楊福盛及另一人 對 鄧振雄及另一人

LDBM 69/2011

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2011年第69宗

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判案書

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1.  申請人為新界粉嶺和興村43號（“該樓宇”）1字樓（“1樓單位”）的登記業主；第一答辯人為該樓宇地下（“涉案單位”)的登記業主，而第二答辯人為涉案單位的租客，在涉案單位開設旺記海鮮飯店（“該食肆”），為該食肆的獨資經營者。

2.  申請人指稱涉案單位作出了一些結構性及設置上的改動,違反了該樓宇的公契（“該公契”）及建築物管理條例（“該條例”）的條文，且該食肆的經營引起了噪音、廢氣、臭味、油煙及出入不便的問題，故向法庭申請禁制令。

無爭議事實

3.  第一答辯人在1988年5月31日成為涉案單位的業主，而申請人則在1989年購入1樓單位作自住；申請人遷入1樓單位時,涉案單位用作經營一間電子遊戲機中心。自1997年開始涉案單位被用作經營食肆，且在2000年時與涉案單位旁，即和興村44號地下的單位（“44號店舖”）一併作經營食肆之用。第二答辯人在2001年10月19日開始在涉案單位經營該食肆。

4.  涉案單位後方的牆壁位置存在以下結構性及設置上的改動﹕

(a)  安裝了一個『旺旺』字眼的廣告燈箱連支架，2000年時已在，以縲絲釘在牆上（A文件冊第14頁1號相片）；

(b)  安裝一組排油煙系統連支架，支架在1996 或1997年時已存在，在架上的負離子空氣淨化裝置則是第二答辯人在約2000年時添置（A文件冊第14頁2號相片）；

(c)  安裝一組鐵架及附建物，此為雪櫃外置散熱器，2000年時已存在，由於雪櫃須長期運作，故此散熱器也須24小時運行，過程中會發出聲響，除非雪櫃已達製冷要求溫度（A文件冊第14頁3號相片）；及

(d)  拆除原有窗戶及部份牆身並加建一度鐵門，1989年時已作改建，此門通往該食肆的廚房（A文件冊第14頁4號相片）。

5.  涉案單位側面的牆壁位置存在以下結構性及設置上的改動﹕

(a)  安裝一組鐵籠，是圍著冷氣機的圍網，在1996或1997年時已裝置（A文件冊第15頁5號相片）；

(b)  安裝一部冷氣機於非冷氣機台位置，即在上述(a)段的鐵籠內，在1996年時已在（A文件冊第15頁6號相片）；

(c)  於冷氣機台安裝氣喉並伸延至牆外，1996年時已存在，在原有的冷氣機台位置向外伸延，是引入鮮風的設施（A文件冊第15頁7號相片）；及

(d)  安裝光管、電線及附屬設施在牆上（A文件冊第16頁第8號相片）；

(e)  拆除原有窗戶及部份牆身，並加建兩度鐵門，這是第一答辯人加建的兩個洗手間，供該食肆的顧客使用，鐵門向外開啟（A文件冊第16頁第9號相片）；

(f)   封閉原有窗戶及安裝喉管連其附帶物伸延至牆外，1996年時已改建，是引入鮮風的設施（A文件冊第16頁第10號相片）；

(g)  於另一冷氣機台上放置一部摩打機，實為雪櫃散熱器,在2000年時已在，由於雪櫃須長期運作，故此散熱器也會發出聲音，除非雪櫃已達製冷要求溫度（A文件冊第16頁第11號相片及第16A頁相片）。

6.  申請人從2000年時開始，向不同的政府部門、議員投訴涉案單位及/或該食肆的違規情況，包括﹕

(a)  在店舖門外架設金屬帳蓬，擺放枱櫈經營，阻礙通道;

(b)  因該食肆使用火水作燃料，發出的氣味影響居民健康;

(c)  改動該單位原有的圖則設計及非法僭建;

(d)  該食肆排放大量油煙，造成污染;

(e)  在該單位後方的官地位置非法僭建。

7.  食環署在收到有關投訴後曾作處理，發現44號店舖曾改動店內的設計，故就此作出檢控並要求修復。唯就排油煙裝置的投訴, 食環處認為附合其部門的要求。而位於涉案單位的食肆經批准使用火水作合法燃料，巡查時並未發現任何火水氣味。排放油煙方面，食環署調查後認為投訴並不成立，排氣口面向其前面的停車場，其對上的外牆亦甚清潔，認為食肆的抽氣系統能有效地過濾廚房所排放的油煙（B文件冊第89-91頁及97-99頁）。

