THE INCORPORATED OWNERS OF SINCERE HOUSE 對 AGW FACILITY MANAGEMENT LTD

LDBM 182/2022 及 LDBM 213/2021（一併聆訊）

[2025] HKLdT 38

LDBM 182/2022

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2022年第182宗

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LDBM 213/2021

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2021年第213宗

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判案書

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前言

1.  是次審訊是要審理兩宗案件，分別是LDBM 213/2021案（「該213案」）和LDBM 182/2022案（「該182案」）。縱然這兩宗案件的與訟者和濟助訴求不盡相同，可是都是圍繞着相關的背景事實，部份也涉及類同議題，訴訟各方也便同意兩宗案件同時審理。

背景事實

2.  兩宗案件均涉及位於九龍亞皆老街的先施大廈（「該大廈」）。

3.  該大廈於1963年7月12日獲發出佔用許可證，該大廈的地下和1樓均被規劃為非住宅用途（包括停車位），而2樓至16樓（每層有17個單位）則列為住宅用途。

4.  整座大廈的大廈公契（「該主公契」）於1963年8月21日訂立。該大廈的業權份數共有289份，而地下、1樓和2樓每層分別獲配置當中的17份。

5.  該大廈的業主立案法團（「該法團」）於1973年5月23日註冊成立。

6.  大約於1995年5月，該大廈的地下、1樓、2樓被分割成大約三百個單位，共同組成為一個商場，設有商舖、停車位，並命名為「先達廣場」（「該廣場」），該廣場的業主均受制於一份在1995年5月30日訂立的分公契（「該分公契」）。該分公契把地下、1樓、2樓合共佔有該大廈業權份數289份中的51份份數，再分拆為14,926份。

7.  自2018年11月開始，韋堅信設施管理有限公司（英文名稱為 “AGW Facility Management Ltd”）（「該廣場管理公司」）獲該廣場的業主聘用為該廣場的管理公司，也即是該分公契定義下的該廣場的合約經理人。

該業主大會前

8.  2020年10月30日，該法團發出召開該大廈的業主大會的通告（「該大會通告」），表示將會在2020年11月14日召開該大廈的業主大會（「該業主大會」），議程包括改選新一屆（第24屆）管理委員會（「管委會」）會員、主席、副主席、秘書和司庫，以及其他指明事項的議程。該法團把該大會通告交給該廣場管理公司。

9.  其後，該廣場管理公司向該法團主席發出了一封日期為2020年11月2日的信函（「該1102信函」），主體內容如下：

「先達廣場管理處於2020年10月30日接收到為法團交來一份先施大廈業主立案法團召開業主大會之通告及授權書，本處現發出此函通知 貴法團，此通告及授權書並於2020年10月30日（星期五）已寄出與先達廣場各業主。」

10.  2020年11月5日，該廣場管理公司再致函該法團（「該1105信函」），主體內容如下：

「本處已於2020年10月30日接獲 貴法團之文件，本處亦已將有關文件分派給先施廣場各業主，文件包括：

(1) 召開業主大會通告

(2) 出席業主大會注意事項

(3) 業主授權書

本處向 貴法團作出温馨提示，先達廣場各業主可代表其單位之業權份數出席業主大會，並可作出投票，但投票權只代表其單位之業權份數，並不代表先達廣場整體業主之投票。如有任何問題，歡迎於辦公時間內致電。[電話號碼]聯絡本處職員助理物業經理殷小姐查詢。」

（尾段內容統稱為「該廣場參與大會立場」）

11.  2020年11月6日，該法團的代表律師（「該法團律師」）回函該廣場管理公司（「該1106信函」），反駁該廣場參與大會立場，表示：

(a)  依據該分公契第35及38條條文，該廣場管理公司作為該分公契下的經理人（「manager」），其決定和行動對所有該廣場業主均具有約束力；

(b)  依據該分公契第48條條文，該廣場的業主需要自行選出和委任不多於三名廣場業主作為代表（「該48條代表」），以代表該廣場的所有業主，出席該大廈的業主大會，並代他們投票，而不是每一位該廣場的業主均有權以自己作為業主的身份出席該大廈的業主大會和投票（「該法團參與大會立場」）。

12.  2020年11月10日，該廣場管理公司致函該法團主席，投訴它於當日協助該廣場業主提交出席該業主大會的授權書，卻被該法團所委派的職員羅小姐拒絕接收，和拒絕該廣場的業主出席該業主大會，並要求該法團說明此舉的法律依據。

13.  2020年11月11日，該法團在回函中否認指控，指稱該羅小姐只是保安人員，從沒有獲授權處理被投訴的事宜，但重申該法團參與大會立場。

14.  2020年11月12日，該廣場管理公司的代表律師（「該廣場律師」）在回信中，反對該法團參與大會立場，該信函中與是次訴訟爭議相關的內容包括：

(a)  香港法例第344章《建築物管理條例》（「該法例」）的附表3（「該附表3」）訂明了業主立案法團需要把召開業主大會的通知，發送予各業主的規定和指定的三種方法。

(b)  該法團的多項做法錯誤，包括沒有按該法例發送該大會通告予該廣場的業主、退回該廣場業主的授權書，和堅持該法團參與大會立場。

(c)  該法團應停止召開該業主大會，或通過任何議決，否則該廣場的業主將展開訴訟，宣告該等通過的議決無效。

15.  該法團律師於2020年11月13日回信中，重申該法團參與大會立場。

該業主大會

16.  在2020年11月14日，緊接在該業主大會開始前，該廣場管理公司的代表陳子堅先生、該廣場商場總監黃耀鴻先生、該廣場業主委員會主席和個別該廣場的業主到達大會舉行的地點，他們和在場人士擾攘一會後，該法團容許他們在登記名字、單位、聯絡電話及簽署後進入會場，並讓他們的部份人士在大會開始時發言，該等人士重申該廣場參與大會立場後，在大會正式處理各項議程前自行離去。

17.  該業主大會會議紀錄[1]記載了當日大會上通過的議決如下：

(1)  第一項議程：選出了新一屆的管委會，由該213案的第二至十六答辯人（「該管委會答辯人」）共同組成，並由該213案的第二、第三、第四答辯人分別當選為主席、副主席、司庫，第五答辯人則當選秘書。

(2)  第二項議程的原文記錄為：

「第二項議程-林勤勉先生及范源偉先生講解現時大廈的財務狀況及預示將來的開支，例如薪金調整及維修費用加價等，需要調整管理費。

經在場人士投票結果如下：

贊成增加200元（65票）贊成增加300元（2票）（在截止投票前收到共67票），結果每月調增加HK$200.00-由2021年1月份起每月繳交管理費HK$800」（「該決議二」）。

(3) 第三、四、六、七、九項議程是匯報事項。

(4) 第五項議程：通過二樓平台工程保證金五百萬元和第三者保險五千萬。

(5) 第八項議程：聘請該大廈的管理公司。

（上述第一、二、五、八項議程通過的決議統稱為「該等決議」）

18.  2020年12月31日，該法團發出繳款通知書，通知業主自2021年1月開始，管理費加增至每月$800。

19.  2021年10月1日，該廣場律師致函予該213案的答辯人，指出因為該業主大會沒有按該法例進行，所以該等決議和選舉均無效。

兩宗案件

20.  在該213案中，訴訟各方分別為：

(1)  第一至第六申請人均為該廣場的註册業主，分別為：

(i)  第一申請人是4個停車位的註冊業主，合共持有51/289份中的20/14926份業權；

(ii)  第二申請人是1個店舖的註冊業主，持有51/289份中的18/14926份業權；

(iii)  第三申請人是1個店舖的註冊業主，持有51/289份中的19/14926份業權；

(iv)  第四申請人是1個店舖的註冊業主，持有51/289份中的20/14926份業權；

(v)  第五申請人是2個店舖的註冊業主，合共持有51/289份中的44/14926份業權；

(vi)  第六申請人是1個店舖的註冊業主，持有51/289份中的32/14926份業權。

    （統稱為「該廣場申請人」）

(2)  第一答辯人是該法團。

(3)  第二至第十六答辯人中，除了第五答辯人並非業主，而出任非管委會委員秘書外，其他分別是該大廈中不同的住宅單位的註册業主，並於該業主大會中，當選為第24屆管委會委員（即是上文所述統稱為該管委會答辯人）。

21.  該213案的主要爭議在於六位該廣場申請人，是否有權以各自作為該廣場的業主的身份，在該法團按照該附表3舉行的該大廈的全體業主大會（「該附表3大會」）上出席、投票和參選，並獲發出召開大會通知書，以及在該業主大會上通過的該等決議是否有效。

22.  至於該182案，則是該法團針對該廣場管理公司的申請，要求該廣場管理公司支付該廣場的業主在該主公契下需要向該法團支付的管理費。

23.  在這兩宗案件中，該法團均安排了法團主席林勤勉先生（「林先生」）出庭作供。在該213案中，該廣場申請人安排了第一申請人的董事何鐵城先生（「何先生」）出庭作供。在該182案中，該廣場管理公司安排了其時的助理物業經理黃俊馨女士（「黃女士」）代為作證。

24.  在是次審訊中，兩宗案件的訴訟各方都確認兩宗案件的證人證供均可在另一宗案件中被採納和引用。

25.  另一方面，在審訊時，該廣場申請人和該廣場管理公司透過同時代表他們的王大律師，同意在處理是次審訊的爭議時，應以地下、1樓、2樓各自擁有17份業權份數考慮，而不是以該分公契中所列，以整個廣場總共擁有51份份數作考慮。

該主公契

26.  與是次訴訟相關的該主公契條文包括：-

第2條條文：

“ 2. The amount which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute under the last preceding clause hereof (unless such party is solely responsible) shall be the proportion which its or his share bears to the ownership of the whole of the said premises.”

