新一章有限公司 訴 梁成基及另一人

CACV 77/2004

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件 2004 年第77號

(原區域法院民事訴訟案件 2003 年第 612 號)

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判案理由書

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上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案理由書：

1. 2004 年 6 月 3 日，本庭駁回原告人的上訴。這是本庭的判案理由書。

原告人的申索

2. 原告人是香港水街 18 號翠景閣 6 字樓 C 室（‘該單位’）的註冊業主。兩名被告人是該單位的租客。雙方在 2001 年 8 月 14 日簽署了一份為期兩年的租約。該租約的生效日期為2001 年 8 月 15 日，租客除了要繳付每月的租金$7,700.00 外，還要繳付差餉及管理費。

3. 原告人指被告人在 2002 年 10 月 1 日起沒有繳付管理費、由 2002 年 10 月 15 日起沒有繳付租金，及在 2003 年 1 月 1 日起沒有繳納差餉。原告人又指被告人於租約期間，即 2002 年 12 月 19 日終止租約及遷出該單位。原告人指被告人違約，因為根據租約，被告人需在租約生效的 12 個月後才有權以兩個月的書面通知或以租金代替書面通知書來終止該租約，而有關的通知書必須要在公曆月份的最後一天屆滿。

4. 原告人亦指在被告人遷出後發現該單位的設備被破壞及被告人在遷走時沒有將臚列在租約內屬於單位裝置的窗簾歸還，以致原告人需要把該單位重新裝修來還原本來的狀況。

5. 原告人向被告人追討以下的款項：

（1）	由 15.10.2002 至 14.1.2003，
	每月 7,700 元之租金欠款	23,100.00 元
（2）	由 1.10.2002 至 14.3.2003，
	每月 1,005 元之管理費，
	及管理公司收取 48 元的利息	5,527.00 元
（3）	由 1.1.2003 至 14.3.2003
	之差餉	785.90 元
（4）	由 15.1.2003 至 14.3.2003
	之代替通知書的租金	15,400.00 元
		44,812.90 元
	扣除： 租金按金	18,000.00 元
		26,812.90 元
		============

6. 另外，原告人向被告人追討 $37,400.00 的裝修費及 $6,000 的專家報告費用，總數為 $70,212.90。

駁回申索

7. 經聆訊後，區域法院暫委法官黃一鳴駁回原告人的申索。原告人就判決提出上訴。

抗辯理由

8. 被告人承認，由 2002年 10 月 1 日起沒有繳付管理費及由 2002 年 10 月 15 日起沒有繳付租金給原告人，但他們稱他們早已發信通知原告人他們會在 2002 年 12 月 15 日終止租約。原告人的周先生同意被告人建議在 $18,000.00 的租金按金中扣除 2002 年 10 月 15 日至 2002 年 12 月 14 日這段期間的租金及有關的管理費。後來，原告人的李小姐同意被告人可延遲數天，即 12 月 19 日才遷離該單位，但被告人需要向原告人繳付這四天，即由 12 月 15 日至 18 日的租金及管理費。當時李小姐說，原告人會在日後通知被告人有關的欠款數目。後來，被告人在 2003 年 2 月 12 日繳付了 $5,000.00 給原告人作為需要繳付之欠款。

9. 被告人不認同他們需要負責該單位還原良好狀況的裝修費用，他們亦否認該單位內的裝置有任何損壞。被告人指在遷入時，他們得到原告人的允許，可在該單位內某些部分髹上漆油。原告人亦同意在被告人遷出該單位時無須將這些部分還原。這項協議有記錄在租約的附加條款內。被告人更指，雖然租約附件內有臚列窗簾裝設，但事實上，當他們遷入單位時，那裡並沒有該些窗簾裝設。

兩項爭議點

10. 本案涉及兩項爭議點，第一、雙方是否就終止合約一事達成協議。第二、被告人是否在該單位居住期間損壞了該單位的設備及沒有將租約內列明附設裝置的窗簾歸還給原告人。

