大圍金輝花園業主立案法團 對 東方紅有限公司

LDBM 165/2014

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第165宗

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判 案 書

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1.  本案的申請人要求法庭頒下禁制令，禁止答辯人作為香港新界大圍積輝街1-5號金輝花園（“該大廈”）L舖的業主，無論自己行事或是其工人、代理人、佔用人或其他人士，作出任何作為及放置任何物件，阻塞金輝花園的公用部份，並須拆除所有非法搭建物，以及追討有關違反大廈公契的損失及訟費。

背景

2.  申請人為該大廈的業主立案法團，自2009年7月10日成立，該大廈有一合適公契，公契日期為1986年1月31日，並於1986年3月1日在土地註冊處註冊。

3.  根據申請人的記錄，申請人發現自大約2014年1月開始，答辯人，無論自己行事或是其工人、代理人、佔用人或其他人士，霸佔L舖對出的行人管理區，亦即是非法佔用了大廈的公用部份。答辯人非法佔用大廈公用部份的詳情包括：

(1)	放置售賣的貨物，主要是蔬果類及其他物件於行人管理區上；及
(2)	於行人管理區的範圍豎起帳篷。

4.  申請人指已多次口頭及書面勸喻及警告答辯人，但是答辯人仍然非法佔用該大廈公用部份，至今仍未停止。

5.  申請人依賴大廈公契第V部份第13條訂明，任何人不得以任何物件阻塞該大廈的公用部份，亦不可於該大廈的公用部份進行任何對其他業主及佔用人構成滋擾的行為。而根據大廈公契的第I部份，以及1984年3月29日有關該大廈的政府地契，該大廈公用部份是包括政府地契內規劃的行人管理區。

審訊

6.  答辯人沒有存檔反對通知書，亦從來沒有出席任何聆訊。審訊時答辯人缺席，本席聆聽冼律師的陳述，本席滿意申請人已把申請及其他相關命令妥為送達給答辯人，他應得到相關通知，審訊在他的缺席下進行。

證人

7.  申請人傳召郭子暘為證人，他是康業服務有限公司，即該大廈的管理經理人的客戶服務部主任，郭先生在庭上確認申請人的案情，並確認文件冊第120-123頁的33幅照片正確反映阻礙的情況。

討論

8.  法庭曾詢問沒有針對租客起訴的問題，冼律師的回應因為租約沒有註冊，因而沒有關於佔用人的詳情。本席接納無論如何，作為業主，答辯人在公契下須承擔由他們持有的單位所引起的違例事項。

9.  考慮過郭先生的證供，本席認為他可信可靠，本席接納答辯人及/或獲其授權的使用人確是在使用L舖時霸佔了對出的行人管理區，亦即是非法佔用了該大廈的公用部份。

10.  禁制令是衡平法下的濟助，法庭需考慮整體環境因素，認為公平才會頒令。由於答辯人沒有回應訴訟，沒有提出任何需要法庭考慮的因素，在本席面前的證據顯示，L舖確實佔用了行人管理區，而本席知道申請人已經向答辯人發出警告，毫無果效，本席相信，申請人須禁制令執行公契的相關條文。

命令

11.  本席頒令以下：

(1)	答辯人及其本人或其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位，須立即移除或使其被移除所有放置在L舖對出的行人管理區的物件，包括貨物或雜物；
(2)	禁制令以阻止答辯人，不論透過其本人或其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位在公用地方放置任何貨物及雜物；
(3)	本命令附加罰則通知；
(4)	本命令須親自派送；及
(5)	答辯人須支付申請人本申請的訟費，由本席按區域法院基準作出簡易評定。申請人須於14天內提交及派送訟費陳述書，而答辯人須於其後的14天內提交及派送反對清單。這是暫准命令，若沒有人於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。