徐學仲及另一人 對 文耀樓業主立案法團

DCCJ 1196/2019

[2022] HKDC 1404

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2019年第1196號

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判案書

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1.  第一原告人和他太太第二原告人(“原告人”)擁有及居於九龍渡船角文耀樓9/F(十樓) 28號單位（”文耀樓”及”原告人單位”）。他們現在向被告人文耀樓業主立案法團（”該法團”）申索清潔費港幣81,540元和精神及身心健康損害賠償港幣168,000元。

2.  在本案中，雙方一直都沒有律師代表，在本審訊中他們親自應訊。

背景及案情

3.  經過在審訊中向雙方了解及確定，雙方就真正有關係的案情其實沒有太大的事實爭議。就有關係的事實上，雙方只有兩項爭議，  而雙方的主要分歧集中在觀點及法律權責方面。

4.  文耀樓在1969年建成入伙。

5.  在2011年，該法團向文耀樓眾業主提出向香港政府推行的「樓宇更新大行動」申請資助，維修及改進文耀樓[1]。

6.  與本案有關的其中一項改進工程，是把原本安置於室內負責排污水及糞的企身排污渠遷移至該大廈的外牆 (“原有直立排污渠” 及 “該遷渠工程”)。無可置疑，該遷渠工程會為文耀樓住戶帶來多方面的好處，特別是改善衛生方面。

7.  在2011年7月20日舉行的業主大會中，92%的業主原則上贊成將原有直立排污渠遷移至外牆[2]。

8.  為方便理解該遷渠工程，本席先簡單介紹文耀樓28號單位的佈局。該單位的主廁，廚房，小廁所（踎廁）及室內小陽台集中在該單位大門右邊。小陽台處於主廁所及外牆中間，而原有直立排污渠處於小陽台內靠近分隔主廁所那幅牆的牆角，主廁所坐廁的排糞渠穿過該牆後再接駁上原有直立排污渠。換句話說，主廁所距離外牆有數呎距離，而要把主廁所內的坐廁排污口接駁至在外牆外的新排污渠，需要考慮處理接駁的方案。

9.  由於雙方的兩項事實爭議是 (1) 究竟該遷渠工程是否如原告人聲稱 “只有一個方案” ，(2) 文耀樓所有單位是否只執行這個“唯一的方䅁”，故此本席就這方面有關文件多加一點闡述。

10.  該法團當時聘請了陳詠梅建築師樓有限公司作為顧問 (“該顧問”)。該顧問就該遷渠工程向文耀樓各業主發出2011年12月6日的信件 (“該顧問信”)[3] 解釋要將該原有直立排污渠遷出外牆，有兩個方案：

“有關 : 搬排污渠出外牆

今次大廈維修工程包括將單位內的排污渠搬出外牆，因單位內踎廁是藏在地台內，所以其排污渠必須經下層單位天花改出外牆，而坐廁及其他排污渠，就有兩個搬遷方案供業主們選擇，業主可因應自己的意願選擇一個合適自己的方案，承建商會與業主配合：

方案一 : 經下層天花將排污渠移出外牆

1. 滋擾性較少，正常情況下不需拆除坐廁及浴缸；

2. 日常檢查及維修保養較方便；

3. 如果單位不願意將排污渠改出外牆，下層單位不會受影響，亦不需再保留原有的企身排污渠；

4. 施工時間較短，約需兩個工作天。

方案二 : 經過自己地台面將排污渠移出外牆

1. 滋擾性很大，業主必須自費將座廁及浴缸拆除，升高廁所地台約6吋，完工後亦要重造防水，鋪磚，及新裝坐廁及浴缸 (此改動工程屬私人工程，費用由業主自付，大約需$15,000。業主可比較報價後委聘其他裝修公司或維修承建商承造)

2. 經廁所地台面之排污渠已被新地台遮蓋，如果日後需要檢查或維修，必須打起地台，滋擾性及費用會較多；

3. 如果有單位不願意將排污渠改出外牆，下層單位廁所內也要保留原有的企身排污渠至地台才轉出外牆，對下層之業主極不公平，可能引致很多爭拗；

4. 施工時間要四至5個工作天，因為要配合坐廁及浴缸之改動。

5. 廁所地台如果升高約6吋，同時地台去水渠口也會一齊升高，亦即是高於其他室內地台，如果出現爆食水喉或忘記關上水龍頭，很大機會引致水浸出單位

…”

