陳綺雯 對 鄭玉雲及另一人

DCCJ 35/2012

香港特別行政區

區域法院

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判案書

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1.  上述兩宗案件的訴訟都是關乎一間樓上咖啡室的買賣所引致。第一宗案件（即DCCJ 35/2012）所涉及的是原告人陳綺雯小姐（下稱「原告人」）以賣家的身份將其經營的樓上咖啡室透過一間業務轉讓的代理人公司，亦即DCCJ 747/2012的被告、商機無限顧問有限公司（下稱「商機無限」）賣給DCCJ 35/2012的被告人，即第一被告人鄭玉雲（下稱「鄭女士」）及第二被告人夏詩琪（下稱「夏小姐」）。

2.  該樓上咖啡室的名字為「Club 1516 Café」，其經營的地址為銅鑼灣景隆街7號15樓（下稱「咖啡室」）。

3.  在DCCJ 35/2012案中，原告人指稱第一及第二被告人（即鄭女士及夏小姐）違反合約，因此向她們追討合共港幣197,000元之賠償金額。

4.  在第二宗案中，即DCCJ 747/2012，原告人向商機無限索償港幣30,000元，作為買家（即鄭女士及夏小姐）為咖啡室業務轉讓交易所支付之訂金。

5.  根據何展鵬聆案官在2013年3月19日於案件管理會議聆訊中所作出之命令，將DCCJ 35/2012及DCCJ 747/2012兩宗案件安排在本席席前同時進行審訊。在審訊當日，三方面（包括DCCJ 35/2012及DCCJ 747/2012之原告人及DCCJ 35/2012之兩名被告人及DCCJ 747/2012之被告人）都沒有律師代表，他們各人都是親自應訟。商機無限則由他們其中一位董事馬小軍先生（下稱「馬先生」）代表應訟。亦根據聆案官的命令，本案以中文進行審訊。

《買賣協議書》

6.  買賣雙方的協議書是在2011年9月7日簽署的（下稱「《買賣協議書》」）：買方為鄭女士，賣方為原告人，而商機無限則以見證人之身份簽署。《買賣協議書》明顯是商機無限為他們的客人已印製好的標準協議；換句話說，除了須要填寫買賣雙方的資料及生意轉讓資料外，其他條款都是以印製好之標準條款作為基礎。但無論如何，根據《買賣協議書》中買賣雙方同意之內容，主要的條款如下：－

“A. 買方及賣方資料

1. 買方資料：鄭玉雲

2. 賣方資料：陳綺雯

B. 買入生意業務

買賣雙方同意通過商機無限買賣以下全盤（100%）生意業務：

轉讓形式：資產轉讓

公司名稱：CLUB 1516 CAFÉ

商業登記証號碼：52052928-000-04-10-1

業務名稱：CLUB 1516 CAFÉ

經營地址： 15/F, RADIANT CENTRE, 7 CANNON STREET, CAUSEWAY BAY

C. 買入資產表

資產包括： 商標，裝修，傢具，設備（生財工具），營運存貨，客戶資料，供應商資料庫及備註上加上：每層包1部電視，所有廚房用具

資產並不包括：現金及銀行存款，應付支出及應收賬款，所有債務，合約責任及終止租約罰款

D.   交易條件

1.  不可競爭協議

賣方不可於買方接手日起一年內從原有業務唆使現有僱員離職及不可於下列地以僱主/僱員從或經營下列業務

業務性質：Café

限制地區：香港

2.  由賣方提供之交接期：

賣方同意於接手日起提供交接培訓期及按照現有職能免費提供交接期如下：

全職（>40小時/每週）：1週

兼職（>10小時/每週）：1週

E. 付款條件

買方

1.  買方於簽署本協議時支付30%成交價予「商機無限」，「商機無限」以賣方代理身份收取

2.  買方於接手日5天前支付餘額70%予「商機無限」，「商機無限」以賣方代理身份收取

賣方

1.  「商機無限」以買方接手日發放成交價70%予賣方

2.  「商機無限」於買方接手日起一個月發放托管款項（成交會之餘額30%）予賣方

F.  其他條款

1.  資料保密：買賣雙方於接手日前不可向非業務有關人仕披露雙方任何資料。

2.  接手日前之營運：賣方須於接手日前須按照現有營運模式繼續經營業務。

   …….

