彭房嬌蔡仲及另一人 對 彭房嬌

LDPD 3075/2011

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD2011年第3075宗

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LDPD 3076/2011

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD2011年第3076宗

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LDPD 3077/2011

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD2011年第3077宗

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LDPD 3079/2011

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD2011年第3079宗

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判 案 書

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背景

(1)  本判案書包含4個案件LDPD 3075/2011，LDPD 3076/2011，LDPD 3077/2011及LDPD 3079/2011的判決，該4個案件於2012年1月11日為黃一鳴法官頒令一併聆訊。

(2)  上述4個案件所涉及的4塊農田的第一申請人均為蔡仲，第二申請人均為蔡仕麟。他們是祖堂“蔡眾祠”的司理。兩位申請人聲稱他們是各個案件出租處所的業主，兩位申請人均由蔡仲的女兒蔡六妹代表應訊。

(3)  4個案件的出租處所為申請人代表的“蔡眾祠”的祖田，均被稱為DD46 Lot 68 R.P，即丈量約46地段68的餘段(以下稱“該地段”)，但各處所上面的搭建物分別有不同的郵政地址，順序分別是新界粉嶺橫山腳新村52A號、58號、57號及54號。

(4)  第一及第二申請人在4個案件的申請書聲稱各案件處所的答辯人為各有關處所的租客，詳情分別為:-

案件編號		案件處所的 丈量約地段 (搭建物的 郵政地址)	該地段 在土地 登記冊上 之業權人	部份座落於各出租處所 及部份座落於相連 的政府土地或其他私人 士地上的 搭建物之佔用人
1.	LDPD 3075/2011	DD46，Lot 68 R.P. (新界粉嶺橫山腳新村52A號)	蔡仲 (第一申請人)及 蔡仕麟 (第二申請人)	彭房嬌(答辯人)
2.	LDPD 3076/2011	DD46，Lot 68 R.P. (新界粉嶺橫山腳新村58號)	同上	黃已發
3.	LDPD 3077/2011	DD46，Lot 68 R.P. (新界粉嶺橫山腳新村57號)	同上	黃玉珍
4.	LDPD 3079/2011	DD46，Lot 68 R.P. (新界粉嶺橫山腳新村54號)	同上	俞永玲

(5)  按兩位申請人(下稱“申請人”)代表蔡六妹、各答辯人或他們的代表及其他證人一致的證供，上述4個案件的處所(即農地)之上為1層至3層高的搭建物，部份搭建在上述土地(該地段)及部份搭建在政府土地或其他私人土地上，詳情見於地政署地段索引圖(Lot Index Plan)編號ND1363042011，日期為2011年4月28日(見證物A5第4頁)。各個案件的處所的該地段稱號一樣，並沒有分割為不同部份。但每個案件涉及的農地實際上是該地段的不同部份，詳情祗能在地段索引圖顯示。

(6)  申請人代表蔡六妹聲稱雖然該地段是農地，但由於該等農地之上的搭建物的搭建年期久遠，全被政府列為可予以容忍及不予以清拆的搭建物。各答辯人對此沒有否認。雖然政府土地註冊處的土地登記冊對有關該地段的土地有業權紀錄(見上述第4段)，但對各搭建物並沒有一可供查證的業權紀錄。不過，4個案件的申請人及答辯人均同意各答辯人為上述各不同郵政地址的有關搭建物之佔用人。

(7)  根據蔡六妹及申請人傳召的各證人的證供，申請人承認申請人衹是各搭建物所座落的部份土地的業權人，申請人是以該等土地的業主身份，出租土地予各答辯人；申請人不是各有關搭建物的業主。蔡六妹同意各答辯人或他們的親友數十年前搭建該等搭建物。蔡六妹亦同意申請人所追討的是各答辯人所拖欠的地租。申請人要求他們交回欠交的地租，否則要求土地審裁處頒令各答辯人交出各處所(即該地段的有關部份)的管有，即要求各答辯人交還申請人出租予他們的祖田。

