鄧定國 對 朱俊恩

LDPD 410/2019

[2019] HKLdT 33

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2019年第410宗

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判決書

(上訴許可申請)

1.  擬答辯人於2019年4月23日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出非正審申請, 要求就本席於2019年4月17日拒絕他向審裁處提出加入成為第二答辯人的判決申請上訴許可， 並申請不遲於2019年12月24日繳付有關的欠租及訟費。

2.  本席現判定撤銷擬答辯人於是案的上訴許可申請， 並拒絕延長繳付有關的欠租及訟費的限期。

背景

3.  本案原是一宗簡單的業主追收欠租及收樓案件。 申請人是新界元朗八鄉橫台山永寧里530號[1]地下 (下稱「涉案處所」) 的註冊業主，答辯人是租客。

4.  申請人於2019年3月8日向審裁處申請收回涉案處所的空置管有權，理由是根據「口頭協議」， 答辯人未有繳付自2019年2月15日起的租金。該申請通知書（表格22）亦附有林佩琼律師行於2019年2月11日發給涉案處所佔用人的信， 聲明申請人「已於2018年4月15日取消一切對任何人的授權包括（擬答辯人）的授權。」， 並要求該佔用人由當日起將租金存入申請人的銀行戶口。

5.  事緣於一份日期為2016年5月28日的「樓宇或房地產租用合約」 (下稱「涉案租約」)，申請人授權擬答辯人[2]代表他把涉案處所租予答辯人，租期兩年，　由2016年6月15日起至2018年6月14日止, 每月租金7,300 元 (包括差餉、地租、管理費等)， 租客須在每月租期之首日上期繳付。　因此， 如在沒有新租約的情況下， 申請人聲稱的「口頭協議」， 實為涉案租約的延續，是一份不定期月租租約 (monthly tenancy)。

6.  又根據涉案租約第二條， 租客不得分租或轉租與別人。

7.  答辯人於2019年3月21日授權擬答辯人遞交反對通知書（表格7）， 稱他與擬答辯人於2018年5月28日簽下新的兩年租約 （下稱「新租約」）， 由2018年6月15日起至2020年6月14日止， 表格7並附有新租約副本。

2019年4月9日的聆訊

8.  本案於2019年4月9日在本席席前聆訊時，答辯人沒有出席， 卻由擬答辯人代表應訊。

9.  擬答辯人稱他只是答辯人的代表， 所說的一切都是答辯人的意思， 並重複反對通知書中所聲稱有新租約。但正如申請人指出， 該新租約副本明顯於租金、所有有關日期的內容及簽名欄位置被人塗改， 當本席要求擬答辯人提供新租約正本時， 擬答辯人辯稱沒有攜帶，所以未能提供[3]。最後， 擬答辯人承認該新租約是根據他與答辯人的口頭協議事後補造的。

10.  可是，《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第6(1)條規定：

「土地權益如只以口頭方式設定，而未經設定該等土地權益的人或獲其以書面合法授權的代理人以書面設定並加以簽署，則即使已就該等土地權益付出任何代價，該等權益所具有的效力及效果，亦僅為可隨時及隨意取消的權益所具有者。」

11.  雖然該條例第6(2)條備有不影響以口頭方式設定的租契的例外情況， 但該租契須在承租人管有時即生效， 而此新租約（如有的話）並非如此。

12.  重要的是， 即使有此新租約的存在， 申請人只是要求答辯人交回自2019年2月15日起的租金， 以每月7,300 元計算。於此，擬答辯人無從答辯。 因此本席於2019年4月9日作出以下頒令:

(1) 除以下第(4)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須支付申請人由2019年2月15日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月7,300元計算；

(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費， 即時評定為365元；

(4) 如果答辯人在2019年4月17日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)， 連同以上第（3）段中所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

