好順利大厦業主立案法團 對 WEALTH GEAR LTD及另一人

LDBM 220-222 & 226/2014 (一併聆訊)
[2018] HKLdT 19
LDBM 220/2014

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第220宗

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LDBM 221/2014

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第221宗

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LDBM 222/2014

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第222宗

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LDBM 226/2014

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第226宗

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(一併聆訊)

判案書

爭議

1.  審裁處在本審訊中需要同時處理4宗訴訟申請，包括：- LDBM 220/2014 (“220案”)、LDBM 221/2014 (“221案”)、 LDBM 222/2014 (“222案”) 及 LDBM 226/2014 (“226案”)。而在四項訴訟申請中，所有申請人都是好順利大廈的業主立案法團，而所有訴訟申請中的第一答辯人Wealth Gear Limited是該大廈地下及一樓多間商業單位及戲院的業主，而每一項訴訟申請中的第二答辯人是第一答辯人的租客，他們分別租用1字樓部分商業單位及該大廈內的戲院單位。

2.  在 4 項訴訟中，牽涉的爭議包括 4 組分別用金屬支架安裝在該大廈北面及西面外牆上的招牌。申請人在多項申請中，認為這 4 組在大廈外牆不同位置的招牌違反多項公契條款，所以，提出 4 項訴訟申請，要求審裁處頒令拆除有關招牌、其金屬支架、其射燈照明系統及修補有關因安裝招牌而招致的破壞。但在審訊前，在 220 案中的 1 組招牌及在 4 宗訴訟申請中所有的射燈照明系統已經拆除。所以在本審訊中，剩餘的爭議是拆除關於 221 案、222 案及 226 案中的 3 組招牌及其金屬支架和 4 宗訴訟申請中修補有關因安裝招牌而招致的破壞及損害。

外牆業主

3.  另外，在本審訊中，各方不爭的事實是，在 4 項訴訟中的第一答辯人並非外牆業主，大廈外牆業主是Oriental Shine Limited，它於2006年8月14日簽訂轉讓契約從該大廈的發展商及第一業主 Yau Fook Hong Company Limited (“第一業主”) 購入該外牆物業，而該外牆業主並非牽涉在本 4 項訴訟申請中。該轉讓契約內列明的物業範圍包括如下:-

“THE EXTERIOR WALLS, THE TRANSFORMER ROOM, THE SWITCH ROOM, THE SPACES UNDERNEATH STAIRCASE, OPEN YARD COMMON PART, THE LIFT HALL, THE MACHINE ROOM, CORRIDOR AND PRIVARE LAND, WATER TANK AND PUMP ROOM,”

4.  換句說話，各方同意有關 4 組招牌所安裝的位置並非大廈的公用部分，而是Oriental Shine Limited的私人物業。

申請人的理據

5.  申請人倚賴該大廈公契 4(m), 10(a)(i), 10(a)(iii) 及 10(d) 條作為 4 宗訴訟申請的理據，有關條款為：-

(1) 第4(m) 條：-

“4. Each owner shall be bound by and shall observe and perform the following covenants provisions and restrictions:

……

(m) No owner shall without the consent in writing of the Manager do or cause or permit to be done any of the following:

(i) Repaint redecorate or alter the appearance of the exterior of the said Building or any part thereof.

(ii) Erect or affix any signboard sunshade bracket structures fitting or thing to the exterior of the said Building or to the roof or flatted roof or any part or parts thereof or to the common areas within the said Building or any part thereof.

(iii) Hand up clothing or laundry outside the said Building or in the common areas within the said building or any part thereof.”

(2) 第10(a)(i), (iii) 及第10(d) 條：-

“10. Each party hereto hereby covenants with the others as follows:

(a) (i) Not to make any alterations to the walls or structure or façade of the Building or to the said premises of which it or they is/are entitled to the sole and exclusive use, occupation and enjoyment;

……

(iii) Not to cut or damage any of the main walls or beams or floors of the Building.

……

(d) Not to affix or exhibit or paint on any part of the exterior walls, the common entrance hall, staircase, landings, lifts or passages of and in the Building any trade profession or business notice or advertisement whatsoever save and except only in the space at the entrance on the ground floor of the Building as the Manager of the Building shall designate for the purpose of affixing or exhibiting the trade or firm name of the tenant or occupier of such premises.”

