莫如樂 對 林明昌及另一人

LDPD 1589/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第1589宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人是新界大埔南坑村72 號, 即丈量約份11 第1264 地段的註冊業主, 這是申請人近期就此物業在土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出的第二宗收樓申請。第一宗的收樓申請, 涉及大埔南坑村72 號三樓及天台, 申請編號LDPD 2014年第1591宗, 本席已於2014年8月15日頒下判案書, 及於2014年9月10日拒絕了申請人的覆核申請。

2.  本案申請人於2014年7月17日向第一答辯人提出收樓申請，理由是第一答辯人由2013年8月15日起未有繳付租用該村屋物業二樓 (下稱「涉案處所」) 的租金, 但申請人在申請通知書「表格22」上填寫已「遺失租約」。

3.  第二答辯人於2014年7月21日在土地審裁處提出非正審申請,  要求加入成為此案的答辯人,  理由是:

「本人關雅琪於2012年4月21日入住以上單位, 之前林明昌租客已離開大埔南坑村72 號二樓, 而當時本人租約已與莫培簽租約, 同時本人租金一直以來交比莫培(代收), 本人亦住以上單位大埔南坑村72 號二樓至今。

本人關雅琪特此聲明與以上答辯人林明昌先生絕無關係。」

2014年7月29日的聆訊

4.  此非正審申請於2014年7月29日在本席席前聆訊, 申請人表示他才是大埔南坑村72 號的業主, 不明白為何第二答辯人竟與他的哥哥莫培簽訂租約, 並交租給這不是業主的莫培; 申請人較早前曾嘗試聯絡涉案處所的前租客, 即第一答辯人, 但不果, 申請人並不知道第二答辯人才是涉案處所的現時租客。申請人承認沒有嘗試與莫培了解情況。

5.  申請人續稱, 他的母親蕭庭原為大埔南坑村72 號的註冊業主, 在1997年及1999年時, 他的母親把物業轉名給他, 作為未來的遺產安排, 其後在2013年7月2日其母親去世以前, 南坑村72 號的租務是交由他的父親及母親處理。申請人承認, 當年他是知道他的父親及母親把南坑村72 號的租務交由莫培處理, 他亦沒有反對, 但由於其母已經去世, 父親莫紹淳先生又患有老人癡呆症, 他懷疑莫培侵吞了他的物業及他與父親莫紹淳在中國銀行之聯名戶口, 所以他希望取回南坑村72 號的租務安排。

6.  申請人傳召了莫培作供。莫培承認他已處理南坑村72 號的租務十多廿年, 雖然其母親經已去世, 但父親依然健在, 所以他仍舊繼續過往的收租安排, 租金均準時存入申請人與莫紹淳在中國銀行之聯名戶口或莫培及莫紹淳在永亨銀行之聯名戶口。莫培承認涉案處所現時是租予第二答辯人, 第一答辯人己離開。

7.  由於申請人同意第一答辯人可能已經離開了涉案處所, 而證供顯示第二答辯人才是涉案處所的現時租客, 所以本席批准第二答辯人加入成為此案的答辯人, 並安排另日進行審訊。

2014年8月20日及2014年9月12日的審訊

8.  於2014年8月20日及2014年9月12日進行的審訊, 申請人由他的女兒莫佩文(下稱「莫小姐」)代表應訊。

9.  莫小姐大致上重複了上文第4段及第5段申請人於2014年7月29日所說的情況。主要的是, 莫小姐重申申請人在LDPD 2014年第1591宗案件的立場, 即申請人不承認曾授權莫培或其他人處理南坑村72 號之租務事宜。

10.  莫小姐又花了頗多時間要求第二答辯人證明她怎樣繳付租金, 但本席已在庭上指出這是徙然的, 因為第二答辯人已提交了自2012年6月21日至2014年6月20日由莫培簽發的租金收據及由莫培太太羅妙玉女士(下稱「羅女士」)提供的莫培及莫紹淳在永亨銀行之聯名戶口的相關入賬紀錄, 及他們在滙豐銀行之聯名戶口的相關紀錄。第二答辯人亦傳召了羅女士作供確認這些證物, 羅女士亦承認, 在收到第二答辯人把租金存入她及莫培在滙豐銀行之聯名戶口後, 會安排轉賬至莫培及莫紹淳在永亨銀行之聯名戶口。羅女士承認第二答辯人未有繳付自2014年6月21日起的租金, 但她與第二答辯人已有協議第二答辯人將於2014年9月底交回。

