丘嬌 訴 談海聰

LDPD 1649/2006

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2006年第1649號

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判 案 理 由 書

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背景

1. 申請人為香港筲箕灣亞公岩村13號地下（“處所”）的業主，而答辯人為處所的租客。申請人於2006年7月3日向土地審裁處（“審裁處”）提交申請通知書，以租賃期滿為理由申請收回處所並向答辯人申索欠租/中間收益等費用。

2. 答辯人於2006年7月10日提交反對通知書，並在2006年8月31日作出修訂。

3. 本案於2006年8月29日在審裁處黃一鳴法官席前過堂，黃法官頒令如下：——

“	1.	批准答辯人於2006年9月5日或之前存檔及派送修改反對通知書；
	2.	申請人須在2006年9月12日或之前存檔及派送回覆書；
	3.	雙方須在2006年9月26日或之前存檔及派送證人陳述書及所有有關文件；
	4.	案件押後至2006年10月10日上午10時於第3庭審訊(預計半天)
	5.	今天訟費歸於案中。”

4. 在聽畢雙方證供及陳詞後，本席於2006年10月10日頒令如    下：——

“	(1)	撤銷申請人2006年7月3日的申請；
	(2)	不頒訟費命令。”

5. 答辯人於2007年6月19日書面要求判案理由書，以下為本席當日宣讀的判案理由。

雙方的證供

6. 雙方在本案不爭的事實是：——

(i)	雙方於2005年5月初有口頭協議，同意本案處所的租金由原來的每月1,155元增加至1,355元；
(ii)	答辯人按月繳存每月的租金1,355元到申請人在永亨銀行的銀行戶口內，答辯人並提供2004年3月1日至2006年9月2日的存款單的影印本（證物R2）；
(iii)	申請人並沒有舉證指答辯人欠租。

雙方的爭議

7. 雙方僅有的爭議有以下兩點：——

(i)	雙方於2005年5月有沒有口頭協議任何固定的租期；
(ii)	如有協議，租期是兩年或3年；及
(iii)	由於新的租例於2004年7月9日後生效，申請人在加租後，是否會限制她的收樓的權利？

8. 申請人方面的證供指申請人與答辯人的口頭協議，祇是同意加租200元，申請人並要求以後每兩年加一次，答辯人則要求每3年加一次。除此之外，雙方並無協議任何固定的租期。另一方面答辯人本人及其他證人（談根寶先生及黃根林先生，前者為答辯人的父親，後者為答辯人鄰居，即亞公岩村14號二樓的租客）的證供則指申請人與答辯人及其他租客的協議是：續租實為3年期，每戶加租200元及在3年後始再調整租金。

本審裁處的裁決

9. 根據申請人方面的口供，實際上她已經同意當時是有協議兩年不加租。因此，這已等同申請人已給予答辯人租賃期限將為兩年的承諾，申請人不能在事後認為：在加租至1,355元後，答辯人祇是1位根據口頭協議按月承租的租客，申請人可以不待租期完結而在任何時間給予1個月通知即可終止租賃，收回處所。《2004年業主與租客(綜合)(修訂)條例》，並沒有給予申請人這個權利。

10. 在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，本席裁定雙方在   2005年5月達成加租幅度為每月200元的口頭協議之同一時間，也協議該租金將會3年內（而不是兩年內）維持不變。換句話說，這等同雙方已口頭協議續租，租賃期限為3年。

11. 雙方口頭協議加租至1,355元的生效日期為2005年5月，而申請人在本案申請通知書（提出“有關租賃已因時間期滿而終止）的日期為2006年7月3日。按上述本席的分析及裁決，申請人的固定期的為3年口頭租賃尚未完成，她當然沒有理由提出收樓申請。因此本席裁定申請人敗訴，並頒令如第4段所述。