方法計算，如雙方末能就有關數額達致恊議，則交由法庭裁定。又如各方對此訟費命令在21天之內沒有提出異議，則此項命令自動成為永久性之命令。