6.  申請人認為在該大廈外牆用金屬支架安裝招牌，違反上述大廈公契 4(m), 10(a)(i), 10(a)(iii) 及 10(d) 條，及以業主身份容許其租客在該大廈外牆用金屬支架安裝招牌，違反上述大廈公契 4(m) 條。

7.  所有答辯人沒有爭議，大廈公契 4(m), 10(a)(i), 10(a)(iii) 及 10(d) 條全是限制性契諾，而根據《物業轉易及財產條例》第 41 條，公契內的限制性契諾對物業的租客及佔用人同等有約束力。另外，在 4 項訴訟申請中，身為第二答辯人的業主，即使招牌並非第一答辯人安裝及使用，第一答辯人仍然需要為其租客所安裝的招牌負上責任，因為第一答辯人身為業主是知道所有第二答辯人所安裝的招牌，並且從來沒有提出過任何反對意見。所以無論該招牌是由業主或租客所安裝，審裁處認為在這 4 項訴訟申請中並非重要。

答辯人的反對理據

8.  多位答辯人提出多項反對理據包括：-

(1) 所有答辯人認為申請人是一個大廈的立案法團，而涉案大廈外牆並非公用部分，而屬於私人擁有，所以，申請人並沒有「提出訴訟的權利」 (locus standi)；

(2) 答辯人亦認為有關 4 組招牌並沒有違反任何公契條款；

(3) 所有答辯人可以依賴公契第 17 條內的權利，安裝有關 4 組招牌；及

(4) 最後，所有答辯人認為即使申請人有「提出訴訟的權利」，而答辯人所安裝的 4 組招牌有違反公契有關條款，及答辯人未能依賴公契的第 17 條的權利安裝該 4 組招牌，答辯人亦認為審裁處在行使酌情權時，要求多位答辯人拆除有關招牌並不公平。

提出訴訟的權利

9.  首先，審裁處需要處理，申請人是否有合法身份「提出訴訟的權利」。

10.  答辯人大律師提出，有關涉案大廈外牆並非大廈的公用部分，而是屬於私人擁有的，所以這只是關於外牆業主與第一及第二答辯人之間的問題，而申請人身為一個業主立案法團，根據德昌大廈業主立案法團(炮台街)訴唐偉德及另一人 [1999] 1 HKC 238一案，申請人如果要提出訴訟，大前題必須是業主的共同權益受損下，才有合法身份提出訴訟。答辯人大律師認為，由於有關涉案大廈的外牆是私人擁有的，完全沒有牽涉業主共同權益。

11.  另外，答辯人大律師認為所有答辯人可依賴公契第 17 條，因為公契第 17 條內所指定批准或允許使用外牆的人，並非大廈業主立案法團 (即本案的申請人)，所以答辯人強調在處理有關外牆安裝招牌一事，申請人並沒有任何權利干涉。有關公契第 17 條是這樣的：-

“Notwithstanding anything to the contrary hereinbefore contained, it is hereby mutually agreed and declared that the First Owner (so designated in the First Schedule hereto) shall have the full and free right for itself and its licensees and permittees to affix fit up and attach signs, signboards and/or advertisements whether illuminated or otherwise to such part or parts of the exterior walls of the said Building and/or to affix fit up and erect one or more chimney at the exterior walls of the said building Provided that such affixture or erections shall not unreasonably interfere with the enjoyment comfort and well-being of the co-owners or affect the structural safety of the building PROVIDED ALWAYS that the First Owner or its assigns, licensees permittees and all persons authorised by it shall at all times observe and comply with all the laws and regulations relating to erecting maintaining and dismantling the said signs or signboards (whether illuminated or otherwise) for advertisement purposes or the chimney or chimneys and shall solely be responsible for the repair maintenance upkeep renewal and removal of any such signs or signboards chimney or chimneys and the repairs, maintenance, upkeep and renewal of such part or parts of the external walls of the said Building upon which and/or to which such signs or signboards chimney or chimneys shall be affixed PROVIDED FURTHER that the First Owner and/or its assigns licensees permittees and all persons authorised by it will at all times indemnify and keep indemnified the co-owners and occupiers for the time being of the said Building against all loss damage injury costs expenses actions claims and demands arising out of or on account of or resulting from the installation repair renewal removal maintenance and upkeep of such signs or signboards chimney or chimneys of the repair, maintenance, upkeep and renewal of those parts of the external walls of the said Building affected by signs signboards and chimney or chimneys or any defect therein or any failure to maintain the same in proper repair and conditions.”