8.  而地政總署則就涉案單位毗鄰政府土地上的違例建築物要求有關人士拆除，之後在2000年8月時清拆了。該署亦認為涉案單位的排氣喉是樓宇的附帶建築裝置而並非僭建物。環保署曾勸告涉案單位負責人勤加清洗靜電除煙器，亦曾發出過兩次警告信及採取過一次檢控行動。2004年6月8日該署人員與鄭家富議員作實地巡查，並沒有發現排放過量的油煙以致影響鄰近居民（B文件冊第89-91頁及97-99頁）。

9.  涉案單位在2009年4月10日發生火警，之後食環署在2009年4月15日巡查過程中發現食肆的除煙系統失效，排煙喉排放了油煙，食環署即時發出消除空氣污染通知書(B文件冊第103頁)。

10.  在2010年6月申請人與其他鄰近居民一同提出反對第二答辯人申領酒牌，未能成功。之後申請人透過律師在2010年8月11日開始向兩名答辯人發出信件（B文件冊第121-136頁），要求答辯人拆除有關的搭建物及修復，由於未有成效，申請人在2011年3月11日提出本案的申請。

11.  申請人在本案中要求法庭頒下禁制令，禁止兩名答辯人繼續設置該等違規物，及強制答辯人拆除違規物及還原該單位的外牆狀況。

雙方同意爭議事項

12.  在審訊開展前，雙方同意以下為本案的爭議事項﹕

(a)   該樓宇的外牆業權誰屬?

(b)  答辯人的搭建物是否佔用了該樓宇的公用部份?

(c)  該食肆的經營是否對該樓宇的業主及住客造成滋擾、煩厭及不便?

(d)  答辯人的行為是否違反了該公契的條文?

(e)  申請人是否有默許搭建物的存在及/或該食肆的經營?

(f)   法庭是否應因為1樓單位也有違規建築物而拒絕頒佈禁制令?

(g)  頒佈禁制令是否對答辯人造成異常的因苦或實質困難，構成不公?

相關公契及法例條文

13.  申請人指控答辯人違反了公契條文第8條及第10條，以及該條例的第34I條，相關的條文內容抄錄如下。

14.  公契條文第8條節錄如下﹕

“8. Each of the parties hereto shall not make any structural alteration to the said building or to the unit of which he is entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment and shall not make any alteration to any installation or fixture so as to affect or likely to affect the supply of water, electricity or gas and shall not cut or damage any of the main walls or beams or floors of the said building.” (B文件冊第183頁)

15.  公契條文第10條節錄如下﹕

“10. Each of the parties hereto shall not use or cause or suffer or permit to be used the unit of which he is entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment or any part thereof for any illegal, unlawful or immoral purpose and shall not do or cause or suffer or permit to be done anything therein or thereupon which may create unnecessary noise or which may be or become a nuisance, annoyance or inconvenience to the Occupiers or the other parts of the said building or of the premises in the neighbourhood.” (B文件冊第183-184頁)

16.  公契條文第3(b)條節錄如下﹕

“3. Each of the parties hereto shall pay his due proportion of :-

(a) ...

(b) The cost of keeping in good and tenantable repair and condition the foundation, the side walls, main walls, supports, beams, gutters, fences, chimneys and all external parts of the said building and ...”(B文件冊第181頁)

17.  建築物管理條例第34I條款

“34I(1) 任何人不可—

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致—

(i)   不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii)   對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”

該樓宇的外牆業權誰屬

18.  申請人指稱，該樓宇的外牆屬公用部份，因為該公契及物業轉讓契也沒有指明，該樓宇的外牆專供第一答辯人獨有使用，轉讓契的平面圖只顯示了物業的界限而並沒有清楚訂明是否包括外牆,而轉讓契只提到粉紅色部份而沒有提到平面圖的背面，亦沒有任何專家證供指出轉讓契平面圖背面的意義是甚麼。

19.  答辯人則指稱，涉案單位的轉讓契中夾附的平面圖（R1證物）清楚顯示塗了粉紅色的地方屬專供涉案單位業主使用、佔用、享用的地方，從圖的正面可見，涉案單位的外圍畫上了黑色線以識別涉案單位的範圍，從圖的背面觀之，明顯粉紅色的範圍覆蓋單位三邊的外牆，而與隔壁大廈相連的牆側只塗半邊牆，而從圖的正面看，在黑色隱若脫了色的部份，可以看見粉紅色，由此可見，外牆並不是該條例之下定義的公用部份。