第22條條文：

“ 22. All notices required to be served hereunder on either of the parties hereto shall be deemed sufficiently served, if a copy of such notice is posted on a conspicuous part of the flat or flats of which the party to be served is entitled to the sole and exclusive use, occupation and enjoyment, notwithstanding that such party may not personally occupy such flat or flats, or if a copy is sent by registered post to the last known address in the Colony of Hong Kong of the party to be served.”

該分公契

27.  該分公契釋義中，「Principal Deed」意指主公契、「業主」（Owner）為持有該廣場業權份數的人。另外，它載有條文，容許該廣場的業主可自行在該廣場中聘用該廣場自己的經理人（Manager）。該分公契第V部份為該廣場設有業主委員會（Owners Committee），並列明業主委員會的組成、選舉機制及開會程序。

28.  與是次訴訟相關的該分公契條文還包括：-

(1)  前言 F :-

“ The rights and benefits of Owners

……

(F) The parties hereto have agreed to enter into this Deed for the purpose of making of provisions for the management, maintenance, repair, renovation, insurance and service of the Commercial Podium and the Common Areas and Facilities (as hereinafter defined) therein and for the purpose of defining and regulating the rights, interests and obligations of the Owners in respect thereof and to provide for apportionment of the expenses of such management, maintenance, repair, renovation, insurance and service to borne by the Owners (as hereinafter defined).

(2)  第35條條文：

“ Duties and Powers of Manager

35. The management of the Land and the Commercial Podium shall be undertaken by the Manager throughout the residue of the term under the Crown Lease and during any renewal or continuation thereof from the date of issue of the Certificate of Completion and each Owner hereby irrevocably APPOINTS the Manager as attorney in respect of any matter concerning the Common Areas and Facilities duly authorized under this Deed and to enforce the provisions of this Deed against the other Owner or Owners. In addition to the other powers expressly provided in this Deed, the Manager shall have full and unrestricted authority to do all such acts and things as may be necessary or expedient for or in connection with the Land and the Commercial Podium and the management thereof including in particular but without in any way limiting the generality of the foregoing:-

35.1 To demand, collect and receive all amounts payable by Owners under the provisions of this Deed;

…….

35.27 To have the sole right to represent all the Owners in all matters and dealings with Hong Kong Government or any statutory body or any utility or other competent authority or any other person whomsoever in any way touching or concerning the Land and the Commercial Podium as a whole or the Common Areas and Facilities with power to bind all Owners as to any policy adopted or decision reached or action taken in relation to any such deailings.

……

35.29 ……to take action in respect of ……defence of legal proceedings…..

……

35.47 To pay all management fees attributable to the Commercial Podium pursuant to the Principal Deed.”

(3)  第48條條文如下：

“ Owners’ Meetings -

48. From time to time as occasion may require there shall be meetings of the Owners to discuss and decide matters concerning the Commercial Podium and in particular to elect and appoint not more than three representatives of the Commercial Podium to attend any meeting of the owners of the Building for and on behalf of all the Owners and vote thereat and the first such meeting of the Owners shall be convened by the Manager as soon as possible but not later than 9 months after the execution of this Deed, to appoint the Owners’ Committee.….

……

48.13 The representatives appointed to represent the Owners at any meeting of the owners of the Building shall notwithstanding any provision herein to the contrary or any applicable law be deemed to have 51 votes exercisable for and on behalf of the Owners.”

《建築物管理條例》

29.  該法例與本案相關的條文節錄如下：

(I)  第2條條文釋義包括：

「2. 釋義

公契 (deed of mutual covenant) 指一份文件，該文件 ——

(a) 界定業主之間的權利、權益、責任；及

(b) 在土地註冊處註冊；

……

業主 (owner) 指 ——

(a) 土地註冊處紀錄顯示，當其時擁有一幅上有建築物土地的一份不可分割份數的人；及

(b) 管有該份數的已登記承按人」

(II)  第18條條文如下：

「18.法團的職責及權力

(1) 法團須 ——

……

(c) 採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。……」

(III)  第22條條文如下：

「22.業主繳款的追討

(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須 ——

(a) 由管理委員會按照公契(如有的話)確定；

(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。

(2) 如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。」

(IV)  附表3與本案相關的條文如下：

「附表3 法團會議及其程序

……

2.(1) 管理委員會秘書須在法團會議日期至少14天前，向每一名業主及租客代表(如有的話)發出會議通知。

(1AA) 會議通知須指明——

(a) 會議日期、時間和地點；及

(b) 擬在會議上提出的決議(如有的話) 或其他擬在會議上討論的事宜。

(1A) 會議通知可藉以下方式發出 ——

(a) 面交業主或租客代表(如有的話)；或

(b) 按業主或租客代表(如有的話)最後為人所知的地址郵寄給他；或

(c) 留在業主或租客代表(如有的話)的單位內或放入為該單位而設的信箱內。

……

3. …..

(3) 除第10(1)條及附表2第5(2)、(2B)及(2C)、6(3)(a)、(4)(a)、(5)(a)、(7)及(8)及6A(2)(a)段另有規定外，在出席人數達到法定人數的法團會議上提出的一切事項，均由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票決定。

……

(5)(a) 在任何法團會議上，除公契(如有的話)另有規定外，並在不抵觸第(6)節的情況下，業主每擁有一份份數，即有一票。

(b) 如有2人或多於2人是某份數的共同擁有人，則該份數的票 ——

(i) 可由共同擁有人共同委任的代表投下；

(ii) 可由共同擁有人所委任的他們當中一人投下；或

(iii) 如沒有根據第(i)或(ii)小分節作出委任，則可由其中一名共同擁有人親自投下，或由其中一名共同擁有人委任的代表投下。

(c) 如有2人或多於2人是某份數的共同擁有人，而有多於一名共同擁有人擬就該份數投票，則只有由在土地註冊處備存的註冊紀錄冊內就該份數而記錄排名最先的共同擁有人所投的票(不論親自投下或委派代表投下)，才視作有效。

……

8. 如本附表與公契或任何其他協議的條款有任何不一致之處，即以本附表為準。」

30.  以下將會就這兩宗案件分開處理，並會先處理該213案。

該213案

該廣場申請人的案情

31.  關於該213案，該廣場申請人以該法例和該主公契為依據，倡議該廣場參與大會立場，並反駁該法團參與大會立場。它強調該法團有責任按照該法例舉行該大廈的業主大會，相反，該法團既非該分公契的立約方，與該分公契無關，也便無權執行該分公契條文。

32.  在這基礎下，該廣場申請人投訴該法團不但沒有按該附表3規定，向該廣場的業主發出該大會通告，而且也無權規管該廣場的業主，只能依循該分公契第48條條文的規定，需要自行選出不多於三名的該48條代表，來代表所有該廣場的業主出席業主大會和投票。另外，它也非議該法團拒收該廣場個別業主發出的授權書，和拒絕他們以個別業主身份出席該業主大會的做法，是剝奪了他們的權利，遂主張該等決議無效。

33.  在審訊中，該廣場申請人對於其申請通知書[2]中的請求，作出了以下確認：

(a)  撤回第30至31段和相關的指控[3]。

(b)  放棄濟助訴求第 (1)、(4) 和 (5) 項的申請。

(c)  餘下的濟助訴求第 (2) 和 (3) 項的申請則修訂為請求審裁處頒令：

(i)  第 (2) 項濟助訴求：聲明令宣告就該大廈而言，第一至第六申請人符合該法例第2條釋義所指的業主，有權在該附表3大會上出席、投票和參選管委會委員。

(ii)  第 (3) 項濟助訴求：聲明令宣告該等決議均無效。

該法團的案情

34.  該法團的案情是：

(1)  由於該廣場的業主，只是該分公契下的業主，不符合該法例 第2條、附表3下「業主」的釋義，因此該附表3大會的召開和進行的程序，並不適用於該廣場的業主，他們不能享有該附表3所賦予業主參予該附表3大會的權利和程序。