11.  第二答辯人亦稱, 涉案處所是經地產經紀租賃的, 她當時是知道申請人是涉案處所的註冊業主, 但租賃方提供了以下兩封委托書予她參考:

(a)   第一封的日期是2009年2月22日, 內容是申請人授權莫紹淳「代辦授權有關大埔南坑村72 號地下之一切租務、簽約、交收鎖匙、收租及裝修事務。並授權他其他物業之租務事宜。」

(b) 第二封的日期是2010年1月20日, 內容是莫紹淳授權莫培「代辦授權有關大埔南坑村72 號三樓、二樓及地下之一切租務、簽約、交收鎖匙、收租及裝修事務, 並授權他其他物業之租務事宜。」

12.  第二答辯人表示自2012年4月21日租住涉案處所至現在, 一直與租約負責人莫培夫婦保持聯絡, 並把租金存入莫培及羅女士在滙豐銀行之聯名戶口。

表面權限

13.  基於以上證供, 包括申請人於2014年7月29日在本席席前聆訊時承認, 在2013年7月2日以前, 南坑村72 號的租務是交由他的父親及母親處理, 他亦知道他的父親及母親把南坑村72 號的租務交由莫培處理, 他沒有反對, 所以本席裁定申請人的父親及母親或他們的授權人即使沒有獲得申請人的直接或實際授權, 他們已經表面權限 (apparent or ostensible authority)獲得有效授權成為他的代理人把涉案處所租予第二答辯人; 而獲得這有效授權者, 即莫培夫婦, 亦同意了第二答辯人的付租安排, 包括容許第二答辯人延遲繳付自2014年6月21日起的租金,  所以申請人不能以此為理由收回涉案處所。

14.  根據Bowstead and Reynolds on Agency第19版第8-013段:

“Where a person, by words or conduct, represents or permits it to be represented that another person has authority to act on his behalf, he is bound by the acts of that other persons with respect to anyone dealing with him as an agent on the faith of any such representation, in the same extent as if such other person had the authority that he was represented to have, even though he had no such actual authority.”

15.  又根據Freeman & Lockyer v Buckhurst Park Properties (Mangal) Ltd [1964] 2 QB 480; Hely-Hutchinson v Brayhead Ltd [1968] 1 QB 549, 此表面權限可從相關人等的行為及情況推斷。西澳州的最高法院在Auxil Pty Ltd and Anor v. Terranova & Ors (2009) 260 ALR 164 一案的判案書第176段,  Newnes JA 亦有以下論述:

“A representation creating an apparent authority of an agent may be made in a number of ways but the most common form of representation by a principal is by conduct, that is, by permitting the agent to act in the management or conduct of the principal’s business. By permitting the agent to act in the management or conduct of the business, the principal thereby represents to anyone dealing with the agent that he or she has authority to do those acts on behalf of the company which an agent authorised to do acts of the kind which he or she is in fact permitted to do normally does in the ordinary course of such business.”

16.  莫小姐試圖根據以下Bowstead and Reynolds on Agency第19版第8-022段, 不承認申請人曾授權莫培夫婦處理涉案處所的租務:

“Permits it to be represented: representation by agent himself. As already stated, the essence of apparent authority is an appearance emanating from the principal. Therefore the representation must be made by the principal, or by another agent authorized to act for the principal, as described above. It is usually said that a representation by the agent himself that he had authority cannot create apparent authority in him, unless the principal can be regarded as having in some way instigated or permitted it, or put the agent in position where he appears to be authorized to make it.

“All ‘ostensible’ authority involves a representation by the principal as to the extent of the agent’s authority. No representation by the agent as to the extent of his authority can amount to a ‘holding out’ by the principal.”

Thus, in Armagas Ltd v. Mundogas S.A. (The Ocean Frost) where a person was known to have no relevant authority and did not claim to have it, but wrongly stated that he had obtained authority from his managing director, it was held that there was no apparent authority.”

17.  可是, 申請人於2014年7月29日的聆訊已承認在2013年7月2日其母親蕭庭女士去世以前, 南坑村72 號是交由他的父親及母親處理, 他亦承認沒有反對他的父親及母親把南坑村72 號的租務交由莫培處理。第二答辯人亦作供稱, 涉案處所是經地產經紀租賃的, 自2012年4月租住涉案處所至現在, 有關涉案處所的租務及日常問題, 業主聯絡人均為莫培夫婦, 申請人從未出現。因此, “the principal can be regarded as having in some way instigated or permitted it, or put the agent in position where he appears to be authorized to make it.”