申請人的各申請

(8)  事實上，在這4個案件，根據申請通知書，申請人是以每個案件的“處所”之“業主”身份提出訴訟，申請人申請收回各處所的管有及追收租金；並申請要求作出命令繳付中間收益及訟費。各申請詳情如下:-

案件編號	租金	欠租日期
LDPD 3075/2011	每年150元	2010年1月1日起
LDPD 3076/2011	每年300元	2010年1月1日起
LDPD 3077/2011	每月300元	2010年12月30日起
LDPD 3079/2011	每年300元	2010年1月1日起

各答辯人的反對理由

(9)  答辯人彭房嬌提交反對通知書，反對理由為: (1)答辯人不認識蔡六妹；(2)答辯人與申請人從沒訂下任何租約；(3)處所由答辯人彭房嬌的母親建下，至今約50年以上；(4)由1984/1985年房屋署所進行的寮屋人口登記紀錄顯示，答辯人彭房嬌、其配偶及子女共6人均列在寮屋編號RTP/WSK1368的寮屋人口紀錄表格上，亦已獲地政總署回覆，確認上述的寮屋居民登記資料。第一答辯人提交地政總署信件等作為她為搭建物之佔用人的證據(見證物R4)。

(10) 答辯人黃已發、黃玉珍及俞永玲均有提交反對通知書，內容一致，反對理由為: (1)不認識蔡六妹；(2)無交任何租金；(3)無立任何租約及(4)取法律意見。各答辯人聲稱按寮屋登記紀錄及其他證據，各有關案件的登記佔用人仕為:-

LDPD 3076/2011          黃已發       (見証物R5)

LDPD 3079/2011          黃玉玲       (見証物R6)

LDPD 3079/2011          俞永玲       (見証物R8)

本案的爭議

(11)  本案的爭議在於:-

(1)  土地審裁處對4個案件有否司法管轄權?

(2)  在各個案件，申請人能否證明申請人與各答辯人有業主與租客關係?能否證明各答辯人由甚麼日期開始欠交各有關處所的田租?

(12)   《土地審裁處條例》第8(6)條在最近一次修訂前是這樣規定的:

「審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)作出收回管有的命令，包括在並無根據該條例第119G條作出命令授予新租賃的情況下作出在現行租賃终止時生效的收回管有的命令。」

(13)  因此，土地審裁處傳統上只會審理業主與租客之間的案件，而審裁處適用於收樓案件的表格(如表格22)內的一般陳述亦只顧及業主與租客類案件。另外，審裁處的程序中亦沒有如《高等法院規則》或《區域法院規則》的第88號命令(按揭訴訟)或第113號命令(就土地的管有而進行的簡易法律程序)般的特定收樓程序。

(14)  在2008年，《民事司法制度 (雜項修訂)條例》(2008年第3號條例)將第8(6)條修訂為:

「審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)或在其他情況下，作出收回任何處所的管有的命令或強迫租客離開該處所的命令。」(劃線是後加強調)

但審裁處基本上沿用從前的表格(參考《土地審裁處規則》第68條規則及土地審裁處庭長根據普通法收回管有權的案件的指引，LTPD:租賃1/2007)，亦沒有加入其他特定的收樓程序。

(15)  上訴法庭在廣泰樓業主立案法團訴心意中西美食「2012」4   HKLRD 628 一案指出，土地審裁處按第8(6)條的司法管轄並不局限於業主與租客類案件(參考判案書第27至29段)。

(16)  上述的第8(6)條的修訂，在本案至為重要。如果土地審裁處祗能按原來的第8(6)條，即《業主與租客(綜合)條例》(第7章)下行駛司法管轄權，則土地審裁處在本案並沒有司法管轄權。原因為按上述條例第IV部(住宅處所的新租賃)的第116條(本部適用範圍)，

“(2) 本部不適用於以下租賃-”

(a) …..