20.  本席接納申請人一方的論據。該條例第2條界定大廈的公用部分為『建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外』，而附表1第1段界定外牆為公用部分。基於這些法律條文的規定，法庭在考慮該外牆是否公用部分時，應先考慮是否有任何註冊文書可作參考。

21.  涉案單位的轉讓契是在土地註冊處註冊的文書，唯在當中並未有任何條文，將外牆的獨有使用權賦予給涉案單位的業主；就答辯人所依賴的建築平面圖，本席認同 Deputy Judge Wong（當時官階）在Snowland Ltd v Topland Holdings Ltd & Anor [2006] 4 HKC 188 一案中的結論，平面圖只是二維圖片，當中的粉紅色部份只是描繪出涉案單位的界限，從平面圖中根本不能辨別該外牆是否也屬涉案單位獨有擁有。

22.  答辯人大律師指稱，平面圖上粉紅色的範圍覆蓋單位三邊的外牆，與隔壁大廈相連的牆則只塗半邊牆，而推斷其餘三邊外牆屬涉案單位獨有擁有，本席並不認同。誠如上文所指，粉紅色部份只是識別涉案單位的平面界限，與隔壁大廈相連的兩戶為各自的物業界限作分野時，地面界限各伸延至相連牆壁的中間實屬合理，而相連牆壁根本沒有外牆可言，故此相連牆壁根本不能與外牆同日而語。本席不接納粉紅色只塗半邊相連牆壁，而外牆則塗滿整個牆壁，可理解為該牆壁業權誰屬的指標。

23.  而答辯人大律師要求法庭參看轉讓契平面圖的背頁，本席認為這並不洽當，在轉讓契中從沒有任何條文提及平面圖的背頁，轉讓契中唯一提及平面圖，只是指圖上顯示粉紅色的位置為涉案單位業主獨有擁有（原文為 “ALL THAT the GROUND FLOOR of the said Building which said Floor is shown on the Floor Plan annexed hereto and thereon coloured Pink”），而從沒提及背頁紅色部份的意義。誠如答辯人大律師在結案陳詞中所指，繪畫平面圖時特地採用半透明的紙張，本席認為，在平面圖背頁以紅色塗抹，用意是使半透明的平面圖表面可顯露粉紅色的效果而已，並非如答辯一方所指平面圖背頁另有演譯。無論如何, 誠如本席在上文的裁斷，平面圖的正面或背頁以顏色標示的，也只是涉案單位的地界，與外牆無關。

24.  而在本案中，該公契條文同樣地也未有將外牆的獨有使用權賦予給任何業主，雖然公契條文並未就該外牆業權誰屬或是否公用部分作界定，唯公契條文第3(b)條的存在，唯一推斷是外牆並不屬某一業主所有，故此所有業主也須承擔維修責任，否則應由擁有外牆業權的業主負責才對。

25.  套用該條例第2條的規定在本案中，由於轉讓契及公契條文也並未就外牆是否公用部分作規定，而建築平面圖上所示，只是顯示涉案單位的範圍，並未顯示外牆也屬業權部分，故法庭應依據該條例附表1作判定。根據該條例附表1的條文，外牆是公用部分，在這情況下涉案單位的外牆不可能由某一業戶所擁有。

26.  本席裁斷，涉案單位外牆為公用部分，第一答辯人身為業主並不擁有該外牆的業權。

答辯人的搭建物是否佔用了該樓宇的公用部份

27.  申請人指稱答辯人在單位後方及側面牆身所搭建的所有設施或設置，也是在該樓宇的外牆上，即搭建在公用部份上，故此是違反了該條例的第34I條。

28.  答辯人就以下設施是在外牆搭建並無爭議，即涉案單位後方的外牆上所裝置的廣告燈箱（上文第4(a)段）排油煙系統連支架（上文第4(b)段）、鐵架及附建物（上文第4(c)段）、加建的一度鐵門（上文第4(d)段）, 以及在涉案單位側面外牆上的鐵籠（上文第5(a)段）、冷氣機（上文第5(b)段）、光管、電線及附屬設施（上文第5(d)段）、加建的兩度鐵門（上文第5(e)段），鑑於本席在上文就該樓宇的外牆屬公用部分的裁斷，上述設施明顯是佔用了屬公用部分的外牆。

