MOSWAY SEMICONDUCTOR LTD 對 LIU QIANG

HCSA 7/2025

[2026] HKCFI 2246

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴案件2025年第7號

(原本案件編號：小額錢債審裁處申索2023年第23588號)

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判 案 書

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A. 背景

1.  本案的背景已於本席於2025年5月14日所頒發的判決書([2025] HKCFI 2337)敘述。

2.  就此上訴而言，關鍵的背景事實如下：

(1) 本案涉及御龍山六座38樓B室(“該單位”)的租務糾紛。

(2) 申索人是該單位的租客。

(3) 被告人是該單位的業主。

(4) 雙方於2022年5月20日簽訂租約，租期由2022年6月1日至2024年5月31日，一年生約一年死約，租金為港幣$31,000。

(5) 在簽約時，申索人向被告人支付了港幣$62,000作為按金。

(6) 申索人說於2023年5月左右，被告人要求加租，因此申索人決定搬離該單位。

(7) 被告人說於2023年6月9日他的代表在驗樓時發現該單位內的牆身和天花多處位置有洞口、劃痕、凹痕及黏黐的痕跡，而地板亦有嚴重刮痕，沒有回復原狀。

(8) 其後被告人的代表通知申索人，而申索人到該單位取回鎖匙。雙方同意申索人於當天在該單位進行維修，而被告人把鎖匙退回申索人。

(9) 於2023年6月10日，被告人告知申索人須將鎖匙先行退回，否則會收取額外租金。可是，申索人於2023年6月12日才交還鎖匙。

(10) 儘管申索人就該單位進行維修，被告人認為申索人所進行的維修工程不完善，就此他支付了港幣$9,000 元維修費用。

(11) 此外，被告人亦指申索人只是交租直到2023年6月9日，但事實是申索人於2023年6月12日才把該單位的鎖匙交還，因此它須支付2023年6月10日至6月12日這三天的租金，金額為港幣$3,100。

(12) 基於上述情況，被告人從按金港幣$62,000中扣起港幣$12,100 (港幣$9,000 + 港幣$3,100)，只退回港幣$49,900給申索人。

3.  申索人於小額錢債審裁處展開法律程序，向被告人追討上述港幣$12,100的差額。

4.  案件在2024年11月18日於小額錢債審裁處一名暫委審裁官(“該暫委審裁官”) 席前進行聆訊，而覆核審訊在2025年1月7日於該暫委審裁官席前進行。

5.  就該單位維修的問題：

(1) 該暫委審裁官指出從相片可見，申索人所進行的維修工程並不完善，例如一幅牆只是除去了釘子，補上的油漆和牆身原本的油漆顏色並不一致。 儘管該暫委審裁官認為申索人所進行的工程並不完善，她不接納被告人的說法，指申索人沒有還原任何一處地方。

(2) 該暫委審裁官亦考慮到申索人在合理使用該單位的情況下亦會造成自然耗損。因此，若果法庭要求租客以優於收樓時的狀態歸還物業，這是不恰當的。

(3) 在此基礎上，法庭在評估賠償金額時應考慮業主必然需要支付的裝修成本、維修對物業帶來的改善、對於替代品亦應給予一定的折扣。

(4) 該暫委審裁官更考慮到，該單位被放租前，是被告人自住的，時間有一年之多。在此情況下，在申索人入住後亦發現門後有膠貼、牆身有釘洞、地板有刮痕等問題。

(5) 基於上述考慮，該暫委審裁官認為全數批准港幣$9,000的維修費用並不恰當，法庭應給予一定的折扣，從而反映（i） 該單位在出租時並非全新，已有一定程度的折舊及損壞； （iii） 由於申索人租住該單位一年，該單位必然會出現合理使用所導致的自然損耗，歸還時的狀況不可能是全新的；及（iii）申索人已就該單位的損耗進行了維修，儘管由申索人所進行的維修工程並未完善。

(6) 綜合上述考慮，該暫委審裁官給予一個50%的折扣，只批准港幣$4,500的維修費用可從按金中扣除。

6.  至於該單位交吉的問題：-

(1) 被告人主張他有權收取由2023年6月10日至12日這三天的租金。

(2) 該暫委審裁官認為這款項的性質是中間收益(mesne profit)，而根據租約第七條約定，業主只可從保證金內扣除因租客違約而令業主所受的損失。由於中間收益不屬於損失，而是屬於收益，被告人無權從按金中扣除上述三天的中間收益。