(b) …..

(ba) 農地的租賃，包括農地上有住宅房屋以供在該土地上工作的人佔用的農地的租賃，而農地一詞須具有《差餉條例》(第116章)第36條給予該詞的涵義；或(由1993年第53號第28條增補)(劃線是後加強調)

(bc) ……

(d) …….”

(17)  本判決書的4個案件各方均沒有法律代表，本席一開始已詢問訴訟各方會否考慮申請將各案件移交其他法庭，好讓各方能採用其他法庭更合適的程序來處理各案件。本席亦明確提醒各方土地審裁處未能在判決時就土地是否逆權侵佔等，作出適當的命令。各方決定不作任何申請，本席最後亦決定不將案件移交其他法庭審理。本案情況特殊，其他訴訟人不應以此作為案例，堅持審裁處審理非業主與租客類的收樓申請。

(18)  按《土地審裁處條例》第8(9)條，審裁處在行使其司法管轄權時具有與原訟法庭所具有授予衡平法或普通法的補救及濟助方面相同的司法管轄權。既然審裁處有權審理這4宗案件，審裁處便順帶有權給予補救或濟助，以彌補勝方的損失。

(19)  上訴庭在CHAN Pui Yiu訴Bond Star Development Ltd. (CACV 225 of 1996)指出:如果答辯人被裁定不是租客，土地審裁處沒有司法管轄權。不過，上述的裁決是在2008年修訂法例第8(6)條前作出的，今天已不適用。

逆權侵佔

(20)  根據一般的法律原則，除非有相反的證據，有文件證明業權的土地業權人該被假定為土地的擁有人。要成功證明享有逆權侵佔，有關的搭建物的佔用人負有舉證責任，要證明他實質上管有有關土地(“factual possession of land”)，及有意圖管有(“the requisite intention to possess”)，及有關的管有是相對業主逆權管有(“the possession was adverse to the owner”)。(區域法院案件DCCJ 5488/2003判詞的第9段: YU Kit Chiu and others 訴CHAN Shek Woo)。

(21)  再者，要判定是否有意圖管有是一個事實的裁決，搭建物的佔有人能否成功舉證是要在考慮整個案件的所有情況後才能作出決定。(終審庭案件WONG Tak Yu 訴 KUNG Kwok Wai & Anther「19981」1 HVLRD 241)。

證據

(22)  由於每個案件涉及不同的出租處所(申請人的祖田的不同部份)及不同答辯人，以下本席首先總結適用於每個案件的證供，繼而將每個案件的證供分開處理。

蔡六妹的證供

(23)  蔡六妹作供，她解釋因父親蔡仲及叔父蔡仕麟兩人年老及行動不便，加上她父親蔡仲在2009年12月中風入院，右半身受影響，不能簽名，故授權她代為辦理這4個追討地租案件。她呈堂一份詳盡的書面供詞(證物A16)，細說申請人與4個案件的答辯人或他們的親人在40至50年前租賃申請人在該地段的祖田及各答辯人近年交租的始末。

(24)  蔡六妹指出，由於蔡仲與蔡仕麟年老，行動不便，後者囑咐她哥哥蔡鑑培與租戶的後代重新簽約，打理出租的事。因此，在2010年4月中旬，蔡鑑培相約各租戶或租戶的後代(彭房嬌、黃已發、黃玉珍及俞永玲，即本4個案件的答辯人)到粉嶺聯和墟雅士餐廳商討。最後討論沒有結果，大家不歡而散。

(25)  由於該地段並沒有再分割，申請人亦沒有任何圖則顯示各案的答辯人佔用的搭建物所覆蓋的土地，蔡六妹得到友人盧林的協助，到地政署申請地段索引圖Lot Index Plan No. : ND1303042011。盧林繼續協助她到申請人的祖田(該地段)附近拍照，並完成有關每個案件的佔用報告(見證物A5至A8，分別是有關案件LDPD 3075/2011，LDPD 3076/2011，LDPD 3077/2011及LDPD 3079/2011。)