12.  但另一方面，申請人律師認為在《建築物管理條例》第18(1)(c) 條內提及，申請人身為業主立案法團是有權採取一切合理及必須的措施執行公契。

13.  《建築物管理條例》第18(1)(c) 條是這樣的：-

「法團須採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。」

14.  申請人亦倚賴案例The Incorporated Owners of Yee Fung Garden v Basic Tech Limited & Anor  HCA 6622/1998 (未經報導，2003年1月23日)。而該案的主審法官對於《建築物管理條例》第 18(1)(c) 條作出以下分析：-

“68. It is clear that the jurisdiction of the IO is not confined to the management of the common parts of the building. When there is a breach of the DMC, it is both the right and the duty of the IO to enforce the DMC (see Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre v. Ohashi Chemical Industrial Industries (HK) Ltd [1995] 2 HKC 11, 13 per Godfrey JA).”

15.  根據申請人律師的陳詞，該案後來上訴到上訴庭亦遭駁回，案件編號 CACV 40/2003，在2005年4月20日頒下判詞，亦沒有提出以上的法律原則有錯。

16.  申請人認為該案與本案的事件十分接近，而該案的主審法官亦同意，有關申請人的論點，即使外牆是私人擁有的地方，立案法團仍然可以提出訴訟，尤其是牽涉違反大廈公契事宜。

17.  另外，審裁處亦考慮到Wing Ming Garment Factory Ltd v Wing Ming Industrial Centre (IO) [2014] 4 HKLRD 52一案在 274 段的判詞，同意在執行《建築物管理條例》第 18(1)(c) 條時，申請人不會受制於外牆是否私人物業。該䅁第 274 段的判詞指出：

“In my view, s.18(1)(c)provides the necessary basis for the IO’s standing to sue in relation to the kind of provisions in the DMC under discussion.

……

(3) Section 18(1)(c) relates to obligations contained in the DMC for the control, management and administration of the building and is not confined to the common parts. This is to be contrasted with s.18(1)(a) and (b), both of which concern only the common parts. This deliberate choice of words in s.18(1)(c) suggests that the duty placed on an owners' corporation extends to the enforcement of provisions in the DMC as regards the building generally and not just the common parts.”

18.  審裁處完全同意申請人的論點。申請人提出 4 項訴訟申請的理據，全部牽涉關於違反有關大廈公契。《建築物管理條例》第 18(1)(c) 條清晰表示，立案法團是主要的公契執行人，而立案法團的權力，並不限於只是管理公用部分，簡單來說，如有業主在自己私人擁有部分，進行一些違反公契事宜，甚至非法行為，立案法團不單止有權力，而且有責任執行有關公契，提出適當行動。

19.  在本案中，所牽涉的外牆，雖然是屬於私人擁有，但明顯地大廈外牆是大廈重要的結構，而大廈外牆並非只影響該外牆內所保護的有關單位，大廈外牆是整棟大廈的一個保護外殼，任何其中一部分受損、破壞或受不當影響，不單止會對於該部分所牽涉的單位有所影響，亦會影響整棟大廈的安全。審裁處認為這必定是業主共同權益的事務。

20.  另外，關於答辯人提出大廈公契第 17 條的論點，審裁處亦不認同，即使答辯人倚賴公契第 17 條內所提供的權利，申請人仍然有權管理大廈外牆，因為這等同管理任何大廈內私人地方的使用限制一樣，沒有分別，答辯人提出的說法並不合常理。

21.  審裁處認為申請人在4項訴訟中是有合法身份「提出訴訟的權利」，所有答辯人所提出的反對論點並不成立。申請人身為立案法團，是有責任及權利去執行有關涉嫌違反公契的行為。

是否有違反任何公契條款

22.  第二，審裁處須要對答辯人安裝招牌的行為是否違反申請人所指稱的多項公契條款作裁決。

23.  答辯人首先提出，大廈公契 4(m)及10(d) 條對限制改動大廈外觀及在外牆安裝廣告招牌事宜，並無意義，亦不適用，因為公契第 17 條所賦予第一業主的權利，允許第一業主有權在外牆懸掛或安裝招牌，所以公契 4(m)及10(d) 條並沒有任何作用。

24.  審裁處對於答辯人這個論點，並不十分理解。似乎答辯人誤解有關大廈公契草擬的目的。很明顯大廈公契在草擬時，其中一項最主要的目的是定出每一位業主的權利與義務和關於大廈管理事宜的制度，由公契草擬的結構看出，公契條款 4(m)及10(d) 條清楚表示有關草擬公契的人希望限制有關外牆改動，尤其是牽涉安裝招牌廣告的時候，而草擬的目的是明顯賦予管理人或後來成立的業主立案法團權利及義務去管理大廈共同關心的事宜。正如審裁處所說大廈外牆是大廈重要的一部分，所以才定出有關條款。審裁處完全不能同意這些條款是沒有意義的。

