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LDBM 189/2012
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號 2012 年第189宗
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| 申請人 |
Tsang Wing Lam |
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訴 |
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| 第一答辯人 |
Incorporated Owners of King Tin Court |
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| 第二答辯人 |
Prestige Construction & Engineering Co. Ltd. |
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判 案 書
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背景
1. 申請人（曾先生）是景田苑C座23樓5室的業主。
2. 景田苑是一個「居者有其屋」屋苑，於1983年落成，有一份適用公契（「適用公契」），於2000年成立業主立案法團（「法團」）。
3. 2008年4月13日，法團舉行業主大會，決定為屋苑的整體維修及翻新工程進行籌備工作。法團於2009年7月聘請浩熙建築工程顧問有限公司（「浩熙」）作為工程顧問，並於2010年就工程進行招標。
4. 2011年6月26日，法團舉行業主特別大會，通過10項決議，包括為景田苑進行整體維修及翻新工程，以及聘請宏業建築工程有限公司（「宏業」）為工程承辦商。
5. 2011年9月21日，法團的管理委員會（「管委會」）決議授權主席等委員與宏業簽訂工程合約。
6. 法團其後於2011年9月23日與宏業簽訂整體維修及翻新工程的工程合約（「該工程合約」）。
7. 2012年2月27日，曾先生在高等法院針對法團及宏業提出HCA 300/2012一案，要求原訟法庭頒令：
(1) “… the overall resolution that passed in the general meeting of owners on 26.6.2011 in the King Tin Court, is nullified”;
(2) “…the overall ‘resolutions’ as seen in the ‘minutes of meeting’ after the meeting on 23.9.2011[1] of the 1st Defendant’s Management Committee [即管委會] is nullified”; and
(3) “The ‘Works Contract’ (工程合約) dated 23.9.2011, involving the amount of HKD91,175,534 [即該工程合約], that made between the 1st Defendant [即法團] and the 2nd Defendant [即宏業], is set aside”.
8. 2012年6月14日，原訟法庭命令將案件移交土地審裁處審理，案件移交後成為本案。
開審前的申請
9. 曾先生曾經申請非正審強制令，但不獲批准，詳情可參看高等法院原訟法庭暫委法官歐陽桂如（當時官階）日期2012年3月9日和6月14日的判決書，以及本席日期2012年8月16日的判決書。曾先生和法團主席黎德（「黎主席」）都有為該項申請存檔誓章證據。
10. 本案曾於2012年12月31日進行過堂聆訊，本席當天發出的指示包括：
(1) 案件排期於2013年4月22日及23日進行審訊；
(2) 訴訟各方為非正審強制令申請存檔的誓章作為相關證人的證人陳述書；
(3) 訴訟各方須於2013年2月25日或之前存檔進一步證據（如有的話）；
(4) 訴訟各方可於2013年3月11日或之前存檔回應對方的證據（如有的話）；
(5) 除非獲得審裁處批准，訴訟各方都不可提交進一步證據；及
(6) 法團須於審訊前不少於14天將審訊文件冊送達訴訟其他各方。
11. 只有法團按指示存檔證據（即黎主席的證人陳述書），曾先生和宏業都沒有存檔進一步證據。
12. 曾先生於2013年4月16日提出非正審申請，要求押後審訊。該申請於2013年4月19日進行聆訊，被土地審裁處暫委法官余敏奇（當時官階）撤銷。
13. 2013年4月22日，曾先生於本案開審前再口頭提出申請，要求押後審訊，原因是：
(1) 法團一方沒有按指示於審訊前14天將審訊文件冊送給他。曾先生表示曾收到一份「領取包裹通知書」（證物A1），但沒有到郵局領取包裹，未知待領包裹是否審訊文件冊。他於2013年4月19日的聆訊後才收到文件冊，但因為事忙，沒有仔細檢視文件冊，所以未有熟習各項文件在文件冊中的位置。
(2) 他希望提出其他非正審申請，例如申請逾期提交證據。
(3) 他的證人（例如胡福全和李耀平）還沒有到庭，他安排了他們分别在4月22日下午和4月23日到庭。
(4) 他希望申請證人傳票，傳召其他證人出庭作供。他表示最近才獲悉有一些業主（例如吳少邦和余龍志）可就本案作供，但他們表示不想浪費時間，除非獲審裁處傳召否則不會出庭。
14. 曾先生的押後審訊申請不獲批准。
(1) 代表法團的鄧律師確認，法團一方擬備審訊文件冊後，已於2013年4月8日將文件冊寄給曾先生和宏業。鄧律師承諾將存檔送達誓章，[2]代表宏業的王律師亦確認收妥文件冊。
根據證物A1，郵差曾於2013年4月15日到訪曾先生的送達地址，但未能送達包裹，於是留下證物A1通知曾先生到新翠郵政局領取。法團就於送達文件冊的案情與證物A1吻合，本席接納法團已將文件冊寄出給曾先生，只是曾先生沒有到郵局領取包裹。
無論如何，當鄧律師獲悉曾先生可能未收到審訊文件冊後，已於2013年4月19日將另一套文件冊送達曾先生，曾先生亦確認收到。曾先生明知審訊日期而不詳閱文件冊內文件是他的選擇，本席認為他已有充足時間準備審訊。更何況，審訊文件冊內大部分文件都不是新製作的，曾先生應早已知悉其內容，文件冊亦有目錄協助曾先生搜尋所需文件。
(2) 《土地審裁處規則》第4條規定：
「(1) 除非審裁處另有批准，否則非正審申請須以書面提出，方式是向司法常務官提交大致上符合表格1格式的申請書。
…
(2A) 任何非正審申請(縮短任何期限的申請除外)須於申請書內指明的聆訊有關申請的日期之前的2整天前送達其他各方。
…」
曾先生曾於2013年4月16日提出要求押後審訊的非正審申請，明顯知道正確程序。他明知審訊日期，但選擇不按程序一早提出他的非正審申請。兩位答辯人已準備好審訊，亦安排了法律代表出席審訊。本席認為沒有理由將審訊押後，讓曾先生提出其他非正審申請。
(3) 安排證人出庭是與訟人的責任，審裁處可先處理已到庭證人的證供 (例如曾先生和黎主席) ，無須等待所有證人到庭後才開審。
(4) 《高等法院規則》第38號命令第17條規則訂明：[3]
「傳召出庭令狀必須面交送達；除第19條規則另有規定外，除非送達是在發出該令狀的日期後12星期內，並在規定須在法庭席前出席之日前4天或之前或法庭所定的其他期限之前完成，否則送達不得生效。」