(2)  該廣場的業主受制於該分公契，也便只可按照該分公契第48條條文的規定，選出該48條代表，來代表所有該廣場的業主出席該附表3大 會，並代表該廣場的51份業權份數投票。這做法至少從2005年已沿用，過往不曾有該廣場的業主，包括該廣場申請人反對，因此即使這做法違規，也已得到他們的默許而不能被推翻。

(3)  該大會通告已經在2020年10月30日，由該法團透過該廣場管理公司送達予該廣場的所有業主，也便無論如何履行了該附表3發出大會通告予每一位業主的責任（如適用）。

爭議事項

35.  訴訟雙方同意該213案的爭議議題可歸納為：

議題一：該廣場的業主是不是該法例第2條及附表3所指的「業主」。

議題二：如議題一的答案是確定，該法團在召開該附表3會議時：-

(a)  該法團是否需要向每位該廣場的業主發出召開大會通知；

(b)  該法團是否需要接受該廣場業主遞交的授權書；

(c)  該廣場的業主是否有權以個別業主的身份在該附表3大會上出席、投票、參選管委會委員。

議題三：

(a)  就該業主大會的召開，該法團是否已經滿足了該附表3發出開會通知的要求；

(b)  該法團是否有權拒絕該廣場的業主以個別業主身份出席該業主大會。

議題四：該法團是否可以執行及/或倚賴該分公契第48條的規定，要求該廣場的業主只可以選出及委任該48條代表出席及投票。

議題五：六名該廣場申請人有否默許委任該48條代表出席該附表3大會的安排。

議題六：審裁處應否接納該廣場申請人的申請，頒下經修訂後的訴求。

36.  訴訟雙方並不爭議該主公契並沒有為該法團召開業主大會的程序和形式作出規定，而當中第9段述及的會議程序，亦只是適用於與多年前的管理公司相關的事情，並不適用於其他業主大會。

議題一

37.  針對議題一，該法團的說法並不可取。本席認為六名該廣場申請人，作為該廣場的單位的註册業主，持有該大廈的業權份數，符合該法例第2條和附表3中「業主」的釋義，因此都能享有該附表3所賦予業主參予該附表3大會的權利。

38.  首先，從該法例的詮釋考慮，本席認為該法例第2條就着「業主」的釋義相當清晰直接，那就是凡是在土地註冊處的紀錄顯示，當其時擁有一幅上有建築物土地的不可分割份數的人，便是該法例下的「業主」。該條文的衡量標準明確，清楚界定以土地註冊處有否紀錄作為唯一標準，只要是記錄了擁有「一份不可分割份數」的人，便是業主。

39.  本席認為「一份不可分割份數的人」中的「一份」明顯只是一個不定冠詞，也即是英語的「a」「an」，放在名詞前面，用來修飾名詞，是一個泛指，表示不特別指定某一部份不可分割份數，純粹是用來描述擁有眾多不可分割業權份數中其中部份的人，當中並没有引入任何具體數量單位予以量化的概念，因此，只要擁有不可分割份數，不論多少，便已符合「業主」的定義。根本沒有規定需要擁有完整的一整份份數。

40.  這分析可從該法例的英文法例條文中印證，該條文的原文為：

“ owner (業主) means—

(a) a person who for the time being appears from the records at the Land Registry to be the owner of an undivided share in land on which there is a building; and

(b) a registered mortgagee in possession of such share”（後加強調）

當中便是用了「an」來描述擁有不可分割份數者。

41.  由於該附表3，沒有針對「業主」一詞，另外訂下另一釋義，也沒有把該第2條「業主」一詞的釋義摒除在該附表3之外，因此，該第2條「業主」的釋義便適用於該附表3中，也即是所有在土地註冊處紀錄顯示，當其時擁有一幅上有建築物土地的不可分割份數者（並沒有規定需要擁有完整的一整份份數），均是該附表3的業主，享有該附表3所賦予業主參予該附表3大會的權利。

42.  其實，分公契下的業主被歸屬為該法例釋義下的「業主」這詮釋，早已被上訴庭在Chow Chui Chui & Others v Kafull International Limited & Others CACV 33/2015 未經𢑥編 2016年9月1日一案中確認。雖然該案是處理該法例第5B條和附表11中，針對出席人數的計算方法的爭論，與本案不同，但是該案中還同時說明除了該法例另有條文規定外，對於第2條譯義中「業主」的上述詮釋、「公契」的釋義包括分公契、「單位」的釋義包括分公契下分拆出來的單位，以及它們的業主，並不等同於一個「單位」的其中一個共同擁有人作出了定奪，而這些裁決也有助於處理是次審訊的爭論議題，適宜把相關裁決節錄如下：

“ Construing the statutory provisions

34. The question here is whether an owner of a sub-divided shop unit in the Building is an “owner” of a “flat” for the purpose of section 5B and Schedule 11.

35. An owner of a sub-divided shop unit was assigned an undivided share in the land and the Building as allocated in one of the Sub-DMCs, and is entitled to the exclusive possession of his shop unit as between himself and other owners and occupiers of the Building. He is the registered owner of his undivided share or interest in the land and the Building as appears from the records of the Land Registry.

36. On the plain wording of the statutory definitions, it seems to me that an owner of a sub-divided shop unit in the Building should be an “owner” of a “flat” for present purpose, unless the context would indicate otherwise.

37. Mr Wu submitted that the statutory provisions should be construed differently. He pointed to the definition of “flat”, which means “any premises in a building which are referred to in a deed of mutual covenant … of which the owner, as between himself and owners or occupiers of other parts of the same building, is entitled to the exclusive possession.” He submitted that a sub-divided unit cannot be “premises in a building which are referred to in a deed of mutual covenant”, because (a) a sub-divided unit is not referred to in the Main DMC; and (b) the Sub-DMCs are not the deed of mutual covenant of “a building”. Further, the right of exclusive possession is not “as between himself and owners or occupiers of other parts of the same building”, as the 2^nd Sub-DMC deals with shop units in the Plaza which consists of the premises in three buildings.

38. I do not agree with Mr Wu’s interpretation.

39. There is nothing in the statutory definitions that restricts a “deed of mutual covenant” to the deed of mutual covenant of an entire building so as to exclude the deed of mutual covenant for part of a building. A “deed of mutual covenant”, as defined, is simply a document which “(a) defines the rights, interests and obligations of owners among themselves; and (b) is registered in the Land Registry”. The owner of a sub-divided unit is clearly an “owner” as defined, being “a person who for the time being appears from the records at the Land Registry to be the owner of an undivided share in land on which there is a building”.

40. It is immaterial that there is no express reference in the Main DMC to the sub-division of the undivided shares attached to the Non-Domestic Portion of the Building. What matters is that there is no prohibition against any such sub-division in the Main DMC……

……

44. Mr Wu also submitted that owners of shop units should be treated as akin to co-owners, so they should not be counted separately for the purpose of the quorum and could only be counted as one flat owner. But that is to disregard the definition of “flat” in the counting of flat owners for the quorum. An important feature of a “flat” is the right of exclusive possession of the flat owner as between himself and owners or occupiers of other parts of the building. As each owner of a shop unit has exclusive possession of his unit, each should qualify as a flat owner. There is no legal justification in treating just one out of a number of owners of shop units as a flat owner.” (emphasis added)

43.  基於以上原因，該廣場申請人既然是該大廈的業權份數擁有人的其中六位，並獲得他們各自的單位的獨有管有權，亦在土地註冊處中成功註冊，也便符合了該法例第2條「業主」的釋義，因此該法團以他們沒有持有該大廈的289份份數中的一整份完整不可分割的份數，以及所附帶的獨有管有權為理由，而拒絕承認他們是該法例第2條和附表3定義下的業主的主張不可能被接納。

44.  至於該法團進一步提出，針對出席該附表3大會和獲發出大會通告而言，該廣場申請人在該主公契下的權益，只是該廣場51份不可分割份數的共同擁有人，只能以共同擁有人的形式考慮的說法，同樣不成立，而這說法其實早已在Chow Chui Chui一案中，上述節錄的裁決理由否決了，上訴庭清晰地說明了，因為「單位」在該法例下的釋義，是指「公契所提述建築物內的任何處所，不論公契以單位或其他名稱描述，也不論該處所乃用作居所、店鋪、廠房、辦公室或任何其他用途，而該處所的業主，相對於同一座建築物其他各個部分的業主或佔用人而言，乃有權享有該處所的獨有管有權者」。

45.  在這前提下，分公契下分拆單位的業主，針對出席該附表3大會和獲發出大會通告而言，因為擁有分拆的不可分割份數和相關分拆單位的獨有管有權，所以他們是該法例下該分拆單位的業主，各自本身已符合了第2條「業主」的定義，根本沒有任何法律基礎，只視他們為一個單位業主之中的多位擁有人的其中之一（見 Chow Chui Chui 第44段）。

