TSANG KWOK WAI 及另一人 對 TSANG KAM WAH及另一人

HCA 2772/2001

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

民事訴訟2001年第2772號

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判案書

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引言

1.  這是關於第一被告人(D1)和第二被告人(D2) 2016年7月16日的傳票申請，要求法庭就2003年11月6日在與訟各方同意之下所作出的命令(consent order)的執行細節給予進一步的指示(application for directions)。

2.  D1和D2的申請包括以下事項：

(1)   許可他們動用2004年1月15日至2006年12月31日期間出租新界西貢DD224地段430號(涉案物業)地下的收益，作以下用途：

(a)   向涉案物業地下的侵佔人(trespasser) Wonderful Meal Limited (“WML”)收回空置管有權(vacant possession)及追討中間收益(mesne profits)所引致的法律費用；

(b)   退還D2為涉案物業所交的物業稅合共$212,436；

(c)   支付涉案物業的物業稅，直至它被出售為止；和

(d)   支付涉案物業的維修費用，直至它被出售為止。

(2)   若上述(1)(c)至(d)法律費用，稅金及花費超出涉案物業2004年1月15日至2006年12月31日期間的租金收入，則原告人等須支付差額的三分之一；

(3)   可自由申請(liberty to apply)；和

(4)   訟費。

在本席的詢問下，D1和D2的代表黃大律師同意在上述(1)(d)項「維修」(repair)之前加上「必要的」(necessary)。

3.  第一原告人(P1)和第二原告人(P2)在庭上表示他們對上述(1)(b)、(c)及(d)項上沒有異議。P1和P2的爭議在於不贊成他們須要分擔向WML興訟的法律費用，原因是當初被告一方與WML訂立租約時並沒有得到原告一方的同意﹐因此WML在租約結束後拒絕搬走，不是原告一方的責任，沒有理由要求他們分擔狀告WML的費用。

背景

4.  簡而言之，P1和P2的先父曾興先生與D1和D2是兄弟。1989年1月，兄弟三人成為新界西貢DD224地段第430號的分權擁有人(tenants-in-common)，並在該地上蓋了一座三層高的房子，三兄弟各佔涉案物業的三分之一權益。

5.  曾興先生在1990年2月過身後，他的遺孀容女士帶同P1、P2和他們的妹妹入住涉案物業的一樓，至於二樓和天台則由D2一家居住。D1不在香港居住，地下出租，部分的租金用作容女士一家的生活費。當時P1只有12歲，而P2則只有9歲。

6.  其實容女士一家跟D1及D2一方對於涉案物業的樓層分配和地下租金的使用是有爭執的。到了2003年10月，P1和P2就涉案物業和租金收益向D1和D2興訟，要求將涉案物業分劃(partition)或出售，並要求租金收益的三分之一，被告一方則向原告反索償。然而，原告、被告之間以上爭執誰是誰非，不是法庭現在需要處理的議題，原因是當年他們各有律師代表，而在雙方同意下達成的和解協議後來成為法庭的同意命令。現將其相關的部分節錄如下：

“IT IS BY CONSENT ORDERED that:-

1.   There be an order for sale of Lot No. 430 in DD224, Sai Kung, New Territories, and the building erected thereon (“the Property”) pursuant to section 6 of the Partition Ordinance, Cap. 352;

2.   The Property be sold as a whole block, with the 2/F (and rooftop) and the 1/F on a vacant possession basis and the G/F on existing tenancy basis, if any;

3.   The Property be sold by way of private treaty within 4 months from the date of this Order, and in default thereof, the Property be sold by way of public auction;

3a.   The solicitors for the Plaintiffs and the Defendants have the carriage of sale jointly at the parties’ own costs;

…

8.  The 1^st Defendant be at liberty to let out and enjoy the net rental after outgoings of the G/F of the Property until 14 January 2004 and that any rental of the G/F of the Property after such date be deposited into the joint account of the parties’ solicitors referred to in paragraph 9 below;

9.  The net proceeds of sale of the Property, after discharge of all costs and disbursements arising from the sale thereof, be paid into a deposit account in the joint names of the solicitors for the parties, and that the total amount standing in the said account be distributed and applied in the following manner