即使本席即日發出證人傳票(或作傳召出庭令狀)，曾先生亦不可能滿足上述的送達要求，曾先生亦沒有提出任何可縮減送達證人傳票的原因。曾先生沒有及時申請證人傳票是他的延誤，本席拒絕押後審訊讓他申請及送達證人傳票。
15. 本席拒絕押後審訊後，曾先生又提出以下申請：
(1) 他口頭作出申請，將已存檔的第三份誓章及還未存檔的第四及第五份誓章作為他的證人陳述書。他表示第三及第四份誓章曾用於2013年4月19日的聆訊，但拒絕就第五份誓章宣誓及繳付提交誓章的費用。
(2) 他存檔日期2013年4月22日的非正審申請書，申請「四位特別証人出庭，以証明2011年9月21日[法團]之管委會議之全部過程中沒有作出議決…於2011年9月23日與[宏業]簽訂工程合約」。曾先生所指的四位證人是胡福全、李耀平、吳少邦及余龍志。
16. 事實上，曾先生的第四及第五份誓章均沒有宣誓及繳付提交誓章的費用。本席向曾先生解釋，《土地審裁處(費用)規則》附表第14項訂明提交誓章須繳付費用，本席亦無權免除該等費用。[4] 其後，曾先生即日為第五份誓章宣誓及繳費，並承諾法庭將會為第四份誓章宣誓及繳費。[5]
17. 鄧律師指，曾先生的第四份誓章的第1段及附件 “TWL-4AFF-EXB.1(i), (ii), (iii)” 涉及雙方的調解，按調解過程必須保密的一般原則，該等證據須予以剔除。此外，鄧律師亦投訴，曾先生提供他的證人的供詞，超出本案範圍。考慮到案件的進度及審訊是由專業法官處理，本席決定先聽取證據（de bene esse），稍後才決定是否須剔除部分證據。
18. 本席於是批准曾先生逾期存檔第四和第五份誓章，以及將他的第三、四及五份誓章作為他的證供，審訊隨即展開。
審訊
19. 審訊時，申請人一方的證人是曾先生本人、余龍志、李耀平和胡福全；吳少邦最終沒有出庭作供。
(1) 余先生是景田苑業主，亦是由黎主席主持的管委會的其中一位委員。他出席了2011年6月26日的業主特別大會和2011年9月21日的管委會會議。本席將余先生的證人陳述書列為證物A2。
(2) 李先生是景田苑業主，出席了2011年6月26日的業主特別大會，並列席2011年9月21日的管委會會議。李先生的證人陳述書附於曾先生的第五份誓章。
(3) 胡先生曾經居住在景田苑，列席了2011年9月21日的管委會會議。胡先生的證人陳述書附於曾先生的第五份誓章。
須留意的是，雖然胡先生作供時表示他是一位工料測量師，有30多年處理政府工程經驗，但他沒有為屋苑的整體維修及翻新工程作出專家評估。他只是以一位關心工程的業主的身份作供，並非專家證人。
20. 法團傳召黎主席作供，他分别主持2011年6月26日的業主特別大會，以及2011年9月21日的管委會會議。宏業表示將依賴法團的證據。
21. 審訊結束後，本席指示訴訟各方須遞交書面結案陳詞以代替口頭陳詞。答辯人一方按指示遞交陳詞，但申請人卻沒有於限期前遞交陳詞。本席於2013年5月20日發出書面指示，除非申請人於5月24日或之前遞交陳詞，否則將被視為放棄作結案陳詞。申請人最終於2013年5月24日遞交書面陳詞。本席已考慮訴訟各方的陳詞。
證據分析
22. 各位證人都採納其誓章及/或證人陳述書的內容作為證供。
23. 曾先生在其結案陳詞批評黎主席說謊、虛偽，以及橫蠻。兩位答辯人的代表律師原則上沒有質疑申請人一方的證供。
24. 本案的爭議並不取決於證人的誠信。除下文特別交代之外，本席原則上接納所有證人的證供，但拒絕接納曾先生對黎主席的批評。
申請人的案情
25. 根據曾先生存檔的申索陳述書，[6]他的申索環繞着三方面：
(a) 2011年6月26日業主特別大會的決議；
(b) 管委會2011年9月21日的決議；及
(c) 該工程合約。
26. 申請人沒有法律代表，可能因此未能掌握本案的關鍵，亦可能是借題發揮，所以他們一方的證供某程度上流於空泛、並不對題，更有超出本案範圍之嫌。他們有些投訴（例如：指控宏業貪污；否認管委會2011年9月21日的決議；以及投訴該工程合約條文粗疏等），更是在審訊時才第一次提出。更甚者，曾先生妄故案件已審結，還在結案陳詞第一次提出下文提到的a9投訴，答辯人未有機會回應，對答辯人一方並不公平。
27. 綜合申請人一方的證供，他們提出較為具體及與上述三方面有關的投訴，可歸納如下：
(a) 就於2011年6月26日的業主特別大會的決議：
(a1) 法團沒有考慮業主的財政承受能力。
(a2) 法團沒有向業主解釋搬渠的利弊，例如：日後若發現漏水，業主可向誰追究？
(a3) 法團沒有給予足夠機會讓業主在業主大會發問。
(a4) 申請人一方提供一些剪報（證物A6），指宏業曾涉及貪污。他們投訴宏業隱瞞貪污指控，倘若參與會議的業主獲悉這些指控，可能不會選擇宏業。
(a5) 申請人一方質疑業主大會的投票方式，並提出應由獨立會計師監票。
(a6) 業主大會的投票結果是人為偽造、虛假的。
(a7) 業主大會沒有就工程的總工程價表決。
(a8) 法團沒有徵詢未有出席業主大會業主的意見，所以當天的議決並非經「全苑過半數業户」通過。
(a9) 管委會秘書缺席該次法團大會，沒有人「留下正式的紀錄（keep minutes）」，呈堂的會議紀錄並非正式紀錄，屬於無效。
(b) 就於2011年9月21日的管委會會議，申請人一方指：
(b1) 管委會的決議不符合2011年6月26日業主特別大會的決議。
(b2) 管委會事實上沒有作出「通過同意宏業減價港幣貳佰萬元」及「通過授權法團主席、司庫及秘書簽署屋苑整體維修及翻新工程合約」的决議。
(b3) 管委會應以記名選票方式投票。
(b4) 呈堂的管委會會議紀錄是由管委會秘書（吳金生）簽署的，會議紀錄應由主席親自簽署。
(c) 就於該工程合約：
(c1) 申請人一方不同意該工程合約的工程範圍。曾先生指該工程合約涉及「非必要」的「美化工程」，他曾經每幢大厦逐層視察，認為無需維修或翻新屋苑。另一方面，李先生認為工程範圍應包括大廈大堂及垃圾房。
(c2) 申請人一方投訴，法團沒有將整份工程合約張貼在告示板上讓業主參考。
(c3) 該工程合約條文粗疏。
(c4) 工程費用不合理。例如：曾先生投訴項目10.3「於外牆所有紙皮石位置，髹2帖紙皮石保護光油」費用20,800,000元不合理；[7]胡先生則投訴保險費用不合理。曾先生更認為有關的工程被人「圍標報價」，宏業的工程價比正常價格高出2至10倍。
(c5) 工程保護期不足。
(c6) 項目7.8「更換外牆廚房排污喉（不包括單位內地台支喉及配件）」不符合業主大會決議，工程亦會改變大廈外觀，違反適用公契。
(c7) 工程（尤其是項目9.2「各座天台各水缸防水工程（防水料塗）」）侵犯業主的權利並導致損失。
(c8) 部份工程須先獲屋宇署批准方可進行。
答辯人的案情
28. 法團及宏業均表示一切決議合法有效，該工程合約亦沒有問題。
29. 宏業否認貪污指控。
30. 法團更提出，法團曾因應曾先生等業主的要求，再於2011年11月11日召開業主特別大會，商討是否撤銷管委會2011年9月21日通過與承建商簽約的決議，結果是該議案遭到與會業主否決。換言之，景田苑業主再一次投票確認進行工程及選擇宏業。
討論
31. 本席認為要妥善處理曾先生等業主的投訴，關鍵在於明白《建築物管理條例》（「該條例」）對於屋苑公用部分的管理，以及業主立案法團（包括其管理委員會）的運作有甚麼規定。
32. 一般而言，大廈屋苑可分為：(1)由個別業主擁有的私人部分，以及(2)公用部分。
33. 大廈公契一般都規定個別業主對其擁有的私人部分須負上保養維修責任，就算公契並無規定，該條例亦訂明擁有人須維持其擁有部分的修葺妥善及狀況良好。[8]