7.   租約安排：買方以賣方名義完成現有租約。

8.   書面完整性：本協議以書面為準，買賣雙方之口頭協定並不具有法律約束力。買賣雙方如有任何修訂，必須經由「商機無限」同意，並以書面形式進行。

9.   簽訂此協議後違反協議之安排（撻訂）：

a.   如賣方拒絕完成交易，賣方必須賠償成交價30%予買方，賣方亦必須支付買賣雙方之佣金予「商機無限」。

b.  如買方拒絕完成交易，買方必須賠償成交價30%予賣方，買方亦必須負責支付買賣雙方之佣金予「商機無限」。

10. 買賣雙方現聲明在簽訂本協議時已跟「商機無限」分別簽署了適當的生意買賣服務及保密協議書或委托協議書。

G.   備註

以上協議中文版為準

H.   接手日

Oct 17, 2011（即2011年10月17日）

買賣雙方如須更改接手日期，必須透過「商機無限」以書面形式進行，否則視作無效。

J. 成交價

港幣$200,000

I.   簽名

（買方由鄭女士簽署， 賣方則由原告人簽署，商機無限則由馬先生代為簽署。簽署的日期為2011年9月7日。）＂

7.  除了以上之標準條款之外，買賣雙方於《買賣協議書》中的尾段附加以下之書面條款：－

“(1) 培訓時間共50小時將於接手日後，一星期內完成。

(2)  賣方同意向買方提供營運及食物制作之指引，實際現場訓練可由賣方指定人士提供。”

《附加協議補充》

8.  及後，買賣雙方於2011年11月1日由鄭女士代表買方，原告人之合夥人Mr Ngai Ching Wai (以下翻譯為「魏清偉先生」)（下稱「魏先生」）代表賣方簽署一份名為《附加協議補充》（下稱「《附加協議》」）的文件，並由商機無限之馬先生作見證人。《附加協議》的條文包括如下：－

“1. 買賣雙方同意並接受租金安排，由17/10/2011起開始，租金由買方支付，每月租金為$32,500。買方須按比例繳交至賣方。

2. 買賣雙方同意並接受有關培訓安排，培訓時間將兩日完成，每天八小時。

3. 買賣雙方同意接手日安排，日期為09/11/2011，買方必須於07/11/2011或之前，將餘下須繳付之金額存入或交現金至“商機無限顧問有限公司”戶口。”

《交易條款（補充）》

9.  及後，買賣雙方於2012年12月12日再為此交易簽署一份名為《交易條款（補充）》之文件（下稱「《交易條款（補充）》」）。該《交易條款（補充）》由夏小姐以「代簽人」之身份代買家簽署，賣家則由原告人簽署。該《交易條款（補充）》之內容如下：－

“1. 如在12月17日（2011年）買家鄭玉霞 ID#Gxxxxxx(x)夏詩琪（代簽人）小姐有港幣$20萬元交易，將可先行轉易運作（15-16樓）顯輝中心，（但並不包括15-16樓的租約按金及由2011年10月17日至12月17日的租金 － 每月$32,500，而牌照亦不會轉讓，直至全數繳清）。

2. 但若在12月17日前未能交易（則未有20萬） - 但仍須交按金6萬以落實此交易；但只有15樓交易，而16樓將會轉讓他人（但夏詩琪仍須負責租金至2012年4月30日）

3. 而在2011年12月18日至2012年4月期間交易全數都只有15樓交易（交易費維持20萬） + 租約 + 按金 + 水電租金；而其間2012年3月30日前要繳清租約按金/水電按金，否則須要將15-16樓退回賣家陳綺雯小姐。