終止租約的爭議

11. 關於第一點，雖然租約條文規定租客要在一年後才可行使終止租約的權力，但這並不表示雙方不可以就終止租約達成其他的協議。就算被告人所給予的兩個月終止租約通書未能在公曆月份的最後一天屆滿，但這也並不表示原告人不可以跟被告人達成協議、終止租約及同意被告人遷離該單位。

12. 一般來說，若租客在租約期間想終止租約，雙方必須簽署一份‘放棄租賃’文件。但若業主同意租客終止租約及收回租住單位，法律就視之為有效的‘放棄租賃’，見 Halsbury's Laws of England 第 4 版，第 27(1) 冊，第 527 段。

13. 本案案情清楚顯示原告人是同意被告人終止租約及將該單位交還給它；原告人亦同意被告人以租金的按金抵銷由 2002 年 10 月 15 日至 2002 年 12 月 14 日的租金及有關的管理費；之後原告人更同意被告人可延遲至 2002 年 12 月 19 日才遷出，但要支付這段期間的租金及管理費。當日，周先生更親自到該單位收樓，並在他自己的要求下與第二被告人到被告人在大廈內新租的單位參觀。本案沒有任何證據顯示原告人曾在 2002 年 12 月 19 日或之前表示過反對被告人終止租約。

14. 原告人的兩名證人分別是一位姓周及姓黃的男士。兩位被告人都有出庭作證。周先生提出的證供是有關該單位的租賃問題及該單位的狀況，而黃先生所提供的證供是有關被告人遷出後，該單位的狀況及需要裝修的估計費用。

15. 黃法官接納兩名被告人就他們如何和原告人達成終止租約的協議的證供，黃法官亦接納他們稱原告人同意他們只需要支付至遷出時，即 2002 年 12 月 19 日的租金及其他費用的證供。被告人指他們是與原告人的周先生及李小姐達成有關的協議。原告人並沒有傳召李小姐出庭作供。黃法官就這方面所作出的判決是一項根據證供而作出的事實裁決。

該單位的狀況的爭議

16. 關於第二點，黃法官亦接納被告人就有關該單位的狀況所作出的證供，這亦是一項事實的判決。

法律原則

17. 上訴法庭就如何處理原審法官所作出的事實裁決的法律原則是非常清晰的，除非原審法官在作出事實裁決時忽略了某些重要的證據，或者他所作出的事實裁決是與某些重要證據不符，否則上訴法庭是不會推翻原審法官所作出的事實裁決。

獨立的證人

18. 原告人現提出的第一項上訴理由是黃法官錯誤裁定黃先生並非是一名‘完全獨立的證人’。黃法官曾說黃先生與周先生已經相識很久。原告人指本案並沒有任何證據顯示黃先生和周先生相識很久，故此，黃法官的事實裁決是缺乏理據的。

19. 其實，綜觀整件案情，黃法官不接納黃先生的證供並不只是因為他認為黃先生不是一名完全獨立的證人。黃法官在他的判案書內已經清楚指出黃先生就有關裝修費所提供的證供不盡不實，他在專家報告及證供中指出裝修費需要 $37,400.00,但在被盤問時卻承認真正的費用可以是他的估價的一半或者百分之六十或百分之八十。這是極大比例的差額。如果他之前真的誇大了估價，而只是在盤問時才披露真正需要的費用，黃法官是有充分的理由來裁定他是一名不可靠的證人。

20. 另外，黃先生就本案所提供的證供並不足以影響裁決。有關雙方就租約及其後就終止租約是否達成協議，或在被告人遷入時及在 2002 年 12 月 19 日遷出後該單位的實際狀況的證供，主要都是來自周先生及兩名被告人，所以黃法官裁定黃先生並非是一名完全獨立證人是不會影響裁決的穩妥性。

