加榮國際有限公司 訴 王誌強

LDPD 3810/2003

香港特別行政區

土地審裁處

條例第IV部收回管有申請編號2003年第3810號

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判 案 書

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1. 本訴訟是申請人以欠租為理由，向法庭申請發給收樓命令並追收答辯人欠租。訴訟導因，其實是由僭建引起的。申辯兩造都是相當誠實人物，但由於對屋宇署發出拆取僭建物通知如奉綸音，抱有誠惶誠恐心態，以至失去方寸，所以將事情弄至一塌糊塗。

前因

2. 事情是這樣的，申請人因屋宇署上述公函，迅速通知答辯人，要求答辯人給予它僱用建築人員於某一日期進入有關單位，將僭建廚房及厠所拆除，但承諾於完工後在單位內造回廚房。答辯人則以拆除僭建後，單位變得細小不合居住，意欲解除租約。雙方糾纏於細節之間，申請人所自定施工期限已屆，遂認定答辯人違約，因此據此理由擅自闖入答辯人居室，將僭建拆除。也許為方便施工原故，又胡里胡塗不問情由將答辯人物品搬走得一乾二淨。答辯人回家時，發覺景況如此，卻又沒有清楚向申請人說清楚自己意圖，而自行遷往酒店居住一段時間，後來再搬往北角另一單位長居，以為從此不再返回有關單位，便毋須繳付租金。

3. 答辯人此一舉動，引至申請人狀告法庭要求收回有關單位及追回欠租，法庭判定申請人勝訴，頒令限期繳回欠租，但如答辯人有所需要，可於繳回欠租後繼續依原租約條件租用有關單位。

事件演變

4. 事情並未因前判令而完結，規行矩步答辯人將欠租如期清繳後，卻又未有清清楚楚向申請人交代是否繼續租用該單位，或是以別一租金租用（因廚房及其一厠所已拆除），反之他忠厚地要求申請人解答是否仍應在廚房及其一厠所已拆除情況下，要他釐行原租約。申請人老實不客氣，當然認為他要繼續前緣，釐行未完租約。不過，不知什麼原故，申請人於2003年11月13日，卻將大門門鎖換掉了，以至答辯人於2003年11月14日回到上址時，不得其門而入。

5. 申請人曾於2003年12月23日致電答辯人，邀他到其辦事地方收取新鎖匙。答辯人氣忿之餘未有應約也未有繼續繳付租金。事件演變至此一階段，申請人已迷失於它究竟有否權力將有關單位再行出租，徘徊於十字街頭的申請人為謹慎計，於是就於2003年12月30日遞入申請，排期聆訊其較早時遞入的收樓申請書。

案情分析及結論

1. 答辯人於繳回1/7/2003至30/9/2003欠租時如無意續租，實應回報申請人他不會行使法庭授予權力，繼續租用有關單位。反之，他不明不確地向申請人提出不必要的質詢，使人對其意向如墮五里霧中，令事情不明朗。因此，法庭雖然感覺到他是無意繼續租用該單位，也不能直截了當地如此裁定。換言之，答辯人需要負責2003年9月30日之後租金。

2. 申請人認定了答辯人是繼續租用有關單位的。但卻於2003年11月13日將門鎖更換，以至答辯人不得其門而入。申請人舉動是清楚明確展示人前,它已於該日將該單位收回。縱使它於2003年12月23日有向答辯人致電，邀請他往取回鎖匙，此一做法於事無補，因為答辯人拒絕往取新鎖匙，實已表明其心跡，不再接納重新向申請人取回已失去租住權。

3. 基於上文分析，法庭裁定申請人已於2003年11月13日收回該有關單位的擁有及控制權(possession)。租約並已於該日由申請人終止，答辯人無須負責該日之後租金。

判令

1. 申請人與答辯人之間租約已於2003年11月13日起終止，答辯人毋須再負責此日之後該有關單位租金；

2. 答辯人須償付申請人租金計由2003年10月1日算至2003年11月13日為止，每月4000元，不足一個月租金，則按比例繳付；

3. 雙方各自負擔彼此就此申請引致費用。