4.  (2a)補充：若未有6萬落實交易，法律追討包括：10月17日至4月30日（2012）期間租金 + 6萬按金（1-4月→只是15樓）。”

DCCJ 35/2012原告人之案情

10.  根據原告人的說法，在鄭女士簽署《買賣協議書》後，夏小姐在9月23日發出之港幣60,000元作為買賣訂金之支票一直未能兌現。經原告人要求商機無限安排一個電話上之三人會議後，鄭女士告知原告人要待她女兒（即夏小姐）由外地回來後才能處理事情，因據鄭女士之說法，夏小姐才是真正的決策人。但鄭女士依然表示她有心完成交易。後來商機無限通知原告人，買家再於10月21日開出全數交易額之支票，新支票的兌現日期為10月26日。但後來，10月21日開出的支票在10月26日仍不能兌現。在此之後，商機無限再聯絡買家研究該如何處理這宗買賣。當時，鄭女士依然表示有意繼續進行交易。雖然原告人懷疑被告人只是想拖延時間，所以要求告訴被告人再作見面商討如何完成交易。會面的日期為2011年11月1日，原告人因事未能親自出席，由她公司之員工及她的合夥人魏先生作為代表。經商討後，雙方便簽署以上之《附加協議》。

11.  原告人指出當時鄭女士並沒有反對原告人派魏先生代其出席該會議，亦沒有反對原告人的代表魏先生代為簽署《附加協議》。

12.  及後，在延期交易日，亦即2011年11月9日前，被告人仍未能繳付任何訂金/交易費用去完成此買賣。原告人一直催促商機無限要求被告人完成買賣。當時，原告人亦要求商機無限提供買家的聯絡電話給她，以便原告人能直接聯絡被告人。最初，商機無限是不願提供被告人之聯絡資料給原告人。後來，經原告人律師發信後，商機無限才提供了買家女兒夏小姐之電話給原告人，原因是代理人表示買方的決策人實際為夏小姐。後來原告人與夏小姐聯絡上後，夏小姐仍表示鄭女士有意完成交易，希望原告人可再給些時間她們預備所須之金額。原告人多次表明，因延遲交易之關係，他們已放棄了與其他有興趣的買家商討交易事宜。原告人向夏小姐表示原告人不可能無了期的等待他們去籌錢，因為除了她本人有正職在身，她的員工/拍檔身體亦不適，很難再找到員工繼續營運。所以，原告人向夏小姐表明她們必須付出誠意，確實地付出訂金，原告人才可以考慮再等待或延誤交易日。在這時候，原告人亦從夏小姐口中第一次知道原來她們最初在原本的交易日、即2011年10月17日，曾繳付港幣30,000元給予商機無限作為訂金之用。可是，商機無限一直未告知原告人此事，原告人亦從未收過任何訂金。

13.  基於以上原因，原告人再相約夏小姐直接見面，討論延期交易之安排。

14.  於2011年10月12日，夏小姐連同一名叫梁志豪的男性朋友（下稱「梁先生」）親自前往咖啡室與原告人商討延期及付款之安排。

15.  在商討之後，雙方同意簽下《交易條款（補充）》：內容見上第9段。

16.  根據原告人的說法，在這《交易條款（補充）》中訂明若買家未能在12月17日前作出交易，他們仍須付出按金港幣60,000元以落實交易及須要負責繳清由2011年12月18日至2012年4月期間咖啡室之租金及其他與租約有關之費用。如買家未能在12月17日前付出訂金，交易也作告吹，亦即屬毀約。