…

9.3 Any balance remaining after distribution under paragraph 9.1 and 9.2 above be divided into 3 equal shares and distributed as follows:-

9.3.1 1^st Defendant – one share

9.3.2 2^nd Defendant – one share

9.3.3 Solicitors for and on behalf of the 1^st and 2^nd Plaintiffs equally – one share

…

12.   There be liberty to apply.”  (後加強調)

7.   2003年12月27日D2代表D1，與WML簽署了一份關於涉案物業地下的租約，由2004年1月1日起至2006年12月31日止，為期3年，租金每月$14,000，期間D2從WML所收的租金連合按金合共$504,000(其中包括2004年1月1日至1月14日期間的$6,322.5)。根據被告一方的誓章，這款項分文未動，一直妥為保存。

8.   上述WML的租約2006年12月31日屆滿，D1和D2要求WML搬走以便將涉案物業全幢交吉出售。然而，WML拒絕搬出，繼續佔用地下物業，卻按月向D1和D2的代表支付$14,000。雖然在2007年7月4日，原告和被告的代表律師曾聯合發出一封律師信給WML要求它遷出，但不得要領。由2007年1月至2016年2月為止，這中間收益已達$1,484,000，由被告一方的律師保管。

9.   目前涉案物業地下仍然被霸佔的情況，可謂「鷸蚌相爭，漁人得利」。根據被告一方在2016年3月索取的測量師估值報告，涉案物業若以全幢交吉的情況下出售的話，估值約為$14,500,000。然而在地下被佔用的情況下，估值則為$12,300,000，其中相差達$2,200,000。本席認為以常理而論，是否會有買家在明知涉案物業部份被人霸佔了10年的情況下仍然冒險出價購買，實屬疑問。因此，如果能夠將地下的空置管有權收回後才將全幢物業出售，這應該是合乎與訟各方的客觀利益的。

10.  辯方的立場是法庭2003年的同意命令應該繼續執行，因此向法庭索取指引及進一步命令，以便命令可合理地及順利地執行，而當中最重要的是如何解決涉案物業地下被WML強行霸佔的問題。但是，原告一方反對分擔對WML訴訟的費用，其理據可歸納為如下：(i) 涉案物業地下是在他們不知情下租出的，未有得到他們的同意；(ii) 在2003年11月，P1和P2的母親已經找到合適的買家，願意以交吉方式購買整幢物業﹐卻因WML的租約致使買賣告吹；及(iii) 被告一方將地下租予WML是違反了法庭的命令。因此，原告陳詞說要求WML搬走所招致的所有法律費用應由被告一方承擔。

考慮

11.  就被告一方在2003年12月將涉案物業地下租予WML一事是否違反了同意命令一事，本席接受黃大律師的陳詞。本席認為，當初原告、被告兩方達成的協議最終為何，當以同意命令的內容為依據。同意命令要求案物業的一樓和二樓以交吉方式售賣，而地下則是以連租約方式售賣(如有的話)。命令第8段亦說D1有權自由(at liberty)出租物業，並獨自享有2004年1月14日及以前所收到的租金。至於在該日以後收到的租金，則須存入與訴訟雙方代表律師的聯名戶口中，該聯名戶口中的資金則根據同意命令第9段的方式分配。因此，命令的內容中顯然暗示地下在2004年1月14日後仍然被繼續出租的可能性。

12.  其次，如黃大律師指出，若被告一方曾經向原告一方承諾不會在同意命令發出後將涉案物業地下再租予別人，那麼原告一方的代表律師為何仍然同意命令第8段的所用的字眼，即D1可自由地出租(at liberty to let out)涉案物業地下，不直接地在命令中指明涉案物業必須全幢交吉出售，反而容許地下可連租約出售的可能性?