29.  答辯人爭辯在側面牆身原有冷氣機台的位置安裝氣喉（上文第5(c)段）及摩打機（上文第5(g)段），只是使用冷氣機台而不能算作佔用公用地方。而在側面牆身封閉原有窗戶以安裝排氣喉管連附帶物（上文第5(f) 段），只是使用屬於個別單位的窗戶空間，亦不應算是佔用公用地方。

30.  就冷氣機台位置的裝置，申請人回應指稱，裝置的支撐支架佔用了外牆部份，本席認同此說法，從相片中可見，裝置的支架或附件部份確實佔用了該樓宇的外牆。至於封閉原有窗戶安裝排氣喉管，本席認為窗戶原在外牆上屬外牆的一部分，答辯人將原有部分改作裝置排氣喉，這怎會不是佔用公用地方?

31.  本席裁斷，答辯人的搭建物確實佔用了該樓宇的公用部分。

該食肆的經營是否對該樓宇的業主及住客造成滋擾、煩厭及不便?

32.  申請人指稱第二答辯人在涉案單位經營該食肆，對申請人造成滋擾、煩厭及不便，包括噪音、煮食時的油煙、熱力及火水味、食客聚集及滋事行為、阻礙通道等，違反了該公契條文第10條。申請人呈上錄像以支持這些指控。

33.  本席接納申請人大律師在陳詞中指稱﹕

“Where the covenant is against any act which may lead to ‘annoyance, nuisance or damage’, it is wider, and is broken by anything which disturbs the reasonable peace of mind of an adjoining occupier. The disturbance need not amount to physical detriment to comfort, nor need the adjoining occupier be a tenant of the same landlord” （Halsbury’s Laws of Hong Kong Vol.17 第255.570段。）

答辯人大律師對上述法律原則並未提出異議。

34.  本案中該公契第10條條文，與上文所述的條文相似，即阻止任何引致滋擾(nuisance)或煩厭(annoyance)的行為，套用上述文獻的法律原則，相關行為只須令其他住戶不能安心(peace of mind)便可，故此本席在考慮申請人的指控事實是否構成滋擾或煩厭時，無須考慮是否對申請人造成身體不適。

噪音

35.  申請人指稱，答辯人在涉案單位側牆加建兩度鐵門，門後為食客使用的洗手間，使用過程中開關鐵門的撞擊聲嚮造成噪音, 令申請人無法入睡;而該食肆利用涉案單位外空地以清洗槍清洗厨具, 亦造成噪音。該食肆3部冷氣機的摩打24小時運作, 發出聲響。

36.  答辯人回應指稱，已在鐵門邊加貼海棉及貼出通告，提醒食客輕聲關門，這完全談不上是噪音，聲浪不足以令樓上住客的休息或睡眠受影響，環保署也從未因此發出警告或檢控；而在錄像中所見, 在食肆門外進行清洗的, 實為抽油煙機供應商清洗油煙機的配件, 每月兩次，每次約花時10分鐘。

37.  申請人提供的錄像，記錄了7月9日晚上6時半至9時半，以及7月24日晚上7時半至10時，食客使用洗手間而須將鐵門開關的情況，前者3個小時內有28名食客使用，後者則是2個半小時內有14名食客使用，過程中在關上鐵門時確實發出聲響，雖然聲響有大有細，但明顯地可以清晰分野為鐵門開關的聲音，本席認為這是否噪音或滋擾，全然取決於現場的環境狀況，該樓宇所在為粉嶺的村屋，在晚間平均10分鐘便出現一次鐵門的開關聲，即使並非每次也如申請人所指的發出沉重撞擊聲，但對於一個位於近郊的民居而言，足以構成滋擾。即使這未達噪音或滋擾程度，但日復日的面對這頻密鐵門開關的聲音，絕對使人覺得厭煩(annoyance)，影響附近居民不能安心。答辯人大律師依賴 Samfit Limited v Hoi Tung Computer Label Industrial Company Limited (HCA 10291/1993)一案例，指稱法庭必須平衡申請人與答辯人使用其處所的權利，唯根據上文裁斷，答辯人根本無權將外牆拆去改建為鐵門，在這情況下答辯人使用其處所的權利，並不包括該兩度鐵門。

38.  冷氣機摩打24小時不停運作的事實答辯人並無爭議，在申請人的1樓單位後方及側牆不停鼓動，即使聲音不致達噪音程度，本席認為這絕對構成滋擾及厭煩。

39.  至於申請人指稱在錄像內所見的清洗抽油煙機配件的情況，申請人的證供是供應商在清洗，也不知清洗的頻密程度和所需時間，本席接納答辯人所指的解釋，儘管從錄像所見在清洗過程中，確實發出不少的聲響，但以每月只有兩次及每次只10分鐘的時間，本席認為不足以構成滋擾或厭煩。