46.  本席認為該法團的主張，其實是混淆了該附表3第3 (5)條條文而產生的誤會，該條文其實是特別針對投票權的安排而訂立的專項條文，並沒有普遍適用性，沒有任何條文把該附表3第3 (5) (b) 條條文中「某份數的共同擁有人」的定義引入該法例第2條或附表3的其他條文中。

47.  本席理解該附表3第3 (5) 條條文明顯是專項處理業主的投票權，界定擁有投票權的資格和行使規範，是針對沒有公契規定者，訂明「業主每擁有一份份數，即有一票。」，目的不但是要界定，而且是要量化投票人的資格，規範業主需要擁有一整份完整份數，才可獲一票，明顯與該法例第2條中純粹是描述「業主」的定義是「擁有一幅上有建築物土地的一份不可分割份數的人」不同。兩者的分別，尤在於英文法例的詞句用字的差異更為鮮明，前者是「have one vote in respect of each share which he owns」，後者則只是「the owner of an undivided share in land on which there is a building」（後加強調）。

48.  需要補充的是，儘管該法團提出Chow Chui Chui 一案，只是針對該法例第5B條和附表11的條文的詮釋，並沒有就該附表3的條文作出處理，可是，它始終未能說明就上述詞彙在該法例第2條的釋義，如何欠缺普遍適用性，又或是有限制性地只適用於該法例第5B條和附表11的條文，而不適用於該附表3的條文，尤其是該附表3中，既沒有摒除該法例第2條的釋義的應用，也沒有另外加入新的釋義條文，因此這論點無助於該法團的案情。

49.  基於以上分析，本席認為六位該廣場申請人，每位均個別符合該法例第2條中「業主」的釋義，也是該附表3所指的業主，因此該附表3下關於法團會議及其程序的條文適用於他們。

50.  雖然該法團也嘗試爭議該附表3並沒有具體列明每一名業主出席該附表3大會的權力和方式，但是，既然該附表3第2 (1)條條文規定管委會秘書必須在該附表3 會議日期至少14天前，「向每一名業主」發出「會議通知」，而該條文第2 (1AA) 條訂明了會議通知需要列明會議日期、時間、地點和擬在會議上提出的決議或討論事宜，又第2 (1A) 條提供了會議通知可發出的方法，該等條文的目的顯然是要通知每位業主關於業主大會的召開和細則，讓他們在知情下決定如何行使他們各自的參與的權力，那是不言而喻的邏輯，如果業主根本沒有參與的權利，法例根本不需要規定必須向他們發出會議通知，這樣多此一舉，立法者不可能在該法例中加入多餘的條文。

51.  另外，該附表3第3 (5) (a) 條條文更明文賦予業主享有投票的權利，訂明除了公契另有規定外，「業主每擁有一份份數，即有一票。」，其再在第3 (5) (b) 和 (c) 條條文中，針對「某份數的共同擁有人」在行使投票權時，需要依從的投票方法。明顯地，這個詳細的投票機制，是刻意在投票權行使上，規定以一份完整份數作為投票準則，不是以業主人數或單位數量作為基礎，顯然是要規限投票票數和投票權，不會因為大廈的業主自行把單位和業權份數分拆而改動和增加。

52.  綜觀該附表3的條文的明文規定，六名該廣場申請人有必然權利獲發出該附表3的會議通知和在該附表3大會上出席。另外，附表2沒有限制業主必須全權擁有一份完整的業權份數，才可參選管委會委員，因此，本席認為該廣場申請人對於該附表3大會的召開有權獲該法團發出開會通知、向該法團遞交授權書、在大會上出席、投票和參選。然而，他們受制於該附表3第3 (5) (a) 條的規定，沒有擁有一份完整不可分割的業權份數者，便需要按照該附表3 (5) 條條文規定的方式投票。

53.  值得一提的是，對於王大律師質疑，倘若依循該法團的說法，該廣場申請人並不是該大廈的業主，也便不受該主公契規管，該法團也便沒有任何基礎向他們徵收管理費，該法團未能提出任何合理有效的依據加以反駁。

議題二

54.  基於以上議題一的裁決，該廣場申請人是該法例第2條和附表3所指的業主，該附表3下關於法團會議及其程序的條文也便適用於他們，因此關於議題二第 (a)、(b)、(c) 段的議題，答案是肯定的。只是，他們在行使投票權時，則如上文所述，需要按照該附表3第3 (5) (a) (b) 及 (c) 條條文行事。為了明晰起見，現把上述裁決理由結合本案的事實簡明分析如下。

55.  關於議題二 (a)，本席認為該廣場申請人既是該附表3指定的業主，該管委會秘書也便必須依循該附表3第2 (1) 條規定，在該附表3會議召開至少14天前，向每一名該廣場申請人發出該附表3第2 (1AA) 條指定的會議通知。

56.  關於議題二 (b)，本席認為該廣場申請人是有權按該附表3的規定，在符合第3條的要求下，向該法團遞交符合該附表3規定的授權書的，該附表3第4條就授權書的行使有具體安排，其中第4 (1) 條訂明在該附表3會議上，業主可親自投票或委派代表投票，第4 (2) 條訂明授權書（條文描述為「委任代表的文書」）須符合訂明格式和內容，而第4 (3)條列出授權書須在會議舉行時間至少48小時前送交管委會秘書，第4 (4) 條列明授權書須符合第 (2) 及 (3) 條規定訂立和送交，方屬有效。第4 (5) (b) 條賦予管委會主席或（如他缺席）主持的人按照第4 (4) 條條文決定該等授權書是否有效。

57.  關於議題二 (c)，如上所述，該廣場申請人有權以個別業主身份，在法團舉行的該附表3會議中出席、投票及參選管委會主席的，只是他們在行使投票權時，必須要按附表3第3 (5) 進行。

議題三和議題四

議題三 (a)

58.  關於議題三 (a)，該法例規定召開該附表3大會必須發出會議通知，而發出方式則明列在該附表3第 2 (1) 和2 (1A) 條中。

59.  該廣場申請人一方力陳由於該附表3第2 (1) 條採用了「須」(shall) 字，致使那是一個必須遵從的規定，而第2 (1A) 條更規管了發出會議通知只有3種方法，沒有容許其他發出通知的方法，因此該法團在召開該業主大會時，因為沒有符合該附表3第2 (1) 和 (1A) 條的規定，把該大會通告妥善向該廣場申請人發出，所以該業主大會沒有合法召開，該等決議也便無效。

60.  然而，在本案中，不爭議的事實是該法團在2020年10月30日把該大會通告等文件交給了該廣場管理公司，而該廣場管理公司亦已把該等文件於同日寄出予所有該廣場的業主。這事實不但由該廣場管理公司在該1102信函和該1105信函中（統稱為「該兩封信函」）向該法團清楚交代，也由它的證人黃女士在盤問中確認，該廣場管理公司已把該大會通告等文件以郵寄方式寄給每一位該廣場的業主和張貼在該廣場的大堂當眼位置。訴訟各方（包括黃女士）也確認沒有任何該廣場的業主投訴沒有收到該大會通告等文件。

61.  在這情況下，本席並不認同該廣場申請人的主張。從該兩封信函內容可知，該法團在2020年10月30日把該大會通告等文件交給該廣場管理公司，明顯是要透過該廣場管理公司派送予該廣場的業主，否則它沒有理由會把該等文件交給該廣場管理公司，後者也不會把它們寄予每一位該廣場的業主，再向該法團詳細交代送達的文件內容、日期和方式。再者，該廣場申請人始終不能合理地解釋，何以該法團和該廣場管理公司會無故地有這連串文件送達安排。

62.  無論如何，該廣場管理公司確實在該法團提供、許可和知情的情況下，將該大會通告等文件寄予該廣場各業主，送達的方式是郵寄，也是該附表3第2 (1A) (b) 條列出的發出方法之一。而且，正如代表該法團的羅大律師的倡議，該法例根本沒有規定該法團必須親自，而不能委託或透過他人代為派送大會通告。再者，沒有任何證據顯示該廣場業主沒有收到該大會通告，該廣場申請人的投訴明顯欠缺法律和事實基礎。

63.  綜合考慮了該法團已透過該廣場管理公司，把該大會通告發送予該廣場的所有業主，因此，本席接納該法團已經滿足了該附表3第2 (1A) 條的要求。

64.  值得一提的是，基於該附表3第8條條文規定，凡公契或任何其他協議的條款有任何與該附表3不一致之處，即以該附表3為準，因此該大會通告送達的要求根本不受該主公契或該分公契任何條文所限，包括主公契第22段條文的規限，更何況該條文只是一條「被當作行事」的條文 (deeming provision)，並沒有禁止該大會通告透過郵寄方式派送予該廣場的業主。