18.  又根據Halsbury's Laws of Hong Kong第7(2)冊(2012版)第15.015段及第15.016段:

“[15.015] Elements of agency by estoppel Agency by estoppel arises when one person (the ‘principal’) has made a representation to another person (the ‘third party’) that someone is his agent, with the intention and with the result of inducing the third party on the faith of such representation to enter into transactions to his detriment: the principal is estopped as against the third party from denying the agency. The doctrine applies equally to cases where the ostensible agent has no actual authority and to cases where the ostensible agent acts in excess of his actual authority.

[15.016] Representation To find an estoppel, there must be a clear and unequivocal representation that the ‘agent’ has certain authority. The content of this representation is the agent’s apparent authority. The representation may be made by conduct as well as by words, for instance it may be made by a course of dealings, by entrusting particular tasks to the agent, or by permitting the agent to assume a particular position. Although there is authority to support the proposition that there is no duty to deny an agent’s authority, the weight of authority is otherwise. A principal may be estopped from denying the agency in the following circumstances: during or following a course of dealings in which the agent habitually assumes authority to the knowledge of the principal, who fails to object, or where the parties are thrown into direct contact with each other and the principal fails to disabuse the third party of the belief he is known to be labouring under to the effect that the agent has authority. Although an estoppel can be raised by negligence, the courts appear to be reluctant to impose a duty of care on principals or to condemn conduct as negligent. Therefore, it may not be easy to create an agency by estoppel by reason of negligent representation.

In general, to raise an estoppel against the principal, the representation must be made by the principal and not by the agent whose authority is in question. However, it is possible that in certain circumstances a principal may be estopped by the agent’s representation as to his own authority. One such example is where the agent is installed in a position to communicate to the third party decisions of higher management. On general principles, a principal may be estopped from denying the authority of agent A owing to a representation made on his behalf by agent B, provided that B is duly authorized. B is duly authorized if he has actual authority to make such a representation …”

19.  由於此表面權限可從相關人等的行為及情況推斷, 這正符合 “The representation may be made by conduct as well as by words, for instance it may be made by a course of dealings, by entrusting particular tasks to the agent, or by permitting the agent to assume a particular position.”(後加强調) 及 “A principal may be estopped from denying the agency in the following circumstances: during or following a course of dealings in which the agent habitually assumes authority to the knowledge of the principal, who fails to object, or where the parties are thrown into direct contact with each other and the principal fails to disabuse the third party of the belief he is known to be labouring under to the effect that the agent has authority.”

2013年7月2日後發生的事

20.  根據莫小姐所述, 當申請人的母親蕭庭女士於2013年7月2日去世後, 申請人欲取回南坑村72 號的租務安排, 但他僅持有一份於2011年6月4日簽訂的臨時租約副本[1], 得悉涉案處所曾租予第一答辯人, 到他向差餉物業估價署取得的有關涉案處所的「物業詳情申報表」副本, 租客卻是一位關小姐, 由於申請人不清楚「關小姐」與第一答辯人的關係, 申請人曾嘗試到涉案處所聯絡第一答辯人不果, 遂先後把以下三封函件放於涉案處所的信箱內:

(a) 「本人莫如樂, 是大埔南坑村72 號業主, 本人在你最後的租約完成後(約5至7月2014年), 收回你所租住單位, 以作自用, 如要交回鑰匙或打算續租, 請致電給本人(電xxxxxxxx) 或莫太(電xxxxxxxx), 不要同其它人簽租約, 否則後果自負。

謝謝!

業主莫如樂」[2]

(b) 「本人莫如樂, 是大埔南坑村72 號業主, 因你沒有交2013年9月及10月租金給業主, 本人將會在2013年11月中旬, 到租務審裁處, 提出因租客沒有準時交租給業主, 而收回上述單位。

你不可以說(1) 業主被人騙了, (2)沒有供養父親的理由, 而將租金交給那懷疑說上述(1)、(2)的人仕。

如有意見, 請電xxxxxxxx (本人), 或xxxxxxxx (莫太 最好找她)

如果要交2013年11月租金給業主, 請將租金存入本人以下銀行:-

收款人 : 莫如樂

銀行名稱 : 滙豐銀行 HSBC

銀行戶口編號: xxx x xxxxxx

謝謝!