17.  最終，鄭女士及夏小姐在12月17日前亦沒有付出任何款項，原告人認為交易亦作出告吹。

18.  原告人以上的案情說法亦由原告人本身及其僱員/合夥人魏先生在庭上作出證供支持。

DCCJ 35/2012 第一及第二被告人之案情

19.  至於第一及第二被告人在他們的供詞及在庭上所作之證供，案情大致可以總括如下。

20.  根據第一被告人鄭女士的說法，在2011年3月，她有意開一甜品店給她的女兒作為營運之用；但鑑於地舖租金非常昂貴，所以她要求她的女兒、即第二被告夏小姐查詢有關樓上舖的買賣及頂讓事宜。她說，在同一個月，她有朋友向她借錢，但承諾半年左右可以還清款項。後來，在2011年5月至6月期間，夏小姐在網上找到一間中介公司，亦即商機無限。在2011年8月，鄭女士由於認為她女兒有經營餐飲業的經驗，所以便讓夏小姐與商機無限商討有關事宜。透過商機無限，他們找到原告人，並開始商討有關轉讓咖啡室之事宜。

21.  在2011年9月，鄭女士與她的女兒夏小姐一同到商機無限在葵涌的辦公室與原告人及其當時稱為拍檔之魏先生作出商談有關轉讓之事宜。最後，雙方便簽訂在2011年7月9日之《買賣協議書》。鄭女士當時的想法是雖然她的女兒有相關之經驗，但仍須要照顧家庭；所以，最後她決定合約都是由她自己簽署，亦準備自己打理生意，讓女兒以助理身份從旁協助。

22.  根據鄭女士之說法，她遲遲未能付款的原因都是因為向她借錢的朋友一直拖欠她的借款，並沒有如期歸還。直至2011年10月，代理人致電給她，叫她無論如何也須要支付一些訂金給賣方。所以，她便由她的儲蓄中拿取港幣30,000元放進商機無限於中國銀行的公司戶口，而鄭女士清楚說明這港幣30,000元的款項是給予賣方作為訂金之用，並不是給商機無限用作他們的服務費或佣金費用。鄭女士後來才發現商機無限在收取她港幣30,000元之訂金後，擅自作主把這港幣30,000元其中的港幣20,000元作為商機無限之服務費，而港幣10,000元則扣起亦沒有支付給原告人。根據鄭女士的說法，因此，她懷疑商機無限之運作；並對他們失去信心。

23.  直至2011年11月，商機無限曾經相約原告人及鄭女士在11月1日到其在葵涌的辦公室商談買方沒有依從《買賣協議書》付款的問題。當天，正如原告人所說，原告人並沒有出席，由她的合夥人/僱員魏先生代表出席。經商討後，雙方同意簽署修訂之《附加協議》。至於2011年10月12日之《交易條款（補充）》，鄭女士的說法是她並不知道她的女兒夏小姐曾到原告人的咖啡室商談修訂的補充條款。而且，據她所說，她並沒有受權或委託她的女兒到咖啡室商討或代簽有關合約，亦不了解其內容。另外，她說在這《交易條款（補充）》中她的名字甚至是寫錯的。

24.  夏小姐無論在她的證人供詞或在庭上所給的證據都是跟鄭女士所說的內容相若，兩者之證據並沒有太大分別。除了鄭女士以上所說之事宜，夏小姐亦交待了她在2011年12月到咖啡室與原告人及魏先生會面的前後過程。在這一方面，夏小姐對於原告人能拿到她的手提電話號碼及後多次致電給她講及有關付款的問題，感到非常不滿；亦覺得不勝其煩。她又解釋，她的媽媽在存入港幣30,000元給商機無限後之銀行收據，因為她媽媽沒有電郵戶口，所以夏小姐用自己本身的電郵戶口傳送證明文件給原告人，證明他們已將訂金存入銀行。夏小姐亦不滿原告人在收到存入訂金之收據後，致電給她相約她在12月12日到咖啡室就有關買賣的事宜再作商談。她特別提及在簽署《買賣協議書》時，代理人曾提醒他們買賣雙方不可以私下聯絡，及如有任何接觸必須經過商機無限同意及有關人士在場。