(原有強調以劃線代表，本席後加強調以粗體代表)

11.  在2011年12月9日舉行的業主大會會議上（“2011年12月業主大會”），出席的135位業主或授㩲代表[4]通過進行多項維修改進工程，包括該遷渠工程。有關的決議內容如下：

“議程(三) 議決大維修工程項目：

第一類受資助工程項目

…

5 更換外牆渠務工程：…向屋宇署入則申請搬遷低層室內污水渠及糞渠至室外、地下一層更換為紅垌

…

表決結果是第一類受資助工程項目及第二類受資助工程項目全部獲得同意通過進行。”

12.  在2011年12月業主大會中，出席業主亦通過揀選香島建築有限公司 (“香島”)成為承辦商，及通過工程總金額、集資總金額等等。

13.  原告人指出他們十分期待該遷渠工程，他們很早就繳交了大維修所需要的費用。

14.  不久後，文耀樓的維修工程開展。

15.  直至2013年2月，其他單位已經完成遷渠[5]，但是原告人單位卻未有完成。就這方面，原告人在審訊時投訴樓上單位 (10/F (十一樓))( “樓上單位”) 的業主符燕敏不公平不合理，不依照決定了的唯一方案執行等等。

16.  原告人在審訊時提到在這段時間跟樓上單位、香島、該法團不同的溝通和爭執。基於下面18段的內容，這些細節對本案的裁決並不重要，本席在此不贅。

17.  而該法團證人物業管理公司職員朱小麗說香島員工向她報告原告人不想拆除原有直立排污渠，因為該渠用細瓷磚裝飾，原告人覺得美觀不想拆除。本席雖然接納朱小麗是一個誠實的證人，但本席不信納該員工所報告的是真正的原因，因為本席信納原告人非常希望及期待拆走原有直立排污渠。

18.  重要和關鍵的，而原告人在審訊時亦確認，當時未能完成遷渠，是因為原告人未能跟樓上單位協調所致。樓上單位堅持要將坐廁排糞渠穿過原告人單位天花再橫行至室外的新排污渠 (就是該顧問提及的第一個方案，下稱”第一個方案”)，原告人拒絕這樣做，堅持樓上單位的廁所排糞渠要從樓上單位地台橫行至室外的新排污渠 (就是該顧問提及的第二個方案，下稱”第二個方案”)。

19.  在這方面，在原告人一封於2012年12月24日發出給樓上單位、陳少棠議員辦事處、香島、該法團、該顧問及林錫光陳啟鴻律師行的信件內容[6]，清晰可見：

“…

有各業主出資，房協資助文耀樓「樓宇更新大行動」將完工。本人徐生（2 8號9 ／F(十樓) ）之宅大小廁屎渠依舊在爆裂，廁頂依舊在滴上層流下的臭水，造成我家的日常生活、身心健康受到嚴重的影響。

即將清拆棚架，為我自身的權益，為本單位早日完工，為文耀樓四百多戶盡早在曬衣服、透光透風、得已正常生活，上層屎渠轉下層污水渠或由在上層（自家）地台轉下層污水渠，都屬違規，本人已聯絡堵漏師傅在必要時堵塞。望上層2 8號10 ／F在堵塞後排泄物不能經下層通過。若強行打通，排泄物會流向樓外。有前因才有後果，後果誰屬，是上下層都不想見到的。

有多方的共識，才有大堂內張貼清晰工程圖片（紙），對工程沒有異議，戶戶執行照做。（28號1 0 ／F(十一樓) ）符燕敏不執行不照做，這女人懂理不走理，規定屎渠由自家地台出街，她卻想要經下層出街，擺明「搵着數」。欺人不可，更不可過分！請適可而止！”