議題三 (b) 和議題四

65.  議題三 (b) 和議題四可以一併考慮，本席在上述議題一和議題二中，已作出裁決，確認該廣場申請人對於該附表3大會的召開，有權以個別業主身份獲該法團發出開會通知、在該附表3大會上出席、投票和參選。下一個議題是該法團能否倚賴該分公契第48條，規定該廣場的業主只可以依循該第48條條文選出和委任不多於三位該48條代表，來代表所有該廣場的業主在該附表3大會上出席和投票。

66.  該法團透過羅大律師確認該法團既非該分公契的締約方，也便在合約法上，沒有引用和執行該分公契的權力，羅大律師提出該法團倚賴的唯一法律依據在於該附表3第3 (5) (a) 條條文中的「公契」其實包括分公契，也因此而造就了該法團可以依據該分公契第48條（尤其是第48.13條）來支持該法團參與大會立場，從而要求該廣場的業主只可委任不多於三名該48條代表來代替所有該廣場的業主在該附表3的大會上出席和投票。

67.  然而，本席難以認同，理由是這論點出現一個謬誤，那是粗略地把「公契」包括分公契這概念無差別地應用於條文的所有情況，而忽略這條文的一個關鍵特別情況，那就是按照該附表3召開的會議，是整座大廈的業主大會，而只有主公契適用於整座大廈和對整座大廈的所有業主有約束力，故此，該附表3第3 (5) (a) 條條文中的「公契」必然是指對所有業主均具有約束力的主公契。

68.  本席認為該條文既是要規範影響整座大廈的管理，由整座大廈所有擁有業權份數的業主行使的投票權，它必然是指所有業主均須遵守的主公契，規定所有業主必須沿用同一套、統一適用於整座大廈的投票機制。法例不可能容許在同一座大廈內，任由業主各自自由締結不同的分公契，設立自己喜愛、對己有利的投票制度，再藉着附表3第3 (5) (a) 條條文，強迫業主立案法團和其他業主跟從他們自訂的投票制度，來決定整座大廈事務和對所有業主都有約束力的議決，否則，將會為大厦管理不斷帶來不能預測的變數和衝擊，甚至導致一些業主透過訂立分公契來操控投票權的情況，這不可能是立法者的意圖。

69.  本席同意王大律師的論點，分公契內的安排只是部份業主之間的協議，對其他業主並沒有約束力，其他業主也沒有執行該分公契的權力，這法律原則，早已在多個上訴庭案例中說明，當中，The Incorporated Owners of Po Lok Mansion v Richards Co Ltd [2005] HKCA 164一案的第11段便有以下闡述：

“ 11. We do not agree with this submission. The Sub-DMC does not bind all the owners of the building. It is just an agreement entered into by a deed among nearly all of the owners of the commercial centre. The binding deed for all the owners is the DMC from which the Incorporated Owners of the whole building received their power...”

70.  同理，上訴庭在寶樂大廈業主立案法團訴梁冠及其他人[2006] 3 HKLRD 876 一案的第36段也有以下釋述：

「36. 從合約角度而言，分公契的安排和商業中心業主外的其他寶樂大厦業主無關。只要商業中心的業主整體履行大厦公契施加於商業中心業主的責任，法團無權干預他們根據分公契作出的安排。」

71.  儘管該法團嘗試爭辯，提出上述兩宗案件只是涉及管理費的計算，以及相關分公契下成立的業主委員會是否有效的議題，並不牽涉該附表3大會的程序或該附表3第3 (5) 條條文的解讀，可是這爭辯忽略了上訴庭在這兩宗案件中，是說明了分公契本身在法律上只對締約方有約束力這基本原則，該法團未能說明這基本原則如何不是帶有普遍適用性，同時適用於該附表3第3條條文的解讀。

72.  由於該法團無論在合約法或該法例條文詮釋中，都不能提出有效的基礎，證明該法團有權執行該分公契條文，它也便沒有權力可以規定該廣場的業主必須按該分公契第48條條文的規定，委任不多於三名該48條代表代替他們在該附表3大會上出席和投票。

議題五

73.  關於議題五，針對該廣場申請人有沒有默許該法團沿用該分公契第48條條文的規定的爭議中，該法團只提供了2002年1月31日該廣場的業主大會會議紀錄、日期分別為2005年1月17日、2018年11月16日和2019年7月5日的該廣場的業主委員會授權書作證明，並強調該廣場申請人過往沒有對該安排表示異議，也不曾要求以個人業主身份出席，促使該法團相信他們同意及/或默許該安排。

74.  在這議題上，本席接納王大律師的陳詞，該等過往記錄，只能證明該213案中的第三和第四申請人，曾經在多年前，於2002年1月31日出席了該廣場的業主大會，而當天會上選出了三名該48條代表，沒有其他。在這情況下，單憑這一次性，年代久遠的事情，以及幾份根本未能顯示該廣場申請人曾經參與的文件，顯然不足以證明該廣場申請人，曾經視若無睹或默許該法團沿用該分公契第48段條文的規定。

75.  此外，該法團也未能說明如何可以因為該廣場申請人過往沒有參與相關安排或沒有採取行動，仍足以構成視若無睹或默許，而單單因為視若無睹或默許便可把該廣場申請人摒除在該附表3賦予的權益之外；況且，即使有默許，卻又不能透過之後通知該法團要求各自出席和投票而終止。凡此種種，本席認為該法團視若無睹或默許的主張不能成立。

議題六

76.  議題六是應否頒下該廣場申請人請求的兩項宣告性命令。

77.  審裁處在決定是否頒佈宣告性命令時應考慮的法律原則，已由林文瀚法官（當時官階）於曾婉玲訴兆龍苑業主立案法團一案中（LDBM 199/2001 未經𢑥編 2001年9月18日）第18至22段中闡釋。概括而言，審裁處在行使酌情權，決定是否頒佈宣布性命令時，應該考慮所有相關情況，其中，在大廈管理事宜上，還需要考慮大廈管理的特質，尤在於業主立案法團的成員，全是大廈共同擁有人，也是睦鄰，和諧關係對他們尤為重要，成立業主立案法團的目的正是為了促進和加強他們之間在大廈管理的合作。在意見分歧時，應以最快捷和最有成本效益的方法解決，免卻法團的資源和精力耗用在不必要的訴訟及訟費，以及避免嚴重動搖成員間的互信和良好關係。在處理法團事務時，不時出現錯誤是可以理解的，只要該些錯誤並非因為欺詐或不實的意圖而造成，要從錯誤中學習，更重要的是正面積極地糾正情況，而不是糾結於私人仇怨。法例設有機制讓業主參與和監管管理，只有在該機制和大廈公契不被遵守時，審裁處才會干預，而審裁處在決定案件時，應以那一個做法才最切合業主的整體利益，以及該宣布性命令是否有實質作用為必要考慮。

78.  本席在考慮了所有相關因素後，認為該廣場申請人的首項請求，要求宣告他們符合該法例第2條釋義所指的業主，並有權出席該法團按照該附表3舉行的會議上出席、投票、參選管委會委員該項訴求，是有實質需要和作用的。

79.  這宣告的內容正是本案的核心，也因為雙方就這法例的詮釋不同，引發爭論和是次訴訟，而這核心議題有指引性，將會在日後每次的該附表3大會中呈現，把這核心議題正式作出宣告，不但是要確保該法團在日後召開和舉行該附表3大會時，需要符合該法例和該主公契的要求，保障該廣場的同類業主應有的權益，也是要避免類同爭拗再次發生，免卻日後該法團的管委會與該廣場的業主再耗費精力和資源於不必要的訴訟中，不再破壞該大廈的睦鄰關係，這宣告命令完全切合整座大廈的業主的整體利益。

80.  另一方面，本席並不接納另一項宣告命令的申請，因為該廣場申請人未能證明在該業主大會上通過的該等決議無效。

81.  是次案件的源起，是六名該廣場申請人，以該法團沒有按照該法例，容許符合規定的該廣場的業主在該業主大會上出席、投票和參與選舉。誠然，本席已在上文裁決該法團的立場並不符合法例規定，可是，本席在考慮該廣場申請人次項宣告性命令的申請時，不能單單因為該法團的立場，便可以完全不顧及當日該廣場的業主的真正參與情況。此項申請需要考慮的不僅只是理論，而是要兼顧實況。

82.  關於該業主大會的召開和進行，沒有證據顯示該法團存有欺詐或不誠實的意圖，從訴訟雙方在大會前的書信往來可見，雙方的爭論，是源自於對該法例、該主公契和該分公契的詮釋的不同，也在發現雙方的差異後，迅即委聘律師處理，而雙方律師的溝通，也務實地集中於法例和公契詮釋的討論，遺憾的是雙方理解不同，未能達成共識，卻如何也不能被視為任何一方存有欺詐或不誠實的意圖。