擬答辯人擬加入成為第二答辯人

13.  擬答辯人在2019年4月9日提出非正審申請, 要求加入成為第二答辯人， 並申請不遲於2019年12月24日繳付有關的欠租及訟費。擬答辯人所提的理由是， 涉案地段是由他於2006年左右負責向祖堂申請， 並於2012年出錢興建涉案物業， 因此他才是業主。此外， 擬答辯人又提供了一份 “Grounds and Particulars of Opposition and Counterclaim of the Intended 2^nd Respondent” （下稱「該反對理由書」）, 指他佔用涉案處所內的其中一個房間。

14.  雖然該反對理由書中聲稱擬答辯人不是涉案租約任何一方： “The Intended 2^nd R was and is not a party to the tenancy agreement with the Applicant”, 但該反對理由書中又引用Yu Fung Company Limited v Olympic City Properties Limited & Others, HCMP 1084/2008 (彙報為 [2017] 2 HKLRD 406) 一案的第25段及第35段所指：

“25… there was not any “threshold” test of arguability before Madam Shing should be allowed to have her substantive property rights determined, …  It follows that whatever the merits of Madam Cheung’s claim she is not prevented from pursuing it.”

“35… After all, Yu Fung could have agreed to Madam Cheung being joined as a party to HCMP 1084/2008, and the order nisi which I make, therefore, is that Yu Fung must pay to Madam Cheung her costs of both summonses …”

15.  可是， 這Yu Fung案的背景與本案截然不同， 在該案中申請加入的張女士所爭議的是逆權侵佔的考慮， 但於本案，該反對理由書中既已承認擬答辯人不是涉案租約任何一方， 他與申請人之間沒有契約之相互關係 （privity of contract）， 也沒有出租人與承租人的相互關係 （privity of estate）， 而正如申請人在2019年4月9日的聆訊中指出， 他只是根據與答辯人的租約協議追收租金。

16.  此外，該反對理由書中又指Yu Wing Kan v Lau Shuk Lan, CACV 68/1989 (無彙報的案例， 日期為1990年6月18日) 一案引用Minet v Johnson (1890) 6 TLR 417 (CA) 的判案如下：

“30… The person in actual possession, although not mentioned in the writ, might at any time, even after execution, cane in to defend, and so much of the judgment and execution as affected him must be set aside…”

17.  隨後該Yu Wing Kan案第38段及第42段指：

“38…without seeing and hearing her give oral evidence or be cross-examined we consider that the Tribunal went too far in the circumstances of this case. Any member of the judiciary who has sat in the District Court or the Lands Tribunal dealing with possession cases under Part II of the Ordinance is well aware that spurious defences are often raised by parties claiming to be lawful sub-tenants of premises, or cubicles or cocklofts in such premises . However, scrupulous care is required to avoid injustice to such parties whom the ordinance is intended to protect…”

“42…in Barclays Bank Ltd v Roberts [1954]1 WLR 1212 (CA) to the conduct of a statutorily protected sub-tenant (Roberts) who held back from taking proceedings in not dissimilar circumstances until he had been evicted under the landlord bank's writ of possession. At p.1217-18 Lord Evershed said:

"The bank's counsel also contended that Roberts could at any time after his receipt of the letter of January 22, and should, have applied for 'relief' in the Winnearls action. But my sympathies are with Roberts, who, no doubt, shared the reluctance common to most men towards embarking in litigation unless compelled so to do."

18.  可是， 此Yu Wing Kan案不適用於本案， 因為涉案租約並不是屬於《業主與租客(綜合)條例》（香港法例第7章）的第II部份， 而是第IV部份， 而相關對租客包括分租客的租住權保障已於2004年被廢除。