25.  答辯人亦提出，由於公契第 17 條與公契 4(m) 及10(d) 條有衝突，所以公契 4(m) 及10(d) 條並沒有意義。公契第 17 條是純粹第一業主保留其本人及其允許者或批准者在外牆安裝及展示廣告的權力，這明顯並不代表任何其他人可以進行違反有關公契條款的行為。因為公契第 17 條有凌駕性，即使公契第 17 條與公契 4(m) 及10(d) 條有衝突，審裁處亦不同意會把公契 4(m) 及10(d) 條變成沒有意義。審裁處認為對於有關公契條款的一個合理的演繹方式是，除第一業主其本人及其允許者及批准者外，其他人士（包括大廈的其他業主及租客）均不能在外牆安裝及展示廣告，除非得到申請人書面同意。

26.  另外，答辯人認為公契 10(a)(i)及(iii) 條只針對大廈結構安全考慮。因為基於單一共聘專家的意見，確認所有有關招牌並不構成對大廈外牆結構上的負面影響，所以申請人未能證明所安裝的招牌有違反以上的公契條款。

27.  審裁處並不同意答辯人對於公契內所提及「結構性改動」 (structural alteration) 的演繹。根據案例Incorporated Owners of Elite Garden  v  Profit More Co Ltd [2002] 2 HKLRD 518一案，在上訴庭的判詞中，清楚對公契演繹有關「結構性改動」字眼，提出重要的法律原則。上訴庭認為有關「結構性改動」字眼最重要的字為「改動」(alternation)，而「改動」的意思，是包括改動有關型式(form)及結構(structure)，上訴庭認為有關「結構性」(structural)並非技術用詞，所以須以一個普通方式演繹有關字眼，即使不影響結構安全，這不代表沒有「結構性改動」。大廈外牆無可置疑是大廈重要的一部分，亦是大廈結構的一部分，而在大廈外牆上作出「型式」的改動或「外觀」的改動 ，已是違反有關條款。審裁處完全同意上訴庭對於該案中公契的演繹，有關演繹的法律原則完全適用於本案。所以用金屬支架安裝招牌在大廈外牆上，明顯是對大廈結構型式及外觀改動。基於以上理由，審裁處並不接納有關答辯人大律師作出的陳詞。

28.  總括而言，審裁處認為在 4 項訴訟申請中，所安裝的招牌 (包括 220 案中已拆除的招牌) 明顯對大廈外牆部分進行了結構性的改動，及由於招牌的金屬架是以螺絲鑽入外牆作為穩固之用，事實上亦明顯是損害大廈主要牆身。訴訟各方對於答辯人所安裝的招牌，從來未得到申請人的同意，是沒有爭議的。所以在外牆安裝招牌，明顯是違反申請人所指出多項公契的條款。審裁處同意申請人對公契的解釋。根據大廈公契 4(m) 條的規定，業主及租客在未獲申請人書面同意前，不能改動大廈外觀及不能安裝或懸掛廣告招牌在大廈外牆上。另外，根據大廈公契 10(a)(i)及(iii) 條，業主及租客亦不能改動大廈外牆及其結構，亦不能損害大廈主要牆身及橫樑。最後，根據大廈公契 10(d) 條，除了在申請人的指定地方外，業主及租客亦不能在大廈外牆展示廣告及商號名稱。而很明顯，在審裁處面前的證據清楚顯示，有關 4 組分別用金屬支架安裝在該大廈北面及西面外牆上的招牌，完全違反以上有關大廈公契的條款。

公契第17 條

29.  第三，審裁處須要對答辯人倚賴公契第 17 條的權利作裁決。

30.  審裁處在閱讀公契第 17 條的時候，留意幾項在編寫公契時的目的，簽署公契的雙方都同樣重視對公契在管理整棟大廈外牆的重要性，但很明顯，第一業主希望保留有關在大廈外牆安裝廣告的權利，所以草擬公契時保留該特權。而在第 17 條內，用字亦非常清晰及準確，有關權利是保留給第一業主其本人及其允許者及批准者，而提及第一業主時，亦清楚表示是在公契第一附表內指稱的第一業主，並未包括第一業主的承讓人 (assign)或任何業權繼承人(successor-in-title)。這似乎清晰表示，有關第 17 條所保留的特權，只是由第一業主獨有的個人權利。而一個不爭的事實是，第一業主已經將外牆業權轉讓給一位第三者Oriental Shine Limited，而多位答辯人從來沒有得到第一業主的允許或批准在外牆安裝招牌，基於這個事實，審裁處認為答辯人並不能以第17條作為辯護理由。