20.  另外，符燕敏在DCCJ 4956/2014 裏，抗辯聲稱未有完成遷渠，是因為原告人拒絕她把樓上單位內的糞渠接駁至原告人單位內天花的橫行渠[7]。

21.  事情糾纏至2014年尾還未能解決。期間，原告人自己亦嘗試將他們廁所的排糞渠鋪在地台上橫行，但是由於原有直立排污渠阻擋，未能完成改裝。原告人亦多次要求該法團拆除原告人單位內的原有直立排污渠，但由於樓上單位仍然在使用原有直立排污渠，所以該法團認為不能夠拆除。

22.  在2014年9月中，在原告人單位內的原有直立排污渠因破損造成一次嚴重滲漏事件，令原告人單位衛生情況惡劣。其後，原告人用自己簡單的方法嘗試減少原有直立排污渠滲漏的情況，但沒有爭議的是原有直立排污渠持續滲漏。重要和沒有爭議的，是原告人未有改變立場，只是投訴和要求該法團拆除原有直立排污渠。

23.  原告人指出文耀樓立案法團管理委員會常務會議2014年10月22日的會議紀錄中[8]，提到樓上單位要求香島在樓上單位打兩個洞通往外牆，其後她自行解決排污渠問題，但是香島表示不會進行䥣洞工程。在同一會議紀錄中，亦記錄了該法團有嘗試協調原告人及符燕敏，和區議員陳少棠亦勸喻符燕敏及向原告人解釋：

“3. 商討及議決前座28號8/F [sic] 天花渠滲漏事宜：

28號9/F業主徐生向法團投訴28號10/F單位的排污渠從天花位置滲漏，嚴重影響該單位的日常生活。陳少棠先生表示由於涉及私人業權問題，法團無權力命令樓上單位維修，需要業戶之間互相商討，因此建議徐生透過法律程序解決問題。陳議員向徐生表示承諾會出信以證明曾多次勸喻樓上單位進行維修工程，但多次無效；並安排徐生聯絡義律 [sic] 法律顧問以提供法律意見。

法團向徐生表示法團只能協調業戶之間，其工程內容及報價不會涉及其中。徐生表示理解並離開。”

沒有爭議的是無論經過怎樣的商議，都未能達成協議讓樓上單位同意放棄使用在原告人單位的原有直立排污渠。

24.  在2014年間，符燕敏在小額錢債審裁處向原告人提出申索（SCTC040410/14)。由於原告人未有提交該申索的文件，所以未能知悉符燕敏申索因由及內容。

25.  在2014年12月，原告人向符燕敏開展訴訟 (DCCJ 4956/2014) ，投訴符燕敏不執行遷渠工程是”違規”，而繼續用原有直立排污渠是強行用原告人的私人空間。

26.  在2015年4月30日，符燕敏在小額錢債審裁處的申索移交區域法院與DCCJ 4956 /2014一併處理。

27.  在2018年，原告人向屋宇署投訴原有直立排污渠滲漏。在2018年6月14日，屋宇署發出DR00280/K/18號命令要求該法團維修。

28.  在2018年7月11日, 原告人在DCCJ 4956/2014 的非正審禁制令申請被廖文健法官拒絕。

29.  在2018年9月29日，該法團向原告人發信[9]，說已委託了維記水電工程公司先在2018年10月5日到原告人單位施工。本席接納該法團證人黃旭瑜的證供，說該法團打算幫原告人單位更換一段新的原有直立排污渠，費用港幣8,000元由該法團支付。第一原告人作證說當天他沒有開門給維記水電工程公司的員工。在2018年10月12日，該法團再一次出信給原告人[10]，請原告人在14日內安排時間讓工程人員進入原告人單位施工。但原告人並沒有聯絡該法團安排施工。原告人在審訊時確認他們不接受更換一段新的原有直立排污渠，而是堅持要該法團拆除原有直立排污渠，所以他們未有依照該法團的安排，讓工程人員進入原告人單位施工。

30.  在2018年10月23日，原告人在小額錢債審裁處向該法團申索港幣5萬元的損失。在2019年2月21日，小額錢債審裁處將該訟案 (SCTC044876/18) 移交區域法院處理，成為本䅁。