34. 至於公用部分，所有業主須一同承擔責任。香港大學的吳世學教授在其著作Land Law in Hong Kong，第3版（2010年）第825頁說明：
“The management of the common parts of a building necessarily rests on the shoulders of all the co-owners, since they are the only parties who have the right and power to manage, control and use those parts. Since no co-owner has a better right to use the common parts than any other co-owners, it is only fair for all the co-owners to have an equal right and power to manage those parts, and that would require cooperation among the co-owners.”
（意譯： 由於共同擁有人是唯一有權利和權力管理、控制和使用建築物公用部分的人士，因此該等部分的管理必然是由所有共同擁有人負責。鑑於沒有任何一位共同擁有人比其他共同擁有人更有權使用公用部分，故此每位共同擁有人享有管理該等部分的同等權利和權力才是合理的，而這有賴共同擁有人之間的合作。）
35. 業主成立業主立案法團後，他們對於公用部分的權利、權力、特權、職責，必須由法團行使及執行。[9]該條例亦相應規定，法團有責任使公用部分維持良好合用的狀況及保持清潔，並可行使酌情權決定對公用部分進行翻新、改善或裝飾工程。[10]
36. 法團是藉法團會議的決議來作決定的。在出席人數達到法定人數的法團會議，業主可用投票方式以過半數票作出決定。[11]法團會議的一切決議，包括翻新、改善或裝飾公用部分的決議，對管理委員會以致屋苑全部業主均具約束力。[12]
37. 綜合以上法律條文，成立了業主立案法團的屋苑，其公用部分由法團管理，法團有權決定是否為公用部分進行翻新、改善或裝飾工程。因為法團是透過法團會議來作決定的，倘若個別業主對公用部分的翻新、改善或裝飾工程有意見，可在法團會議中提出，讓與會業主考慮，大家集思廣益，一齊為屋苑謀求最好或獲最多業主認同的方案。法團會議作出的決議，對所有業主都有約束力，不論個別業主有否參與會議，或者是否贊成該等決議。
38. 另一方面，法團的權力和職責一般由管理委員會代為行使及執行。[13]法團會議就於公用部分的翻新、改善或裝飾工程的決議，亦是由管理委員會執行。
(a) 2011年6月26日的業主特別大會的決議
39. 就本案而言，景田苑法團有權決定是否為景田苑的公用部分進行翻新、改善或裝飾工程。法團曾於2011年6月26日召開法團大會，商討整體維修及翻新工程事宜，並作出決議。
40. 根據會議記錄，出席會議的業主（包括親身出席及透過授權代表出席）超過法定人數；會議先由工程顧問（浩熙）匯報工程籌備進度，並講解各公眾設施狀況、維修建議及方案；維修顧問律師接着講解大廈公契業權及維修費攤分方法；管理公司亦匯報了屋苑的財務狀況。與會業主隨後就各項議案投票，投票結果是：
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議程 |
內容 |
投票結果 |
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5 |
議決通過進行屋苑整體維修及翻新工程 |
以80.13%同意通過工程 |
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6 |
議決由屋苑盈餘及維修基金內撥備整體維修及翻新工程費的款額撥備金額港幣伍佰萬元 |
以95.52%同意通過工程 |
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7 |
議決屋苑整體維修及翻新工程項目及方案：工程項目1.0（一般措施）及2.0（外牆棚架及安全措施） |
以90.91%同意通過 |
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議決屋苑整體維修及翻新工程項目及方案：工程項目3.0（外牆鋼筋混凝土及批盪修葺）及4.0（外牆飾面修葺或翻新） |
以87.77%同意通過工程 |
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就上述工程所採用之方案進行投票：方案一（進行外牆紙皮石飾面執補及清洗）；方案二（鑿走外牆所有紙皮石及批盪及重鋪2"乘4"飾面瓦片） |
以65.74%同意通過採用方案一進行工程 |
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議決屋苑整體維修及翻新工程項目及方案：工程項目6.0（加裝冷氣機集水喉管工程） |
以93.36%同意通過工程 |
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議決屋苑整體維修及翻新工程項目及方案：工程項目7.0（更換排污渠工程，包括浴室及廚房）及8.0（更換沖廁水供水喉工程） |
以89.52%同意通過工程 |
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就上述工程所採用之方案進行投票：方案一（浴室內排污渠及沖廁水供水喉，原位更換）；方案二（浴室內排污渠及沖廁水供水喉，遷移出外牆） |
以88.79%同意通過採用方案二進行工程 |
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議決屋苑整體維修及翻新工程項目及方案：工程項目5.0（室內公眾地方鋼筋混凝土修葺及粉飾工程） |
以59.82%同意通過工程 |
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議決屋苑整體維修及翻新工程項目及方案：工程項目9.1（各座天台水缸預防水工程） |
以65.65%同意通過工程 |
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議決屋苑整體維修及翻新工程項目及方案：工程項目9.2（各座天台水缸內部防水工程） |
以61.04%同意通過工程 |
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議決屋苑整體維修及翻新工程項目及方案：工程項目9.3（平台花園防水工程，新造防水層及批盪） |
以76.82%反對通過工程 |
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議決屋苑整體維修及翻新工程項目及方案：工程項目10.1（供應及更換各座天台至水缸頂316級不銹鋼爬梯及防墜護欄）及10.2（供應及更換各座天台至水缸頂316級不銹鋼圍欄） |
以60.33%反對通過工程 |
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議決屋苑整體維修及翻新工程項目及方案：工程項目10.3（於外牆所有紙皮石位置髹上兩帖紙皮石保護光油） |
以57.38%同意通過工程 |