31.  由於第一業主及後來的承讓人並非本案任何一方，審裁處認為，對於該公契第 17 條進一步的演繹是否包括承讓人亦有權根據第 17 條發出允許及批准呢？審裁處認為這可能要留待將來有適當的訴訟或爭議時才作決定，但在本 4 項訴訟申請中，所有答辯人都承認他們是沒有第一業主或任何承讓人的允許或批准，這其實已經足夠審裁處處理有關答辯人依賴公契第 17 條的論點。

32.  總括而言，審裁處雖然同意公契第 17 條有凌駕性，即是說第 17 條所保留的權利，的確在與公契內其他條款有衝突時，第 17 條是的確有凌駕性，但該凌駕性的特權只屬於第一業主，而由於多位答辯人並非第一業主或其允許者或批准者，所以第 17 條對答辯人並無幫助。

33.  由於審裁處認為答辯人並非符合第 17 條賦予權力的人士，所以對於單一共聘專家的意見，關於在不同訴訟申請中招牌的合法性，或是否根據屋宇署小型工程監管制度或指定豁免工程，與本 4 項訴訟申請並沒關係。換句話說，答辯人所安裝招牌是否符合有關政府規定，是一個行使公契第 17 條特權時的條件，但由於審裁處已經裁定多位答辯人，並未能依賴公契第 17 條作為抗辯理據，所以審裁處亦無須為是否符合第 17 條內的條件作裁決。

行使酌情權頒下禁制令有否不公平

34.  第四，審裁處須要考慮在　4 項訴訟申請中，發出禁制令是否對答辯人有不公平的地方，答辯人指出在 4 項訴訟申請中，不同招牌分別在 2012 年至 2014 年時已經安裝在大廈外牆上，一直以來，從來沒有對任何人造成傷害，或對業主造成損失，更無證據顯示任何招牌會造成危險或任何人的不便。而在 222 案中的招牌，根據有關證據，已經符合有關法例安裝，而答辯人亦承諾會將所有招牌根據有關法例要求建造，所以即使答辯人違反公契，而且沒有公契第 17 條賦予的權利懸掛有關招牌，審裁處發出有關禁制令要求拆除多項招牌，對答辯人並不公平。

35.  審裁處認為行使有關酌情權最重要的考慮是申請人在大廈管理上，是扮演一個重要的角色，而且大廈外牆是重要的一部分，如果容許答辯人違反有關公契，而無需拆除有關招牌，這對所有其他大廈業主並不公平。答辯人所承諾會根據有關法例(例如《建築物條例》)建造或安裝招牌只是基本要求，但符合法例並不等於符合大廈公契，而公契清晰訂明有關行為除非得到申請人書面批准，否則並不能進行，這是清晰對大廈每一位業主公平的要求及規定。

36.  另外，審裁處亦在考慮所有證據之後，並未發現有任何默許或其他衡平法的原則導致發出禁制令不公平。

37.  審裁處看不到答辯人分別身為大廈業主及租客，有任何理由不需要跟從大廈公契條款，所以沒有任何對答辯人不公平的情況。至於，雖然第一答辯人並非安裝所有招牌的人，但正如審裁處所說，無論該招牌是由第一答辯人或第二答辯人所安裝，審裁處認為有關禁制令必須要求第一答辯人及所有第二答辯人同樣遵守。

禁制令

38.  審裁處接受有關 221 案、222 案、226 䅁 3 項訴訟申請，頒下禁制令，命令每項訴訟申請中的第一及第二答辯人須清拆餘下用金屬支架安裝在該大廈外牆上的招牌及還原受損害的牆身。另外，雖然在 220 案中的招牌已經拆除，但因安裝該招牌而受損害的牆身還未修補，所以於 220 案中，亦頒下禁制令，命令第一及第二答辯人須還原受損害的牆身。

訟費

39.  最後，審裁處沒有理由要背離訟費應隨訴訟結果而定的規則，所以審裁處亦頒下臨時訟費命令，所有答辯人 (包括第一及第二答辯人) 在 4 項訴訟申請中須要向申請人支付訟費，如雙方未能就訟費數額議定，則依區域法院基準作評定，除非訴訟任何一方在本命令發出 14 天內提出申請修改或取消本訟費命令，本訟費命令將成為最終訟費命令。