廢氣及熱力

40.  申請人指稱，在該食肆營業時，外牆上的排廢氣喉不斷排放出灰黑色的油煙，申請人須將所有窗戶關閉，排廢氣喉對上的窗戶、冷氣機位及外牆均被燻黑，在2009年4月該食肆發生火警後清洗過；由於該食肆的厨房在1樓單位主人房之下，主人房長期受熱氣上升而維持高溫，地板出現裂縫，曾邀請第二答辯人到1樓單位視察過，高溫也影響申請人休息及睡眠。而由於該食肆使用火水作燃料，附近一帶經常有強烈火水味。

41.  答辯人則反駁指，該食肆只有一條排廢氣喉，向該樓宇對出的停車場噴出，且廢氣經負離子機淨化後才排出，噴出的不是油煙而只是蒸氣，環保署每月巡查也未有發現任何油煙或空氣質素問題，牆上也無油漬，更遑論將外牆燻黑。而食肆使用火水乃得到政府有關部門批准，且附近也有其他居民使用火水，並非只第二答辯人使用。

42.  從申請人呈堂的錄像中可見，在1樓單位窗戶外的排廢氣喉在開動時，不停噴出氣體，排廢氣喉是將該食肆厨房內的油煙及熱氣向外抽出是不爭的事實，即使從厨房中抽出的氣體經負離子機淨化成水蒸氣，在自住單位的睡房外長期有水蒸氣噴出，申請人須長期關上窗戶是可以理解的，而睡房下方為厨房，熱氣上升是必然的，1樓單位睡房因而出現高溫情況，亦屬正常，答辯人在涉案單位經營該食肆，明顯地令申請人無法安心正常享用1樓單位，這絕對構成滋擾或厭煩。至於申請人指稱高溫令地板爆裂，本席認為沒有任何專家證供支持，地板的爆裂與高溫有關，本席並不接納。

43.  而火水氣味濃烈，由於該食肆使用火水作燃料，在燃燒過程中釋出火水氣味是必然的，答辯人也並未否認此點，只是辯稱村內還有其他住戶使用火水，本席認為家用火水與食肆的使用程度明顯有極大差異，食肆在經營時連續數小時的使用，家用絕不會有此情況，故此即使有其他住戶也使用火水助燃，情況也一定不會如該食肆般會釋出大量火水味，再者，第二答辯人也不否認，厨房的門在經營時會長開，火水的氣味飄出店外，在這情況下周邊住戶聞到濃烈火水味難免。本席接納申請人所指，該食肆的營運過程中釋出濃烈火水味, 以該樓宇位處民居，住戶長期受濃烈火水味困擾，實屬滋擾或煩厭。

食客聚集

44.  申請人指稱 該食肆的顧客經常聚集在店舖門外，排隊輪候時高聲交談、吸煙，甚至醉酒鬧事。答辯人否認此指控。

45.  就此一指控申請人並未有提出任何佐證支持，本席並不接納。相反地，從申請人呈堂的錄像中可見，即使食客在門外等候安排入座，但並未發現如申請人所指聲浪構成噪音，或足以令申請人覺被滋擾或煩厭的行為。

阻塞出入通道

46.  申請人指稱，該食肆將枱椅擺放在涉案單位範圍外作經營，甚至在該樓宇的出入口門外擺放，以致申請人進出該樓宇入口時也難以完全開啟大門，該樓宇的出入通道被阻塞，情況在假期時更為嚴重（B文件冊第78頁相片）。答辯人則辯稱在2006或2007年時曾遭檢控（B文件冊第228-230頁），自此沒再在店舖門外擺放枱椅作經營，在看過申請人的錄像後，第二答辯人確認錄像情況真確，他忘記了曾在2011年當天在門外擺放枱椅經營。

47.  在聽取過雙方的證供後，本席接納申請人一方的證供，從錄像中也確立此情況，答辯人還試圖狡辯自2006年被檢控後沒再擺放，這明顯不實，本席並不接納第二答辯人的證供。答辯人在該樓宇的出入口擺放枱椅，明顯影響申請人進出該樓宇，這絕對構成不便。