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議決屋苑整體維修及翻新工程項目及方案：工程項目10.4（供應及於外牆指定位置安裝316級不銹鋼曬衣架） |
鑒於維修工程法律顧問認為曬衣架屬私人物件，並非公眾設施，不建議進行投票此工程項目，故會議主持人同意取消議決此工程項目 |
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議決屋苑整體維修及翻新工程項目及方案：工程項目11.0（各座地下入口大堂翻新工程） |
以69.99%反對通過工程 |
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8 |
議決屋苑整體維修及翻新工程之承辦商 |
以75.6%議決聘請宏業 |
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9 |
議決就屋苑整體維修及翻新工程向業主集資工程費用之方案 |
以97.21%同意分八期向業主集資工程費用 |
41. 法團大會的一切事宜，均是以投票來作決定的。曾先生等人作為業主，對翻新、改善或裝飾景田苑的公用部分有意見，是無可厚非的。他們應在2011年6月26日的會議上提出a1和a2的意見，讓各位業主考慮。倘若有業主認為法團未有給予足夠資料或充足時間發言或討論（即a3），應在大會即時提出，讓與會業主決定如何處理。[14]
42. 無論曾先生等業主的意見如何精闢獨到，他們還須尊重其他業主的意願。法團大會的決議代表大部分景田苑業主的意願，決議一經作出，對曾先生等人都有約束力。除非曾先生等業主能推翻該等決議，否則便須接受現實。
43. 更何況，法團曾按一些業主的要求，於2011年11月11日舉行業主大會，再次討論維修及翻新工程。根據會議紀錄：
「（一）議決撤銷管委會第15次會議通過與承建商簽約之決議
…
結果：以76.90% 反對撤銷管委會第15次會議通過與承建商簽約之決議。
（二）議決通過先行集資達工程總額80%後，方可與承建商簽約
…
結果：以77.70% 反對先行集資達工程總額80%後，方可與承建商簽約。
（三）議決通過禁止第五屆管委會委員與承建商簽署任何景田苑大維修之工程，如第五屆管委會委員與承建商簽署任何合約，則所有法律責任須由簽署人承擔
…
結果：以77.66% 反對禁止第五屆管委會委員與承建商簽署任何景田苑大維修之工程，如第五屆管委會委員與承建商簽署任何合約，則所有法律責任須由簽署人承擔。」
44. 曾先生等人未能在2011年6月26日及11月11日舉行的業主大會說服其他業主採納他們的意見，現在舊事重提或提出新的投訴，實在是於事無補。
45. 就於a1，曾先生在結案陳詞提出：
「“黎”承認他從來沒有徵詢過或調查過景田苑的多數業主願意或能夠花多少錢於屋苑整體維修這件事上。他一意弧行地、橫蠻地，假設景田苑的每一戶業主都願意以任何代價去進行整體維修。前面之陳述，說明了“黎”作風之橫蠻。」
曾先生認為應先調查多數業主的願意及能負擔多少工程費用，這固然是一個做法，但並非唯一的做法。不論曾先生等人有否在2011年6月26日的業主大會提出他們的想法，當日的決議對他們都有約束力，決議表示有過半數與會業主認為無需先作調查。再者，2011年11月11日業主大會的第二項決議亦顯示，過半數與會業主選擇不等待大部分業主付款後才進行工程，排除了先確定業主可承擔工程分攤費才展開工程。
46. 就於a4，呈堂的剪報只顯示宏業有一位前僱員涉及一宗貪污案件。宏業曾向法團解釋，該名前僱員是在離開宏業後犯案，案件與宏業無關。沒有證據推翻宏業的案情，本席認為曾先生的投訴沒有事實基礎，不能成立。更何況，法團曾經透過日期2011年10月28日的通告，將宏業的解釋通知各業主，而景田苑業主其後在2011年11月11日舉行的業主大會還是否決了禁止管委會委員與宏業簽約的議案，這顯示剪報述及的事件並沒有影響業主選擇宏業的決定。
47. 就於a5：
(1) 曾先生提出業主大會應以記名選票方式投票。
(2) 胡先生則表示，曾向管委會提議由獨立會計師監票，並表示願意出錢為法團提供獨立會計師，但管委會沒有採納。
(3) 綜合黎主席的證供和呈堂的會議記錄，法團當天徵求得四位業主作義務監票，業主大會以不記名選票方式投票，投票順利進行，與會業主沒有提出異議。
(4) 本席認為曾先生等人的提議是個人意見，並不影響當天的決議，投訴並不成立。該條例及適用公契都沒有規定業主大會的投票方式，亦沒有規定投票須由獨立會計師監票。業主大會採用甚麽投票方式及由誰監票，可視為程序問題，依法由法團決定；[15]如有需要，可即場付諸大會表決。[16]
48. 就於a6：
(1) 曾先生認為業主大會的全部決議都是人為偽造的。他指出：
(a) 會議開始時，出席的業主及業主代表人數按會議記錄共有220人，估計佔業權份數約4,290份。
(b) 但到了議程5（即議決通過進行屋苑整體維修及翻新工程）竟有9,517份總業權份數投票，議案最終獲得7,626份總業權份數通過。
(c) 由會議開始至議程5表決不足半小時，按一些「非常關心」會議的業主表示，會議期間進出的人數不多，曾先生因此認為投票結果「不正確」及被「嚴重誇大」。
(d) 曾先生估計舉行大會的會場只可容納約300人，但9,517份總業權份數涉及約488名業主。扣除授權票﹝proxy﹞但加上一些業主一家大小出席會議需佔額外座位，會場應該容納不下那麼多人。
(2) 黎主席回應指，曾先生憑藉自己的估計及一些不知名業主的感覺來質疑投票結果，毫無道理。黎主席在第二份誓章第6至14段詳細交代大會如何核實出席業主的身份和所佔份數，以及分發選票、投票，以致點票的過程。他表示投票結果即時公佈，並紀錄在會議記錄中，以供各業主核實。
(3) 黎主席的證供有事實基礎，詳盡細緻，相比曾先生的評估較為可信。本席接納黎主席的證供，a6投訴並不成立。
49. 就於a7，曾先生投訴黎主席和法團沒有就「全部十多項的總價錢，即總價為9千多萬的價錢，再交付大會表決」，是大會的「重大的疏漏」及「不正當行為」。
50. 既然與會業主逐項工程項目（包括該項工程的費用）審議並表決，本席認為無須再為總工程價表決。
51. 鄧律師和王律師均表示，a8並非法例要求，本席接納他們的意見。按該條例附表3的規定，法團會議提出的一切事項，均是由親自或委派代表投票的業主以過半數票作決定的。[17] 2011年6月26日業主特別大會的決議符合法例要求，該等決議對缺席的業主亦有約束力，法團無須再徵詢沒有出席大會的業主。[18]
52. 就於a9，曾先生在結案陳詞投訴：
「當天之會議，管委會秘書吳金生先生沒有出席，而亦未有任何管委會委員或業主被任命代替他在當天會議中所需履行的管委會秘書的職責，致使在當天會議中，根據該法例附表3，6(1) 是沒有管委會秘書去留下正式的記錄（keep minutes），進而導致當天會議之主持人黎德在後來所核証（certify）的記錄，根據該法例附表3，6.(2) 是一份非正式的記錄。因此，該會議記錄非屬有效的。亦因此，該「26.6.2011業主大會」會議記錄中所示之議決，整體上（overall resolution）是無效的（nullified）。」
53. 根據呈堂的會議記錄，管委會秘書吳金生並不在出席業主大會的委員名單中，亦沒有書面紀錄有其他人獲授權暫代秘書職務。
54. 該法例附表3第6(1)段的中英文版規定：
“The secretary of the management committee shall keep minutes of the proceedings at every general meeting of the corporation.”