31.  在2019年9月16日，DCCJ 4956/2014被聆案官剔除。原告人的上訴也被萬可宜法官在2019年11月14日拒絕。

原告人的申索及申索因由

32.  原告人的申索論點是：

a. 該遷渠工程只有唯一一個方案，就是第二個方案，文耀樓所有單位都跟這個方案;

b. 該法團失職，沒有完成原告人單位遷渠工程，沒有拆除在該單位的原有直立排污渠;

c. 該法團有責任及有法律權力執行該遷渠工程，包括迫使樓上單位執行第二個方案，好讓可以拆除原告人單位的原有直立排污渠，該法團未有迫使樓上單位這樣做，所以該法團失職及疏忽;

d. 由於未有拆除原有直立排污渠，而滲漏持續達六年多，原告人是苦主。

33.  原告人現在向該法團申索清潔費每日清潔費港幣36 元，由2014年10月22日起計至2021年1月7日，共2265日，合共港幣81,540元；精神，身心健康損害賠償，每個月港幣2,000元，共84個月，合共港幣168,000元。

該法團的抗辯理由

34.  該法團說該搬遷工程有多過一個方案。原告人單位裏的原有直立排污渠未能夠拆除，因為樓上單位仍然在使用該排污渠。而未能遷渠是因為原告人與符燕敏未能協調，該法團已經盡力調解，但原告人及符燕敏互不相讓，各自堅持。該法團並沒有如原告人指稱的法律權力去迫使符燕敏執行第二個方案。但原告人亦拒絕該法團入屋更換原告人單位裏的原有直立排污渠以阻止滲漏。所以，該法團已經盡力履行了它的責任，故此沒有失職或疏忽，不需要賠償。

分析

35.  原告人引用《建築物管理條例》第344章第16條 （”第16條”）， 陳詞說該遷渠工程關乎文耀樓公用部份，該法團有權力及職責迫使樓上單位或是不需要樓上單位同意執行該遷渠工程，以致拆除原告人單位內的原有直立排污渠。

36.  第16條規定:

“16. 業主權利等由法團行使等

建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；據此 ­

(a) 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件，均可按註冊辦事處送達法團；及

(b) 有關建築物公用部分的任何在審裁處提起及進行的法律程序，可由法團提起及進行，或針對法團而提起及進行。   ”

37.  明顯地，第16條針對及只適用於”建築物公用部份”。所以，本席認為一定先要清楚分析該遷渠工程所涉及的業權問題，尤其是釐定那部份是文耀樓的公用部份，那部份不是公用部份，而是個別業主所擁有或控制的。換而言之，不可以泛指該遷渠工程關乎公用部份，就可以釐定該法團相對於個別單位業主在法律上的權責。

38.  就這方面，雙方都沒有將文耀樓的大廈公契呈堂，亦沒有依賴它。所以本席依從《建築物管理條例》附表1第6段所訂明，就是糞管、廢水管是屬於公用部份。

39.  所以，雖然原有直立排污渠是置於室內，但它是文耀樓的公用部分。而新置於外牆的新排水渠亦是公用部份。

40.  但是，由各單位室內排污點，就是坐廁、洗臉盆等在室內接駁到原有直立排污渠或該新排污渠（或其他直立廢水渠）的接駁管道（”室內接駁管”）是否公用部分？ 若果屬於公用部分，室內接駁管的維修權利和責任包括出錢的責任屬於該法團，亦意味著個別業主不能夠自由決定在自己單位內作出涉及改變坐廁洗面盆等設施位置的改動，因為這些改動會牽涉改動室內接駁管。況且，這些室內接駁管只是處理該單位內的排污，其他單位不會亦不可能共用它們。考慮到這些，本席認為非常清晰，亦裁定室內接駁管不屬於文耀樓公用部份。