(26)  蔡六妹指她要求各案件的答辯人接納她的建議，簽署新的書面租約取代原來的租約，草擬的新租約(見證物A5至A8)是以她的哥哥蔡鑑培作為業權人(因為申請人年紀老邁)，基本條件為:-

(1)  租用3年；由2011年6月1日至2014年6月30日，租金分別為每年租金為$1100(LDPD 3075/2011)、每月租金240元(LDPD 3076/2011)、每月租金200元(LDPD 3077/2011)及每月租金970元(LDPD 3079/2011)；

(2)  承租人為搭建物使用人，租約訂明若將搭建物轉租或轉讓別人，搭建物使用人亦必須履行租約所訂定內容繳付租金予業權人。雙方訂明若終止租約須於六個月前通知。

(27)  蔡六妹聲稱由於各案件的答辯人均拒絕簽署申請人方面草擬好的新租約，申請人決定在2011年12月入稟土地審裁處，作出追租申請。

蔡仕麟的證供

(28)  第2申請人蔡仕麟作供，他說第1申請人蔡仲和他曾經於1976年去粉嶺高埔的理民府，原因是4個案件的租戶(部份是現時租戶的父母)不肯交地租。他說當時在理民府調停下，這幾位租戶都要交租。及後，在加了租後，他們也有繼續交租。

蔡鑑培的證供

(29)  蔡鑑培作供，他是蔡仲的兒子，他於2010年月從荷蘭回港，主要是照顧家中行動不便的父母。

(30)       他提交書面證供，他說在40至50年前，父親蔡仲將祖田DD46 Lot 68RP(丈量約46地段68的餘段)租予黃已發的父親、黃玉珍的父親和俞永玲的父親(後來租予她的母親周帶)耕種。田租低廉。“蔡仲收取租戶們很低的租金，蔡仲與租戶們都有立下租約，寫在簿上。每一年租戶們交租時，由蔡仲簽名簽收作實。租戶們都有在租地上搭建鐵皮屋。後來有些租戶把鐵皮屋改建成石屋，有部份租戶又將房子出租，蔡仲仍是收取租戶們很低的租金。”他又憶述認識4個案件的其中兩個租戶 (i) LDPD 3076/2011的答辯人黃已發及黃已發的父親；及 (ii) LDPD 3079/2011的答辯人俞永玲及俞永玲的母親朱麻婆的情形。

LDPD 3075/2011

(31)  申請人指於1976年蔡仲曾經與原租戶吳金發(即彭房嬌的丈夫)立下新的租地的租約。惟這本租地的租約於今已遺失。蔡六妹作證曾見過這本已遺失的租地的租約。蔡六妹指在蔡仲2010年1月出院回家後某日，彭房嬌和她的外孫女到蔡仲家交地租時，她見過申請人與吳金發(彭房嬌已過身的丈夫的租地的租約(即地租簿)，惟彭房嬌離開時取走該地租簿。

(32)  答辯人彭房嬌沒有出庭作供，只由代表她的外孫女黃巧兒提交口供陳述書(證物R4)，聲稱“本人於50年前於粉嶺橫山腳新村52A居住，上述居所是由本人母親蘇帶出資開墾山地而建”。彭房嬌並附上房屋署2010年的信件證實“彭房嬌”的名字顯示在寮屋居民登記表格上；及1999年2月至4月的電力繳費通知書副本顯示吳金發為電力客戶。

(33)       綜合所有的證供，本席在衡量相對可能性後，相信申請人方面的證供，即2010年1月彭房嬌曾在蔡仲出院後，到後者的家交地租，而當時蔡六妹亦在場見到一切。