48.  本席裁斷答辯人在使用涉案單位經營該食肆的過程中，對申請人造成滋擾、煩厭或不便，違反了該公契第10條的條文。

答辯人的行為是否違反該公契的條文

49.  申請人指控答辯人的搭建物違反了該公契條文第8條，即搭建物對該樓宇作出了結構改動(structural alteration)，及對主牆作切割或損壞 (cut or damage any of the main walls or beams or floor of the said building)。

50.  答辯人則反駁指，有關的搭建物只屬形式的改動(alteration in form)而非結構性改動，故不足以構成違反該公契第8條的條文。

51.  就結構上的改動一詞的詮釋，上訴庭法官郭美超在 Incorporated Owners of Elite Garden v Profit More Co. Ltd. [2002] 2 HKLRD 518一案中曾作裁斷﹕

“Alteration was limited to something which ‘alters the form or structure of the building”(521-J)， “The ‘form’of a building has to do with its appearance or visual aspect ... From that standpoint, the opening of windows was inarguably an ‘alteration’to the building. The question then is whether the addition of the adjective ‘structural’ changed the meaning fundamentally”(522-B) , “the meaning given to the word ‘structural’ was its natural and ordinary meaning rather than some special or technical meaning ... Nothing in para.3(d), nor its context requires some special technical meaning to be ascribed to the word ‘structural’. The opening of windows undoubtedly pertained to the framework or structure of the building and affected its visual aspect” (522-I)

52.  從上文所引述案例的分析，有關的結構性一詞並不是一個技術名稱，而只應以一般及自然的理解作詮譯，一切與建築物的架構及影響建築物外觀的也屬結構性改動。 套用這原則在本案的搭建物上，在該樓宇的外牆或冷氣機台上的改建或搭建物，明顯與該樓宇的架構有關且影響該樓宇的外觀，如這不是結構性改動實在難以自圓其說。而答辯人在外牆加建鐵門，這絕對是對主牆作切割或損壞。

53.  本席裁斷答辯人在涉案單位外牆及冷氣機台的改動及搭建物屬結構性改動，違反了該公契第8條的條文。

申請人是否有默許搭建物的存在及/或該食肆的經營

54.  答辯人辯稱，該食肆後方的鐵門及側門早於1989年時已存在，其餘搭建物均在1996年或2000年設置，申請人清晰知道這些情況, 或情況足以引起他們的懷疑，唯申請人在2011年時才開展訴訟，這一延誤，申請人可被視作默許有關搭建物及食肆的營運，以致答辯人在期間不斷繼續投資、保養及改善設備，申請人的長期延誤及默許對答辯人造成不公，故此頒下禁制令是不公允的。

55.  申請人指稱，自2000年開始已向不同的政府部門及媒體作投訴，且亦曾向第二答辯人及廖皓先生（前經營者）作出投訴，希望情況可有改善，故此申請人從沒放棄應有的權利，亦沒有作過任何行為令兩名答辯人相信他們可以佔用該樓宇的公用地方或違反該公契。而即使存在延誤，答辯人亦未受負面影響，相反地兩人可以說是從延誤中得益，包括租金及/或經營中所得收益。

56.  本席接納，單憑延誤不足以令法庭拒絕衡平法濟助的要求，答辯人必須證明不公平的情況存在。根據法律文獻 Snell’s Equity一書﹕

“Laches essentially consists of a substantial lapse of time coupled with the existence of circumstances which make it inequitable to enforce the claim. Delay will accordingly be fatal to a claim for equitable relief if it is evidence of an agreement by the claimant to abandon or release his right, or if it has resulted in the destruction or loss of evidence by which the claim might have been rebutted, or if the claim is to a business (for the claimant should not be allowed to wait and see if it prospers), or if the claimant has so acted as to induce the defendant to alter his position on the reasonable faith that the claim has been released or abandoned. But apart from such circumstances delay will be immaterial.” (第3-19段)

57.  而在 Fisher v Brooker [2009] 4 All ER 789一案中，Lord Neuberger of Abbotsbury就延誤的法律原則指出﹕

“the respondent must demonstrate some ‘acts’ during the course of the delay period which result in ‘a balance of justice’ justifying the refusal of the relief which Mr. Fisher would otherwise be entitled ... the respondents are unable to do that. They cannot show any prejudice resulting from the delay, and, even if they could have done so, they have no answer to the judge’s finding that the benefit they obtained from the delay would outweigh any such prejudice” (第809頁第79段)