25.  夏小姐認為原告人以「採取法律行為」等用詞去誘使她與原告人再作相談。她認為在此帶有恐嚇字眼的說話下她才同意在2011年12月12日；在她身體不適的時候，她連同她的朋友梁先生一起到咖啡室與原告人會晤。當時原告人及魏先生就追問到有關買賣的情況如何，商討直至到大約9時多時候原告人與魏先生提議把商討細節列出並由雙方簽署，即後來的《交易條款（補充）》。夏小姐的解釋是當時她感覺暈眩，身體非常不適，亦告知她的友人梁先生想儘快離開。當原告人及魏先生草擬好該《交易條款（補充）》後，她的朋友梁先生提醒她別急於簽署，並應與她的媽媽商討及得到她同意才可簽名落實。夏小姐說當時她曾提出她並不是《買賣協議書》中的買方，她亦不應簽署任何合約，但後來因為原告人及魏先生用一些她認為「含有恐嚇成份的理由」去迫使她簽署，她才就範。

26.  夏小姐亦在她的證供中提出一連串與此案法律責任上無關的問題，例如說究竟原告人是怎樣取得她的電話號碼；原告人是否委託了律師樓替她辦事；究竟原告人委託的律師樓或她自己是否有侵犯了她的個人私隱等等。

27.  重要的是鄭女士及夏小姐都承認她們沒有依據《買賣協議書》的條款交出訂金，亦沒有根據該協議書或後來的《附加協議》或《交易條款（補充）》的各項條文履行她們作為買家一方的責任。到了最後，她們只是付了港幣30,000元作為訂金。因為商機無限扣除其中港幣20,000元作為他們的服務費，所以剩下來只有港幣10,000元給原告人作為訂金的一部份。她們並不認為在她們的一方有任何毀約的行為或拒絕交易完成的責任。

28.  至於被告人的證人梁先生在證人供詞及法庭給證據時與夏小姐說法都是大致上相同。她認為原告人及魏先生曾經用一些他認為「含有恐嚇成份的理由」去迫令夏小姐簽署該《交易條款（補充）》。梁先生認為當日因為夏小姐由於身體不適，她是在無奈的情況下才簽了該《交易條款（補充）》及留下其身份證文件影印本。

DCCJ 747/2012原告人之案情

29.  在這案中，原告人向商機無限索償港幣30,000元。原告人認為這筆由買家鄭女士所支付的港幣30,000元是作為訂金的一部份，而不是給予商機無限作為他們的佣金或服務費。原告人在作證時指出，她是在聯絡到買家後，買家說她於10月17日（即原交易日期）已經透過商機無限支付港幣30,000元之訂金，亦有銀行轉數紙作為證明；但商機無限一直沒有向原告人透露此事。直至2011年12月27日，原告人提交了小額錢債審裁申請後，商機無限才透過電郵通知原告人買家曾付訂金港幣10,000元，他們亦可以將這款項交給原告人。但當時商機無限沒有提及到他們本身已經收取了港幣20,000元作為他們自己的佣金。原告人亦指出商機無限一名叫Oscar的職員曾經電郵了兩張支票的紀錄（都是由買家的女兒夏小姐發出），其中一張支票為港幣50,000元，及另外一張為港幣140,000元，合共港幣190,000元。原告人當時提出為何總數不是成交價200,000元，亦即是說其中有港幣10,000元之差別。商機無限的Oscar當時解釋是因為買家已經付了港幣10,000元作為「誠意金」，而商機無限亦代原告人將這款項收取。原告人認為這做法非常不妥當。

DCCJ 747/2012 被告人之案情

30.  至於被告人在其辯護書的解釋是他們不同意原告人申索書之內容。馬先生認為他們只是收取買方港幣10,000元作為訂金，而他們亦已通知原告人這筆款項可發給她。再者，他們提及他們已經提供服務給予買方，故有理由可收取買方港幣30,000元作為服務費。他們聲稱與買方經過口頭協議，商機無限願意先收取港幣20,000元作為服務費，另外港幣10,000元作為買家之訂金，他們並且說餘數港幣10,000元之服務費，他們還沒有從買方方面收取。