「法團每次業主大會，有關會議過程的會議紀錄，均須由管理委員會秘書保存。」
本席認為，雖然第6(1) 段的英文版規定秘書須制定有關的會議紀錄（即keep minutes），[19]但法例沒有規定秘書須親自作文書紀錄。本案法團聘用了管理公司協助管理屋苑，很可能指派管理公司派員列席會議作文書紀錄，經整理後的會議紀錄再交由主席核實。[20]曾先生在結案陳詞時才第一次提出這項投訴，黎主席沒有機會在證據上交代如何制定呈堂的會議記錄，對答辯人一方並不公平。
55. 無論如何，上訴法庭曾在The Incorporated Ownersof Million Fortune Industrial Centre v Jikan Development Limited表明，即使有人未有遵行法定責任保存、核證或展示會議記錄，也並不代表法庭就會接受會議的決議無效，因為法庭可憑藉其他證據來確定該等決議的效力。上訴法庭是這樣說的：
“I fully accept, as was submitted by Mr Edward Chan, SC (with the support of a citation from So Chun Man Paul & others v. The Incorporated Owners of Chee On Building (unreported), CACV No. 302 of 1999) that the aim of the Ordinance is to protect the interest of owners of a building and to guard the owners against any abuse of office by the management committee. But, even accepting this, I understand that, unless displaced by clear words, the rule of evidence is that although minutes of meetings are sufficient (and usually the best) evidence of the proceedings to which they relate, they are not exclusive evidence of such proceedings. The provisions of clause 10 are, no doubt, mandatory. They do require the secretary to keep the appropriate minutes. They do require that the minutes are to be certified by the person presiding over the meeting and they do require that the minutes so certified are to be displayed by the secretary in a prominent place in the building. But it does not follow that a resolution which can be proved aliunde (as the Latin scholars say) to have been duly passed must be ignored by the court simply because the person presiding over the meeting, or the secretary, may have failed in one or other of these duties.”[21]
雖然上訴法庭在該案處理的是附表2第10段關於管理委員會會議記錄的規定，但其道理可引用到業主大會會議記錄的類似規定上（即附表3第6段）。本席認為無須重開審訊讓黎主席解釋如何制定會議記錄，曾先生的投訴不會影響大會的決議。
(b) 2011年9月21日管委會會議的決議
56. 如前述，2011年6月26日的業主特別大會的決議，對管委會有約束力，管委會有責任執行。
57. 管委會於2011年9月21日舉行第十五次會議，根據會議記錄：
「4. 議決通過確認屋苑整體維修及翻新工程合約內容
…
4.2 承建商「宏業」同意就景田苑整體維修及翻新工程合約總工程金額減價港幣貳佰萬元(HK$2,000,000.00)，各委員商討後投票詳情如下:
贊成: 1. 黎德先生 2. 凌貴珍女士 3. 吳金生先生 4. 梁 金女士 5. 陳賽萍女士 6. 丘湘君女士
反對: 1. 譚偉琦女士
棄權: 1. 吳少邦先生 2. 余龍志先生
經投票後，以6票贊成，1票反對，2票棄權，通過同意「宏業」減價港幣貳佰萬元(HK$2,000,000.00)。
5. 議決通過授權管委會代表簽署屋苑整體維修及翻新工程合約
5.1 授權法圑主席、司庫及秘書簽署屋苑整體維修及翻新工程合約，各委員商討後投票詳情如下:
贊成: 1. 黎德先生 2. 凌貴珍女士 3. 吳金生先生 4. 梁 金女士 5. 陳賽萍女士 6. 丘湘君女士
反對: 1. 譚偉琦女士
棄權: 1. 吳少邦先生 2. 余龍志先生
經投票後，以6票贊成，1票反對，2票棄權，通過授權法團主席、司庫及秘書簽署屋苑整體維修及翻新工程合約。
6. 管理公司工作報告
6.1 因部份委員已離場，不符合法定人數最低要求，故未能報告。」
58. 其後，管委會於2011年11月24日舉行第十六次會議，根據會議記錄：
「1. 通過(第五屆)第十五次會議記錄
1.1 委員吳少邦先生及余龍志先生表示第十五次會議記錄第3.5、4.2及5.1項中有地方需要作出修正，經各委員商討後，通過修正如下:
…
第4.2 「承建商「宏業」同意就景田苑整體維修及翻新工程合約總工程金額減價港幣貳佰萬元(HK$2,000,000.00)，各委員商討後投票詳情如下:
贊成: 1. 黎德先生 2. 凌貴珍女士 3. 吳金生先生 4. 梁 金女士 5. 陳賽萍女士 6. 丘湘君女士
反對: 1. 譚偉琦女士 2. 吳少邦先生 3. 余龍志先生
經投票後，以6票贊成，3票反對，通過同意「宏業」減價港幣貳佰萬元(HK$2,000,000.00)。」
第5.1 「授權法團主席、司庫及秘書簽署屋苑整體維修及翻新工程合約，各委員商討後投票詳情如下:
贊成: 1. 黎德先生 2. 凌貴珍女士 3. 吳金生先生 4. 梁 金女士 5. 陳賽萍女士 6. 丘湘君女士
7. 譚偉琪女士
經投票後，以7票贊成，通過授權法團主席、司庫及秘書簽署屋苑整體維修及翻新工程合約。
委員吳少邦先生及余龍志先生表示當晚不知道有此議決通過。」
1.2 委員吳少邦先生向民政事務處代表許綺婷小姐查詢有關會議記錄之表達是否妥善，許小姐回應表示，由於參與表決的委員已確認上次會議之情況，故此有關會議記錄並無不妥之處。
1.3 經商討後，各委員一致通過(第五屆)第十五次會議記錄。
2. 通過2011年9月24日特別業主大會會議記錄
各委員一致通過2011年9月24日特別業主大會會議記錄。」
59. 就於b1，曾先生在結案陳詞指出：