58.  申請人在證供中也承認，他們在2005年已知悉該公契的條文，亦明白可依該公契提出訴訟，而自2005年開始至2010年也沒有向其他政府部門作投訴，本席認為申請人在2005年時已清晰知道自己的權利，一直至2011年才開始採取法律行動，本席認同答辯人所指，申請人的行為構成不合理延誤。儘管如此，本席仍須考慮是否因而存在任何不公，以致讓申請人獲得禁制令並非公正持平。

59.  答辯人所依賴的不公，為他們在使用涉案單位經營食肆的過程中，所作出的投資，唯沒有證供顯示，申請人曾同意放棄其應有權利，或曾作出某性行為，使答辯人理解為申請人已放棄其權利, 答辯人因而作出這些投資，本席同意申請人大律師所指，答辯人所作的投資，只是營運過程中必要的，與申請人是否放棄權利無關，也並非因申請人的延誤而對答辯人造成任何不利的改變。

60.  而即使本案的答辯人確實因申請人延誤提出本案而面對不公，本席認為這遠較他們因延誤而繼續出租及使用涉案單位經營食肆的益處為少，皆因在申請人延誤的期間，第一答辯人從未間斷地從涉案單位賺取營運收益或收取租金收入，而第二答辯人亦同樣地依靠營運該食肆而賺取利益。

61.  答辯人又指稱，申請人多年來未有行動，可被視作默許答辯人的違規行為，本席並不認同，根據 Snell’s Equity (30th ed.) 一書:

“Acquiescence primarily means conduct from which it can be inferred that a party has waived his rights. Mere inactivity is insufficient，for ‘quiescence is not acquiescence” (第45-24段)

由此可見，要成功提出默許作抗辯，必須根據提供默許一方的行為作出推論，答辯人單憑申請人不採取行動是不足以構成默許的。

62.  本席裁斷，答辯人以延誤或默許作為抗辯的理據不能成立。

法庭是否應因為1樓單位也有違規建築物而拒絕頒佈禁制令

63.  答辯人指稱，申請人其身不正，也佔用了公用地方，在1樓單位的外牆搭建了鐵欄及冷氣機支架，此等行為同樣地有違該公契第8條的條文，故此在求助於衡平法者必須自身清白的原則下(he who comes to equity must come with clean hands)，法庭應拒絕申請人就禁制令的衡平法濟助。

64.  申請人承認答辯人所指稱的搭建物的存在, 唯在本審訊進行時，申請人已將有關的違規搭建物拆去，答辯人對此並無爭議，但指稱由於申請人在開展本案時該些違規搭建物仍然存在，法庭在考慮是否頒下禁制令時，仍須考慮此事實。

65.  根據答辯人大律師所援引Spry : The Principles of Equitable Remedies (7th ed.) 一書﹕

“an injunction is refused where the plaintiff has acted unlawfully in relation to the subject matter of the action, and continues to act unlawfully, and it is unconscionable to grant relief sought, whether in an absolute or a limited or conditional form. So on one occasion a plaintiff in proceedings for the dissolution of a partnership was shown to have removed the partnership books wrongfully; and it was held that in these circumstances he could not succeed. It would have been open to him to return the partnership books and then make a new application, and in this even less weight would have been given to his wrongful conduct, although even in this case it might have been of importance in association with such other matters as hardship. So also specific enforcement may be refused a plaintiff who has been unprepared to carry out his own contractual obligations, especially where this has come about through his own contumacy or fault.” (第411 頁)

意指當原告人作出了不法的行為且繼續其不法行為, 而該不法行為又與案件的重點有關，則不論是有條件或無條件地准予禁制令的濟助，也是不合情理的；而在原告人並未打算遵行合約下的責任時，其要求強制執行合約條款將被拒絕。

66.  本席認為申請人已將違規的行為修正，這證明申請人願意遵行該公契的條文，相關的不法行為亦沒有再繼續，在這情況下, 套用上述文獻的原則，本席認為答辯人不能再依賴衡平法中自身清白的原則。

頒佈禁制令是否對答辯人造成異常的困苦或實質困難，構成不公

67.  答辯人指稱，如法庭頒下禁制令，將對他們造成困苦及不公，包括﹕

(a)   不能再在涉案單位經營食肆；

(b)  在以涉案單位經營食肆的過程中，兩名答辯人也投入了資本購置各種必需物品，該等設備不能再作轉售，令投資化為烏有；

(c)  不能履行租約條款；

(d)  須花時間及金錢修復有關的外牆。

68.  申請人則指稱，困苦或實質困難在法庭考慮是否頒佈最終禁制令時的重要性，相對考慮臨時禁制令時大幅減少。而即使涉案單位不能再作經營食肆之用，第一申請人仍可把涉案單位出租予其他人；兩名答辯人之間的租約在2012年5月已告終，即使第一答辯人把涉案單位收回，也沒有違反租約條款。而第二答辯人只斥資搭建了其中3項搭建物，他仍可使用店內的設施作食肆之用，而作為租客，第二答辯人也不可以假設或期望租約永遠延續。