83.  如上所述，本席信納該廣場的業主已獲發出該大會通告，他們沒有被剝奪獲悉該業主大會召開的權利。不能忽視的還在於該廣場申請人根本沒有任何實質證據，證明究竟有多少廣場的業主真正曾要求或曾經出席該業主大會、打算投票、準備參選，以及曾經發出授權書卻不獲接納，更遑論他們有任何證據證明上述提及的廣場業主的打算和參與、投票或參選，足以影響該等決議的通過。

84.  在整宗案件中，關於上述的證據非常有限，充其量只顯示了有幾位個別的該廣場業主曾發出授權書、打算及/或真正出席了該業主大會，甚至就該廣場申請人而言，除了第一申請人外，根本沒有證據證明其他的申請人是當中一員。相關的證據只是顯示了，該廣場管理公司向該法團反映該廣場的業主有權以個別業主的身份參與該業主大會，可是，無論是該廣場管理公司或該廣場律師的書信，都是集中在概括權利的申論，卻從來沒有具體地說明究竟有那些該廣場的業主真正要求和/或出席了該業主大會，他們是誰、共有多少人和所佔業權份數多少，更遑論打算參選管委會委員的證據更是全然欠奉。

85.  至於證人的相關證供，同樣相當有限，現在撮要如下：

(1)  雖然何先生在他的證人陳述書提到「韋堅信的職員、本人及數名先達廣場業主到場。本人及其他先達廣場業主曾要求以業主身份參與該大會，投票及選舉第一答辯人管理委員會及其他職務，但為第一答辯人拒絕。」，以及該物業管理公司經理陳先生和該法團律師在大會上的發言[4]，但是，在庭上，何先生不但確認他不能交代各人在該業主大會上發言的內容，而且他自白其實他不認識當天有出席大會的該廣場的人士，包括該廣場管理公司的陳先生、黃先生等人。他只能提及除了他以外，有出席的該廣場的業主只有兩、三位左右。他也承認當時只是和在場人士擾攘了一會，便獲准出席大會，而該法團也容許該廣場管理公司的人發言，之後，也是他們自行決定離開大會，其時尚未進入第一項議程的討論。對於當天的其他事情，他表示記不起，不能進一步交代。

(2)  至於黃女士的證供，她只提及她曾經收到該廣場的業主投訴被拒絕遞交授權書，她卻沒有提供任何相關人數或詳情。她也表示親自及看見有該廣場的業主出席了該業主大會，卻同樣沒有說明具體人數或詳情。她亦同意沒有任何該法團的人士阻止她們出席，以及在大會開始時，該法團亦容許該廣場的人士在大會上發言，而他們在發言完畢後，各人自行決定離開，而當時尚未進入第一項議程的討論。

(3)  林先生在庭上表示，早在收悉該廣場管理公司表示該廣場的業主有權以個人身份出席該業主大會後，便立即把相關事宜交由法團律師處理，被問及是否知道該法團拒絕接受該廣場的業主交來的授權書，他表示不清楚。對於該廣場管理公司的人在該業主大會上發言的內容，他不能切實確認，也表示因為當時太嘈吵，其實不能肯定當中內容。他提及在該業主大會當天，只有廣場管理公司的職員和數名該廣場的業主到場。另一方面，在林先生的證人陳述書第25及26段中，提到在該大會通告發出後，該法團收到一些該廣場的業主填寫的授權書，但是，「填寫的授權書是業主授權自己出席該大會，這些授權書不但與該分公契第48條的條文不相符，也與建築物管理條例附表三第四條條文不同，授權書本身沒有任何作用。」。對於這方面的證供，該廣場申請人未能提出有效的挑戰或具體的證據反駁。

86.  此外，本席再進一步考慮雙方提交的文件證據，該廣場申請人只是提交了8張聲稱是一些該廣場業主發出的授權書，當中只關乎第一申請人擁有的4個停車位和另外4個業主分別擁有的單位合共6個，卻沒有其他實在證據，甚至連證明本案中的第二至第六申請人曾經發出授權書、表示打算或曾經出席該業主大會的具體證據均完全欠奉。

87.  本席在考慮了所有相關的情況，包括所有的證人證供和文件證據，該廣場申請人只能證明曾有數名該廣場的業主曾經發出授權書、打算及/或曾經出席該業主大會，而他們擁有的業權份數也極為微薄，根本沒有實質的證據證明有不止於僅僅數名該廣場的業主，因為該法團採納了該法團參與大會立場和採取的行動，而導致他們不能出席該業主大會和投票。事實是該廣場申請人沒有提供任何實質數字，更遑論具體可信證據，證明有足夠的該廣場的業主參與該次事件，足以影響該業主大會的投票結果。

88.  綜觀所有證據，本席認為該法團在該業主大會的召開和舉行上，並没有涉及欺詐或不誠實。再者，該廣場申請人始終未能證明，有足夠的該廣場的業主，因為該法團採納了該法團參與大會立場和採取的行動，導致他們不能出席該業主大會及／或投票，而數量之多，足以影響該業主大會的投票結果。

89.  況且，不能忽視的還在於證據顯示，在該業主大會上，除了第一申請人外，只有兩、三名，甚或數名該廣場業主出席，他們卻無論如何和該廣場管理公司職員一起，在第一個議程還未開始討論之前，自行選擇離去，根本沒有具體證據證明他們確實有意參選和投票，更說不上他們的參選和投票足以左右當天該等決議的通過。

90.  值得一提的是雖然何先生和黃女士曾提及被告知在大會上無權投票，但是卻未能證實具體消息來源，也因為他們都在第一個議程還未開始討論之前已離去，所以投票安排如何落實並無實證，無論如何，他們的微薄人數和業權份數，也不足以左右投票結果。

91.  基於以上原因，該廣場申請人未能提出任何具體可信和有效的基礎，支持第二項宣告命令的申請，本席也不認為這項宣告性命令符合整座大廈的業主的整體利益，因此，是項申請不獲批准。

該182案

92.  本席現處理該182案。在這案中，該法團向該廣場管理公司作出追討，要求該廣場管理公司支付該廣場的業主在該主公契規定下，需要支付由2021年1月至2022年11月期間的管理費，合共港幣$256,700（「該等管理費」）。需要說明的是，該法團確認是次訴訟並非代表訴訟 (representative action)，不是以該廣場管理公司作為該廣場的業主的代表人進行訴訟。

該主公契

93.  訴訟雙方不爭議（實在也難以爭辯）該法團有權按照該法例第22條和該主公契第2條條文向該大廈的業主徵收管理費，而管理費是按每份業權份數釐定。

該分公契

94.  根據該分公契，該廣場管理公司有責任和權力收取該廣場的業主在該分公契下需要支付的金額（第35.1條）、代表所有該廣場業主與第三方處理與該廣場相關的事宜（第35.27和35.29條）、按該主公契支付屬於該廣場部份的管理費（第35.47條）。

該法團的案情

95.  該法團的案情是：

(1)  依據該主公契和該法例第22條的規定， 該法團有權制訂該大廈的業主 （包括該廣場的業主）需要繳交的管理費的金額和支付時間。

(2)  基於該分公契第35.1、35.27、35.29、35.47條條文，該廣場管理公司 作為該分公契定義下的經理人，負有向該廣場的業主收取和支付在該主公契下需要支付的管理費的權力和責任。

(3)  依據該法例第18 (1) (c) 條條文（「該18c條」），該法團有權 向該廣場管理公司追討該廣場的業主於該分公契第35.47條需要支付的管理費，也即是佔該大廈51/289業權份數的管理費。

(4)  該等管理費的計算如下：

(a)  該廣場的地下、1樓、2樓各層分別獲分配該大廈的17/289業權份數。

(b)  依據該主公契第10條條文，該廣場地下的業主只需要支付一半管理費。

(c)  依據該業主大會該決議二，自2021年1月開始，每一份業權份數增至港幣$800，因此，該廣場業主按該主公契應支付2021年1月至2022年8月的管理費為（8.5+17+17）x 港幣$800 = 港幣$34,000。

(d)  依據該法團的管委會在2022年6月20日通過增加管理費10%的決議（「該2022年決議」），管理費便從2022年9月開始加增至每月每一份業權份數至$880，該廣場業主按該主公契應支付的管理費為（8.5+17+17）x 港幣$880 = 港幣$37,400。

(5)  該法團遂向該廣場管理公司追討其聲稱該廣場管理公司欠付由2021年1 月至2022年11月期間，該廣場的業主應支付的該等管理費如下：

相關時段	每月管理費	每月已付金額	欠款總額
由2021年1月至2022年8月	$34,000	$25,500	$170,000
由2022年9月	$37,400	$25,500	$11,900
由2022年10月至11月	$37,400	$0	$74,800
		追討總額	$256,700

96.  在是次審訊中，該法團透過羅大律師修訂是次申請的理據，在庭上確認該法團與該廣場管理公司並無合約，也不是該分公契的締約方，而該廣場管理公司又不是該大廈的業主，該法團因此不能倚賴合約法來支持是次申請。