41.  基於以上分析，本席再裁定:

a. 樓上單位由坐廁至新排污渠的橫行接駁渠不屬於文耀樓公用部份，所以樓上單位業主在法律上有權選擇裝或是不裝該橫行接駁渠。

b. 由於原有直立排污渠是公用部份，該法團不能在沒有相關單位業主同意下把該段原有直立排污渠拆除。

42.  當然，如果樓上單位業主符燕敏與任何人達成在法律上有約束力的協議應允了會裝該橫行接駁渠及同意放棄使用原有直立排污渠及同意把它拆掉，那麼該協議的另一方可以興訟執行該協議。但是，這從來不是原告人的案情。反之，因為不同原因，原告人跟符燕敏的關係一直十分強差人意。

43.  所以，正確地分析及了解，該遷渠工程其實是在文耀樓加建新的室外排污渠以供衆業主一個選擇去在互相協調下達成上下單位同意的方案，改用新排污渠取代（以致可以拆除）原有直立排污渠。該顧問信是提供不同的方案好讓衆業主採用及成為他們協調執行的藍本。在附於該顧問信2張圖示中[11]，該顧問亦有將若果個別業主不同意執行遷渠下的渠管接駁情況（保留個別樓層原有直立排污渠的狀況）繪畫出來供衆業主參考和明白，本席相信該顧問了解背後個別業主有法律權力去選擇。在2011年12月業主大會中，該法團沒有將個別接駁方案提出成為該業主大會議決的內容。所以，本席不接納原告人的論點，說只有一個接駁方案，而這個方案已經是大家決定了。正如在2011年12月業主大會會議紀錄中可以見到，本席亦裁定，事實上在該業主大會中，只是決定了如上述所說，文耀樓會在室外加建新排污渠給予眾業主選擇使用，並沒有議決任何接駁方案。再者，從該法團提供的相片中[12]可以看出，本席亦裁定，有不少文耀樓業主採取了第一個方䅁。再者，本席也不接納原告人的論點，說由於該法團貼出2012年9月1 3日的告示[13]顯示第二個方案，就等如衆業主議決了那是唯一的方案。這說法強詞奪理，明顯地，決議是在開會時經過正確程序決定的，亦記錄在會議紀錄裏，不是任何人（包括該法團）可以出一張告示就達成或改變的。

44.  第一原告人在審訊中也對該顧問提出的第二個方案多多狠批，本席認為不需要處理這些批評，因為這些批評完全錯過了重點。重點是只要樓上樓下能夠達成協調，以致樓上用一個方案把坐廁排污接駁到新排污渠而放棄再用原有直立排污渠。至於樓上單位內接駁的詳細內容，是他自家的決定，不會影響樓下拆去該段原有直立排污渠。就這方面，該法團當時亦有作出不同提議，包括在出資上減低眾業主的負擔，以速成業主間的協調。

45.  基於上述所說，本席接納該法團的案情，就是他們沒有權力迫使樓上單位，或不需樓上單位同意，執行該遷渠工程，和該法團沒有權力未得到樓上單位同意下，拆除原告人單位內的原有直立排污渠。本席也接納該法團已經盡力協調原告人與樓上單位業主，而且該法團也願意也曾經提出為原告人更換原告人單位內的那段原有直立排污渠，只是原告人一直堅持只是要把它拆去，而拒絕了該法團的提議。總括而言，本席裁定該法團沒有如原告人所聲稱的失職或疏忽。

46.  原告人在審訊時不時訴說這樣對他們十分不公平。本席也理解到他們也十分失望。本席在審訊時，亦清楚確認原告人亦有他們的權益，就是他們有權拒絕樓上單位排污渠經過他們的天花在原告人單位內橫行接駁到新的排污渠，他們亦堅持，亦理直氣壯地一直行使這個權益。符燕敏亦堅持行使她的權益。

結論及寄語

47.  基於上述種種，本席裁定原告人敗訴，並撤銷原告人的申索，並發出暫准命令，命令原告人須向被告人支付本訟案的費用。本暫准命令在14日之後將會自動成為絕對命令。

48.  就原告人單位現在面對的衛生狀況，本席善意相勸，希望有了上述裁定及解述後，原告人會以隨和友善的態度再次嘗試與符燕敏協調進行遷渠。如果他們協調不幸失敗，本席盼望該法團會趕緊為原告人更換他們單位內的那段原有直立排污渠，當然是在他們同意的前題下進行。