業主莫如樂」

(c) 「本人莫如樂, 是大埔南坑村72 號業主, 因我沒有收到2013年9、10、11月租金, 現我以業主身份催促租客交租, 請注意你的租約第(3)及第(4)點。

如有意見或想與業主莫如樂訂新租約, 請電xxxxxxxx (本人), 或xxxxxxxx (我太太, 她會通知我) 。

如不理會, 業主有權收回該單位。

謝謝!

業主莫如樂

11 Dec 2013」

21.  莫小姐續稱,  第二答辯人在收到這些信件後, 理應釐清涉案處所的業權誰屬, 並把租金交給申請人, 更不應與申請人以外人士商談續租。

22.  第二答辯人回應稱, 雖然沒有任何人於以上三封函件上簽署, 她仍有致電函件所指的莫太了解情況, 但在電話中得不到任何業主身份的證明[3]。她亦有與羅女士聯絡, 後者提供了下列文件副本供她參考, 並著她不用理會那三封由自稱是「莫如樂」發出的函件, 羅女士自會處理。羅女士亦在庭上確認。

23.  第一份文件(下稱「附件一」)的日期為2013年8月15日, 其前半部分內容是:

「莫紹淳交帶莫雯負責處理本人一切事務。」

並由莫如珍[4]、莫如樂、莫培及羅妙玉簽署, 莫雯[5]見證。

24.  此附件一後半部分內容是:

「加拿大Pender St. 的樓、廣州珠光路31號的樓、大埔南坑村72 號全棟鄉村屋全部租金歸二哥[6], 直至百年歸老, 三屋物業分三份: 莫培、莫如樂、莫如珍。所有收入分三份, 屋契分三份,如賣上述樓宇必定經三方同意」

但簽署部分複印不盡, 只能看到莫如樂的簽署及莫雯見證。

25.  有關此附件一的討論, 可參閱本席於2014年8月15日就LDPD 2014年第1591宗案件頒下的判案書第9段、第20段及第32段, 不贅。

26.  第二份文件(下稱「附件二」) 的日期為2013年10月26日,  根據羅女士口供, 是由她編制, 並交由莫紹淳簽署的:

「莫如樂

近來五姑姐數次找你, 打電話給你, 你都不聽。上門找你, 你都不開門。 我, 二哥(莫紹淳)現已將你名下用你名字(莫如樂)的物業收回, 我(莫紹淳)和二嫂(蕭庭)辛苦賺來的金錢用來買物業, 只是用你的名字(莫如樂)做業主, 而不是屬於你的。現在蕭庭已死去, 所有你名字(莫如樂)名下的物業是屬於我(莫紹淳)的, 而不是屬於你(莫如樂)的。

現在我(莫紹淳)要收回如下所有屬於你的物業, 請看附件…

            近來我知道你有信給大埔南坑村72 號各租客, …, 說72 號南坑村是屬於你的, 請不要忘記你已簽了一份文件, 証明南坑村72號是屬於三兄妹的,… 。如你現在還不停止騷擾各租客, 我已叫租客報警。…」

27.  此外還有兩封信函, 根據羅女士的證供, 是莫紹淳在她面前所寫, 大意是莫紹淳要約申請人商談解決他(莫紹淳)的物業處理辦法。

28.  本席引述上述文件, 並不是要處理有關物業(包括大埔南坑村72 號)的業權爭議[7], 而是本席同意第二答辯人所說, 在申請人沒有出示任何業主證明, 而她又從羅女士手中取得上述文件(包括附件一及附件二)的副本的情況下, 她不應貿然把租金轉交給申請人。 香港終審法院在Thankakharn Kasikorn Thai Chamkat (Mahacon) v Akai Holdings Ltd (No.2) (2010) 13 HKCFAR 479一案中, 亦有就聲稱有表面權限的人致使未有簽約方轉責交易作出裁決, 認為第三方是否有理由依賴聲稱有表面權限的人的思想狀態,  相關的驗證標準並非「是否合理」, 而是舉證標準較高的「是否有違常理」, 其意思是, 在商業世界內, 除非有不誠實或有違常理 (包括視而不見和罔顧實情) 的情況, 否則第三方應有權依賴其所獲告知的事情。