「管委會無權更改業主大會之決定；法例第344章第29條只表示: 由管委會去施展(exercise)法團之權力，及履行(perform)法團之責任，而非要由管委會代替法團作決定。如何施展法團之權力及如何履行法團之責任，「決定權」始終在於法團本身，即在於業主大會之上，而不在於管委會。所以，兩答辯人在其結案陳辭第7頁上第(7)段之所說，及授引<條例>第29條之所示，是完全錯誤的。管委會只可代表法團行事(exercise powers & perform duties)而無權代替法團作決定，除了那些低於某個數額的支出的事項上管委會可作決定之外。關於項目7.9，不論任何原因，進行與否，決定權始終在於法團。」
這項投訴與c6有關，本席將在下文一併處理。
60. 就於b2：
(1) 余先生以委員身份出席2011年9月21日管委會會議，據他回憶：「直至會議完結，都沒話過要投票決定是否去與宏業簽工程合約。」
(2) 李先生亦有列席該次會議，他表示：
「當晚議程甲，本人[只]聽到[宏業]講解大維修流程及管委會提出與承建商議價，由50萬元至最後[200萬]元並由管理公司傳紙問[贊]成與否。其中議程甲二及三[即議決通過確認屋苑整體維修及翻新工程合約內容，及議決通過授權管委會代表簽署屋苑整體維修及翻新工程合約]，本人未有聽到主席在大會上提出及要求各委員舉手或簽名確認屋苑整體維修及翻新工程新合約內容及議決通過授權管委會代表簽署屋苑整體維修及翻新工程。」
李先生認為有人在會議紀錄「造假」，並報警處理。
(3) 本席認為余先生和李先生的證供，不足以推翻管委會通過接受宏業減價200萬元，以及授權主席等委員簽署工程合約的決議。
Shackleton on the Law and Practice of Meetings，第12版（2011年），第8-06段說明：
“A discovery, after minutes have been signed, that they are inaccurate should, again, be the subject of a separate, later resolution – signed minutes should never be amended. The same prohibition would apply to the addition of vital details which had not been before the meeting…”
換言之，若有人事後發現經核實的會議紀錄出錯或有遺漏，正確的做法是在隨後的會議尋求通過合適的決議以作補充。日後，只要將兩次會議記錄一併閱讀，便可全面掌握會議上的討論和決議。
余先生（和吳少邦）認為2011年9月21日的會議記錄沒有準確反映他們的意願，其意見已反映在2011年11月24日的會議記錄。這樣的處理方法，合乎上述文獻的建議。
更重要的是，按黎主席的證供，管委會原本有11人，有一名委員辭職，即2011年9月21日開會時只有10名委員。除了余先生和吳少邦外，其他委員沒有就2011年9月21日的會議記錄提出異議。換言之，不論余先生和吳少邦的意願如何，仍有6名委員投票同意接受宏業減價200萬元，亦有7名委員投票同意授權主席等人簽署工程合約，兩項決議都獲出席委員過半數票通過，符合該條例附件2第10(2)段的要求。
因此，曾先生等人就2011年9月21日的投票結果提出的質疑並無作用。
61. 該條例及適用公契都沒有規定管委會的投票方式， b3只是曾先生的個人意見，並不影響當天的決議。
62. 至於b4，呈堂的管委會會議記錄都是由秘書代主席簽署的。黎主席作供時解釋，因秘書有較多時間（尤其在日間）處理法團事務，所以他沿用管委會一貫的行事方式，由秘書代主席簽署所有管委會會議記錄。
63. 《建築物管理條例》附表2第9段就於管委會會議記錄有以下規定：
「(4) 管理委員會每次開會，有關會議過程的會議紀錄，須由秘書保存。
(4A) 第(4)節所提述的會議紀錄，須由主持會議者核證其為與其有關的管理委員會會議過程的真實紀錄。
(4B) 秘書須將按照第(4A)節核證的會議紀錄，在該會議紀錄所關乎的管理委員會會議的日期後的28天內，展示於建築物的顯眼處，並致使該會議紀錄保持如此展示至少連續7天。」
雖然呈堂的會議記錄都是由秘書簽署，但他表明是代主席簽署的，而黎主席作供時亦確認他已核證會議紀錄為會議過程的真實紀錄，並授權秘書代簽。因此，呈堂的會議記錄原則上合乎法例要求。
64. 但本席認為立法原意是由主持會議者核實會議紀錄，因為他應比其他參與會議人士更能掌握會議的過程，他（作為會議主席）亦有權威核證紀錄。鑒於法例要求秘書須在會議日期後28天內展示經核證的會議紀錄，主持會議者可能未能及時親自簽署紀錄，需要授權其他人代為簽署，但這做法不應視為理所當然。以2011年11月24日的會議記錄為例，黎主席授權沒有出席會議的管委會秘書代為簽署記錄，雖然原則上合乎法例要求，但容易惹人詬病。
(c) 該工程合約
65. 管委會是代表法團與宏業簽訂該工程合約的，合約一經簽訂，對法團便有約束力。若有業主於簽約後主張取消或修改合約，便須考慮違約風險。
66. 曾先生等人提出c1至c5毫無作用。如前述，法團在2011年6月26日的業主特別大會議決進行工程（議程5）和工程的範圍（議程7），這些決議對所有業主有約束力。不論從前有否把整份工程合約張貼在告示版上，曾先生等人已透過法律程序掌握合約內容。該工程合約是否粗疏，與合約是否有效是兩碼子事，不應混為一談。
67. 就於c4及c5，本席認為曾先生等人沒有提出確實證據證實宏業的工程費比正常價高或工程保護期不足。
68. 黎主席解釋，法團總共收到十份標書，當中有四間承辦商最初就工程項目10.3開價1,440,000至1,520,000元，浩熙認為開價不合理地低，可能有錯。經浩熙與他們聯絡後，該四間承辦商均修訂了工程項目10.3的投標價至14,400,000至15,200,000元。最終，各位承辦商就工程項目10.3的投標價介乎11,200,000至23,805,000元，宏業的收費（20,800,000元）並非最高。
69. 浩熙把各位承辦商的最終價格製作列表，以供業主參考。法團在2011年6月26日的業主特別大會中，以75.6%議決通過聘請宏業為屋苑整體維修及翻新工程的承辦商。
70. 就於c6：
(1) 曾先生在誓章提到：
“1. One of the main job of the said contract is to re-construct the drainage system of the buildings in King Tin Court; that is to put the pipes be located on the external walls of the buildings. … The re-construction of the drainage system as stated in the said contract would, in the first place, change the outlook of the buildings abruptly, as there would be many pipes appeared on the external walls of the buildings. This certainly would infringe upon the rights of the owners who do not agree and accept such abrupt change.