(3) 於判決理由書中，該暫委審裁官亦提及被告人沒有於案件中提出反申索，因此法庭不會處理關於侵佔問題（trespass)的申索。

(4) 此外，該暫委審裁官亦提及以租金港幣$31,000來計算上述三天的中間收益，未必能反映該單位的市場租值。

(5) 該暫委審裁官亦認為被告人未能提出證據證明他因申索人遲了三天交鎖匙，因而蒙受損失，而合理的推斷是被告人需要先就該單位進行維修，才可以把單位再次出租。

7.  被告人不服該暫委審裁官的裁決，於2025年2月10日申請上訴許可。

8.  正如本席於上述判決書第24段至第28段指出，被告人就港幣$9,000維修費用所提出的投訴不牽涉任何法律問題，並不是上訴的理據。不論如何，本席認為該暫委審裁官就事實所作出的裁斷合理，沒有犯下任何原則性的錯誤。因此，本席拒絕就這議題給予上訴許可。

9.  可是，就有關2023年6月10日至12日期間的租金/損失這議題而言，本席認為被告人有合理的基礎主張該暫委審裁官在引用法律原則時有出錯的地方。因此，本席就這議題給予上訴許可。

B. 分析

10.  該暫委審裁官認為基於申索人未能於2023年6月9日前交回該單位，它的行為構成侵佔 (trespass): 參看判案理由書第55段。

11.  然而，該暫委審裁官指出被告人只可根據租約第七條從保證金內扣除因申索人因違約所造成的損失:參看判案理由書第53段。該暫委審裁官認為由於申索人於租約結束後侵佔該單位不屬於違約，被告人不能根據租約第七條扣除2023年6月10日至12日期間的損失: 參看判案理由書第55段。

12.  本席不認同該暫委審裁官的分析。

13.  該暫委審裁官的裁決是建基於一個假設，而該假設是申索人及被告人的租約於2023年6月9日已結束。

14.  基於本案不被爭議的事實，該暫委審裁官所作的假設並不正確。如上述，申索人當初打算於2023年6月9日把單位的鎖匙交回給被告人，可是，由於申索人為單位進行維修，它到2023年6月12日才把單位的鎖匙交回給被告人。

15.  換句話說，申索人及被告人於2023年6月12日才進行交吉。

16.  顯然，於2023年6月10日至12日這段期間，申索人繼續就該單位行使管有權。

17.  由於交吉於2023年6月12日才進行並完成，申索人跟被告人的租約關係於2023年6月12日才結束。

18.  在此基礎上，申索人有責任根據租約就2023年6月10日至12日這三天繳交租金。

19.  基於租約下的租金為港幣$31,000，由2023年6月10日至12日這三天的租金為港幣$3,100 (港幣$31,000 x 3/30)。

20.  申索人未能繳交租金的行為構成違約。因此，被告人有權根據租約第七條從保證金中扣除2023年6月10日至12日期間的租金損失。

21.  由於該暫委審裁官就租約結束日期作出了錯誤的假設，她未能正確地引用法律原則就有關租金退款的議題作出正確的裁斷。

22.  退而求其次，假若申索人跟被告人的租約已於2023年6月9日結束，申索人未能準時交吉的行為亦構成違約，因此，被告人理應獲得港幣$3,100的賠償，並可根據租約第七條從保證金中扣除這金額。

23.  本席認為租約必定包含隱含條款 (implied term)，要求租客於租約結束時準時地把物業交還給業主。假若這隱含條款不存在的話，租客可以在租約結束後一直霸佔物業，無需為自身的不合理行為負責，而業主亦沒有權利根據租約向租客追討損失。這顯然是一個荒謬的結果，叫人無法接受。

24.  在此基礎上，本席認為即使租約已於2023年6月9日結束，由於申索人未能準時交吉，直到2023年6月12日才把物業的鎖匙交回給被告人，它的行為違反了上述隱含條款，構成違約，被告人亦因此蒙受損失。

25.  顯然，被告人的損失是2023年6月10日至12日期間的租金。若果申索人能準時交吉，被告人可早三天收樓，早一點把物業租出。就這一點，租約下的租金是雙方同意的，本席認為能反映該物業的市場租值。

26.  因此，被告人所蒙受的損失亦會是2023年6月10日至12日這三天的租金，數額為港幣$3,100。

27.  這結論跟上述第12段至第21段分析下所得的結論是一致的。

C. 命令

28.  基於上述分析，本席裁定被告人上訴得直，並撤銷該暫委審裁官於2025年1月7日所作出的命令。

29.  本席命令申索人應獲得的租金退款為港幣$4,500，而並非港幣$7,600。

30.  上述判決款項的判決後利息，以判定利率計算，由2024年11月18日[1]起計至款項付清為止。

31.  本席以暫准形式命令申索人支付被告人於此上訴所招致的訟費，若果雙方未能就金額達成協議，則由法庭釐定。