29.  此外, 根據相關證供, 第二答辯人是從莫培夫婦處取得租約, 根據tenancy by estoppel 的普通法原則, 住客或租客不能在法律上否認其出租者之業權。比方在鄧志豪訴黃毓霞及其他人[1996] 1 HKC 525一案, 香港上訴庭法官Godfrey JA有以下的裁決：

“In addition, it is submitted on behalf of the tenant that the landlord himself has no interest in the property and therefore cannot accordingly institute any proceedings against the tenant. This assertion of a jus tertii is not open to the tenant. A tenant is not permitted to deny his landlord’s title. If then the present landlord is the landlord of the tenant, this allegation that the landlord has himself no interest in the property would afford the tenant no defence.”

30.  又根據Halsbury's Laws of Hong Kong第17(1)冊(2007年再發行)第235.005段, 即使現有租約經已完結, 住客或租客仍不能在法律上否認其出租者之業權:

“[235.005] Title by estoppel A landlord is estopped from repudiating a tenancy which he has granted.…

Whilst the tenancy continues, a tenant is absolutely estopped from denying the title of the landlord by whom he was let into possession, whether or not he has notice of any defect in title. Even if the tenant was not let into possession by the person claiming to be his landlord, the tenant is estopped from denying the landlord’s title if he has paid rent, unless he can show that the payment was due to misrepresentation or mistake and that a third person is in fact entitled. Where a tenant pays rent to a landlord after the landlord’s title has determined, the tenant is estopped from disputing the landlord’s title only if it is shown that, at the time when the rent was paid, the tenant knew, or had notice of, the true facts about the landlord’s title; the tenant does not have to show that a third party has title.

Once the tenancy has expired, the rule that the tenant is estopped from disputing his landlord’s title continues to operate unless after the termination of the tenant’s possession of the demised premises a claim is made against him by title paramount in respect of some part of the period of the tenancy. Furthermore, a purported lease by a landlord whose title is defective still creates privity of contract as between the parties to it, thus enabling the landlord to sue the tenant upon the covenants contained in the lease. …” (後加强調)

其他

31.  莫小姐在審訊中, 不時引述其他的收樓理由, 包括:

(a) 申請人收不到租金, 卻可能因為涉案處所租出而招致稅務責任;

(b) 要為大埔南坑村72 號(包括涉案處所)進行維修;

(c) 要為大埔南坑村72 號(包括涉案處所)申領入伙紙(滿意紙);

(d) 收回物業給父親莫紹淳居住等。

32.  由於本席已裁定莫培夫婦已經表面權限 (apparent or ostensible authority)獲得有效授權成為申請人的代理人把涉案處所租予第二答辯人, 在租約有效期間, 莫小姐提出的都不是法律上認可的收樓理由, 況且這些「收樓理由」亦從未在申請通知書「表格22」上出現,  所以本席拒絕受理。

33.  莫小姐在結案陳詞時, 企圖否定羅女士的證供, 因她有利益衝突之嫌, 但法律上沒有涉嫌利益衝突人士不可作供之條文[8], 況且根據《土地審裁處條例》第10(6) 條, 「審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。」

總結

34.  綜觀以上所述, 本席裁定第一答辯人已被第二答辯人取代, 而第二答辯人已支付了直至2014年6月20日的租金, 至於2014年6月21日起未有繳付的租金, 雙方已有協議第二答辯人可於2014年9月底交回, 申請人的收樓及追討欠租的申請皆不能成立。

訟費

35.  由於申請人的申請敗訴, 本席裁定申請人須支付第二答辯人本申請的訟費。

36.  根據《香港民事訴訟程序2014》第62/28A段, 當訴訟一方沒有法律代表而自行應訊時，評定訟費時可考慮頒予訴訟人不超過假使訴訟人聘用律師代為處理有關工作而可能招致的費用的三分之二和支出。

37.  基於以上考慮，本席判決申請人須支付第二答辯人本申請引致的訟費，即時評定為2,000元。

[1] 由莫紹淳代表簽署。

[2] 根據2011年6月4日租予第一答辯人的臨時租約, 租期應於2013年6月14日屆滿。

[3] 雙方也沒有傳召莫太出庭作供。

[4] 申請人之姊。

[5]申請人的姑姐。

[6]即莫紹淳。

[7] 相信有關人士會另行開案處理。

[8] 見《證據條例》第9條。