討論及本席之分析

31.  根據以上總結之案情，本席認為這兩宗案所主要的爭議點如下：－

（1）誰是真正的買方 ─ 究竟買方是鄭女士一人或是包括其女兒夏小姐？

（2）買方是否有毀約？

（3）代理人是否擅自將買方給予賣方的港幣30,000元訂金作為他們的佣金/服務費？

（4）如有任何一方或多於一方毀約，正確的賠償金額應該是多少？

(1) 究竟誰是真正的買家

32.  根據既有法律原則，在合約條款清晰的情況下，立約方一般不能舉證，以否定雙方簽署的書面協議的條款。

33.  在《買賣協議書》的第8條款，在「書面完整性」一欄下清楚地說明：該協議以書面為準，買賣雙方之口頭協定並不具法律約束。在簽署的一欄，買方是由鄭女士以買方人之身份簽署。整份協議中，並沒有其女兒夏小姐以合夥人或代理人之身份作出簽名。

34.  再者，在2011年11月1日之《附加協議（補充）》，同樣地都是由鄭女士個人以買方身份簽署，她的女兒夏小姐並沒有參與。

35.  在2011年12月12日夏小姐到咖啡室與原告人及魏先生再相談《交易條款（補充）》時，她在該文件中都只是以買家鄭女士之「代簽人」身份與對方討論及其後簽署該文件。另外，代理人商機無限一直以來都知道雖然買方背後之「決策人」可能是夏小姐，或夏小姐有經營咖啡室之經驗，但從所有雙方曾簽署的文件看來，夏小姐從來沒有以買家的身份簽署任何文件。一直以來，原告人（即賣方）亦清楚明白真正願意負上法律責任的買家是鄭女士本身。

36.  就算以代理人商機無限的理解，夏小姐是買家背後的「決策人」及她可能有經營餐飲業之經驗；但明顯地，當時願意負上法律責任的是鄭女士本身。在這一方面，當時原告人作為賣家亦沒有提出反對或異議。

37.  本席接納鄭女士在這方面的說法，真正出錢買咖啡室的人是她本人而並非她的女兒。當然，她的女兒在討論過程及商討修改協議之中都扮演一個積極的角色，但這並不代表她是真正的買家，更不代表她應負上法律上之責任。

38.  的而且確，夏小姐做的某些事情會令原告人覺得她是真正的買家或是與她母親作為合夥人：這些事情包括她曾多次用自己銀行的戶口開出支票，及後來的支票都不能兌現；又在向代理人商機無限的委託書中作為託付人要求中介公司替她找適當的咖啡店作經營。但到了簽約階段，唯一的買家都是鄭女士個人。因此，本席裁定在此交易中唯一的買家是第一被告鄭女士，並不包括其女兒即第二被告夏小姐。

(2) 買方是否有毀約

39.  本席毫無疑問地相信並接納在買賣咖啡室的合約上毀約的一方是在第一被告鄭女士一方，即在此交易中之買家。

40.  首先，《買賣協議書》內的「付款條件」清楚地列明買方須於簽署協議時支付30%給予商機無限作為賣方之代理人身份收取。但一直之來，鄭女士、無論是自己或透過她的女兒，都用不同的藉口去拖延支付這訂金。鄭女士的藉口說她因之前曾借數萬元給她的朋友，及後來朋友沒有依期償還，所以沒有能力根據合約交出訂金。本席認為鄭女士作為一個成年人應該清楚知道在簽署一個有法律約束力的文件下，例如本案之《買賣協議書》，她便有法律上的責任去支付這港幣60,000元之訂金。無論支付的金額是透過她的女兒的支票戶口或以現金存入商機無限戶口作為付款，一直以來，鄭女士都未能履行她在《買賣協議書》下之法律責任。

41.  其次，到後來簽定《附加協議》時，鄭女士亦無法根據《附加協議》之條款於2011年12月7日前交付港幣60,000元之訂金或餘下款項透過商機無限給予賣家。根據《附加協議》之條款，由2011年10月17日開始，租金須由買方支付，而租金每月為雙方同意之港幣32,500元。本席認為鄭女士並沒有依從《附加協議》之條款交付全部之按金或餘下須要繳交之金額透過商機無限繳交原告人，此亦屬違反《附加協議》之條文。