69.  本席接納申請人一方的論據。根據 Snell’s Equity (30th ed.) 一書第18-040段﹕

“Although questions of hardship are of importance at the interlocutory stage, they are of much less importance for final injunction, since it will necessarily have been found that the defendant has breached the rights of the claimant, or would breach the claimant’s rights were he to act in the manner feared. Thus the fact that an injunction would pose considerable difficulties to the defendant is not a reason to refuse equitable relief. However, it may be relevant when deciding whether to award damages in substitution for an injunction.”

本案的申請人要求最終禁制令，這只在法庭認為答辯人的行為確實違反了該公契及/或該條例的情況下才作考慮，在沒有任何不公平的情況下，只因禁制令會對答辯人造成困苦而被拒絕，實在本末倒置，形同容許答辯人的不法行為。故此本席認為重點是會否對答辯人造成不公。

70.  儘管答辯人確曾花費在購置經營食肆的設施上，唯有關的設施已用上了多年，第一答辯人在1997年開始以涉案單位經營食肆而作投資，之後在1999年5月開始將涉案單位出租予他人使用，至2001年10月由第二答辯人承租作經營該食肆，在第二答辯人開始經營後，只在2004年8月更換了蒸魚爐，及在2009年5月裝置了靜電式除煙機。本席認為第一答辯人投資在該食肆的經營設施，經多年使用應已達其設計使用年限，其價值亦相對減低，相對於第一答辯人多年以來收取的租金或在經營上的收入，這些設置的花費已然得到補償，誠如第一答辯人在證供中也坦承他的投資早已回本。

71.  同樣情況也適用於第二答辯人在2001年開始經營的投資上，經多年使用及折舊下，其價值相對減低。至於在2004年及2012年更換的儀器, 如仍能運作本席認為應仍可出售，即使未能出售, 第二答辯人的損失也屬輕微。同樣地，儘管第二答辯人指稱他仍未賺回投資, 營運只足以支付其工資，但他多年以來在經營該食肆中所賺取的即使只是工資，相對他在2004及2010年所花費的投資, 實屬小巫見大巫。

72.  而兩名答辯人之間的正式租約已在2012年5月約滿，雙方仍就是否續約在商議中，當中可能考慮到本案的申請，既然現有租約已完成，如雙方明知此案件在進行中仍繼續有關租約，則兩名答辯人是自行將自己處於不能履行合約的立場上，本席實難以接受以此理據會令答辯人造成不公而拒絕禁制令的申請。

73.  答辯人指稱，頒下禁制令他們須花費時間及金錢去修復，本席認為答辯人此一理據實在本末倒置，答辯人作出了違反該公契及該條例的行為，要求答辯人作出修復如何對答辯人造成不公? 如只因他們須花時間金錢來修復而不作判令，這如同認可他們的違規行為，對申請人絕不公平。

74.  本席認為兩名答辯人所提出的困苦或困難，不足以造成不公，令致不應對他們的違規行為頒下禁制令。

總結

75.  本席裁斷，兩名答辯人在涉案單位的外牆及冷氣機台所搭建的設置，佔用了該樓宇的公用部分，亦改動了該樓宇的外觀，此舉違反了公契條文第8條，及該條例第34I條的條文。而答辯人以涉案單位經營該食肆，亦對申請人造成滋擾、煩厭及不便，違反了該公契條文及第10條的規定。在這情況下，頒令禁制答辯人是適當的，亦不會對答辯人造成任何不公。

命令

76.  本席頒令﹕

(a)  第一及第二答辯人及其本人或其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位，須在本命令頒下的3個月內，拆除上文第4及第5段中所列搭建物及修復/還原相關外牆、窗戶及冷氣機台至原有面貌；

(b)  禁制令以阻止第一及第二答辯人，不論透過其本人或其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位在涉案單位的公用地方設置任何搭建物；

(c)  本命令附加罰則通知；

(d)  本命令無須親自派送；

(e)  答辯人須付申請人本案的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就數額達成協議，則由法庭依區域法院基準評定。此為暫准判令，除非任何一方在14天內提出傳票申請，此暫准判令將成為最終命令。