(34)       本席亦相信蔡六妹的證供，即當日見到租地的租約“是直寫，由右至左寫，最左偏下方是立約人簽名立約日期大約是一九七六年某月某日”。

(35)       本席相信蔡六妹所說的2010年1月(即農歷年底)彭房嬌找蔡仲並繳交2010年的地租，每年為150元。因此，彭房嬌欠交的地租，必然是2011年1月才開始的地租，租金亦應該繼續為每年150元。

(36)       本席作出裁決前，亦有考慮到本案及其他3個案件的農地及其上蓋搭建物相連在一起，如果申請人有出租其中一塊地與其中一個答辯人(見證物A16的附件1，申請人與俞天福，案件LDPD 3079/2011答辯人俞永玲的父親於1978年簽訂的出租農地的租約副本)，申請人亦好有可能當年以相同的方法出租其他的農地與另外的答辯人或他們的親人。

(37)       本席亦裁定答辯人未能成功舉證答辯人與申請人沒有業主與租客關係，或答辯人逆權管有該案的處所。

LDPD 3076/2011

(38)  申請人代表蔡六妹作證指曾在2010年1月見過答辯人黃已發及他的太太到訪父親蔡仲並交地租150元。蔡六妹更聲稱黃已發太太要求她在一本淺泥黃色的地租簿上代蔡仲簽收“來租銀港幣壹佰伍拾元”。蔡六妹說在她按要求簽收後，黃已發太太取回地租簿收在手提袋內。

(39)  蔡六妹的證人陳述書有下列的陳述:-

“蔡六妹接過簿子，看到封面中間寫著地租約或地租，左下方寫著黃已發，封面還寫了一些字，蔡六妹忘記是甚麼字，簿子裡面開始寫的是立約條款，立約條款的左面是新的一頁，寫的是收租簽名證明，是直寫，由右至左寫，一年寫一次，一次寫一行，已寫滿了好幾頁。每行是先寫日期，以農曆寫法，再寫: 來租銀港幣壹佰伍拾元，蔡仲收。大致寫法如下，例如: 農曆十二月初十來租銀港幣壹佰伍拾元。蔡六妹正在考慮要不要簽收，黃已發的老婆說: 「彭婆(或吳金發的老婆或吳婆說你已幫她簽收了，你也幫我簽收吧。)」蔡六妹就參照以前蔡仲的寫法，改寫為(蔡六妹代理)代為簽收了，蔡六妹數點黃已發的老婆交來的租金，是港幣壹佰伍拾元”。

(40)  答辯人黃已發作供，聲稱約50年前跟隨父母居住粉嶺馬尾下橫山腳新村58號木屋，當時木屋是由父母及他開墾山地興建，一直居住至今，他與父母從未與任何人簽租約及買賣合約。他父母當時是幫人耕田維生，當時父母從沒有說木屋及地是他人，亦無說需要交租金及地租。於1978年左右，他向當時現民府成功申請將木屋改建為石屋，所有費用都由他本人支付。石屋的所有開支包括水電費都由他負責，當時水電費由父親登記。於1986年父親去世後，住所的水電用戶轉為他名下。

(41)  綜合所有證人的證供，本席相信蔡六妹及其他申請人證人的證供，裁定申請人與答辯人之間有業主與租客的關係。

(42)  本席作出裁決前，亦有考慮到本案及其他3個案件的農地及其上蓋搭建物相連在一起，如果申請人有出租其中一塊地與其中一個答辯人(見證物A16的附件1，申請人與俞天福，案件LDPD 3079/2011答辯人俞永玲的父親於1978年簽訂的出租農地的租約副本)，申請人亦好有可能當年以相同的方法出租其他的農地與另外的答辯人或他們的親人。

(43)  由於答辯人已在2010年1月地租150元，答辯人須繳交2011年1月起的地租每年150元，不應該改變為每年300元。

LDPD 3077/2011

(44)  申請人代表蔡六妹指出由於黃玉珍長期不在香港，她是透過親戚黃永常交租給蔡仲，每月港幣300元。蔡六妹提交收據存根作證。證物顯示最後收租日期為2010年4月5日。