42.  另外，鄭女士及夏小姐所提及到在2011年12月17日她們存入商機無限的銀行戶口一筆港幣30,000元的金額，本席相信亦接納當時鄭女士及夏小姐的意願及給予商機無限的指示都是把這港幣30,000元作為買賣合約中訂金的一部份。但商機無限因為他們本身未有根據《買賣協議書》中收到任何他們的佣金或費用，他們便擅自將港幣30,000元訂金之中的港幣20,000元作為他們自己的服務費，而剩餘港幣10,000元則留給原告人作為他們所稱買家的「誠意金」之費用。但無論如何，從原告人的角度，他們無論在《買賣協議書》或其後兩份附加或補充協議書下，都沒有接受少於港幣60,000元之訂金。所以，就算被告人在2011年12月17日付出港幣30,000元作為訂金之用，這也不代表鄭女士沒有違反《買賣協議書》及《附加協議》之條款。在這情況下，明顯地，鄭女士是違反協議的一方。

43.  另外一點，本席不接納鄭女士的說法，說她沒有授權或指示她的女兒在2011年12月曾去咖啡店裏商討或代簽有關修改買賣協議書的《交易條款（補充）》。本席認為鄭女士及其女兒明顯地在這交易中有親密的關係，除了鄭女士，承認她的女兒是整件事情的背後決策人；事實上，夏小姐由開始至終，無論在談判上；安排付款；及作書面上修補原本的《買賣協議書》內容，都扮演一個非常重要的角色。本席相信雖然鄭女士是出錢「打本」給女兒於上址經營咖啡室，但她的確有授權及派遣其女兒多次與原告人直接洽談因為她們不能履行原本買賣協議的補救安排。鄭女士在法庭給證供時，多次提及她須要每次徵詢她的女兒同意或意見才能決定不同的事宜。或有時候，資金方面她要等她的女兒回到香港才可辦理。而鄭女士簽署《買賣協議書》時，她的女兒亦會在場。基於以上原因，本席不接納第一被告人鄭女士說她對於2011年12月12日由她女兒代她所簽的《交易條款（補充）》內容完全不知或不理解內容的說法。

44.  從整件事情的過程看來，本席認為夏小姐一直以來都有她媽媽鄭女士的授權作為代理人與原告人商討有關《買賣協議書》及後來兩份修改的補充協議內容。因此，後來的《附加協議》及《交易條款（補充）》之內容亦有對買方具有法律上之約束力。

45.  根據本席之分析，鄭女士（及其女兒夏小姐）一直以來都沒有充足的金錢去履行在《買賣協議書》下及後來兩份的附加補充條款上的法律責任。她們想用訂金的一半，即港幣30,000元作為表達她們的“誠意”都是她們的一廂情願，在法律上是完全沒有基礎或任何效用。

46.  基於以上原因，本席毫無疑問地認為鄭女士違反《買賣協議書》，《附加協議》及《交易條款（補充）》內所提及之付款及她們作為買家所須要履行的責任的明文規定。因此，她們是屬於毀約的一方。

(3) 代理人是否擅自將港幣30,000元訂金的一部份作為代理人之佣金？

47.  正如上文所說，本席認為在2011年10月17日，當經過賣家多次透過商機無限催促之下，所存於商機無限的中國銀行戶口之港幣30,000元是作為給賣方作訂金之用。當時，雙方理解都是作為表示買家還有誠意去繼續進行此交易，雖然未能達到在《買賣協議書》中所提及之30%即港幣60,000元之訂金費用。最少，商機無限希望透過買家能給予訂金的一部份，以表達他們對此項交易的誠意。而當時鄭女士一方亦清楚表明這是作為買賣訂金之用途，而不是作為商機無限的服務費或佣金。