19.  該反對理由書中又以擬答辯人曾出資興建涉案物業， 舉出產權所有人不容反悔 (proprietary estoppel) 的原則， 指擬答辯人有權佔用及居於涉案處所， 但證據是擬答辯人代表申請人把涉案處所租予答辯人[4]， 而本案是申請人向答辯人追收租金， 這與擬答辯人是否有權佔用及居於涉案處所無關。況且， 於2019年4月17日的聆訊中， 申請人反駁擬答辯人曾出資興建涉案物業之說， 並呈交他與財務公司於2012年7月借貸的文件佐證[5]， 此時，擬答辯人則改口承認他是該借貸的担保人， 並指借貸的660,000元實在不敷應用。無論如何， 申訴產權所有人不容反悔的人，即擬答辯人， 有責任舉證申請人曾清晰及不含糊地向他表示他可期望獲得或可賦予涉案物業的產權， 但擬答辯人的證供只是他單方面的， 沒有任何證據。擬答辯人只堅持， 申請人必須償還所有他墊資的費用和利息，申請人才可取回業權， 但這又與產權所有人不容反悔的原則悖離。

20.  至於擬答辯人所聲稱的佔用涉案處所內的其中一個房間， 於2019年4月17日的聆訊中， 擬答辯人承認只是答辯人容許他擺放雜物。可是根據涉案租約第二條， 租客不得分租或轉租與別人。況且，擬答辯人只是從答辯人處取得暫許佔用權，這與申請人無關。

21.  擬答辯人更聲稱， 答辯人須繳付給申請人的租金， 應交予他而不是申請人， 因為是他出資興建涉案物業，是涉案物業的實益擁有人。可是擬答辯人當時只是獲申請人授權以申請人的代表身份把涉案處所租予答辯人， 而此授權已被撤銷， 只有申請人有權向答辯人追收租金 (Tenancy by Estoppel) 。

22.  基於以上原因， 本席拒絕擬答辯人提出加入成為第二答辯人的申請。 亦不同意延長2019年4月9日 命令第4項的濟助期。

上訴許可申請

23.  擬答辯人於2019年4月23日提出上訴許可申請，主要是重複他於2019年4月9日提出要求加入成為第二答辯人的理據。此外， 擬答辯人更在此非正審申請中附有聲稱是答辯人於2018年5月28日的聲明如下：

「本人朱俊恩 (HKID: xxxxxxx)， 現在和業主鄧偉強協議， 將永寧里530號地下之其中一間房（近大廳處）預留于他， 給他放置雜物， 如衣服，……等， 並預留一車位給他， 以方便他在 530之活動。業主即同意把租金優惠。」

24.  擬答辯人又於2019年5月7日提交了一份 “Skeleton Submission of the Intended Respondent”，內容大致是重複他於2019年4月9日及2019年4月23日提出加入成為第二答辯人的理據。

25.  此上訴許可申請於2019年5月9日在本席席前聆訊。答辯人的代表梁文詩女士(下稱「梁女士」)沒有其他補充。

拒絕上訴許可申請

26.  《土地審裁處條例》第11(2)條規定:

「除第11AA條及任何條例中關於就審裁處的決定而提出上訴的條文另有規定外，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。」

27.  根據《土地審裁處條例》第11AA(6)條，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

28.  在考慮擬答辯人遞交的誓章及聆聽陳梁女士的述後，認為擬答辯人未能提出本席在2019年4月17日的判決有任何法律論點上的錯誤以支持他的上訴理由；本席又認為擬答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由而應允許上訴。

暫緩執行審裁處於2019年4月9日作出的命令

29.  基於上述判決，本席認為沒有基礎暫緩執行審裁處於2019年4月9日作出的命令及於2019年4月26日發出的收樓令狀。

訟費

30.  雖然擬答辯人於是案的非正審申請敗訴，但由於申請人不要求訟費，所以本席不頒訟費命令。

[1]即丈量約份第111約2242號J地段。

[2]擬答辯人是申請人的父親。

[3] 上訴法庭在永華電子實業有限公司 對 陳樹雄經營三雄行， HCMP 1951/2012 （無彙報的案例，日期為2012年11月16日）的判案書指出， 聆訊通知書已提醒訴訟人，帶同有關文件出庭以便證明他的案情。

[4]根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第10(6)條，「審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。」

[5]見證物A2。