97.  另外，該法團也同意雖然該法團曾一度提及該法例第22條，但是，該條文只是規定管委會須按照公契規定，訂定大廈業主分擔大廈基金的款額、繳款時間及方式，卻不賦予該法團執行該分公契的規定，更沒有提及分公契下的管理人或管理公司負有向法團支付業主應付的管理費的責任，這條文明顯無助於該法團是次申請。

98.  在審訊中，羅大律師再三確認該法團的唯一法律依據是該18c條，因為在該條文下，該法團必須採取一切合理必需的措施，以執行公契載明有關該大廈的控制、管理、行政事宜的責任。這執行的權力並不建基於法團是否「公契」的立約方，因為法團的訴因並非來自合約法，而是該18c條賦予執行該大廈的管理和行政事宜的責任。

99.  羅大律師力陳由於該法例第2條的釋義適用於該18c條，也便因此把「公契」包括分公契的釋義引入該條文中，促成了該法團有權力依據該第18c條執行該分公契關於該大廈的管理、行政事宜的責任，而支付管理費便屬於大廈的管理和行政事宜。因為該分公契第35.1段、第35.27段、第35.29段、第35.47段，訂明了該廣場管理公司作為管理人，有權力和責任向該廣場的業主徵收該主公契下的管理費和支付管理費的責任，所以該法團也便有權依據該第18c條執行該分公契條文，要求該廣場管理公司支付該等管理費。

該廣場管理公司的案情

100.  該廣場管理公司的反對理由如下：

(1)  該法團並非該分公契的締約方，也便無權執行該分公契任何條文，而且，該第35.47條文，並沒有施加任何責任，促使該廣場管理公司須向該法團支付管理費。

(2)  該法團依據的該決議二，也因為該廣場申請人在該213案中提出該業主大會沒有符合該附表3的規定的理據，所以應被裁決無效（「該決議二違規論點」）。

(3)  該決議二只提及是由一月份起每月繳交管理費港幣$800 ，卻沒有說明是按每戶計算，還是按每一份業權份數計算，含糊不清，因此無效（「該決議二含糊論點」）。

(4)  既然該2022年決議是建基於該決議二的管理費數額，也便因前者無效而隨之而無效（「該2022年決議無效論點」）。

雙方在庭上的立場

101.  在審訊中，該廣場管理公司確認不再就該等管理費的金額作出爭議，不再就金額計算是否出錯作出質疑[5]。另一方面，雙方都同意該主公契第9條條文的其他部份並不適用於本案的相關時段，而管理費的支付需要按該主公契第2條條文和該法例第22條條文處理，都是按照業主所佔的份數釐訂，而該廣場在該分公契訂立後，該法團仍應依循該主公契以該大廈的地下、1樓、2樓的業權份數，以每層17業權份數作為計算基礎。

該182案的爭議議題

102.  就該182案，訴訟雙方同意需要處理的爭議議題可歸納為：

議題一：該法團是否可以依賴該18c條條文執行該分公契第35.1、35.27、35.29及35.47條，向該廣場管理公司追討該等管理費。

議題二：該決議二是否因為該決議二違規論點而無效。

議題三：該決議二是否因為該決議二含糊論點而無效。

議題四：該2022年決議無效論點。

分析

議題一

103.  如上所述，訴訟雙方均確認該廣場管理公司既非該大廈的業主，也與該法團沒有任何合約關係，又不是該主公契的締約方，因此，該法團不能依據合約法來支持是次申請，該廣場管理公司自身並沒有獨立的繳交管理費的責任，問題在於該法團是否可以依賴該18c條執行該分公契第35.1、35.27、35.29及35.47條，向該廣場管理公司追討該等管理費。

104.  羅大律師援引 Wing Ming Garment Factory Ltd v The Incorporated Owners of Wing Ming Industrial Centre [2014] 4 HKLRD 52 判案書的第263至276段來支持該法團就該18c條的詮釋，尤其着重於第274段，現把該段節錄如下：

“ 274. In my view, s.18(1)(c) provides the necessary basis for the IO’s standing to sue in relation to the kind of provisions in the DMC under discussion.

(1) S. 18(1)(c) requires the owners’ corporation to do all things reasonably necessary for the enforcement of the relevant obligations contained in the DMC. This statutory duty necessarily confers the requisite powers to perform the duty.

(2) The enforcement of the obligations contained in the DMC is ultimately achieved by the institution of legal proceedings invoking the coercive power of the law and the courts.

(3) S. 18(1)(c) relates to obligations contained in the DMC for the control, management and administration of the building and is not confined to the common parts. This is to be contrasted with s. 18(1)(a) and (b), both of which concern only the common parts. This deliberate choice of words in s. 18(1)(c) suggests that the duty placed on an owners’ corporation extends to the enforcement of provisions in the DMC as regards the building generally and not just the common parts.

…….”

105.  儘管如此，本席認為該法團就該18c條的詮釋並不穩妥。誠然，該18c條賦予業主立案法團的權力，是來自法例，而不是公契，這看似是解決了該法團並非該分公契立約方的問題，可是，該法團也不能把該18c條過份解讀為可讓它執行分公契的權力。純粹因為該分公契符合該法例第2條「公契」的釋義，便把該分公契直接引入該18c條中，那是無視於作為主體的該法團本身的角色，也忽略了該分公契的限制，以及兩者之間本來並不存在任何關係的事實，而強行透過「公契」的釋義，為該法團創造本來並不存在的權力的謬誤，這詮釋顯然是抽離了事實主體，並不穩妥。

106.  而且，這詮釋也未有顧及它會同時為該法團和整座該大廈的業主，帶來連串他們沒有預期和不曾同意背負的責任，明顯不合邏輯，不切實際，這不可能是立法原意。該法團是由該大廈的業主成立，權力和資金都是來自整座大廈的業主，行事是由整座大廈的業主透過業主大會和共同選出的管委會決定，該法團需要向全體業主負責，為他們履行對他們均有約束力的該主公契。

107.  反之，該分公契只涉及該廣場的業主，局限於該廣場的管理，是他們互相之間作出的安排，有他們自己的成員、業主委員會、會議機制、管理公司、自資管理等等，完全獨立於該大廈3樓至16樓的住宅業主之外，該法團和住宅部份的業主並非該分公契的締約人，本來便不受其約束，沒有執行它的權力，也沒有履行它的責任，大家互不相干。

108.  對於該18c條的詮釋，必然是需要建基於上述事實主體，尤其是該法團是代表該大廈整體業主的本質，不可能抽離於它的權力來源和責任依歸都是緊繫於整座大廈的業主這事實主體，而僅僅因為分公契符合該法例第2條「公契」的定義，便把本來互不相干的該分公契強加在該法團之上。雖然就是次追討管理費而言，看似是為該法團創造了本來並不存在的權力，而該權力超越了該法團本身只能行使由該大廈所有業主都有約束力的該主公契，但是這詮釋實際上是同時在沒有整座大廈的業主同意下，貿然把該法團捲入了該分公契的責任和執行。

109.  這詮釋不妥善之處，還在於為該法團創造了執行該分公契的權力的同時，卻也相應地製造了執行該分公契的責任，因為該法團的主張是依循該18c條，它必須採取一切合理必需的措施，以執行該分公契載明有關該大廈的控制、管理、行政事宜的責任。換言之，該等責任變成了它的職責，還帶動了隨之而來的責任問題，包括該廣場的業主甚或該廣場管理公司，是否可以依據該18c條要求該法團履行該分公契中有關控制、管理、行政事宜，甚或追討它不執行又或沒有妥善執行該等責任（例如處理該廣場自訂的衛生、清潔、保安或維修的特別安排）；該法團在執行該分公契的權力或責任而產生的開支、法律責任由誰支付、如何處理；這些責任和開支是否需要整座該大廈的業主承擔和出資；如何可以在他們不是該分公契締約方，也不曾同意負責的情況下，由他們負上這些與他們本來不相關的責任和支出等等問題。

110.  再者，面對這些因為業主立案法團需要執行本來與它不相干的分公契而衍生的眾多複雜而責任不清的法律和現實問題，立法者不可能完全沒有在該條文中設定處理機制，反而是隻字不提，致使該條法例條文脱離現實，難以履行，這不合立法邏輯。

111.  不容忽視的還在於分公契的訂立並沒有限制，任何業主都可以在任何時間締結新的分公契，該法團的詮釋也便為所有大廈的業主和法團帶來了永遠的不確定性，相對地，每一個業主都可以透過訂立新的分公契，來迫使該法團和該大廈的所有業主為他執行其分公契的責任，這種無止境、無限制，而且不受該法團和其他業主監管和控制的責任的增加，根本無助於良好的大廈管理，反而會製造無休止的混亂和紛爭，與該法例的訂立是「條例旨在利便建築物或建築物群的單位的業主成立法團，並就建築物或建築物群的管理以及由此附帶引起或與此相關的事宜而訂定條文。」相違，那不可能是該18c條條文的立法原意。