21. 黃法官裁定被告人在遷離該單位時，該單位的狀況是良好的及原告人並沒有在該單位內裝設窗簾。黃法官認為就算該單位真的有漆油剝落或裝置鬆脫的情況，這只不過是自然耗損，並不應該由被告人負責的。

22. 原告人沒有就上述裁決提出任何反對理由。

郵遞方式

23. 原告人提出的第二項上訴理由是，根據租約被告人必須以掛號郵遞方式送達終止租約通知書，但被告人只是以平郵寄送終止租約通知書，故此，被告人未能有效地送達終止租約通知書給原告人。

24. 正如上文所說，黃法官裁定租約已於 2002 年 12 月 19 日終止的原因是根據雙方所達成的協議而作出的，他並非只是基於被告人所寄出的終止通知書是否符合租約條文而作出裁決的。在這情況下，終止租約通知書的送達方法是否符合租約的條文已經不再是一項具爭議性的議題。

25. 無論如何，本庭不認同終止租約通知書必須以掛號郵遞方式送達才可以產生法律效力。

26. 有關租約第 4(k) 條的內容是如下：

‘ Any notice required to be served hereunder shall be sufficiently served on the Tenant if delivered to them by prepaid mail at their registered office or last known address in Hong Kong or left on the Premises and shall be sufficiently served on the Landlord if delivered to it by registered post at its registered office or last known address in Hong Kong. A notice sent by registered post shall be deemed to be given at the time when in due course of post it would be delivered at the address to which it sent.'

譯文如下：

‘ 任何此款要求送達之通知書，須送達租客的，以預付郵資郵遞方式寄達其註冊辦事處或其在香港最後為人所知之地址，或將其留在該地址就是充分送達，須送達業主的，以掛號郵遞方式寄達其註冊辦事處或其在香港最後為人所知之地址，就是充分送達。掛號投寄之通知書，其在正常郵遞情況下應寄達收件地址之時須視為其寄達時間。'

27. 有關租客行使終止租約權力的法律原則是租客在行使該權力時必須嚴謹遵守行使該權力的條件，見：Interpretation of Contracts by Lewison，2004 年版，第 501 至 502 頁。

28. 本庭對這法律原則完全沒有異議。但本庭不同意若被告人採用另一種的送達方法會令通知書無效。雖然根據第 4(k) 條，業主和租客送達通知書的郵遞方式有不同的方法，但兩種方法都是被視為充分的送達。如果有關的用語是“充分送達”，本庭認為送達的方式只是牽涉到被告人如何可證明已經送達了通知書的舉證問題。如果他是以掛號郵遞方式送達通知書，這就已經證明了通知書已經充分送達。第 4(k) 條的原意是避免雙方為了被告人是否已經送達通知書一事發生爭議。如果被告人只是以平郵方式派送通知書，他是會有困難去提出證據證實原告人有沒有收到該通知書。第 4(k) 條要求租客使用掛號郵遞方式的要求只是避免這一方面的爭拗出現，同時亦保障業主。但如果原告人的確已經收妥了通知書，送達通知書的形式根本不會影響該通知書的法律效力。故此，本庭不同意終止租約通知書是必須以掛號郵遞方式送達才可以產生法律效力的說法。

29. 有關終止租約通知書派送方式的討論，可參考FAI General Insurance Co. Ltd. (In Liq.) v. Parras & Ors [2002] NSWCA 334 (2002 NSW LEXIS 478).

實質計算的數目

30. 原告人提出的第三個理由是黃法官錯誤地裁定，若租約至 2002 年 12 月 31 日才正式終止，被告人所支付的 $5,000.00 是足夠支付原告人的申索。其實，黃法官這一項的裁決是一項交替性的裁決。他駁回原告人申索的基本理由是有關的租約在 2002 年 12 月 19 日已經在雙方同意下終止，故此，就算黃法官在這一方面的計算方法有差錯，亦不會影響裁決的穩妥性。

總結

31. 基於上述理由，本庭駁回原告人的上訴及命令原告人支付被告人本上訴的訟費。