13.  原告一方說被告一方與WML簽訂租約的時候沒有通知他們，其實在法律上被告一方(作為涉案物業的分權擁有人)並沒有責任那樣做，前題是(i) 被告一方的出租行為不構成對原告一方的逐出(ouster)；和(ii)被告一方所收到的租金須按比例與原告一方分享：見 曹美如訴龔梅芳 (HCMP 2026/2000)。

14.  至於原告一方說D2私下與WML簽立租約﹐現在租客不願離開，理應由D2獨自承擔責任，不應由原告一方分擔，本席對此不敢苟同。第一，如前所述，被告一方有權出租涉案物業，而原告一方有權分享租金收入。第二，WML在租約結束後強行繼續佔用，這並非被告一方事前可以預見的，因此不能歸咎於他們。第三，原告人既有權利分享租金和中間收益，便應有相應的義務，不應該輸打贏要。因此被告一方要求原告一方按比例分擔對WML訴訟的費用，是合符公平原則的。第四，如前文所述，將收回地下的空置管有權後再將涉案物業全幢交吉出售，是合乎各方利益的。

15.  就原告一方質疑當初被告一方以$14,000月租將涉案物業地下出租是否低於市值租金，這超出了本申請的範圍，本席不宜表示意見。如果原告認為要向被告一方追究，須另外立案處理，但事前適宜考慮諮詢獨立的法律意見。

16.  原告一方在庭上建議將涉案物業按現況出售，無須驅逐WML。對於這個建議，本席認為這不符合雙方在2003年的協議和同意命令，原因是同意命令只容許將涉案的地下連租約出售，而WML現在不但沒有租約，更是強行佔用。再者，以物業現時的情況能否成功出售，實屬疑問。即若可行，價值恐怕也不會是最理想的。還有的是，這建議與原告以往的立場自相矛盾。根據被告一方的誓章，2003年的同意命令之所以十多年來未能執行，主要的原因正是原告一方事後堅持涉案物業須全幢交吉出售，原告一方對這點沒有作出反駁。至於原告一方說他們只知道涉案物業地下一直有營業，卻不知道WML是非法佔用，從不知道被告一方曾要求WML離開，而被告一方也未就該事跟他們商量，本席不接受這些說法，原因是2007年7月4日原告一方當時的代表律師曾與被告一方的代表律師聯署了一封信要求WML搬走。因此，原告一方必然對WML強行佔用一事知情，並曾經同意WML應該要搬走。

17.  最後，原告一方建議可先與WML再立租約，然後再將涉案物業全幢連約出售，這樣便可以符合同意命令的要求。本席認為這建議可能影響原告、被告日後向WML追討過往十年佔用地下的中間利益的索償，並且屬異想天開，不是實際可行的方法。

總結

18.  基於以上，本席批准被告一方就其傳票的各項的申請，但須在傳票第(1)(d)項「維修」(repair)前加上「必要的」(necessary)。

19.  為了使對WML的訴訟和申索能順利進行，黃大律師請求法庭下令由D1和D2的名義提出該訴訟，而毋需同時將P1和P2列為該案的原告，黃大律師依賴Incorporated Owners of Chungking Mansions v Shamdasani [1991] 2 HKC 342。本席同意這在法理上是可行的。基於P1及P2與D1和D2事實上難於合作並關係惡劣，本席同意為了使對WML的訴訟能順利進行，該訴訟應只是以D1和D2的名義提出，這合乎各方客觀利益的。本席作出如此命令。

20.  此外，本席也批准黃大律師的申請，讓D1和D2透過他們代表劉汝琛律師行辦理對WML的訴訟。本席認為這是合乎成本效益的，因為該律師行過去一直協助被告一方處理對WML的事務，熟識本案的來龍去脈。至於P1和P2憂慮D1和D2或會以較昂貴的方式向WML提出申索，以致影響原告一方的利益，本席須指出若P1和P2對劉汝琛律師行處理WML一事的收費有質疑，可按機制要求法庭審評他們的收費。

21.  就本申請的訟費方面，按慣例本席給予暫時的訟費命令，原告人須支付被告人的訟費,准予被告人聘用大律師的證書，除非任何一方在14天内申請更改，訟費命令將自動作實。如雙方未能就本訟費的數額達成協議，則須由法院評定訟費。