112.  對於本席以上的提問，該法團未能提出一套法理上合理穩妥的解說，也不能提出一個現實中合乎邏輯、切實可行的解決辦法，該法團只是邀請本席只針對是次案情來考慮該18c條的詮釋。可是，在法例詮釋時，不可能只局限於獨有案情作考慮，而忽略了該法例的全面適用性，否則便會出現偏頗、以偏概全的結論。

113.  然而，該法團始終未能說明依據該18c條執行該分公契時適用的準則和機制，如何可以由該法團選擇性地只揀選行使該35.47條條文的權力，而毋須執行其他條文的責任，該法團的詮釋明顯並不正確。

114.  儘管該法團再三重申Wing Ming 一案支持它的說法，可是本席難以苟同，不但是因為該法團根本不能具體地說明該案如何支持它現在的說法，而且該案其實並不涉及分公契，法庭並沒有裁決業主立案法團在該18c條文下有執行所有分公契的權力。

115.  該宗案件其中一個議題是要處理一個業主立案法團，是否有法定權力，向一個雖然不涉及公用部份，但是違反了對整座大廈業主都有約束力的公契條文，在其擁有的私人處所內僭建的業主提訴。該宗案件只是認定了依據該18c條條文，只要是公契載明有關大廈的控制、管理、行政的事宜，即使不涉及公用部份，甚至是由業主擁有獨自管有權的處所，業主立案法團都有執行公契規定的權力，然而，需要指出的是高等法院法官林雲浩（當時官階）在該裁決中，便在第269段中清楚強調該案雖然不涉及公用部份，但是是關乎所有業主都受約制而又獲益的大廈公契，其中的條文是適用於所有業主的，現把該段節錄如下：

“ ……Here, the relevant claim is not about common parts, but all the owners are subject to and have the benefits of the DMC which contains provisions applicable to all.”

116.  明顯地，林法官在作出該18c條條文的詮釋時，相關公契是需要關乎所有業主都受約制而又獲益的大廈公契，那是他的必然考慮。相反，該法團未能提出該裁決的那一部份可被理解為林法官所指的公契是分公契。

117.  基於以上原因，本席認為該法團就該18c條條文的詮釋並不正確，不接納該條文賦予該法團執行該分公契的權力，也不支持它向該廣場管理公司追討該等管理費的申索。

118.  此外，即使撇開該18c條條文的詮釋的考慮，該法團也未能說明該分公契第35條如何可以支持其是次申索，在該等條文下，包括結合第35.1、35.27、35.29和35.47條等條文考慮，該法團管理公司的責任只限於向該廣場的業主追收管理費，以及按該主公契支付，卻沒有需要它獨立地自己向該法團支付管理費的直接或主要責任，也沒有要求它代該廣場的業主代付管理費的替代責任。

119.  在該分公契下，甚至對該廣場的業主而言，也只有在向該廣場管理公司支付了管理費後，才有權依據第35.47條條文敦促該廣場管理公司向該法團支付主公契下的管理費，倘若該法團有權執行該分公契（本席並不認為它有這樣的權力），它的權力也不可能超越該廣場的業主，而把向該法團支付管理費的責任變成該廣場管理公司獨立地自己向該法團的直接和主要的責任。

120.  再者，在本案中，該法團不但未能提出具體證據，證明該廣場管理公司已經收取了該廣場業主的相關管理費，而且也未能說明該18c條條文又或該分公契，如何可把該廣場的業主自己的支付責任，轉移並強加在一間只是因為服務合約而提供管理服務的公司之上。

121.  基於以上原因，該法團既不可以依據該18c條條文，也不可依據該分公契條文向該廣場管理公司進行申索。

議題二

122.  基於以上議題一的裁決，該法團是次申請必然失敗，本席毋須再就其他議題作進一步考慮，然而，為完全起見，現把相關議題簡明處理如下。

123.  關於議題二中該決議二違規論點，本席已在上述該213案中作出裁決，基於該裁決理由，因此這論點不能成立。

議題三

124.  至於議題三中該決議二含糊論點，該廣場管理公司原先的指控是該決議二只提及是由一月份起每月繳交管理費港幣$800 ，卻沒有說明是按每户還是每一份業權份數計算，含糊不清，因此無效。在審訊中，王大律師放棄這項爭議，這是明智的決定。

125.  事實是，從該業主大會的會議紀錄可見（見上文的原文節錄），在通過該決議二前，是經過兩人在會上講解當時該大廈的財務狀況和調整管理費的需要，才再由在場人士投票，並在65票贊成增加200元和2票贊成增加300元後獲得通過，而決議結果是「每月調增加HK$200.00-由2021年1月份起每月繳交管理費HK$800」。因此，該決議二是經過解說和投票才通過，沒有證據顯示參與者不理解當中內容，仍通過不明所以的決議，該法團管理公司不可能因為該決議的會議紀錄概括，而以此推翻當日該業主大會中真正通過的議決。

126.  況且，所有證據都指向該大廈一直是按照業權份數來徵收管理費，包括依據該主公契第2條、該法例第22條，甚至連代表該廣場管理公司的黃女士在庭上也確認這一貫做法，並補充以往是每份業權份數徵收$600，這說法與該決議二的會議紀錄不謀而合。在這情況下，該業主大會上就決議二增加管理費，是按一向以每份業權份數來徵收的基礎討論和通過的事實是難以爭辯的，該議題二含糊論點不可能成立。

議題四

127.  關於議題四該2022年決議無效的論點，因為該法團管理公司就上述議題二和議題三的論點不能成立，該決議二既是有效的決議，而該2022年決議是建基於該決議二通過的管理費數額，也便因為後者有效而為該2022年決議提供了有效基礎，因此該2022年決議無效的論點同樣不成立。

128.  儘管如此，即使上述該廣場管理公司針對決議二和該2022年決議的有效性的三項論點均不成立，卻也因為該法團的申索如上述議題一闡述，缺乏法律基礎支持，而不影響該法團是次申索必然失敗的結果。

129.  另外，王大律師在庭上結案陳詞中，放棄了原先針對該法團在管理費計算上出錯的爭論，包括該法團不應以每層17份不可分割份數來計算地下、1樓及2樓的管理費，以及管理費金額組成和計算等等，因此毋須再作進一步處理。

130.  基於以上種種原因，該法團就該182案的申索並不成立，必須彼撤銷。

命令

131.  本席在考慮了兩宗案件訴訟各方的所有證據和陳詞後，作出以下判決：

(I)  關於該213案，現作出命令如下：

(1)  宣告針對該大廈和該法團而言，該廣場申請人符合該法例第2條釋義所指的業主，有權在該法團按照該法例附表3舉行的會議上以各自業主身份出席、按該法例附表3第3條條文投票、及/或按該法例附表2在管理委員會選舉中參選及/或投票，和接收該附表3第2條條文規定的會議的通知。

(2)  其他的申請被撤銷。

(II)  關於該182案，現作出命令如下：

(1)  所有申請被撤銷。

訟費

132.  一般而言，經過審訊後的案件的訟費判決的基本原則是訟費應以訴訟結果而定，這兩宗案件均不存在任何特別因素偏離這基本原則，在該213案中，該廣場業主未能成功證明它的所有申請，雙方互有輸贏，也都在審訊過程中修訂各自的訴訟立場，而且該廣場申請人也合理地確認第二至第十六的答辯人在該案中，只是名義答辯人，無論如何不需要支付該案的訟費，因此本席認為恰當和公平的訟費命令是不就該案作任何訟費命令。

133.  至於該182案，該法團根本沒有任何法律基礎提訴，最後申索失敗，至於該廣場管理公司提出而不獲接納的反對理由，主要部份已在該213案中處理，餘下部份也簡單直接，並沒有引致大量證據的援引或庭上的強烈爭辯，因此而衍生的訟費也不顯著，不足以影響訟費應由勝算方獲得的原則。

134.  在考慮了所有相關因素後，本席頒下暫准訟費命令如下：

(I)  該213案：

(1)  頒下暫准訟費命令：不就是次訴訟，包括所有保留訟費，作任何訟費命令。

(2)  除非任何一方提出更改上述暫准訟費命令的申請，上述暫准訟費命令，將在本判案書頒下日起計14天後，即成為絕對命令。

(II)  該182案：

(1)  頒下暫准訟費命令：該法團應支付該廣場管理公司該182案的訟費，包括所有保留訟費，並頒下大律師證書，若雙方未能就訟費金額達成協議，則交由法庭按區域法院準則評定。

(2)  除非任何一方提出更改上述暫准訟費命令的申請，上述暫准訟費命令，將在本判案書頒下日起計14天後，即成為絕對命令。

135.  本席感謝兩位大律師的協助。

LDBM 182/2022的申請人及LDBM 213/2021的第一至第十六答辯人：

LDBM 182/2022的答辯人及LDBM 213/2021的第一至第六申請人：