2. The re-construction of the drainage system as above-stated is obviously of structural alteration. This kind of alteration violates the provision of the DMC (Deed of Mutual Covenant) of the estate. … The decisions of those owners, who had attended to the general meeting on 26.6.2011 and asked for or agreed to the re-construction of the drainage system as aforesaid, were mistaken. Such decisions violates the provision no.4 … ‘Not to make any structural alteration to any flat’ … of the second schedule in relation to the clause no.3 of the DMC. In fact, the re-construction as stated in the contract in dispute has many disadvantages.”
「6. 2011年6月26日業主大會關於工程項目7.0所通過的方案，是方案二，而非方案一；這事，可參見該次會議之記錄之第9頁。即就是說，在工程項目7.9與工程項目7.8兩者之間，在2011年6月26日業主大會之上，業主們是選擇並通過了項目7.9，而非項目7.8。但現時的該「2011年9月23日工程合約」所要做的，卻是項目7.8。即是說﹕2011年6月26日業主大會上的業主受騙了。
7. 項目7.9的工程內容，包括着將各業戶的廚房地台上的排污渠管移出外牆；而項目7.8卻沒有這方面的工程內容。項目7.9當完成後，廚房地台就會顯得乾淨俐落，簡單而整潔；但進行時，比項目7.8煩難。做項目7.8，比做項目7.9方便得多。現在的情況就是，2011年6月26日業主大會上通過的議決，被人隨便地更改了，刪除了。這可參見該「2011年9月23日工程合約」最後一頁的價單。那明顯是欺騙2011年6月26日業主大會上的業主的行為。該些議案被交付表決之前，是經過長時間的醞釀，及多方面之考慮的；那個藉口；正如上述價單之最下方之”註2”所說；是不能被人接受的。假如，業主大會所作成的議決，可以被人隨意更改、刪除，那麼業主大會再無意義。」
(2) 曾先生更在結案陳詞提出：
「其實，有關人等之所以要刪除該項目7.9，一方面是為了工作輕鬆方便，而另方面，更重要的是為了取得額外利益。因為進行該項目7.9，頗麻煩與費時，常會牽動廚房內一些固定設施；因此該項目的真正工作成本是頗高的，遠高於報價；承建商在中標後，若能刪除高成本項目而更換為低成本項目，即能賺取額外之利益。」
(3) 李先生作供時亦表示，自己非常欣賞屋苑原來的外貎，認為排污喉應作原位更換，不應搬到外牆。李先生和胡先生都指出，他們已更換單位內的排污喉，所以無須將排污喉搬到大厦外牆。李先生更表示，從前他參與的管委會亦曾考慮同一工程，但當時的顧問認為工程會影響大厦結構，可能造成日後漏水，最終管委會決定不進行工程。
(4) 黎主席在誓章解釋：
“I add that the original drainage pipes (including both storm-water pipes and sewage pipes) were made of cast iron and ran through the residential units within the buildings. Owing to ageing over time, blockage and even bursting of these pipes causing damage to various units had been reported to the 1st Defendant from time to time. The more serious case of these being at Hung Sam House, 3 of the 4 storm-water pipes thereat were blocked. Substantial sums had also been incurred by the 1st Defendant in repairing and making good the damage pipes over the years. There are now produced and shown to me copies of photographs taken by Ho Hei, recording the conditions of King Tin Court in general, and damage to individual units due to sewage pipes problems, marked (“LNT-1”).”
(5) 黎主席作供時補充：
(a) 根據浩熙擬備的工程投標書，項目7是更換排水喉工程，項目8是更換沖廁喉工程。就於該兩個項目，浩熙提供兩個方案供業主選擇：方案一是原位更換所有排污渠；方案二是遷移及更換排污渠至外牆。工程投標書中，項目7.8屬於方案一，涉及的工程費用約210萬元，項目7.9則屬於方案二，涉及的工程費用約420萬元。
(b) 在2011年6月26日舉行的業主特別大會，有89.52%業主同意進行項目7和8的工程，亦有88.79%業主同意採用方案二進行工程。
(c) 管委會其後在2011年9月21日的會議上有以下討論：
「3.2 「浩熙」李先生表示維修工程項目中包含更換私人喉管項目，故將會撇除該項目，並請律師解釋當中原因，王律師表示因該工程項目為私人項目，即使當日業主大會已投票通過，法團亦沒有權限處理，法例上可當無發生過，撇除該項目後並不會影響其他已通過的項目。會上有業主詢問撇除的是什麼項目，「浩熙」鄧先生回覆是次工程將會更換廚房外牆公眾去水渠，而更換廚房私人地台去水喉項目將會被撇除，該項工程金額約為二百一十萬。」
(d) 所以，最終擬備的「景田苑-屋苑維修工程合約文件-工程項目金額表」包括了項目7.8（即方案一）。
(6) 黎主席的解釋與呈堂證據相符。最終的「工程項目金額表」[22]所包括的是項目7.8的2,145,000元報價（最後再減價為2,123,550元），並非項目7.9的4,290,000元。[23]曾先生質疑刪除項目7.9的目的是謀取額外利益，毫無道理。
(7) 雖然業主大會通過採用方案二進行工程（即包括項目7.9），但管委會事後發現方案二涉及在屋苑的私人部分進行工程，法團根本無權進行該等工程，所以2011年6月26日大會的相關決議無效。
(8) 管委會最終決定接受項目7.8，即採用方案一進行工程。誠然，管委會可再次召開業主大會，尋求大會通過採用方案一的決議，這可能是最完善的做法。但就本案而言，本席認為管委會已獲授權採用方案一，無需回到業主大會。
2011年6月26日舉行的業主大會，業主先通過進行工程項目7.0和8.0，之後才選擇方案二。方案二後來發現不可行，並不影響進行工程項目7.0和8.0的決議。進行工程項目7.0和8.0只有兩個方案，剔除不可行的方案二後，餘下的便只有方案一（即項目7.8）。
再者，管委會2011年9月21日的會議記錄，按一般程序已展示於景田苑的顯眼處。[24]業主其後於2011年11月11日再召開業主大會，否決撤銷包括項目7.8在內的工程合約，這可視為業主追認採用方案一。
(9) 另一方面，本席認為既然該工程合約涉及景田苑的公用部分，不論工程會否改變大廈外觀，法團根據該條例第18條都有權決定是否進行工程。
(10) 曾先生提出的公契條文並不適用。公契第3條訂明：
“The owner for the time being of each equal undivided share of and in the Estate and the owner for the time being of each flat therein shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants’ provisions and restrictions herein and in the SECOND SCHEDULE HERETO contained.”