(45)  答辯人黃玉珍由她的代表何馬安作供，他提供資料證明處所的搭建物“經歷三代人的見證”，黃玉珍及父母數拾年前居住至今，從沒有與人簽租約及買賣合約。

(46)  綜合所有證人的證供，本席相信蔡六妹及其他申請人證人的證供，本席裁定申請人與答辯人之間有業主與租客的關係。

(47)  本席作出裁決前，亦有考慮到本案及其他3個案件的農地及其上蓋搭建物相連在一起，如果申請人有出租其中一塊地與其中一個答辯人(見證物A16的附件1，申請人與俞天福，案件LDPD 3079/2011答辯人俞永玲的父親於1978年簽訂的出租農地的租約副本)，申請人亦好有可能當年以相同的方法出租其他的農地與另外的答辯人或他們的親人。

(48)  由於答辯人已透過代理人黃永常繳交2010年4月的月租300元，答辯人須繳交2010年5月起的地租，每月300元。

LDPD 3079/2011

(49)  申請人代表蔡六妹在證人陳述書詳細鈙述 (1)俞永玲曾在2010年1月托黃已發太太代為交租，被蔡六妹拒絕，原因為她不認識俞永玲；(2)她認識已過世的朱麻婆(正名周帶)，俞永玲的母親；(3)俞永玲說是代哥哥交租，因為母親遺下的房子是哥哥的；(4)俞永玲於2010年3月1日與哥哥到她的家交租，在俞永玲拿出300元給蔡六妹時，蔡六妹要求俞永玲拿地租簿給她紀錄。俞永玲說忘記帶來，蔡六妹就寫下收據並保有存根。

(50)  蔡六妹並提交申請人與俞永玲父親俞天福於1978年簽訂的租約作為證物(見證物A16的附件1)。

(51)  俞永玲作供聲稱40多年前與父母家人居住於本案處所，從沒有自稱業權人到訪，亦從未與任何人簽下任何買賣契約或租約。

(52)  綜合所有證人的證供，本席相信蔡六妹及其他申請人證人的證供，本席裁定申請人與答辯人之間有業主與租客的關係。

(53)  由於答辯人在2010年3月繳交該年的地租300元，答辯人須繳交2011年1月起的地租，每年300元。

頒令

LDPD 3075/2011

(54)  本席裁定申請人勝訴，並頒令如下:-

(1)  除以下第3段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)  答辯人須支付申請人由2011年1月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月150元計算；

(3)  如果答辯人在2013年2月25日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(4)  臨時訟費命令: 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為1000元；若與訟雙方不在14天內提出申請修改臨時訟費命令，則臨時訟費命令改為永久訟費命令。

LDPD 3076/2011

(55)  本席裁定申請人勝訴，並頒令如下:-

(1)  除以下第3段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2)  答辯人須支付申請人由2011年1月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每年150元計算；

(3)  如果答辯人在2013年2月28日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(4)  臨時訟費命令: 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為1000元；若與訟雙方不在14天內提出申請修改臨時訟費命令，則臨時訟費命令改為永久訟費命令。

LDPD 3077/2011

(56)  本席裁定申請人勝訴，並頒令如下:-

(1)  除以下第3段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人:

(2)  答辯人須支付申請人由2010年5月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月300元計算；

(3)  如果答辯人在2013年2月28日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(4)  臨時訟費命令: 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為1000元；若與訟雙方不在14天內提出申請修改臨時訟費命令，則臨時訟費命令改為永久訟費命令。

LDPD 3079/2011

(57)  本席裁定申請人勝訴，並頒令如下:-

(1)  除以下第3段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人:

(2)  答辯人須支付申請人由2011年1月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每年300元計算；

(3)  如果答辯人在2013年2月28日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(4)  臨時訟費命令: 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為1000元；若與訟雙方不在14天內提出申請修改臨時訟費命令，則臨時訟費命令改為永久訟費命令。