48.  當然，至於原告人是否願意接受港幣30,000元作為原本訂金港幣60,000元訂金之原本一部份，這完全是他們的決定。但是在未送達港幣30,000元給賣家時，商機無限卻自行決定將其中港幣20,000元留作他們服務費之用。本席認為無論在《買賣協議書》中或《委託協議書》中，都沒有條款授權給予商機無限擅自將買家給予他們港幣30,000元的全部或其中部份留給他們作服務費之用。在這過程中，本席相信商機無限是因為知道買方在財政上出現了非常大的困難，沒有機會履行他們在合約下之責任時，認為他們很大機會不能從買方收取他們的服務費或佣金，所以見機所行，他們完全在沒有法律基礎下，擅自將買家原本想給予賣家港幣30,000元之訂金，留起其中港幣20,000元作為他們的服務費或佣金。本席認為這做法完全不妥當，亦沒有法律根據。很明顯，商機無限是利用這機會，製造藉口強詞把這訂金的一部份作為他們的服務費。這種做法，本席認為非常無理及有違作為中介人/代理人的商業道德及標準。所以，本席認為商機無限須將該港幣20,000元款項及原來的餘款港幣10,000元歸還予原告人，作為原本訂金之一部份及作為賣方因毀約之賠償其中一部份。

(4)賠償金額

49.  至於賠償金額方面，本席同意原告人在修改後的申索陳述書中所列明的索償金額：－

（1）根據《買賣協議書》之付款條件，鄭女士須給予原告人成交價百份之三十之訂金，即港幣60,000元，在扣除2011年10月17日，鄭女士給予商機無限的港幣30,000元，鄭女士仍須要付港幣30,000元之訂金；

（2）根據2011年11月1日之《附加協議（補充）》，鄭女士亦須依照《附加協議（補充）》之條款及後負責買家由2011年10月17日開始，即買方無法根據合約履行他們的責任接手咖啡室的生意當日開始，直至到12月17日即該兩個月之租金。租金以雙方同意之每月港幣32,500元作為計算，合計港幣65,000元（港幣32,500元 x 2）；

（3）根據2011年12月12日之交易條款《補充協議》內容，鄭女士亦須支付由2011年12月18日至2012年4月期間因為鄭女士未能履行進行交易而導致之損失。該損失是基於咖啡室之15樓由2011年12月18日至租約期滿即2012年4月期間所須之租金，即每月港幣16,000元。總數為港幣72,000元（港幣16,000元 x 4.5）。

50.  基於以上原因，在DCCJ 35/2012一案中，鄭女士須向原告人支付之賠償總數金額為港幣197,000元。在扣除上述商機無限須向原告人歸還之港幣30,000元外，實際要向原告人賠償之金額為港幣167,000元。另外，鄭女士亦須向原告人支付利息，由訴訟展開當天起計，直至清付為止，以判定利息計算。

51.  至於DCCJ 747/2012一案中，本席裁定商機無限須向原告人歸還買家在2011年12月17日支付之港幣30,000元給賣家的訂金，商機無限亦須向原告人支付利息，由訴訟展開當天起計直至清付為止，以判定利息計算。

訟費

52.  至於訟費方面，由於原告人勝訴，應獲判訟費。

53.  在DCCJ  35/2012一案中，訟費須由鄭女士向原告人支付，而訟費的數額雙方未能議定則由法庭評估。

54.  至於夏小姐的訟費，本席認為夏小姐在此交易中扮演一個非常重要的角色，及和鄭女士有千絲萬縷的關係及在角色上容易令原告人混淆，所以原告人將夏小姐作為本案的其中一個被告人亦是無可厚非，亦沒有不洽當的地方。因為此案中最後的敗訴者都是鄭女士，本席認為鄭女士應負責夏小姐任何因此案而產生之訟費。而訟費的數額雙方未能議定，由法庭評估。

55.  在DCCJ 747/2012案中，訟費須由商機無限向原告人支付，而訟費的數額雙方未能議定則由法庭評估。