而附表2第4條則規定業主：
“Not to make any structural alteration to any flat of which he is the owner nor cut injure damage alter or interfere with any part or parts of the Estate in common use or any of the sewers drains water-courses conduits pipes cables wiring fixtures equipment apparatus or services of the Estate.”
附表2第4條只適用於景田苑的業主及其單位，並不適用於法團就公用部分進行的工程。換言之，工程並没有違反適用公契。
71. 就於c7：
(1) 曾先生提出：
「最嚴重的，是有些項目，會給那裏的業主、住戶帶來災難，[像]項目9.2就是。¾¾那就是天台食水缸內之防水工程。這項目，[像]其他很多項目一樣，完全沒有必要；該等水缸從來沒有發生過洩漏的事情。都是「房屋署」所嚴格監督建造的穩固佇水缸，但是卻亦被“通過”要“維修”。而所需的時間，最少也要五、六天，甚至更長的時間。那可能會發生嚴重問題﹕每座大廈居住着上千人，斷水八小時已可令住戶很不方便，何況數天。因此，若進行該項目必會為着減輕不方便的時間而供應流經含刺激性或毒性之防水塗料上之食水。」
(2) 黎主席在他的第一份誓章展示了4張相片，證明天台食水缸有損壞及漏水，須要維修。黎主席進一步解釋，根據工程合約中「施工準則及用料」的第一項：
「材料及技術須符合「一般施工標準」即「Hong Kong Government Architectural Services Department」所出版的「General Specification For Building Edition Volume 1 & Volume 2」最新版。如有任何特殊情況以本顧問公司建築師之決定為依歸。」
因此，黎主席認為宏業所用的材料（包括防水塗料）合乎政府規格，工程亦受浩熙監管，業主可以放心。
(3) 本席接納黎主席的證供。無論如何，此工程項目涉及公用部分，法團有權決定是否進行工程，而事實上亦有61.04%業權份數在2011年6月26日的業主特別大會通過進行工程。工程無可避免對業主造成不便，這並不構成取消該工程合約的原因。
72. 就於c8，黎主席在證人陳述書表示：「就部份搬渠至外牆的工程，至2013年1月已完成43.67% ... 主要是涉及不影響結構之工程。就申請人指搬渠至外牆會影響大廈的結構，房屋署已正式批准其中四座進行公程。有關工程亦將於2013年2月25日正式展開，估計所有座數會得到批准，所有工程會陸續展開及完成。」曾先生沒有在審訊時提出異議。
(d) 曾先生等人的其他投訴
73. 審訊時，曾先生和他的證人提及其他投訴，例如：
(1) 集資出現的問題；
(2) 工程監工出現問題、繳付工程費出現的問題；
(3) 有業主因拒絕配合工程而遭到警告；
(4) 有業主投訴工程損毀了他單位內的鋼筋；
(5) 相比從前的管理委員會，黎主席主持的管委會不夠公開；
(6) 有業主不滿2011年9月24日舉行的業主大會；
(7) 有業主成立「大維修關注組」跟進工程，並與管委會及浩熙等開會交流意見，可惜管委會沒有接受意見。[25]
74. 這些證供對本案毫無幫助，亦超出本案審訊範圍，曾先生等業主不應借用法律程序來抒發他們對工程實際施工上的不滿。
75. 最後，香港終審法院已在Champion Concord Limited v Lau Koon Foo (No 1)說明調解內容保密的重要：
“The fundamental importance of confidentiality in mediation is universally acknowledged and it can only be in highly exceptional circumstances that evidence which invades such confidentiality will be permitted to be adduced.”[26]
本席認同兩位律師的意見，曾先生不應在審訊中引入調解會議的內容作為證據，該等證據不獲考慮。
結論
76. 基於上述原因，曾先生的申請毫無可取之處，本席撤銷他的申請。
77. 根據黎主席的證供，工程於2012年2月28日展開後進展順利，到2013年1月21日為止已完成大約42%工程。曾先生等業主在這樣的情況下還期望可推翻業主大會和管委會的決議及取消該工程合約，實在是不切實際。
78. 本席作出暫准命令：曾先生須付給法團和宏業本案的訟費﹝包括所有保留待決的訟費﹞；如訴訟各方未能就金額達成協議，須交由法庭按區域法院訟費表評定。除非有人提出申請更改暫准命令，否則命令在本判決書頒發後14天即成為絕對命令。
申請人：無律師代表。
第一答辯人：由鄧王周廖成利律師行鄧偉棕律師代表應訊。
第二答辯人：由梁鄧蔡律師事務所王輝雄律師代表應訊。
[1]相信這是曾先生的手民之誤，所指的應該是2011年9月21日的管委會會議。
[2] 法團已按承諾存檔Wong Yu Hon的第二份誓章，確認已於2013年4月8日將審訊文件冊以普通郵遞方式寄給曾先生。
[3] 審裁處按《土地審裁處條例》第10(1) 條沿用這條規則。
[4]參看《土地審裁處(費用)規則》第4條規則。
[5] 曾先生已於2013年4月23日存檔經宣誓的第四份誓章，並繳付相關費用。
[6] 按本席2012年8月16日的命令，在高等法院存檔的狀書繼續有效。
[7]參看曾先生第一份誓章第3段（審訊文件册第18-21頁）及第二份誓章第3-4段（審訊文件册第486-487頁）。
[8] 參看該條例第34H條。
[9]參看該條例第16條。
[10] 參看該條例第18條。
[11]參看該條例附表3第3(3)段。
[12]參看該條例第14(1)條。
[13]參看該條例第29條。
[14] 該條例附表3第7段規定：「業主大會的程序，須為法團所決定者。」
[15]參看該條例附表3第7段。
[16]參看該條例附表3第3(3)段。
[17]參看該條例附表3第3(3)段。
[18]參看該條例第14(1)條。
[19] 參看馬穗端對劉旭，無彙篇案例，HCMP 1341/2011，上訴法庭2012年2月6日的判決，第11段。
[20]參看該條例附表3第6(2）段。
[21] 無彙篇案例，CACV122/2000， 2000年6月27日的判決，第9段。
[22] 參看審訊文件夾第211頁。
[23]參看審訊文件夾第76頁。
[24] 參看該條例附表2第10(4B)段。
[25]參看證物A7。
[26] (2011) 14 HKCFAR 534 at para 17.
有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲HCMP430/2014。 |